INVESTISSEMENT LOCATIF: LOCATION VIDE OU LOCATION MEUBLÉE?

La location vide d’un bien ou location nue est la mise à disposition à un locataire d’un bien sans les meubles donc le locataire devra meubler lui-même son habitation. Facile à comprendre 😉

La location meublée d’un bien signifie de mettre en location un bien évidemment meublé, mais qui répond aux critères d’ameublement définis dans le décret  n°2015-981 du 31 juillet 2015 depuis le 1^er septembre 2015, à savoir :

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Les différences relatives aux clauses des baux

Durée du bail

Location vide : Minimum 3 ans

Location meublée : Minimum 1 an et pour les étudiants, il y a la possibilité de faire un bail de 9 mois

Dépôt de garantie :

Location vide : 1 mois de loyer hors charges

Location meublée : 2 mois de loyer hors charges

Préavis du locataire :

Location vide : Dans les zones dites tendue, le préavis est désormais de 1 mois minimum (loi Alur) pour les autres zones c’est toujours 3 mois minimum. Cliquez ici pour avoir la liste des villes en zones tendues

Location meublée: le préavis est de 1 mois minimum

=> La différence majeure pour le bailleur selon moi, et qui m’a, entre autre, fait choisir ce mode de location, c’est qu’il est plus facile de récupérer un bien meublé qu’un bien loué vide. En effet, même si les conditions pour donner congé à un locataire d’un bien loué vide ou meublé sont identiques (y habiter soi-même, loger un membre de sa famille, ou la vente mais il doit la proposer à son locataire en priorité), le bailleur a l’opportunité de récupérer son bien tous les ans contre 3 ans en location vide.

Fiscalité location vide ou location nue

Les revenus issus de location d’un logement loué vide sont des revenus fonciers et sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu. Il y a deux régimes possibles :

• Revenus inférieurs à 15 000 € annuel: c’est le régime micro-foncier. Dans ce cadre, vous obtenez un abattement de 30% sur vos revenus à déclarer et les charges ne peuvent être déduites.

A noter : vous pouvez choisir également le régime réel ci-dessous même si vous avez des revenus inférieurs à 15 k€, mais de façon volontaire car de manière automatique l’administration fiscale appliquera un régime en fonction des revenus.

• Revenus supérieur à 15 000 € annuel : c’est le régime réel qui s’applique. Le régime réel c’est l’équivalent des produits – les charges, donc des loyers perçus déduits des charges tels que les travaux d’amélioration, réparations, charges de copropriétés, intérêts d’emprunt, etc. (liste exhaustive des charges déductibles ici)

Fiscalité location meublée

Les revenus issus de location d’un logement loué meublé sont des revenus locatifs et pareil que pour les revenus fonciers ils sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu et déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il y a deux régimes possibles :

• Revenus inférieurs à 32 900 € annuel : c’est le régime micro-BIC qui s’applique. Sous ce régime, les charges  ne peuvent pas être déduites mais vous bénéficiez d’un abattement de 50% sur les revenus à déclarer.

A noter : vous pouvez choisir également le régime réel ci-dessous même si vous avez des revenus inférieurs à 32 900€, mais de façon volontaire car de manière automatique l’administration fiscale appliquera un régime en fonction des revenus.

• Revenus supérieur à 32 900 € annuel : c’est le régime réel qui s’applique. C’est le revenu net qui est imposé, donc revenus – charges. La liste des charges est plus large que pour le régime réel applicable aux revenus fonciers, car elle englobe TOUTES les charges liées au locataire, en voici quelques exemples :

• Les travaux
• les intérêts d’emprunt (majorés des frais de dossiers)
• la taxe foncière,
• les primes d’assurance,
• les frais de gestion : agence immobilière, expert-comptable, etc.
• les achats de petits matériaux ou fournitures pour le bien mis en location
• les dépenses d’entretien et de réparation
• les frais de gestion courante : frais postaux, téléphone, internet…,
• les amortissements (du bien lui-même mais aussi du mobilier)
• les frais d’acquisition (notaire, frais d’agence…) peuvent être soit déductibles soit amortissables.

A noter : En rouge les charges que l’on peut déduire en BIC réel (donc pour du meublé) et que l’on ne peut pas déduire sous le régime réel applicable aux revenus fonciers donc pour la location vide. Il n’y en a certainement d’autres, mais ce sont ceux qui m’ont sauté aux yeux.

=> En louant en meublé et en choisissant le régime BIC réel, je peux déduire encore plus de charges qu’en location nue. Etant au début de mes investissements, c’est pour moi très avantageux.

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Le loyer

Lorsque l’on loue un bien en location meublée on peut appliquer un loyer supérieur à un loyer en location vide. C’est en supérieur d’environ 10% à 30% donc on a vite remboursé les frais relatifs à l’ameublement de l’appartement, et donc jouir de plus de revenus locatifs. Ceux-ci étant en plus amortissables donc rentrant dans les charges déductibles, on a là un double effet kiss-cool !

La location meublé, c’est pour quoi et pour qui ?

La location en meublée est plus adaptée aux petites surfaces (studio, 2 pièces). Je l’ai notamment constaté avec un amie, qui avait un grand appartement à Paris, et qui a tout d’abord voulu le louer en meublé car elle partait vivre à l’étranger donc elle n’avait pas envie de transporter ses meubles,  or elle a eu peu de retours alors que l’appartement était top, très bien placé dans Paris, près d’un métro, etc. Sur les conseils de l’agent immobilier, elle l’a vidé et là bingo elle a eu « moultes » demandes.  Sauf cas particulier, ce mode de location ne convient donc moins aux grandes surfaces.

Aussi, il y a un turn-over plus important en location meublé qu’en location vide. C’est normal, à un moment donné, on a envie d’avoir ses propres meubles, sa propre déco etc. Le meublé correspond plus aux étudiants, qui ne veulent pas investir dans du mobilier parce qu’ils savent qu’ils ne vont pas rester longtemps dans les lieux, aux personnes qui commencent dans la vie active et qui ne veulent pas les tracas de tous les achats liés à l’ameublement d’un appartement et surtout à l’avance des coûts (noyés dans le loyer, ils le sentent moins passer que s’ils devaient sortir plusieurs milliers d’euros tout de suite pour se meubler), aux expatriés, ou en personne en transition (ex : séparation) qui choisissent cette formule le temps de se retourner. Après ça peut durer quelques années quand même.

On peut aussi, parler des possibles tracas supplémentaires que peut causer la location meublée, comme par exemple avoir l’obligation de remplacer le mobilier hors d’usage ou de réparer des pannes d’électro-ménager. Comme dans mes appartements, que ce soit le mobilier ou l’électro-ménager, tout est quasiment neuf, je pense être tranquille les premières années (enfin j’espère ;-))

Personnellement, pour la souplesse du bail, pour des raisons fiscales (étant au début de mes investissements j’ai beaucoup de charges déductibles) et pour pouvoir bénéficier d’un loyer supérieur, le choix de la location en meublé a été évident !

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