La division « sauvage » dans un immeuble de rapport

Chers lecteurs,

J’ai un ami qui a visité récemment un immeuble de rapport dans le cadre d’un investissement locatif. Dans la liste des conseils que je lui ai donnés pour la visite – celui de s’assurer que le nombre de compteurs électriques était égal au nombre d’appartements – était en première place.

En effet, il est tout à fait possible de se retrouver dans un cas de figure où un immeuble de rapport a plus d’appartements que de compteurs électriques… Que cela signifie-t-il ? Que le propriétaire actuel ou précédent a fait de la « division sauvage », en divisant des lots sans autorisation pour augmenter sa rentabilité. Il est possible de réaliser de la division immobilière, mais pas sans autorisation de la mairie, car il y a des règles et conditions d’urbanisme à respecter (voir PLU de la ville), telles que la création de places de parking ou de taxe de stationnement, etc. De plus, la commune doit autoriser ces créations de lots pour connaître le nombre de logements sur son territoire pour des raisons fiscales (taxe d’habitation). 

Qu’est-ce que c’est que de la division sauvage ? 

Cela veut dire qu’un propriétaire n’a pas déposé de demande de permis de construire ou de déclaration préalable de travaux auprès du service de l’urbanisme pour réaliser sa ou ses divisions dans son bien immobilier, ici l’immeuble de rapport. L’immeuble n’a pas été divisé dans les règles, et ces lots n’existent pas juridiquement: ils ne sont pas « cadastrés », ils ne sont pas officiels.

Comment vérifier que l’immeuble de rapport que l’on convoite a été divisé dans les règles ?

1) Compteurs électriques

Vérifiez qu’il existe autant de compteurs électriques que d’appartements dans l’immeuble de rapport que vous visitez. En effet, les compteurs électriques individuels sont obligatoires donc techniquement chaque logement doit avoir son compteur d’électricité.

Dans le cas où il y aurait moins de compteurs d’électricité que de logements, cela signifie qu’un ou plusieurs locataires partage(nt) un compteur et que le propriétaire re-facture l’électricité au(x) locataire(s) sans compteur(s) individuel(s): le propriétaire se met dans l’illégalité car cela s’apparente à de la revente d’électricité en la faisant payer via les charges, or il est interdit de revendre de l’énergie en France (tolérance pour le bail meublé). 

Il peut arriver qu’un immeuble de rapport ait moins de compteurs que d’appartements, et pourtant il a bien été divisé légalement: cela veut dire que le propriétaire n’a pas réalisé la pose de compteurs électrique individuels lors de la division, pour des raisons financières par exemple, mais c’est un cas plus rare.

Le compteur des parties communes est aussi important que les compteurs des appartements, car ne pas avoir de compteur pour les parties communes, c’est illégal. En plus, cela voudrait dire qu’un locataire paie sans le savoir l’électricité des parties communes… 

C’est Enedis (le réseau de distribution d’électricité en France) qui s‘occupe de la pose des compteurs et, comme ils ont un monopole, la procédure est longue et coûteuse. Et pour obtenir cette pose de compteur, Enedis demande aux propriétaires la preuve de l’autorisation de la mairie, tels que la validation de la demande préalable de travaux ou le permis de construire. Ce n’est pas une obligation légale, mais en accord avec les services d’urbanisme, Enedis l’exige de plus en plus afin que les mairies puissent contrôler la création de nouveaux logements. 

C’est pourquoi aujourd’hui c’est un peu plus compliqué (mais pas impossible) de faire de la division sans autorisation, cependant l’immeuble de rapport que vous visiterez a pu être divisé il y a plusieurs années, époque durant laquelle il était plus simple d’obtenir un compteur électrique sans montrer « patte blanche ».