Il y a quelques mois, j’ai dîné avec un investisseur qui a fait fortune dans l’immobilier. Il était arrivé en France dans les années 60, avec quelques milliers de Francs en poche, juste de quoi vivre quelques semaines, après avoir quitté son Algérie natale. Il est aujourd’hui MILLIONNAIRE. J’aime rencontrer et discuter avec des gens comme ça, de leur parcours, leur demander des conseils etc. C’est très enrichissant ! Quel conseil m’a-t-il donné ce soir-là ? D’investir dans…des locaux commerciaux. Il a revendu une grosse partie de son patrimoine aujourd’hui, mais il a conservé tous les murs de locaux commerciaux dont il est propriétaire. Pourquoi ? Il m’a répondu qu’il y avait beaucoup moins de soucis avec les locaux commerciaux comparés aux biens d’habitations, et qu’en plus, il pouvait s’offrir le luxe de tous leur refacturer : charges, travaux de copropriété, taxe foncière, etc.
Quand mon ami Nicolas, investisseur immobilier lui aussi, m’a dit qu’il avait trouvé 2 locaux commerciaux pour sa mère (oui il fait le chasseur de biens pour sa maman), je me suis dit que c’était l’occasion de vous présenter un cas concret. Il a déjà des biens en location en Seine-et-Marne (en banlieue parisienne). Il s’est naturellement mis à chercher de potentiels investissements pour sa mère là-bas. Et il y a quelques semaines, il est tombé sur 2 affaires en même temps. Parfois c’est comme ça, rien d’intéressant pendant des mois et subitement, 2 biens d’un coup. Et en plus les locataires sont en place. Ses offres ont été acceptées, et les compromis ont été signés la semaine dernière.
Alors qu’a-t-il trouvé ?
Local commercial #1
Il s’agit d’une agence d’intérim donc le local fait 80m² et qui est vendu avec une place de parking. Il est actuellement loué 1326€ hors charges (+ 150 € de charges).
Prix de vente : 130 000€
Frais de notaire : 11 000€
Simulation de la mensualité d’emprunt en empruntant l’intégralité (capital + Frais de notaire): 760€ assurance comprise (prêt sur 19 ans à 1,48% hors assurance). On est là hors négociation: sa mère pourrait peut-être même obtenir mieux.
Taxe foncière : à la charge du locataire.
Donc juste sur ce bien-là, la mère de Nicolas pourra dégager 566€ de cash-flow mensuel: 11% de rentabilité avant impôts.
Passons au deuxième lot.
Local commercial #2
Il s’agit d’un local commercial qui a 2 entrées donc il a été réaménagé en deux commerces distincts : un salon de coiffure et une auto-école (mais il s’agit d’un seul et même lot) pour une surface totale de 110 m². Les deux locaux sont loués 2000€ (hors charges + 200€ de charges)
Prix de vente : 224 000€
Frais de notaire : 17 000€
Simulation de la mensualité d’emprunt en empruntant l’intégralité (capital + Frais de notaire) : 1 300€ assurance incluse (même condition que pour le lot n°1)
Ici, on a 700€ cash-flow mensuel: et 10% de rentabilité.
Les deux lots rapporteront donc à la mère de Nicolas 1266€ par mois avant impôt. L’équivalent d’un SMIC de revenus passifs. Il n’y a pas d’autres frais pour les locaux commerciaux, le calcul de la rentabilité est vite fait, pas de taxe foncière (enfin elle est re-facturée), pas de travaux (c’est le locataire qui fait ses propres travaux), et si des travaux sont votés dans la copropriété, la quote-part peut-être re-facturée au locataire.
Pour l’imposition:
- Si on est en SCI à l’IS, ce sera 15% : l’affaire reste donc très rentable
- En nom propre, ça dépend du taux marginal d’imposition qui est propre à chacun et de ce que l’on a à déduire (comme les intérêts d’emprunt par exemple). Mais pour rappel en 2016, les taux se décomposent comme suit:
- Jusqu’à 9700 € : 0 %
- de 9700 € à 26 791 € : 14 %
- de 26 791 € à 71 826 € : 30 %
- de 71 826 € à 152 108 € : 41 %
- Au-delà de 152 108 € : 45 %
Donc même si on est imposé au maximum (ce qui n’est pas le cas de la mère de Nicolas), ces deux lots resteraient une affaire rentable !
J’ai des projets d’acquisitions en cours, donc je ne me précipite pas pour l’instant, mais le conseil que j’ai reçu pour investir dans des locaux commerciaux, et l’expérience de Nicolas, ne m’ont pas laissé insensible à ce type d’investissement.
Et vous, ça vous tente d’investir dans des murs de locaux commerciaux ?
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