Mailys est une amie architecte d’intérieur et l’auteur du blog optimise mon espace. Elle est d’ailleurs passée dans l’émission 7 à 8 sur TF1, il y a quelques mois au sujet de l’aménagement des petits espaces.
Mailys vient de vendre son appartement de 3 pièces à Nice, car elle ne va pas tarder à partir faire le tour du monde avec sa petite famille. Ce qui est intéressant ici, ce n’est pas qu’elle ait vendu son appartement, mais qu’elle l’ait vendu en une semaine alors que l’appartement de son voisin qui est identique en terme de superficie est en vente depuis un an! et il est en vente 45 000 € de moins que celui de Mailys, pourtant il ne trouve pas preneur…
Je me suis dit qu’il serait intéressant d’analyser ces 2 appartements pour comprendre pourquoi 🙂
#1 Les 2 appartements:
A noter que la disposition des pièces et leurs tailles sont identiques.
#2 L’étage: un petit élément qui a son importance
Ces deux appartements sont vraiment identiques, il n’y a que l’étage qui les différencie. Cet élément de l’étage n’est pas anodin. En effet, le premier point qui explique la difficulté à revendre pour le voisin est la situation de son bien dans la copropriété. Un appartement au rez-de-chaussée est toujours plus difficile à revendre qu’un appartement en étage élevé (idem pour les biens se situant au-delà du 3ème étage sans ascenseur). C’est d’ailleurs pour cela que les rez-de-chaussée sont souvent moins chers que les étages supérieurs. A la location, un rez-de-chaussée n’est pas un obstacle, mais il faut penser à la revente, et là ça devient plus difficile.
#3 La décoration
C’est là où le bât blesse, les photos ci-dessous parlent d’elles-mêmes. Evidemment, Mailys est architecte d’intérieure donc elle connaît des astuces pour faire paraître des pièces plus grandes, elle a fait faire des rangements sur-mesure pour optimiser l’espace, elle n’a pas fait de faute de goût et a donc pu déclencher le coup de coeur chez ses visiteurs. En revanche, son voisin n’a fait aucun effort, les couleurs sont soit ternes, soit agressives, les mélanges de couleurs et de matériaux ne sont pas harmonieux, le choix des meubles est « très personnel » voire bas de gamme, bref aucun élément de décoration et d’aménagement qui fait qu’on a envie de poser ses valises:
Le voisin
La chambre d’enfant: On a une chambre qui mélange du blanc, du noir, du rouge, du beige, du bois clair, du bois foncé, bref ça fait mal aux yeux. C’est pas non plus bordélique mais on a cette impression malgré tout, avec les jouets, les peluches, et les éléments sur l’armoire, etc.
On notera l’ampoule qui pend au bout d’un fil électrique.
La chambre des parents: toujours dans le même esprit « je mélange tout »: murs vert pistache, sol en carrelage beige, rideaux marrons/noirs, plafond blanc, armoire en pin, coussin turquoise, etc. L’harmonie des couleurs n’était visiblement pas leur objectif.
Les objets sur l’armoire donne le message (vrai ou pas) qu’il n’y a pas assez de place ou de rangement dans la chambre.
Le salon: alors là, on est au summum du « zéro effort ».
Il répond aux mêmes critères que le reste de l’appartement: cacophonie des couleurs et des matériaux, et mobiliers bas de gamme,
Espace extérieur: Moi non plus je n’ai pas la main verte…mais bon je n’ai pas d’appartement avec terrasse à vendre. Il n’a qu’un petit bout de terre, et il est en friche…
Le voisin de Mailys n’a visiblement pas compris que dans le cadre d’une vente immobilière, il fallait séduire un acheteur. C’est comme aller à un premier rendez-vous galant, il faut faire un effort pour s’apprêter! Vous n’iriez pas sans vous coiffer et avec votre tenue du dimanche quand vous restez à la maison? Ou alors c’est que vous voulez rentrer seul(e) 🙂
C’est pareil pour son appartement, il faut le coiffer et l’habiller aussi 🙂 Tous les acheteurs ne sont pas investisseurs, donc il faut aussi séduire celui qui veut acheter sa résidence principale. Evidemment, pour un investisseur, même un appartement pourri a du potentiel, mais tous les acheteurs ne sont pas investisseurs…
Donc même si vous êtes investisseurs et que vous revendez un bien, il ne faut pas négliger les acheteurs « résidence principale », qui sont d’ailleurs des acheteurs potentiels plus nombreux que les investisseurs. Rien ne vous dit que votre bien intéressera un investisseur, il faut donc essayer de séduire tous les types de prospect potentiels.
Voyons un peu l’appartement de Mailys:
La chambre des parents: Les couleurs sont épurées et il y a une harmonie dans le choix des matériaux (ici le bois que l’on retrouve en tête de lit, et sur le sol). Le parquet donne une atmosphère plus chaleureuse et cosy que le carrelage du voisin.
La chambre des enfants: Contrairement à son voisin, Mailys a dû caser 2 lits d’enfants tout en gardant un espace de jeu et de circulation. Chose faite avec ce lit en hauteur qu’elle a dessiné elle-même, qui fait office de lit et de rangement (dans les marches à droite et sous le lit).
La couleur dominante est le blanc, ce qui donne une impression d’espace. Le mobilier et les éléments de décoration sont en harmonie avec cette couleur dominante. Par ailleurs, on peut noter des astuces de rangement comme les casiers en haut du mur à gauche.
Le salon: Même si la forme du canapé est sensiblement la même que celle du voisin, c’est bien la seule comparison qu’il peut y avoir. Les couleurs sont claires, sobres et harmonieuses. Quelques notes de couleurs sont données par des plafonniers. Le mobilier est qualitatif et la décoration est travaillée sans être personnelle (pas de photos de famille, etc). On notera que le chauffage (à gauche) a été caché par un système de coffrage mais qui a été utilisé dans le cadre de la décoration de la pièce avec le dessin d’un arbre.
Espace extérieur: le balcon qui répond aux mêmes critères de décoration que l’appartement: épuré, harmonie des couleurs, choix de matériaux nobles et chaleureux.
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Malgré un avantage concernant l’optimisation de l’espace et de décoration par rapport à son voisin, lors de la mise en vente de son appartement, Mailys pris le soin de réinvestir dans des plantes pour sa terrasse, elle a fait du tri dans ses affaires pour désengorger, elle a fait de belles photos, elle a bien fait attention à allumer toutes les lumières pour accentuer la luminosité, l’appartement était bien rangé, etc. Elle a mis toutes les chances de son côté et mis son appartement en valeur.
Ca vous paraît être le minimum, mais n’avez-vous jamais vu des photos d’annonces immobilières avec des photos improbables avec de la vaisselle sale dans la cuisine, la chambre avec le lit pas fait, et la salle de bain avec tout le bordel qu’on peut y mettre le matin quand on se prépare? Je suis toujours atterrée de voir des photos comme ça 🙂
Comme je le disais en introduction, l’appartement du voisin est toujours en vente. Mailys a trouvé un acquéreur en moins d’une semaine: une femme qui a eu un coup de coeur.
Les agences du quartier avaient dit à Mailys qu’elles estimaient l’appartement aux alentours de 200k€ Frais d’agence inclus, c’est d’ailleurs une agence d’un autre quartier qui a accepté d’afficher l’appartement à 245 k€ (FAI). Il a finalement été vendu à 237k€ FAI après négociation, permettant à Mailys de faire une coquette plus-value qui lui permettra de financer son tour du monde!
La morale de cette histoire est:
- qu’il faut être conscient lorsque l’on achète un rez-de-chaussée que la revente sera un peu plus longue, car il y a moins de personnes intéressées par cette situation: moins de luminosité, plus de bruit car tout le monde passe par le rdc, plus d’exposition au risque de cambriolage etc.
- que la décoration est un élément qu’il ne faut pas négliger! c’est même déterminant si on veut vendre vite et cher 🙂
N’hésitez pas à laisser vos commentaires ci-dessous!
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L’information est assez importante pour qui veut vendre vite son bien immobilier !
Bonjour,
je m’aperçois que nombreux d’entre vous sont choqués par l’écart de prix et se demandent s’il est justifié ou légitime. Tout d’abord, la vente de cet appartement a été finalisée, et l’acquéreuse est absolument ravie. Ensuite, il manque peut-être quelques détails à cet article. En réalité, si les 2 appartements sont à la base, absolument identiques, celui que j’ai vendu a été totalement transformé pour agrandir son salon, transformer la salle-de-bains et la cuisine. Tout a été ultra optimisé et la sensation d’espace est radicalement différente : pas uniquement sur les photos 😉 Il ne s’agit pas de papier cadeau. Cet appartement a été vendu avec sa cuisine équipée (de luxe), sa superbe salle-de-bains, tout l’électroménager, et de nombreux rangement. Il était totalement rénové, repeint, parquet, terrasses aménagées. Voilà pourquoi l’acquéreuse, qui n’a plus eu qu’à installer ses valises et ses rideaux, est ravie de son achat. Non, l’acheteur n’achète pas QUE des m² quand il ne s’agit pas d’investissement locatif. Et oui, cet appartement méritait largement son prix. J’ai eu 2 offres en 8 jours ! Si vous doutez encore, rdv sur optimisemonespace.com pour apprendre à transformer des petites surfaces en beaux volumes ! 😉
Bonjour,
Tout est bien expliqué dans cet article. Il faut donner envie au client d’acheter. Un beau paquet cadeau et la plupart des gens sont attirés. Ici par contre, un point me gene. 45000€ d’écart entre les 2?? Je pense qu’ils ne sont pas justifiés.
Bonjour Azar,
Pouvez-vous nous indiquer s’il existe une ressource permettant de visualiser les statistiques de vacances locatives en meublé/non meublée en France?
En vous remerciant pour votre retour,
Si cela existe je ne connais pas! Un petit tour sur Google vous donnera certainement la réponse
Bonjour Azar
C’est avec un vif intérêt que je lis vos Posts et ceux d’autres qui ont franchi le pas de l’investissement locatif, et qui semblent être satisfaits
Ces différents récits sont instructifs et motivants !
Cela fait quelques temps déjà que je suis hésitant sur ce sujet, mais désormais je souhaite me lancer à mon tour, dans un investissement en RP.
Par avance, merci pour vos conseils à venir.
A bientôt
Bonjour,
Ton article est une belle démonstration entre deux partis pris :
ceux qui mettent en vente leur bien, et
ceux qui cherche à mettre en valeur leur bien dans le but de le vendre et qui le mettent en vente… Grosse différence.
A très vite ^^
ELIMA
Bonjour.
Cette condition suspensive d’obtention de prêt est d’ordre public. Voilà pourquoi même sans cette condition notifiée dans le contrat de vente, le vendeur ne pourra pas se retourner contre vous en cas de refus de prêt et donc de ne pas acheter.
Sauf si biensûr vous avez précisé que n’aurez pas recours à un prêt de facon manuscrite.
Bruno de J’achète un immeuble.com
Intéressant le comparatif. C’est clair que le niveau d’équipement, une décoration soignée et contemporaine vont faciliter soit la vente d’un bien, soit la mise en location à un loyer + élevé pour un investissement locatif.
Michael de Notrepatrimoine.Fr
Bonjour Azar,
Effectivement, les critères à la vente sont quasiment les mêmes que pour la location.
Ton article le confirme.
impressionnant cette différence de prix tout de même…
Gabrielle
1) Bonjour,
A la lecture de l’article et la vue des photos, je pense que c’est surtout l’extérieur et le fait d’être en RDC qui joue dans la difficulté de vendre du voisin…
Cet extérieur est mal conçu car en tant que propriétaire il faudrait l’entretenir alors qu’en fait on ne le voit pratiquement pas depuis l’appartement.
Peut-être que le voisin pourrait au moins demander à la copropriété de participer à l’achat des plantes car tout le monde en bénéficierait dans l’immeuble.
Merci Azar pour vos articles intéressants
2) Dommage que l’on ne puisse modifier des commentaires, car je n’avais pas bien regardé cette photo de l’extérieur ! Mais pire encore cette grande clôture n’arrange rien en termes d’agrément.
Bonne journée
Désolée tout le monde, il y a eu un bug sur mon blog donc j’ai dû republier l’article, du coup les commentaires ont été perdus. Je vais les reposter un à un…