En 2014, j’ai acheté ma résidence principale, un appartement de 2 pièces dans le 17ème situé dans le quartier des Ternes à Paris. J’y ai vécu 9 mois, puis je me suis installée avec mon ami, du coup ma résidence principale est devenue mon 2ème investissement locatif.
Quelques chiffres :
Surface : 30 m2 à l’achat, mais après avoir abattu 2 grosses cheminées et une sorte de conduit, je suis à peu près à 32 m2 aujourd’hui.
Prix d’achat : 240 350€ – prix raisonnable pour l’emplacement.
Frais de notaire : 16 000€
Travaux : environ 15 000€
Taxe foncière : environs 300€
Taux : 3,5% – C’était un bon taux en avril/Mai 2014, mais aujourd’hui il parait élevé. J’ai fais racheté mes prêts par une autre banque par la suite, et j’ai obtenu à l’époque un taux de 1,90% (sur 20 ans)
Mensualité = 1 200€
A vue d’œil la rentabilité n’est pas très bonne, n’est-ce pas ? Vous avez raison, la rentabilité est de de 5% net (hors impôt mais en me déclarant en régime BIC réel je n’aurai à priori pas d’impôt dessus les premières années). Mais on est à Paris donc difficile d’avoir des taux de rentabilité au-dessus de 7%/8%, et je n’ai pas acheté cet appartement dans une logique de rentabilité. Donc l’essentiel pour moi concernant ce bien s’autofinance, à savoir que mes mensualités de prêt soient couvertes par les loyers.
Dans un 1er temps j’ai testé la location courte durée sur Airbnb, 48h après avoir posté l’annonce j’ai eu une commande de 63 nuits d’affilées ! Top ! Du coup pendant plus de 2 mois j’étais tranquille, le temps de m’installer de mon côté, puis j’ai continué 1 semaine supplémentaire et j’ai arrêté ce type de location parce que lorsque les personnes réservent pour de longues périodes c’est génial, mais je ne me voyais pas faire des allers-retours pour le check-in/check-out, le ménage, etc. Avec ma profession, c’est compliqué. Mais l’expérience fut très intéressante, j’ai rencontré des personnes très sympathique, qui ont pris soin de mon appartement (vraiment rien à signaler) et en plus j’ai pu le louer bien plus cher qu’en location classique. Puis j’ai décidé de le louer en meublé, aucun souci pour trouver un locataire sur Paris, j’ai publié une annonce sur PAP et le Boncoin, et en 3 jours j’avais trouvé mon locataire idéal (j’espère qu’il le restera). Je le loue 1230€ hors charges et 1290€ charges comprises, ce qui couvrent mes mensualités de prêt. Mais je compte étaler un peu mon prêt prochainement (actuellement sur 20 ans) pour diminuer la mensualité et dégager un peu de cash-flow. Affaire à suivre.
N’achetez jamais de DEFICIT. C’est le B-A-B-A de l’investissement locatif, ou du moins d’un investissement réussi. Que veut dire acheter du déficit ? Cela signifie que vous devez payer la différence entre le loyer perçu et la mensualité. Par exemple, vous avez des mensualités de 600€ et vous percevez 550€ CC de loyer, vous devez donc combler le paiement de la mensualité de 50€ sur vos propre deniers. Pour résumer, vous acheter une dette.
Bon aller, maintenant quelques photos avant/après de ma résidence principale qui est devenu un investissement locatif:
C’est la chambre, les ouvriers étaient en train de casser une cheminée
C’était la salle de bain, et encore là elle était à nue, donc mieux que lorsque j’ai visité!
Le salon. Cette cheminée fut détruite par la suite
J’ai mis au sol des carreaux de ciment dans la salle de bain
La chambre
La cuisine ouverte sur le salon
Au cas où vous ne l’auriez pas encore lu, découvrez mon article: Mon 1er investissement locatif
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Question rentabilité, je peux vous assurer que gérer soi même ses locations c’est tout à fait possible. Personnellement j’utilise Emjysoft Gestion immobilière
Bonjour Azar,
Très joli investissement !
Je regarde les annonces depuis quelques jours, et j’en trouve bien avec des rentabilités estimées à 5 ou 6%. Par contre pour le cashflow positif c’est un autre problème. Si je ne veux pas avoir un prêt de plus de 25 ans, et pour un bien de 100 000€, il faudrait un cashflow de 450€, ce qui est quasiment impossible avec un loyer de 500€ et en déduisant toutes les charges/taxes. Est-ce qu’il n’y a qu’à Paris où l’on peut espérer avoir un cashflow positif ?
Bonjour Azar,
Ton site est top: claire et super pédagogique!
Je me posais deux questions par rapport à ton article.
1) Tu parles d’une renta d’environ 5% de ce logement => c’est vrai, car (1210 de loyer * 12 mois) / (prix d’acquisition + frais de notaire + travaux) = 5,3%.
Par contre, lorsque tu parles d’un montant de loyer à peu près égal à la mensualité (donc, pas de cash out mensuel, que tu appelles « déficit »), je suis moins convaincu: est-ce que tu as emprunté à la banque pour le paiement de tes travaux et des frais de notaire? Car je constate qu’un crédit de 240 K euros à 1,9% sur 20 ans donne des mensualités de 1200 euros et un crédit de 271 K euros donne une mensualité de 1360 euros, HORS assurance dans les deux cas. Ce qui veut dire que si tu avais emprunté les frais de notaires et de travaux, la mensualité aurait été plus élevée (?).
Ce point me paraît important sur l’aspect de l’investissement locatif que tu as évoqué: l’absence de déficit. Car si effectivement tu as payé les frais de notaire et de travaux de ta poche, cela veut dire que tu as mis 16 K euros pour avoir un loyer qui s’équilibre avec ta mensualité (absence de déficit). Aurais-tu pu avoir une absence de déficit sans les 16 K euros de ton épargne?
2) Question liée à la première: comment est-ce possible d’avoir un loyer qui s’équilibre avec les coûts de l’appartement, notamment et surtout le crédit immo?
Je vais prendre un exemple: si tu achètes un bien à 200 K euros qui ne nécessite pas de travaux, il faut que tu empruntes 214 K euros à la banque (200 K euros du bien + 7% de frais de notaire). Avec un taux de 2% sur 20 ans – ce qui est un bon taux, il te faut débourser environ 1.100 euros par mois pour rembourser le crédit.
– Peux-tu raisonnablement trouver un locataire qui paie un loyer en France de 1.100 euros HT pour un bien qui vaut 200 K euros?
– Si on veut répéter les acquisitions immobilières, il faut exactement un loyer de 1.571 euros HT (car 1.571*70% = 1100 euros), ce qui me paraît assez compliqué dans le marché français.
– Subséquemment, cela revient à acheter un bien à la rentabilité brute AU MINIMUM de 6,2% (=1.100 EUR * 12 mois / 214 K euros): je précise bien au minimum car il y a d’autres coûts évidemment: taxe foncière, quote-part des charges de copro supportée par le proprio, charges futures (travaux, ravalement…).
Y a-t-il beaucoup de biens à une renta brute supérieure à 6,3% et qui présente de bonnes caractéristiques de marché (bonne demande locative solvable)?
Ma conclusion est que, pour ne pas avoir de déficit, il faut:
– soit mettre du cash dans l’acquisition (ce que tu as fait en payant de ta poche les frais de notaires et les travaux?)
– soit tomber sur une super méga affaire où le bien a une renta brute bien supérieure à 6%, ce qui est rarissime.
Tu penses quoi de mon analyse?
Merci et encore une fois bravo pour ton travail.
Salut Lionel!
1) Oui j’avais apporté les frais de notaire et les travaux, c’était expliqué dans mon article il me semble. Lorsque j’ai écrit cet article, le loyer était à 1210€, aujourd’hui il est à 1230€, de plus pour augmenter ma rentabilité, j’ai loué la cave individuellement (+70€)
2) Mon 1er invest (ou 2ème ça dépend ;-), le studio quoi, a une renta supérieur à 7%. On a ce que l’on veut, si vous voulez une renta supérieur à 7% vous aurez cette renta puisque vous n’achèterez pas en dessous 😉
Pour tous les chiffres que vous citez, c’est possible même sur Paris, en meublé. Après, si vous voulez une renta de dingue, il faut faire de la location saisonnière 😉
3) En injectant de l’argent on augmente pas la rentabilité, mais le cash flow, car dans mon calcul de renta j’ai pris en compte frais de notaire et les travaux même si je les ai payé cash. Donc ma réponse est oui, si l’opération est « juste », injecter du cash, permet d’éviter le déficit. Mais il n’y a rien de négatif là-dedans, comme je le dit souvent, au lieu de laisser son argent dormir sur des comptes rémunérés au lance pierre, il vaut mieux l’investir.
Pour votre calcul par rapport à l’endettement (70% des loyers pris en compte), le calcul que vous faites est pour avoir un endettement nul, mais qui a dit qu’il était interdit d’être endetté??
Une renta supérieur à 6% est loin d’être rarissime 😉
Si des personnes y arrivent, et cumulent les investissements, c’est bien que tout ça est possible non? 😉
Salut Thibault,
A part la taxe foncière, je ne paie pas d’impôts sur mes revenus locatifs, je déclare ces revenus en BIC réel. Une rentabilité au dessus de 5% n’a rien d’exceptionnelle. Et au passage, la TF est déductible des revenus locatifs dans la mode de d’imposition que j’ai choisi.
D’ailleurs cet article a été écris il y a plusieurs mois, donc le loyer n’est plus à 1210€ mais à 1230€ désormais, et puis j’ai loué la cave individuellement, donc j’ai encore augmenté la rentabilité de ce bien.
Je ne sors pas d’argent de ma poche pour mes biens.
Oui un grain de sable, peut mettre n’importe quel investisseur dans une situation délicate, mais comme je l’ai dit plusieurs fois, « pas de risque, pas de gains ». Il n’y a pas d’investissement sans risque.
Après, il y a différentes techniques pour pouvoir continuer à emprunter que je ne développerai pas ici.
Salut Azar,
Ok je comprends mais même si tu as ces rendements (ce qui est difficile et risqué), tu amoindris ta capacité d’emprunt « réelle » (et non bancaire), car tu dois sortir chaque mois quelque chose de ta poche (après impôts).
Pour le dire autrement, les recettes comptabilisées par les banques (70% des revenus) sont supérieures aux recettes réelles après impôt.
Pour résumer, les biens ne s’autofinancent jamais complètement (sauf à avoir des rendements qui n’existent pas) : tu dois toujours sortir quelque chose de ta poche, soit upfront, soit chaque mois. Cela ne veut pas dire que l’investissement n’est pas intéressant, ni même qu’il n’est pas intéressant de s’endette, mais à chaque investissement, ta capacité d’emprunt d’amoindrit, même si les banques ne le considèrent pas ainsi.
Sans compter que toutes ces considérations reposent sur l’hypothèse que tout roule pour tes investissements. Si tu es trop endettée (même si la banque le permet), un grain de sable dans le système (impayés sur plusieurs mois par exemple) peut te mettre en situation d’illiquidité, même si « en moyenne » tu peux assurer facilement tes arrières.
Ah ok je comprends. Mais en même temps, si tu ne veux pas grever ta capacité d’endettement, il faut des rendements très élevés non ? Disons que tu emprunte 100k€ à 2,5%. Tu as des mensualités (principal + intérêt) de ~5500€, soit 5,5% de la somme. Il te faut pour compenser une rentabilité de 5,5%/70%, soit 7,86%. Or, y a-t-il beaucoup de biens affichant une telle rentabilité ?
Bonne soirée,
Thibaut
Salut Thibault,
Oui c’est bien ça! Disons que ça se trouve, et il y a des techniques pour augmenter sa renta, comme louer en meublé, ou faire de la location saisonnière, ou encore de la colocation si l’appartement s’y prête, etc.
Après ce n’est pas interdit non plus d’être endetté, il y en a qui sont endettés à plus de 50%, mais ça dépend aussi de combien d’argent rentre touts les mois, tous revenus confondus (ex: 10k€ de revenus et 5k€ de mensualités d’emprunt au globale, bon bah il reste toujours 5k€ à l’emprunteur pour vivre). Mais quand on débute il faut montrer pattes blanches avec des investissements rentables pour pouvoir continuer à emprunter.
Bonjour Azar,
Sympa ton blog !
Juste une question : tu dis de ne jamais acheter de déficit, mais qu’entends-tu par-là ?
Je ne pas suis d’accord car :
Pour que LE PROJET soit rentable (qu’à la fin, en s’étant endettée, on ait plus d’argent qu’au début), les loyers (nets d’IR) doivent couvrir charges + intérêts du crédit (nets d’IR également).
Pour que L’ENDETTEMENT soit rentable (qu’il soit préférable de t’endetter plutôt que le financer cash, si tant est que cela soit possible), il faut que les loyers (nets d’IR) paient aussi une partie du principal. Car quand on rembourse le principal, l’argent est toujours « à soi », mais il y a un coût d’opportunité à le bloquer. Donc il faut qu’il soit rémunéré soit par le locataire, soit par la réévaluation du bien.
Donc il faut que l’argent que l’on « sort à la fin du mois » soit rémunéré, si possible plus que sur un livret ou assurance vie (étant donné le risque supérieur de l’immobilier).
Mais cela ne veut pas dire que tu n’as pas à sortir d’argent : même si tu mises sur une réévaluation du bien à 0%, tu peux être gagnante si le locataire rémunère ton principal à un très bon taux. Une autre façon de le dire que tu rembourses une partie du principal, le locataire rembourse l’autre partie, mais pas la totalité. Tu es gagnante.
Si tu n’as vraiment rien « à sortir », c’est super. Ca veut dire que ton endettement est uniquement limité par la règle des 70% mais pas par le remboursement mensuel du principal. Si tu as des projets comme ça, autant t’endetter un max, si toutefois tu es prête à assumer le risque.
Merci par avance pour ton retour !
Thibaut
Hello Thibault,
Tu n’as pas tort, mais quand je dis qu’il ne faut pas acheter de dette, donc sortir de l’argent de sa poche, c’est surtout pour ne pas être bloqué par la suite, par rapport à l’endettement. Quand on a qu’un seul appartement, ça passe, mais vu que les banque de prennent que 70% des loyers, si en plus on sort de l’argent de sa poche, l’investissement suivant deviendra très difficile. Donc ça dépend de sa stratégie, si on veut agrandir son « parc immobilier » rapidement ou juste faire un seul investissement de confort, de « bon père de famille » comme on dit.
Après ça dépend des moyen financier de chacun, quelqu’un qui gagne 10 000€ par mois et qui sort 50€ par mois pour une mensualité de 500€, ça n’entrave pas trop son taux d’endettement, mais la majorité des gens ne sont pas dans ce cas là.
Et j’ai toujours en tête une phrase en tête du livre Père riche, Père pauvre « La meilleure dette est une dette qu’on ne rembourse pas soi-même » 😉
Bonjour Azar,
Merci pour ton blog, c’est effectivement très interessant. J’ai 2 questions pour toi, une concerne ce post, une concerne une de tes astuces pour negocier l’assurance du credit immobilier.
-En ce qui concerne ce post, je voulais comment tu calcules le rendement (brut et net) de ton bien. Peux-tu detailer le calcul? Ca peut être interessant pour ne pas investir en partant sur de mauvaises bases 😉
-Ensuite, dans un autre article tu parles de la possibilité de negocier soi meme l’assurance de son credit immobilier avec d’autres organismes financiers. C’est effectivement une bonne Remarque. D’un point de vue purement personnel, sais-tu s’il est possible de le négocier aussi avec une banque luxembourgeoise?
Merci d’avance,
Et bonne chance pour ton 3e investissement
Salut Cam!
Désolée pour ma réponse tardive…
Ma formule:
Loyers annuel HC- Taxe foncière
——————————————- x 100
(Prix d’achat + Travaux + Frais de notaire)
Après la formule dépend de la fiscalité de chacun, n’ayant pas d’impôt sur mes bien je ne l’inclue pas dans la formule.
Pour les banques Luxembourgeoise, aucune idée… sorry!
je viens de decouvrir ton blog ! génial je vais suivre
une question?
comment compte tu acheter un appartement par an avec un cash flow qui ne dépasse pas les 100euros mensuel ?
bonne chance et bonne continuation 😉
c’est aussi mon objectif je suis de paris aussi mais je pense investir ailleur pour de meilleur renta
Bonjour Anissa,
Alors mon 2eme investissement locatif (mais mon 1er achat) fut à la base pour ma résidence principale, et lorsqu’on achète dans ce cadre on achète pas de la même façon, donc ce n’était pas l’affaire du siècle, mais je suis quand même contente que le loyer couvre ma mensualité d’emprunt, aussi comme je loue la cave en plus je dégage un peu de cash flow.
Pour le second j’ai vraiment tout tout emprunté donc je dégage un petit cashflow mais j’ai 2 crédits (notaire et travaux) qui se finissent dans 4 ans et à ce moment là, je dégagerai plus de 200€ de trésorerie positive.
Avec ces deux investissements, même si la banque ne prend en compte que 70% des loyers je n’ai pas encore atteint ma capacité maximum d’emprunt par conséquent ma banque est encore prête à me prêter pour un 3ème appartement, et le projet que j’ai en tête (je croise les doigts) devrait dégager un cashflow intéressant (250/300€), ce qui fait que je pourrai encore emprunter par la suite.
Je pourrai dégager beaucoup plus de trésorerie positive si je faisais de la location saisonnière mais je n’ai pas le temps de gérer mes biens de cette façon (je l’ai fait quelques mois).
Nous avons à peu près le même parcours d’investisseur avec une résidence principale qui devient un investissement locatif, qui pour le coût est rentable mais pas optimisé.
Et comme l’on tient compte des avis d’experts, on se relance en ne faisant pas les mêmes erreurs .
Je vais suivre ton parcours avec intérêt et voir les similitudes et différences de nos parcours .
La première différence se situant sur la localisation des investissements.
Cordialement.
Leo.
http://objectifpatrimoine.wordpress.com
Bonjour,
Je comprends ton point de vue .
Mais pour parler d’autofinancement il faut quand même que ton loyer te couvre ta TF, ta PNO ainsi que l’ensemble des charges non récupérables.
De plus, les banques ont leurs règles certes, mais si tu es en dehors de leurs règles tu risques de te retrouver bloquée dans tes investissements car elles prendront toujours en compte le coefficient 0.70. Bien que dans l absolu tu n ai pas tord.
Pour mon premier investissement j ai calculé comme toi, le loyer rembourse le crédit, toutefois il te reste à règlet les charges courantes et quand un pépin te tombe dessus, le pépin en question (chaudière, chauffe eau ou autres …).
Sur mon second investissement, un immeuble de rapport j’ai négocié fortement et j arrives à un coefficient de 0.49. Ce qui, devant le banquier, permet de négocier beaucoup plus de points, tout en laissant une grande marge de manoeuvre à d autres investissements futurs .
Cordialement .
Leo
http://objectifpatrimoine.wordpress.com
Salut Leo,
Oui oui on a la même définition de l’autofinancement 😉 Après la définition mathématique de l’autofinancement est différente de celles des banques, et dans mon article je ne parlais pas de l’endettement bancaire mais plutôt de ce qui sortait du porte-monnaie tous les mois, ce qui est différent. On peut très bien être endetté à 70% et de pas payer 1€ de sa poche. Je suis endettée auprès de la banque, justement à cause de cette règle des 0,7 mais bien sûr je ne paie rien réellement. C’était ça l’idée => ne payer une partie du crédit sur ses propres deniers (et faire mieux si possible en dégageant de la trésorerie positive c’est évidemment le top, ce que je fais avec mon autre appart)
Aussi, pour cet appartement je suis déjà bien contente que le loyer couvre le crédit car à la base c’était pas un investissement, je l’avais acheté pour moi et on achète pas pareil et au mêmes prix pour une résidence principale et pour investir! L’autre j’avais une autre optique donc forcément mes chiffres sont meilleurs.
Bravo pour ton immeuble, c’est vraiment top! bien joué!
Bonjour Azar,
Joli blog et articles intéressants.
Une précision toutefois, pour ne pas acheter de la dette, les banques considèrent 0.70 x le montant du loyer .
Donc 70% du montant du loyer doit recouvrer l emprunt . Si montant loyer = montant emprunt, le bien n est pas considéré comme s’auto-finançant .
Cordialement.
Leo .
http://objectifpatrimoine.wordpress.com
Bonjour Léo,
Merci pour ton commentaire 😉
Les règles des banques leur appartiennent et n’engagent qu’elles 😉 Elles pourraient très bien changer de règle demain et ne considérer que 50% des loyers, et c’est pas pour autant que cela reflète l’endettement réel. D’un point de vue financier, un loyer (HC) qui est égal au montant de la mensualité d’emprunt (assurance incluse) s’autofinance (ok hors fiscalité, mais il y a des techniques pour les rendre indolores). Il faut prendre ce calcul en compte pour son taux d’endettement par rapport aux banques seulement. Les banques prennent une marge de sécurité eu égard à la vacance locative, ce qui ne reflète pas toujours la réalité. Par exemple, mes 2 appartements étant à Paris, peu de chance de les avoir vide 30% de l’année…
L’idée ici, quand je parle de dette, c’est de ne pas mettre la main à la poche dans la mesure du possible pour payer l’emprunt, au-delà des calculs de la banque. Je ne débourse pas d’argent pour payer mes emprunts, les loyers le font pour moi, donc je pense pouvoir honnêtement considérer que mes biens s’autofinance.
Jolie réalisation félicitation !
Bonjour Azar,
Merci pour ces informations. Je trouve que c’est plutôt pas mal de réussir à équilibrer sa trésorerie après un achat que l’on n’a pas fait pour cela. Qui plus est sur Paris!
Au moins, tu profites de l’amortissement du capital sur ce bien. Et c’est une bonne vitrine pour dire au banquier ; « regardez, je sais faire de l’autofinancement. »
A bientôt.
Bonsoir Azar,
Bravo pour tes investissements. la réglementation des loyers sur Paris risque de te pénaliser et te créer un déficit!!! En effet, tes loyers me semble dépasser les quotas
De la loi Alur. Pour un appartement 2 pièces quartier ternes, on est aux alentours de 30€/m2 max, ce qui ferait 900€ de loyer et non 1200€!!!!! Paris n’était déjà pas une ville très intéressante en matière de rentabilité, compte tenu du prix élevé du m2, mais avec la nouvelle réglementation des loyers ça va devenir tres compliqué de rentabiliser un achat.
Salut Pascal,
Tes calculs sont bons mais j’ai expliqué dans un article pourquoi je pouvais me le permettre 😉 En effet, si on lit bien la loi ALUR, il est possible de contourner cet encadrement.
Je t’invite à le lire:
http://www.objectif-rentier.fr/comment-je-vais-detourner-lencadrement-des-loyers-a-paris/