La location vide d’un bien ou location nue est la mise à disposition à un locataire d’un bien sans les meubles donc le locataire devra meubler lui-même son habitation. Facile à comprendre.La location meublée d’un bien signifie de mettre en location un bien évidemment meublé, mais qui répond aux critères d’ameublement définis dans le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 depuis le 1er septembre 2015, à savoir :Cliquez sur l’image pour l’agrandir
Les différences relatives aux clauses des baux
Durée du bail
Location vide : Minimum 3 ans
Location meublée : Minimum 1 an et pour les étudiants, il y a la possibilité de faire un bail de 9 mois
Dépôt de garantie :
Location vide : 1 mois de loyer hors charges
Location meublée : 2 mois de loyer hors charges
Préavis du locataire :
Location vide : Dans les zones dites tendue, le préavis est désormais de 1 mois minimum (loi Alur) pour les autres zones c’est toujours 3 mois minimum. Cliquez ici pour savoir si une ville est en zones tendues
Location meublée: le préavis est de 1 mois minimum
=> La différence majeure pour le bailleur selon moi, et qui m’a, entre autre, fait choisir ce mode de location, c’est qu’il est plus facile de récupérer un bien meublé qu’un bien loué vide. En effet, même si les conditions pour donner congé à un locataire d’un bien loué vide ou meublé sont identiques (y habiter soi-même, loger un membre de sa famille, ou la vente mais il doit la proposer à son locataire en priorité), le bailleur a l’opportunité de récupérer son bien tous les ans contre 3 ans en location vide.
Fiscalité location vide ou location nue
Les revenus issus de location d’un logement loué vide sont des revenus fonciers et sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu. Il y a deux régimes possibles :
- Revenus inférieurs à 15 000 € annuel: c’est le régime micro-foncier. Dans ce cadre, vous obtenez un abattement de 30% sur vos revenus à déclarer et les charges ne peuvent être déduites.
A noter : vous pouvez choisir également le régime réel ci-dessous même si vous avez des revenus inférieurs à 15 k€, mais de façon volontaire car de manière automatique l’administration fiscale appliquera un régime en fonction des revenus.
- Revenus supérieur à 15 000 € annuel : c’est le régime réel qui s’applique. Le régime réel c’est l’équivalent des produits – les charges, donc des loyers perçus déduits des charges tels que les travaux d’amélioration, réparations, charges de copropriétés, intérêts d’emprunt, etc. (liste exhaustive des charges déductibles ici)
Fiscalité location meublée
Les revenus issus de location d’un logement loué meublé sont des revenus locatifs et pareil que pour les revenus fonciers ils sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu et déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il y a deux régimes possibles :
- Revenus inférieurs à 32 900 € annuel : c’est le régime micro-BIC qui s’applique. Sous ce régime, les charges ne peuvent pas être déduites mais vous bénéficiez d’un abattement de 50% sur les revenus à déclarer.
A noter : vous pouvez choisir également le régime réel ci-dessous même si vous avez des revenus inférieurs à 32 900€, mais de façon volontaire car de manière automatique l’administration fiscale appliquera un régime en fonction des revenus.
- Revenus supérieur à 32 900 € annuel : c’est le régime réel qui s’applique. C’est le revenu net qui est imposé, donc revenus – charges. La liste des charges est plus large que pour le régime réel applicable aux revenus fonciers, car elle englobe TOUTES les charges liées au locataire, en voici quelques exemples :
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- Les travaux
- les intérêts d’emprunt (majorés des frais de dossiers)
- la taxe foncière,
- les primes d’assurance,
- les frais de gestion : agence immobilière, expert-comptable, etc.
- les achats de petits matériaux ou fournitures pour le bien mis en location
- les dépenses d’entretien et de réparation
- les frais de gestion courante : frais postaux, téléphone, internet…,
- les amortissements (du bien lui-même mais aussi du mobilier)
- les frais d’acquisition (notaire, frais d’agence…) peuvent être soit déductibles soit amortissables.
A noter : En rouge les charges que l’on peut déduire en BIC réel (donc pour du meublé) et que l’on ne peut pas déduire sous le régime réel applicable aux revenus fonciers donc pour la location vide. Il n’y en a certainement d’autres, mais ce sont ceux qui m’ont sauté aux yeux.
=> En louant en meublé et en choisissant le régime BIC réel, je peux déduire encore plus de charges qu’en location nue. Etant au début de mes investissements, c’est pour moi très avantageux.
Le loyer
Lorsque l’on loue un bien en location meublée on peut appliquer un loyer supérieur à un loyer en location vide. C’est en supérieur d’environ 10% à 30% donc on a vite remboursé les frais relatifs à l’ameublement de l’appartement, et donc jouir de plus de revenus locatifs. Ceux-ci étant en plus amortissables donc rentrant dans les charges déductibles, on a là un double effet kiss-cool.
La location meublé, c’est pour quoi et pour qui ?
La location en meublée est plus adaptée aux petites surfaces (studio, 2 pièces). Je l’ai notamment constaté avec un amie, qui avait un grand appartement à Paris, et qui a tout d’abord voulu le louer en meublé car elle partait vivre à l’étranger donc elle n’avait pas envie de transporter ses meubles, or elle a eu peu de retours alors que l’appartement était top, très bien placé dans Paris, près d’un métro, etc. Sur les conseils de l’agent immobilier, elle l’a vidé et là bingo elle a eu « moultes » demandes. Sauf cas particulier, ce mode de location ne convient donc moins aux grandes surfaces.
Aussi, il y a un turn-over plus important en location meublé qu’en location vide. C’est normal, à un moment donné, on a envie d’avoir ses propres meubles, sa propre déco etc. Le meublé correspond plus aux étudiants, qui ne veulent pas investir dans du mobilier parce qu’ils savent qu’ils ne vont pas rester longtemps dans les lieux, aux personnes qui commencent dans la vie active et qui ne veulent pas les tracas de tous les achats liés à l’ameublement d’un appartement et surtout à l’avance des coûts (noyés dans le loyer, ils le sentent moins passer que s’ils devaient sortir plusieurs milliers d’euros tout de suite pour se meubler), aux expatriés, ou en personne en transition (ex : séparation) qui choisissent cette formule le temps de se retourner. Après ça peut durer quelques années quand même.
On peut aussi, parler des possibles tracas supplémentaires que peut causer la location meublée, comme par exemple avoir l’obligation de remplacer le mobilier hors d’usage ou de réparer des pannes d’électro-ménager. Comme dans mes appartements, que ce soit le mobilier ou l’électro-ménager, tout est quasiment neuf, je pense être tranquille les premières années (enfin j’espère)
Personnellement, pour la souplesse du bail, pour des raisons fiscales (étant au début de mes investissements j’ai beaucoup de charges déductibles) et pour pouvoir bénéficier d’un loyer supérieur, le choix de la location en meublé a été évident.
Laissez vos commentaires ci-dessous.
Bonjour,
Je souhaite acquérir un appartement T2 pour faire du locatif en LMNP.
Concernant l’emprunt dois-je ouvrir un compte perso dédié aux loyers ou un compte pro ?
Y a t-il des démarches administratives à faire pour déclarer une activité en LMNP avant d’encaisser des loyers ?
La déclaration des loyers reçus au cours de l’année sont-ils à déclarer dans l’impôt sur le revenu ?
Je débute dans le locatif et je me pose des questions de débutant je vous remercie pour vos lumières 🙂
Cordialement
Deth
Bonjour Azar,
Merci beaucoup pour l’article! Je suis vraiment débutante alors je n’ai pas tout compris par contre.
J’ai acheté un appartement à 140 000 euros (frais d’agence compris). Les frais de notaire sont de 11000 euros. Je veux mettre cet appartement en location meublée (environ 8400 euros/an ). Je voulais savoir si je pouvais déduire les frais de notaires des impôts avec le régime frais réels.
Merci beaucoup de votre aide
Bonsoir Azar et les autres 🙂
je vais rénover une maison mais ne sais pas encore si ça sera vide ou meublé, à l’année ou saisonnier.
Quel est l’avantage du dispositif Borloo ancien (loyers intermédiaires donc avec déducation de 30¨% sur les loyers imposables) comparé au régime micro foncier qui lui aussi offre un abattement de 30%?
Merci!
Bonjour, après avoir loué depuis 13 ans un bel appartement dont j’ai hérité en nu, j’envisage de le vendre pour me lancer dans plusieurs locations meublées. Je possède en effet déjà un studio attenant à l’appartement que je loue à des étudiants depuis la même durée. Autant j’ai eu plusieurs soucis avec le grand en nu, autant avec les étudiants ça roule! Il faut effectivement prévoir plus de frais en rénovation à la sortie, (je repeins environ tous les 2-3 ans), mais dans l’ensemble, je m’en sors beaucoup mieux avec celui là. Surtout grâce à la fiscalité avantageuse, ce qui n’est pas du tout le cas pour le grand!
Ce que je n’arrive pas à chiffrer, sont les travaux de syndic, ravalement etc… Plus on possède de biens, même petits, plus les dépenses de ce genre me paraissent importantes. Saurais tu comment les chiffrer?
Merci et bravo pour ce blog… JE me balade depuis un certain temps sur le net, et celui ci est particulièrement attractif par rapport à d’autres.
Laurence