Le risque de loyers impayés fait peur
L’un des arguments de ceux qui ont peur d’investir, est celui du risque de loyers impayés. En effet, si vous avez un bien en location avec un emprunt dessus et que le locataire ne paie pas, vous pouvez vous retrouver dans un embarras certain ! Et même si vous n’avez pas ou plus d’emprunt dessus d’ailleurs. Alors cette situation fait peur, et peut freiner des candidats à l’investissement locatif, surtout que dans notre pays, le locataire est surprotégé par la loi.
Cette tragédie est arrivée à mes parents récemment. Leur locataire a arrêté de payer, et il a fallu 2 ans pour s’en débarrasser. Evidemment, dans un cas de loyers impayés, impossible de se faire justice tout soi-même, en jetant le locataire dehors par le col. L’expulsion est une longue et coûteuse procédure… Premier procès en octobre 2013 (il ne payait pas depuis plusieurs mois déjà), audience reportée à février 2014, puis second procès octobre 2014, qu’il a perdu, mais entre le jugement et l’application du jugement, des mois s’écoulent et il est enfin parti en juin 2015 ! Quel soulagement pour mes parents mais quelle épreuve !
Merci la justice française de remercier les bailleurs en leur faisant vivre le parcours du combattant quand ils sont floués par des mauvais payeurs. A se demander qui sont les coupables ?
Petite anecdote : les beaux-parents d’un collègue ont eu une locataire qui a arrêté de payer son loyer, et lors de l’audience, le juge leur a demandé « mais avez-vous vraiment besoin de cet argent ? ». Irréaliste ! « Non, non, on achète des appartements et on les « loue gratuitement », on remboursera les emprunts nous-mêmes, et si vous le voulez bien, Monsieur le juge, on peut leur donner l’appartement, mais bien sûr on continuera à payer les charges s’ils ne peuvent pas s’en acquitter ». C’est à cette réponse qu’il s’attendait ?
Vraiment, sur ce sujet, je regrette vraiment qu’on n’ait pas des lois à l’anglo-saxonnes, en résumé : tu paies, tu restes, tu ne paies pas, tu pars, et ça se règle en quelques jours.
Après vous avoir dressé un tableau bien noir, il est important de rétablir la réalité, à savoir que si ce risque existe, il est assez rare, il ne représente que 2% des loyers perçus. Et même si c’est arrivé à mes parents, s’ils prenaient du recul, c’est arrivé 1 fois en 20 ans et sur plusieurs appartements, donc leur ratio d’impayés est très bas. Je ne cherche pas à minimiser l’incident, c’est vraiment un drame de faire face à cette situation, et ce serait la catastrophe si cela m’arrivait, mais dans les faits, l’occurrence est faible.
Peut-on éviter ce risque de loyers impayés ?
Je répondrais que l’on peut le réduire considérablement. En effet, il existe plusieurs solutions (que mes parents n’avaient pas appliquées) pour diminuer le risque d’impayé sur un investissement locatif:
- Une étude approfondie de leur dossier : déjà le B-A-B-A c’est d’obtenir un dossier complet (carte d’identité, fiches de paie, avis d’imposition, etc.). Vous avez la possibilité de vérifier sur le site http://www.impots.gouv.fr/ si l’avis d’imposition est authentique, en effet c’est très simple de falsifier des documents. Vous pouvez aussi appeler l’ancien propriétaire pour savoir quel type de locataires ils étaient. Ça m’est d’ailleurs arrivé dernièrement, le locataire de mon studio est parti il y a quelques mois, et sa future propriétaire m’a téléphoné pour avoir mon retour : s’il était bon payeur, s’il avait pris soin de l’appartement, etc.
- Des garants (ou cautions): Un proche, s’engage, en se portant caution pour le(s) locataire(s) afin de pallier aux éventuels défauts de paiement. Il ne faut pas qu’il signe simplement l’acte de cautionnement, il faut également demander un dossier complet, pour vérifier sa solvabilité. Ce n’est pas infaillible, en effet un garant peut aussi avoir des soucis financiers un jour. Mais c’est déjà un 1er parachute. Évitez les amis, on n’est pas à l’abri d’une petite dispute. Un garant faisant partie de la famille, c’est mieux.
- L’assurance loyers impayés : c’est une assurance qui peut être souscrite auprès d’une compagnie d’assurance, qui, contre un % du loyer, garantit leur paiement. Dans ce cadre, l’assurance doit aussi valider le dossier du locataire car il doit correspondre à leurs strictes conditions d’éligibilité. Ça coûte un peu cher mais c’est le prix de la tranquillité. Mais ce qui fait plaisir, c’est que c’est déductible des revenus locatifs.
Pour résumer et conclure, il n’y a pas de gain sans risque, que ce soit en immobilier, en bourse, ou autre. L’essentiel, est de se prémunir au maximum. Il est évident qu’une personne ne prenant pas de risque ne perdra jamais, mais elle ne gagnera jamais non plus. Comme disait Benjamin Franklin « Il y a bien des manières de ne pas réussir, mais la plus sûre est de ne jamais prendre de risques ».
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Bonjour,
Entièrement d’accord avec votre article, merci !
Après une première expérience dans l’immobilier locatif j’ai finalement revendu le studio que je louais car cela revenait à régler litiges sur litiges.
Je ne comprends pas qu’il soit autant compliqué à expulser un locataire qui ne respecte pas son bail et qui ne paye pas ses loyers !
On oublie trop souvent que le bailleur prend aussi des risques, il contracte un crédit qu’il doit rembourser tous les mois etc… et c’est pas sans conséquences sur ses fins de mois quand un locataire ne paye pas !
Je me suis tourné du moins j’ai réalisé un premier investissement via le crowdfunding immobilier on va voir ce que ça donne…
En tout cas mon locataire doit normalement être un bon payeur puisque c’est La Poste !
Et la plateforme à souscrit un pack d’assurances dont la fameuse assurance loyers impayés.
Si cette fois-ci mon locataire disparait dans la nature en omettant de régler ses loyers, je crois que j’abandonnerai l’idée d’investir dans l’immobilier locatif.
Bonne journée à tous et encore merci pour l’article.
Bonjour!
Oui nos lois surprotégeant les locataires et même lorsqu’ils sont en tort sont assez incompréhensible…
Vous avez investit via le crowdfunding?! J’ai justement écris un article invité sur le sujet sur le site: http://www.commentdevenir-riche.com/
Je vous mets le lien de l’article si vous voulez le lire 😉
http://www.commentdevenir-riche.com/le-crowdfunding-immobilier-une-nouvelle-facon-dinvestir-dans-limmobilier
A bientôt
Bonjour,
pour ma part je viens de découvrir(à l’instant) un dispositif mis en place par l’état ,donc à voir si c’est intéressant
cela s’appelle : SOLIBAIL
J’ai vu la pub, là où je bosse, mais là où j’investi (autre région), le dispositif n’existe pas, donc bien se renseigner!
Bonjour,
En France, pour limiter le risque, il y a une autre solution : prendre des allocataires des APL.
Le plafond des APL est d’environ 250€ pour 1 personne, avec un loyer à 300, vous avez un risque faible, surtout si vous demandez à toucher directement les APL.
Sans le vouloir, c’est la méthode que j’utilise, avec des APL correspondant au 3 quart des loyer de mon immeuble.
Pour le garant solidaire, que ce soit un ami ou non ne change rien, il a signé.
Par contre faites attention à la durée de validité des documents, beaucoup de document étant limité à 1 an. (donc après plus de garant)
Après effectivement, tout les bailleurs sont d’accord : moins de protection fluidifierai le marché.
Une autre solution serai d’avoir une notation du locataire permettant de filtrer les locataires et de faire payer plus cher les mauvais locataires.
Mais aussi peux populaire qu’une diminution de la protection des locataires!
Salut Sébastien!
Oui, nos lois et notre justice sont parfois incompréhensibles…Surtout que la personne qui ne paie pas son loyer parce qu’elle n’a vraiment plus un sou, c’est assez rare. Ils n’ont plus d’argent pour leur loyer mais en ont toujours un peu pour leurs loisirs et leur confort. Typiquement, le locataire de mes parents roulait en berline (pas de problème pour payer l’essence?), sa fille faisait un sport très coûteux, du patinage artistique (pas de soucis pour payer les cours et les patins?), il est parti en vacances (pas de problème pour payer l’hôtel?), bref son niveau de vie n’a pas été modifié, il a préféré modifier celui de mes parents! Sa baisse de revenu, il l’a impacté sur le paiement du loyer, pas sur le reste…Et pour avoir eu vent d’autres cas, c’est souvent la même chose.
Pareil, j’ai opté pour le meublé, bail de 9 mois ou 1 an.
Alors là, c’est le genre d’article qui me met en colère. Merci Azar 🙂
On nous rabâche sans cesse que les propriétaires sont des riches méchants..
Mais il ne faut pas oublier que si les locataires ont un toit, c’est parce que les propriétaires ont fait le choix d’investir, de prendre un risque et de s’endetter !
Une fois que ceci est dit, je ne comprends pas pourquoi, il n’y a toujours pas jurisprudence, car au final, le mauvais payeur finit toujours par quitter les lieux.
A quoi bon faire trainer une procédure 2 ans ???
Pendant ce temps, le propriétaire qui a un crédit sur le dos peut se retrouver en situation difficile.
La phrase du juge aux beaux-parents de ton collègue est purement scandaleuse !!!
Alors oui, les propriétaires sont très sélectifs au moment du choix du locataire et c’est normal.
Mais la faute à qui ??
Aux politiques sociales qui permettent aux locataires de rester 2 ans en place, même s’il ne paye plus son loyer.
Sur un modèle anglo-saxon, les propriétaires seraient moins regardants et l’accès au logement serait plus facile.
-> CQFD.
Je continue 🙂
On reproche aux propriétaires d’être trop sélectifs dans le choix de leurs locataires, mais les assurances de loyers impayés font exactement la même chose !!
J’ai loué un studio nu il y a quelques années et mon assurance loyer impayé avait refusé le dossier d’une locataire dont la mère était infirmière car le dossier avait été jugé trop risqué.
Si les assurances n’acceptent que des dossiers dont les revenus salariés sont de 10000 euros, elles ne servent plus à rien et elles ne facilitent en rien l’accès au logement !
-> CQFD encore !
De mon côté, pour éviter ce genre de déconvenues, je fais :
– de la location saisonnière : aucun risque d’impayé, le locataire rentre dans l’appartement que s’il a payé
– de la location meublée : les baux sont de 9 mois (pour les étudiants) ou de 1 an. Je limite mon risque d’impayé.
Je me posais la question si il est possible de prendre ses assurances loyer impayés, si les locataires sont déjà en place.
Bonsoir Zikbond,
Oui c’est possible, mais ça doit dépendre des assurances. Après tout dépend de leur dossier pour l’acceptation.