Investissement locatif: les travaux c’est trop cher ?

Investissement locatif et travaux

Vous voulez acheter, mais il y a beaucoup de travaux ? Et vous vous dites que si vous ajoutez le montant des travaux à celui du bien, cet investissement locatif n’est plus une affaire ? Comme je le disais dans mon article sur ma résidence principale, la règle qu’on entend souvent (à Paris du moins), c’est qu’il faut compter 1000€ le mètre carré pour de la rénovation d’un bien. Faux. Le prix au mètre carré correspond à ce que vous êtes prêt à mettre, si on vous propose un devis dont le montant total correspond à 1000€ du mètre carré ou plus, et que vous l’acceptez, alors oui vous faites vivre cette règle, ce n’est pas pour autant que ça vaut ce prix.

Je pense que le meilleur moyen d’appuyer mes propos est de vous montrer quelques avant/après de bien que j’ai fait rénover, à savoir, mon 1^er investissement locatif (cliquez ici), mon second (cliquez ici)  et l’investissement immobilier locatif de mon fiancé (voir les photos en-dessous de l’article) à qui j’ai trouvé des entrepreneurs, qui ont littéralement transformé l’appartement composé de deux pièces pourries qu’il avait acheté, pour 535 € le mètre carré (fenêtres incluses). Dans mes appartements, il y avait tout à refaire, démolition, cloisons à monter, électricité, plomberie, création de salle de bain, faux plafond avec spots, peinture, pose de parquet, fenêtres, pose de la cuisine, etc. bref TOUT. Et tout ça avec devis et factures, donc il n’y a pas de travail dissimulé derrière ces prix.

Ma résidence principale (qui est devenu mon 2nd investissement locatif) => 14 500€ pour 32m² soit 453€/m² (Fenêtres incluses x 3)

Mon 1^er investissement locatif =>  6300 € pour 17m² soit 370€/m² (Pas de fenêtre à changer)

La résidence principale de mon fiancé => 14 400€ pour 28m² soit 514€/m² (Fenêtres incluses x 3)

Ces prix prennent tous les travaux en compte, sauf l’achat des sols (carrelage/parquet) et des cuisines (IKEA – il s’agit de mobiliers donc je n’en tiens pas compte dans le prix des travaux), donc il faut en moyenne ajouter 15%/20% au montant des travaux.

Conclusion, mettez les entrepreneurs en concurrence, faites plusieurs devis, achetez certains matériaux (carrelage, parquet, chauffage, etc.) vous-mêmes – ça évitera qu’ils se prennent une commission au passage(!) – utilisez le bouche à oreille, il y a forcément quelqu’un dans votre entourage qui a fait des travaux pour un bon prix, négociez « serré », et vous finirez par obtenir un devis correct. Aussi, n’oubliez pas que les travaux sont déductibles de vos impôts sur vos revenus locatifs, si vous vous déclarez en régime BIC réel donc vous aurez un double retour sur investissement, à savoir la valorisation de votre bien, d’une part, et une déduction fiscale des travaux sur vos revenus locatifs, d’autre part !

Ci-dessous les photos promises:

Avant

Cuisine et salon avant

Chambre avant

Après

Vous rechercher quelqu’un pour vos travaux? Je connais un bon entrepreneur qui travaille avec beaucoup d’investisseurs, donc si vous avez besoin d’un contact, écrivez moi à l’adresse suivante: azar@objectif-rentier.fr avec « Contact travaux » en objet du mail et en précisant dans votre email: Nom/Prénom/Type de bien à rénover/Ville.

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