J’ai testé la location courte durée

La législation de la location courte durée

La location courte durée est le meilleur moyen de « doper » la rentabilité d’un investissement locatif. Mais malheureusement dans les grandes villes de plus de 200 000 habitants, elle n’est pas autorisée car elle tend à réduire l’offre locative pour les habitants locaux. La location courte durée n’est pas interdite, mais l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation impose d’obtenir une autorisation de changement d’usage auprès de la mairie pour les logements qui ne sont pas des résidences principales en local commercial. Mais cette autorisation est difficile à obtenir et onéreuse parce qu’elle impose au propriétaire de transformer une surface identique de local commercial en habitation… Un propriétaire qui ne respecte pas cette loi peut être condamné à 25 000€ d’amende. Cependant comme vous pouvez le noter, si le logement est votre résidence principale, la location courte durée est tolérée. Mais évidemment pas toute l’année.

Lorsque j’ai quitté ma résidence principale, j’ai choisi cette option car mon déménagement s’est un peu fait dans la précipitation, donc en attendant de prendre le temps de vider complètement l’appartement, j’ai décidé de le louer en courte durée de façon temporaire. (Voir mon article Mon 2ème investissement locatif)

Comment déterminer le prix de la nuitée en location saisonnière?

Je n’avais pas trop de doute concernant l’attractivité de mon bien : appartement refait à neuf et entièrement équipé, dans Paris, à moins de 5 min de 2 métros, à 15 min à pieds de l’Arc de Triomphe, commerces et restaurants à proximité, etc.  Mais à combien je pouvais louer mon petit appartement de deux pièces ? C’est simple, je suis allée sur les sites de location saisonnière comme AirBnB, et j’ai regardé combien d’autres personnes louaient leur appartement à la nuitée dans le quartier et pour une surface similaire. Proche de chez moi, j’ai trouvé :

• une jeune fille qui loue son deux pièces 75€ la nuit, mais son appartement ne présente pas le même confort que le mien, car il n’y a pas de chambre (c’est salon et salle à manger, avec canapé convertible dans le salon) or j’ai une chambre très confortable dans mon appartement, sans compter que sa salle de bain et ses toilettes laissent à désirer.
• Une autre jeune fille loue son studio 75€ la nuit, mais pareil, je considère que mon appartement offre un confort supérieur.

Je pouvais donc aisément le louer légèrement plus cher que ces deux jeunes filles. Du coup, je me suis dit que j’allais tenter une offre à 80€  la nuit, sachant que sur les 80€ le site prend sa commission, pour AirBnB c’est 3% donc chaque nuitée me rapporterait 77,60€. J’ai aussi indiqué un prix forfaitaire à la semaine et au mois. N’ayant aucun commentaire sur le site, je ne pouvais pas être trop gourmande donc j’ai pratiqué un prix forfaitaire hebdomadaire de 500€ et mensuel de 1700€.

Mon expérience en location courte durée

Photos prises, annonce rédigée et en ligne, et en 48h une première commande de…63 nuits ! Donc tranquille pendant plus de 2 mois, sans allers-retours, ni ménage, etc. Il s’agissait de deux espagnoles qui venaient pour un stage en pâtisserie sur Paris, hyper sympa, leur séjour s’est bien passé, elles m’ont rendu l’appartement nickel-chrome, donc 1^ère expérience réussie. J’ai continué avec un néo-zélandais qui venait à Paris pour des raisons professionnelles pour 5 jours. Et idem, aucun souci. Mais  je me suis rendue compte que je ne me voyais pas faire des check-in/check-out, le ménage, etc. tout en ayant une activité professionnelle à côté (sachant que j’ai des déplacements à l’étranger pour mon travail). Et payer quelqu’un pour le faire aurait affecté négativement l’excellente rentabilité que peut apporter la location courte durée, et j’aurais eu une rentabilité proche d’une location en meublé donc aucun intérêt. Et puis la législation sur le sujet se durcissant à Paris, j’ai changé mon fusil d’épaule et j’ai donc décidé de mettre mon appartement en location meublé. Pareil, tout est allé très vite entre l’annonce (les photos je les avais déjà avec mon annonce sur Airbnb), les visites et le choix du locataire, en quelques jours tout était bouclé ! Voir article Mon 2ème investissement locatif.

Le meilleur moyen pour déterminer le prix à la nuitée est de comparer son bien à ce qui est présent sur le marché, à savoir sur les sites dédiés à la location courte durée. Il est important de ne pas fixer un prix complètement décorrélé par rapport à l’offre déjà présente sur le marché pour un bien équivalent. Pour autant, aucun intérêt de le brader non plus.

Je conseille la location courte durée, c’est vraiment une mine d’or lorsque le bien a un bon taux de remplissage. Mais il y a beaucoup de contraintes, donc si vous voulez le faire, il faut vraiment être flexible et avoir du temps. Il y a aussi une part d’incertitude, parfois les réservations arrivent du jour au lendemain, les voyageurs réservent de moins en moins à l’avance, donc difficile d’avoir de la visibilité sur les rentrées d’argent sur plusieurs mois.

Pour aller plus loin, cliquez ici pour lire l’article: 30 conseils pour devenir un hôte d’exception sur AirBnB