Même quand on est déjà investisseur immobilier depuis plusieurs années, on peut avoir des fausses croyances, ou ignorer des choses. Et c’est d’autant plus le cas lorsqu’on est pas encore dans le « circuit » de l’immobilier locatif. Nous pouvons être persuadés de l’existence de certaines règles, d’obligations ou d’interdictions, alors qu’il n’en est rien!
J’ai essayé de trouver pour vous, des croyances sur l’immobilier locatif bien ancrées dans les esprits alors qu’elles sont fausses….
#1 Il est interdit de garder un double des clefs de votre bien en location
=> FAUX
Contrairement à ce que l’on peut penser, il n’est PAS interdit de conserver un jeu de clef lorsque l’on est propriétaire-bailleur d’un bien. La loi française est claire: ce qui n’est pas interdit, est autorisé! Et vu qu’AUCUNE loi n’interdit à un propriétaire-bailleur de garder une clef, et bien…c’est autorisé.
En revanche, ce qui est interdit, c’est de l’utiliser, et de pénétrer dans le logement sans l’accord du locataire! Cela serait considéré comme une violation de domicile et le locataire serait en droit de porter plainte (article 226-4 du Code pénal : un an d’emprisonnement et 15.000 € d’amende).
#2 Mon bien est en travaux au 1er janvier, donc pas loué, je dois du coup payer la taxe d’habitation
=> FAUX
Vous avez acheté votre bien en fin d’année, et il est encore en travaux au 1er janvier? Et par conséquent, il n’est pas loué…
S’il est en travaux, il n’est, par définition, pas habitable. Or la taxe d’habitation est applicable sur les biens…habitables! Il faudra juste prouver à l’administration fiscale que le bien était en travaux au 1er janvier et donc non habité, ni habitable.
Ce que je viens d’expliquer est valable pour les biens d’investissements comme pour les biens destinés à la résidence principale.
N’attendez pas de recevoir la taxe d’habitation pour démontrer votre bonne foi, soyez pro-actif et contactez vous même les impôts pour les informer que votre bien est en travaux à cette date charnière et de joindre quelques éléments (photos, factures travaux, etc)
#3 Mon bien n’est pas loué, je dois quand même payer la taxe foncière…
=> FAUX
Si la vacance n’est pas volontaire, que vous ne parvenez pas à le louer pendant au moins 3 mois, alors vous pouvez obtenir un dégrèvement voire même être exonéré du paiement de la taxe foncière. Il faudra évidemment prouver que vous avez rechercher un locataire comme par exemple fournir une copie écran des annonces passées sur des sites de location, ou un mandat de mise en location que vous avez signé avec une agence immobilière.
#4 Dans le bail, il faut uniquement indiquer la surface en loi carrez
=> FAUX
Comme vous devez le savoir, la surface habitable et la surface carrez sont 2 données différentes:
- Surface habitable: Il s’adit de la « surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres » (article R 111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation)
- Surface carrez: Le calcul d’une surface en loi carrez ne prend en compte que les pièces dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80m. Aussi, seuls les lots supérieurs à 8m2 sont pris en compte dans la loi carrez (exception pour les loggia et véranda qui sont pris en compte même si elles font moins de 8m2). Les combles et greniers sont inclus dans la loi carrez, en revanche, les caves et parkings sont exclus.
Donc, pour résumer, une surface carrez prend en compte plus de superficie que la surface habitable puisque même des surfaces non habitables sont prises en compte par la loi carrez (balcon, loggia, combles, greniers, sous-sol, etc)
C’est pour cela qu’il faut bien différencier et indiquer les deux surfaces dans le bail sous peine de sanction.
#5 Le locataire doit demander l’autorisation du propriétaire pour changer l’aménagement du bien (changement de couleur de peinture, changement de papier peint, percer des trous dans les murs, etc)
=> FAUX
Le bailleur ne peut pas s’opposer aux aménagements de son locataire (article 6d de la loi du 6 juillet 1989). Tant qu’il ne transforme pas le bien (casser des murs, changer la destination des pièces comme changer la cuisine de place, etc), le locataire a tout à fait le droit, sans autorisation de son propriétaire, de réaliser des travaux d’aménagement, comme changer la couleur de la peinture, changer le papier peint, poser de la moquette, percer des trous pour accrocher des choses au murs, etc.
Et contrairement à la croyance commune, le locataire n’est pas obligé de remettre le bien d’habitation en l’état (état de l’état des lieux d’entrée) lors de son départ vu que l’aménagement à son goût est un droit. Tant que le bien n’est pas inhabitable, et donc non louable, par le propriétaire suite aux aménagement du locataire, le propriétaire bailleur ne peut pas le contraindre à remettre le bien dans l’état d’origine.
Si vous connaissez d’autres croyances erronées sur l’immobilier locatif alors dites-le moi en commentaire.
Kit du débutant en investissement immobilier
- Investissement immobilier, par où commencer ?
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Superbe article ! Voila de véritables informations !
Mais toutes n’y sont pas… pour compléter cet article je recommande la formation en immobilier sur, les clés fiscales pour choisir les locations nue ou meublées.
Beaucoup de matière et d’éléments pertinents sur cette formation, je recommande à tous les acteurs de l’immobilier!
Article très intéressant. Une bonne formation est essentielle avant de passer à l’action pour éviter tous les problèmes qu’on peut rencontrer.
Article intéressant ! Il est effectivement trop courant de voir des investisseurs se lancer sans réellement saisir tous les tenants et aboutissants de leur opération d’investissement locatif. Ces investisseurs se retrouvent un peu démunis le moment venu de louer leur bien. Une bonne formation est essentielle avant de passer à l’action pour éviter les déconvenues. Merci pour vos conseils 🙂
Bonjour,
J’ai 23ans, je gagne 2000€ par mois.
J’ai acheté mon premier bien il y a 2mois, qui est en location d’ailleurs.
J’ai trouvé 2 biens rentables il y a quelques jours.
Niveau visite tout est nickel.
Est il possible de faire passer auprès des banques 2 prêt immobilier en même temps ?
Sachant que mon taux d’endetement est de 15%?
Cordialement
Merci beaucoup Azar!
C’est très bien ce que tu fais. Bravo!
Bonjour Azar,
Merci pour cet article plein de bonnes infos.
J’ai vu qu’il était possible de bénéficier d’un dégrèvement de la taxe foncière, je rentre dans les conditions, mais de quelle manière doit-on procéder?
Merci d’avance,
Sylvain.
Bonjour Sylvain,
Il suffit de contacter le centre des impôts de la ville où se situe le bien, de leur expliquer la situation par mail et d’y attacher des justificatifs.
Et bien moi j’ai appris 5 nouvelles choses! Un grand merci! Ton blog est extra 😉
Merci Martine!
Bonjour Azar !
Merci pour ton article, ces petits rappels font toujours énormément de bien.
De plus, j ai appris une chose : le fait de pouvoir payer moins de taxe foncière si on avait tout mis en oeuvre pour louer et que l on avait pas réussi.
Du coup une deuxième : toujours écouter les autres investisseurs pour apprendre…
Merci Azar !
Yann
Merci Yann 🙂
C’est pas faux 🙂
#6
Il est vrai que si on s’endette sur 25 ans les intérêts coûteront plus chers que sur 20 ans.
– Maintenant dans les faits un crédit est conservé 7 ans, si on compare le coût des intérêts sur cette période entre 20 et 25 ans il n’y a pas tant de différence que ça.
– Et même en allant au bout du crédit, est-ce que l’on va ressentir le coût supplémentaire ou plutôt la mensualité plus basse en partant sur 25 ans ? Ça dépend de chacun mais je partirai plus sur l’écart de mensualité.
– Si tu baisses ta mensualité et que tu fais une bonne affaire, tu dégages un excédent de trésorerie et tu enchaînes un autre investissement 🙂
#7
Il n’y a pas de vérité vrai en immobilier. Le seul motif de décision est le pragmatisme.
Ce n’est pas se dire j’achète dans un centre ville ou au fin fond de la Creuse.
On a fait une étude de marché, on regarde qui cherche à louer, ce qu’ils recherchent en terme de bien, et ensuite on regarde i quelque chose pourrait leur correspondre. C’est le raisonnement qui amène l’achat et non un « on dit ».
Bonne journée Azar!
#6 Il faut emprunter le plus court possible pour payer le moins cher possible
=> FAUX !
#7 Il vaut mieux acheter en centre ville puisque c’est le plus sûr
=> FAUX !
Vraiment sympa cette idée d’article!
Hello Quentin
Merci pour ces précisions mais ici je voulais vraiment parler des règles, interdictions et obligations légales 🙂
Mais effectivement, ce serait une autre idée d’article d’écrire sur les fausses croyances plus généralistes 🙂
N’hésites pas à développer tes points 6 et 7 en commentaires!
Quid du retour de la caution pour le locataire si celui-ci a réaménagé l’appartement ?
Quand on sait que les sociétés qui font les états des lieux décomptent des sous même à la poussière sur les prises ou les interrupteurs…
Question intéressante!
Légalement, ces agences ne peuvent pas prélever sur la caution pour de la poussière…La retenue ne peut être faite que dans les cas suivants:
– Loyers impayés.
– Charges impayées.
– Dégradations sur le bien.
– Entretien courant non assuré (chaudière, jardin, cheminée…) non assuré.
Par ailleurs, les retenues sur caution doivent être documentées par des factures payées par le propriétaire…
Un réaménagement n’étant pas une dégradation, le propriétaire ne pourrait pas retenir quoi que ce soit…Si ça devait aller plus loin, donc en commission de conciliation, ça ne passerait pas!
Une autre croyance: trouver et acheter un immeuble avec 10% ou plus de rendement est facile et sans risque, et sera forcément rentable.
Où en est votre investissement d’ailleurs Azar ?
Bonjour Max,
Je ne dirais pas que c’est à la fois facile et sans risque, mais c’est tout à fait possible puisque je l’ai fait. Vous pouvez voir mon immeuble dans la vidéo d’Yves du blog mesmentors.fr qui est venu le filmer (vous trouverez cela dans mes articles) et vous aurez d’autres informations dans mes articles qui traitent d’immeubles de rapport 🙂
Par ailleurs, vous trouverez des études de cas dans mes articles traitant du sujet qui démontrent que c’est tout à fait possible.
Après, il est sûr que les sceptiques n’atteindront pas ces résultats, et ceux qui y croient, et y travaillent, y arriveront comme dans n’importe quelle discipline 🙂