Il y a beaucoup de gens qui veulent investir, mais qui n’ont pas le temps, ou, qui veulent investir mais surtout pas mettre les mains dans le cambouis (chercher, visiter, rénover, la paperasse, etc), ou alors qui sont loin de l’endroit où ils veulent acheter.
J’ai une amie à Londres qui est dans ce cas, elle aimerait réaliser un investissement locatif en France, mais vu sa situation géographique, il lui est impossible de chercher activement (elle ne peut pas être rapidement disponible pour une visite), et si un achat se concrétisait elle ne pourrait pas suivre correctement les travaux, gérer l’ameublement et la décoration (dans le cadre d’une location meublée). Tout ça lui demanderait une disponibilité qu’elle n’a pas, et financièrement les allers-retours en Eurostar serait un gouffre. Et encore, Londres c’est la porte à coté, comparé à nos compatriotes qui sont à des milliers et milliers de kilomètres.
Mais il y a de plus en plus de sociétés qui proposent des investissements locatifs clé en main…Alors qu’est-ce que c’est ?
Ce sont des sociétés qui proposent de vous trouver un appartement en fonction de votre budget, de réaliser le dossier de financement, de réaliser les travaux, de s’occuper de l’ameublement et la décoration, et fonction du package choisi, de trouver le locataire, voire même de gérer le bien. Tout ça en promettant une rentabilité exceptionnelle. Alors peut-on avoir le beurre et l’argent du beurre ?
Les avantages
Le service à distance : réaliser un investissement locatif, c’est pas toujours facile, et à distance c’est très compliqué, donc cela permet d’investir dans un endroit ou un pays dans lequel on ne vit pas.
Le temps : comme je le disais en introduction, être investisseur ça prend du temps, voire beaucoup de temps. Les recherches, les visites, les rendez-vous avec les banquiers, les entrepreneurs, le suivi des travaux, etc, peuvent décourager à l’avance de futurs potentiels investisseurs.
Professionnalisme: Lorsque l’on délègue son projet d’investissement locatif à ce type de société, on a (normalement) affaire à des professionnels qui ont une expertise et des équipes à qui sont confiées les différentes tâches du processus d’investissement : chasseurs d’appartements, entrepreneurs, courtiers, notaires, etc. Donc aucune prise de tête sur les choix à faire ! (surtout pour les entrepreneurs)
Un en mot, opter pour un investissement clef en main, c’est SIMPLE. Vous n’avez qu’à indiquer votre budget, et le lieux, et quelques mois plus tard on vous remet les clefs de votre bien prêt à être loué.
Les inconvénients
D’après le début de mon article, ça a l’air idéal…Et on peut se demander pourquoi tout le monde ne le fait pas ?? Alors quels sont les inconvénients ?
Le prix : J’ai fait quelques recherches, et regardé les différentes réalisations et les coûts associés… Et bien c’est pas donné ! Environ 12% du prix de vente pour les honoraires et je pense qu’ils se prennent une sacré marge sur les travaux, car c’est entre 1100€ et 1500€ du mètre carré. Même en étant le plus nul des négociateur on peux mieux faire… Donc tout d’abord il faut avoir les moyens de s’offrir ce luxe et en plus ça « plombe » la rentabilité du bien.
Le confiance : Pour déléguer son achat immobilier de A à Z, il faut avoir sacrément confiance en la société qui vous propose le service clef en main. Et au vu des sommes engagées, ça doit pas être simple. En effet, il faut compter sur l’expertise et les connaissances des divers intervenants sans même les rencontrer, seulement au travers de la personne qui représente la société.
Si vous avez déjà pensé à acheter par ce biais, si vous l’avez fait ou si au contraire ça ne vous intéresse pas du tout, laissez un commentaire.
Photo: Aliaksei Smalenski
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Bonjour,
apparemment, ce type de sociétés tire pas mal les coûts et il en résulte parfois des clients assez mécontents. Je crois que Olivier Roland, célèbre blogueur français, en a fait les frais. Il ne recommande plus EFC.
Reste à savoir si ce sont des cas isolés …
Bonjour,
Sur le fond, nous sommes d’accord ! Je tenais juste à corriger / préciser quelques points.
Merci de votre blog, c’est toujours utile d’avoir des points de vue de l’extérieur !
Très bonne journée !
Bonjour,
L’investissement locatif clé en main est mon métier depuis 5 ans à Lyon (3 ans avec Elise Franck, 2 ans avec ma propre société), aussi je me permets de ne pas partager complètement votre point de vue sur les contraintes que vous évoquez de faire appel à des sociétés comme la nôtre.
Vous pourrez constater à l’onglet Réalisations du site de la société (www.adequade.fr/#realisations) que les honoraires comptent pour 6 à 8% du projet total, et non 12%.
Le coût des travaux de rénovation tels que nous les menons est plutôt compris entre 1 000 € et 1 100 €, selon qu’il y ait des huisseries à changer.
Je vous rejoins forcément sur la confiance qu’il faut avoir dans la personne qui gère votre projet et sur l’équipe constituée. Je la considère comme une pression positive.
Les contraintes d’un projet d’investissement locatif touchent principalement au turn-over qu’il faut maîtriser et à la qualité de la gestion locative. Il faut rappeler que les piliers de l’investissement ne sont pas tellement des prestataires comme Adequade mais le locataire ET le gestionnaire.
Ceci étant dit, tout le monde est potentiellement capable de trouver des appartements, de les faire rénover et de trouver un locataire. Nos clients sont surtout des personnes qui n’ont en fait pas le temps, ni le réseau, ni l’envie de se consacrer à ce projet somme toute assez chronophage.
Je me tiens à votre disposition pour échanger à ce sujet.
Bien cordialement,
Louis Révillon
Bonjour Louis!
Je n’ai pas fait un article à charge contre le clef en main! au contraire j’en donne les avantages et les inconvénients. Je pourrais faire le même avec le fait de se débrouiller seul, il y a aussi des avantages et des inconvénients 😉
On ne peut pas nier que c’est plus cher, il n’y a pas de mal à ça, il faut bien que les agents qui proposent ce service se rémunère. Le % dont vous parlez concerne votre agence, d’autres sont plus chères.
En fait je ne vois pas vraiment où vous n’êtes pas d’accord, parce que si on résume mon article, je dis que c’est plus cher qu’en se débrouillant seul, mais c’est parfait pour les personnes qui n’ont ni le temps et l’envie, et c’est ce que vous dites dans votre commentaire…
Donc en fait on est d’accord? 😉
REIT et SCPI sont différents.. REIT = coté sur le marché boursier.
Sans m’étendre sur la SCPI dont je ne suis pas expert c’est le coté aléatoire de la liquidité des parts qui me laisse perplexe. Je ne crois pas que ce soit exact de dire que d’investir dans de la SCPI c’est « comme investir dans l’immobilier »..
Les formules d’immobilier clés en main comme celles évoquées dans l’article sont bien plus similaires à de l’investissement immobilier en direct, après en effet c’est une question de rentabilité.
Mais entre celui qui ferait cela avec une renta moins bonne et celui qui ne ferait rien.. mieux vaut agir. A vous d’être exigent sur vos critères de recherche, challengez ceux que vous engagez.. 🙂 ils veulent gagner de l’argent : qu’il le mérite donc.
J’ai cru lire que Guillaume de immeuble-de-rapport.fr proposez ce genre de service en tant qu’investisseur aguerrie sur la région de Bordeaux, c’est donc du clé en main « home made » il a l’air sérieux mais je ne peux pas en dire plus sans savoir.
Tout à fait d’accord! je préfère 5% de X€ que 100% de zéro (et c’est tout ce que peuvent gagner ceux qui ne font rien), donc même si ça coûte plus cher que de se débrouiller seul, mon article n’est pas critique sur le sujet. Et oui, investir dans du clef en main, c’est un investissement immobilier classique sauf que l’on délègue.
Yes Guillaume propose ce type de service 😉 Et ses trouvailles ont l’air très rentables!
Bonjour,
je suis actuellement dans la situation decrite a savoir que je vis sur Abu Dhabi mais j;aimerais continuer a investir in France.
Je dois bien vous dire que je ne fais pas reellement confiance aux intermediaires, mais je pense que je vais devoir le faire etant donne que je ne suis only 3 weeks par an en France…en guise de vacances.
Bon si vous avez des tuyaux sur de bons intermediaires, je suis preneur!:)
Cependant, il y a une alternative a tout cela….les SCPI..on a de l’immobilier sans « trop de contraintes » (par contre certaines SCPI ne peuvent etre achetees en tant que non resident fiscal francais comme Corum conviction….damn!)
Salut William!
La plus célèbre des agences qui vend du clef en main, est à ma connaissance celle d’Elise Franck: http://www.elise-franck.com/
Concernant les SCPI, je suis encore sceptique sur le sujet, la pierre papier me tente pas trop, déjà l’expression « pierre papier » me dérange, peut-être parce que c’est un oxymore 😉 Je me sens plus à l’aise avec de la vrai pierre, et c’est pas le même plaisir de posséder un appartement ou un immeuble, qu’un bout de papier qui dit que vous êtes propriétaire d’un bout d’ensemble immobilier…
Bonjour Azar,
Tu as en partie raison.
Bien sûr les intermédiaires vont prendre leur marge et c’est normal il faut bien vivre. Est-ce que tu accepterais, toi, de travailler gratuitement ?
En revanche il ne faut pas s’arrêter à cette constatation. En effet il faut regarder les coûts (et éventuellement essayer de les faire baisser) mais il faut regarder ce que ça t’apporte en retour. Avec un sale jeu de mot le coût vaut-il le coup ?
Par exemple pour ta copine à Londres est-ce le coût de l’eurostar, le coût de l’hébergement en France, le coût de recherche d’une affaire (il ne faut pas oublier que même si on fait son même il y a un coût même s’il n’y a pas forcément à sortir sa CB directement) est-ce que ce sera inférieur à ce va prendre le prestataire pour l’investissement clef en main.
Bref il faut regarder la rentabilité nette plus que le coût des intermédiaires. Même si ce n’est pas exactement le cas évoqué par ton article j’ai des REIT qui ont une rentabilité à deux chiffres malgré les commissions des intermédiaires (beaucoup d’investisseurs en direct n’ont pas de telles rentabilités)