Investissement locatif à Paris
Investir dans l’immobilier dans notre belle capitale, si attractive! Mais si chère…c’est vrai que le mètre carré y est très élevé. C’est simplement la loi de l’offre et de la demande. Vivre dans une capitale, surtout la nôtre, a des avantages incontestables :
- Paris est un musée à ciel ouvert (en particulier le centre)
- La vie culturelle est très riche (théâtre, spectacles, expositions, musées, etc.)
- Il y a toujours des choses à faire, impossible de s’ennuyer
- C’est le plus grand bassin d’emplois du pays
- Les transports (qu’on les aime ou pas) sont extrêmement développés et ce, dès l’aube et jusque tard dans la nuit.
- Célèbres universités et écoles supérieures
- etc
Du coup, la ville attire, français et étrangers, jeunes travailleurs, expatriés, étudiants, touristes, et bien sûr les parisiens eux-mêmes, bref un paquet de personnes ont besoin de se loger.
Aussi, même s’il est connu que le prix au mètre carré est très cher (plus de 8000€ en moyenne), il reste des quartiers où il est encore possible de trouver des biens à 5000 ou 6000€ du mètre, mais il faut miser sur des quartiers qui ne sont pas forcément attrayants à première vue. Mais là n’est pas le sujet, car je voudrais vous parler d’un ami qui, lui, n’a pas voulu investir dans des quartiers « pas trop chers », non, sa « target » c’était au contraire un quartier de Paris devenu très branché : Montorgueil.
Il a investi dans un petit studio, hyper bien placé, entre le quartier historique du Palais Royal et le quartier mode de Montorgueil. Il s’agit d’un 17m² acheté 170 000€, et ci-dessous tous les chiffres :
- Prix du bien : 170 000€
- Frais de notaire : 13 600€
- Travaux et ameublement : 16 000€
Pour réaliser cet investissement locatif, il a fait un apport de 40 000€.
Coup de chance, en cassant les cloisons, les rangements, tout ce qui était coffré, etc. il s’est rendu compte lorsque l’architecte a remesuré l’appartement, qu’il n’y avait pas 17m² mais 20m² ! Au prix du mètre carré dans ce quartier, c’est 30 000 € de gagné en cas de revente!
Voici quelques photos avant/après :
Avant:
Après:
Sur ce bien, mon ami a une mensualité d’emprunt de 800€ avec assurance. Selon la loi encadrant les loyers parisiens, il devrait le louer au maximum 766€ HC (ci-dessous les chiffres du loyer de référence pour sa rue, le type de location, et l’année de construction de l’immeuble, vous pouvez faire des simulations sur le site officiel de la DRIHL )
| Meublée, 1 pièce |
| Construction : avant 1946 |
| Loyer de référence : 31,9 €/m² |
| Loyer de référence majoré : 38,3 €/m² |
| Loyer de référence minoré : 22,3 €/m² |
L’appartement, certes petit, est très sympa, refait par architecte, meublé avec goût et dispose d’une situation géographique très attractive.
Le mode de location
Au départ, il a fait de la location saisonnière, ce qui lui rapportait près de 2000€ par mois, mais la législation s’étant durcie à Paris, il a changé son fusil d’épaule, et décidé de le louer en location meublé classique. Il le loue aujourd’hui 1000€ hors charges (50€). Il fait valoir une disposition de la loi ALUR concernant l’addition d’un complément de loyer exceptionnel. En effet, en tant que bailleur, inscrit au bail et justifié, nous avons la possibilité d’ajouter un complément de loyer dit « exceptionnel » (voir mon article pour plus de détail: Comment je vais détourner l’encadrement des loyers à Paris?).
La rentabilité n’est pas mirobolante, mais elle est très correcte, à savoir 6%. Aussi, mon ami se fait donc 200€ de cash-flow positif sur un appartement acheté 10 000€ le mètre ! La fiscalité ? Le fait de déclarer ses revenus locatifs sous le régime réel d’imposition BIC, donc la déduction des revenus locatifs de toutes les charges relatives à l’appartement : intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, charges diverses, amortissement de l’appartement et des meubles, etc. (pour plus d’information cliquez ici), il ne va pas payer d’impôt sur ces revenus locatifs pendant plusieurs années.
Mon ami a pu changer de projet, de passer du saisonnier au meublé classique sans perdre d’argent, et même en dégageant une trésorerie positive. Au moment d’investir dans l’immobilier pour faire de la location saisonnière, c’est une question à se poser : est-ce que si la législation change, et m’interdit la location immobilière de courtes durées, je pourrais louer mon bien sans perdre d’argent ?
Laissez vos commentaires ci-dessous.
Investir en immobilier doit être un achat raisonné et raisonnable. Ma question est la suivante, à partir de quelle rentabilité locative êtes-vous satisfait ? Vous visez une rentabilité locative brute, nette ? Directement le cash Flow ? J’ai mis en avant un bien qui a une rentabilité locative brute de 10,31 %, ça vous paraît comment ?
Le rentabilité n’est pas le seul facteur à prendre en compte et ne veut rien dire à sa seule lecture. En effet, avoir 10% de rentabilité, sur un achat à 50k€, rapporte moins que 5% sur un achat à 200k.
Personnellement, c’est le cash-flow qui m’intéresse, mais encore une fois, ça dépend sur quoi: 50€ de cash-flow sur un immeuble c’est pas terrible (c’est un euphémisme) mais sur une place de parking c’est bien.
Aucun facteur ne peut être jugé seul.
Bonsoir Azar
Je reviens sur ton blog pour t annoncé une très bonne nouvelle
J ai enfin trouvé un appartement avec une place de parking dans une cour privé
Le tout est situé dans le 18 eme
J aimerais savoir combien je peux louer ma place de parking ?
Merci pour ton aide
Cecilia
Salut Cecila! Regarde sur leboncoin et seloger pour voir combien se loue une place dans le quartier. Je ne suis pas une spécialiste du 18ème donc je ne peux pas savoir, en plus le 18ème c’est grand, une place à Max Dormoy ou à Montmartre c’est pas le même prix!
Bonjour,
L exemple est beau, et on en voit beaucoup comme celui-ci exposés sur les blogs et forum… Mais chaque fois que je reprends les données et que je fais moi même la simulation, je ne trouve pas le même cash flow. Il est même negatif à chaque fois…..
Alors soit je loupe un épisode, soit vous ne dites pas tout. Loin de moi l idée de dire que vous racontez des salades mais j aimerais vraiment comprendre où je fais l erreur?
Ayant moi même pour projet d investir, il me paraît très difficile de faire du cash flow positif sans faire un énorme apport.
Pour reprendre l exemple de cet article, quand vous dites 200 eu de cash flow positif… Vous le comptez en net-net ? En clair est-ce que vous comptez l’IR supplémentaire que devra payer l investisseur?
Vous allez me dire : « il n y en a pas il est déficitaire ». Oui je suis d accord il est déficitaire donc pas d impôts, mais une fois le déficit lié aux travaux » amorti » au niveau des impôts (2-3ans??), le cash-flow reste positif? Je ne suis pas certain….
Merci par avance de m éclairer.
PS : ce post n a rien d agressif, je ne remets pas en cause votre honnêteté, mais plutôt ma compréhension (voir mon intelligence 😉 )
Bonsoir Fiflox,
Oui c’est « net net ». Lorsque l’on loue en meublé et que l’on se déclare en LMNP (loueur meublé non professionnel), les loyers sont des revenus industriels et commerciaux. Dans ce cadre, il n’y a pas que les travaux qui sont déductibles, mais TOUTES les charges: intérêts d’emprunt, travaux bien sûr, amortissement du bien (et ça c’est la clef), amortissement des meuble, taxe foncière, frais de notaire, etc (j’ai écris un article sur ce qui est déductible en location meublé, je vous laisse fouiller sur le blog) donc pas d’impôt pendent plusieurs années, et pas que 2/3 ans. Dans cette exemple, je suis transparente, l’acheteur a mis de l’apport, mais vous trouverez sur mon blog d’autres articles, où sans apport de jeunes investisseurs dégagent du cash-flow. D’ailleurs j’en dégage plus sur un bien que j’ai acheté sans apport que celui que j’ai acheté avec apport, comme quoi! 🙂
Bonjour,
Concernant les travaux, faites vous appel tout le temps a un architecte ? Il est vrai que vos idées pour gagner des m2 sont vraiment excellente, mais un archi ca se paye et cher en plus, donc dans votre budget, le comptez vous dans votre budget travaux ? Avez vous une facon pour profiter des services d un archi sans forcement payer le prix fort
Bonsoir Philippe, non je n’ai jamais fait appel à un architecte pour l’instant. Les idées que je propose ne nécessite pas d’architecte, il suffit dire ce que vous voulez à votre entrepreneur et il le fera 😉