200€ DE CASH-FLOW SUR UN STUDIO ACHETÉ 10 000€ DU M2
Investissement locatif à Paris
Investir dans l’immobilier dans notre belle capitale, si attractive! Mais si chère…c’est vrai que le mètre carré y est très élevé. C’est simplement la loi de l’offre et de la demande. Vivre dans une capitale, surtout la nôtre, a des avantages incontestables :
- Paris est un musée à ciel ouvert (en particulier le centre)
- La vie culturelle est très riche (théâtre, spectacles, expositions, musées, etc.)
- Il y a toujours des choses à faire, impossible de s’ennuyer
- C’est le plus grand bassin d’emplois du pays
- Les transports (qu’on les aime ou pas) sont extrêmement développés et ce, dès l’aube et jusque tard dans la nuit.
- Célèbres universités et écoles supérieures
- etc
Du coup, la ville attire, français et étrangers, jeunes travailleurs, expatriés, étudiants, touristes, et bien sûr les parisiens eux-mêmes, bref un paquet de personnes ont besoin de se loger.
Aussi, même s’il est connu que le prix au mètre carré est très cher (plus de 8000€ en moyenne), il reste des quartiers où il est encore possible de trouver des biens à 5000 ou 6000€ du mètre, mais il faut miser sur des quartiers qui ne sont pas forcément attrayants à première vue. Mais là n’est pas le sujet, car je voudrais vous parler d’un ami qui, lui, n’a pas voulu investir dans des quartiers « pas trop chers », non, sa « target » c’était au contraire un quartier de Paris devenu très branché : Montorgueil !
Il a investi dans un petit studio, hyper bien placé, entre le quartier historique du Palais Royal et le quartier mode de Montorgueil. Il s’agit d’un 17m² acheté 170 000€, et ci-dessous tous les chiffres :
- Prix du bien : 170 000€
- Frais de notaire : 13 600€
- Travaux et ameublement : 16 000€
Pour réaliser cet investissement locatif, il a fait un apport de 40 000€.
Coup de chance, en cassant les cloisons, les rangements, tout ce qui était coffré, etc. il s’est rendu compte lorsque l’architecte a remesuré l’appartement, qu’il n’y avait pas 17m² mais 20m² ! Au prix du mètre carré dans ce quartier, c’est 30 000 € de gagné en cas de revente!
Voici quelques photos avant/après :
Avant:
Après:
Sur ce bien, mon ami a une mensualité d’emprunt de 800€ avec assurance. Selon la loi encadrant les loyers parisiens, il devrait le louer au maximum 766€ HC (ci-dessous les chiffres du loyer de référence pour sa rue, le type de location, et l’année de construction de l’immeuble, vous pouvez faire des simulations sur le site officiel de la DRIHL )
| Meublée, 1 pièce |
| Construction : avant 1946 |
| Loyer de référence : 31,9 €/m² |
| Loyer de référence majoré : 38,3 €/m² |
| Loyer de référence minoré : 22,3 €/m² |
L’appartement, certes petit, est très sympa, refait par architecte, meublé avec goût et dispose d’une situation géographique très attractive.
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Le mode de location
Au départ, il a fait de la location saisonnière, ce qui lui rapportait près de 2000€ par mois, mais la législation s’étant durcie à Paris, il a changé son fusil d’épaule, et décidé de le louer en location meublé classique. Il le loue aujourd’hui 1000€ hors charges (50€). Il fait valoir une disposition de la loi ALUR concernant l’addition d’un complément de loyer exceptionnel. En effet, en tant que bailleur, inscrit au bail et justifié, nous avons la possibilité d’ajouter un complément de loyer dit « exceptionnel » (voir mon article pour plus de détail: Comment je vais détourner l’encadrement des loyers à Paris?).
La rentabilité n’est pas mirobolante, mais elle est très correcte, à savoir 6%. Aussi, mon ami se fait donc 200€ de cash-flow positif sur un appartement acheté 10 000€ le mètre ! La fiscalité ? Le fait de déclarer ses revenus locatifs sous le régime réel d’imposition BIC, donc la déduction des revenus locatifs de toutes les charges relatives à l’appartement : intérêts d’emprunt, travaux, taxe foncière, charges diverses, amortissement de l’appartement et des meubles, etc. (pour plus d’information cliquez ici), il ne va pas payer d’impôt sur ces revenus locatifs pendant plusieurs années !
Mon ami a pu changer de projet, de passer du saisonnier au meublé classique sans perdre d’argent, et même en dégageant une trésorerie positive. Au moment d’investir dans l’immobilier pour faire de la location saisonnière, c’est une question à se poser : est-ce que si la législation change, et m’interdit la location immobilière de courtes durées, je pourrais louer mon bien sans perdre d’argent ?
Laissez vos commentaires ci-dessous !
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Bonjour Azar,
Franchement, l’appartement est magnifique.
On va bien là tout l’intérêt de faire des travaux : valorisation du bien et valorisation du loyer.
Petite astuce : dans les immeubles anciens (souvent prisés), je ne peux qu’encourager à supprimer les anciennes cheminées et faire la chasse aux m2 perdus.
Cela vous permettra de récupérer de la surface et d’augmenter le prix de l’appartement ainsi que sa valeur locative.
Hello Sebastien!
Tu as raison pour les cheminées! Dans l’un des appartements que je loue, j’ai supprimé 2 cheminées 😉
Bonjour,
C’est intéressant de voir qu’il est possible d’avoir du cash-flow positif sur des prix à 10000 € du mètre. Ce qu’il faut surtout préciser c’est que ce genre d’opération est possible en mettant un gros apport (comme votre ami l’a fait 40 K €). S’il aurait juste payé les frais de notaire il n’aurait pas de cash-flow positif même en location meublée…
Après, la rentabilité de 6% brute c’est pas très grave tant qu’il y a du cash-flow positif derrière. Par contre encore une fois de plus qui dit faible renta + cash-flow positif dit souvent GROS apport.
Pas facile pour 90% des français de sortir 40 K € de leur poche. Aussi assez souvent pour investir à Paris il faut avoir un dossier solide pour être éligible i-e etre en couple et gagner minimum 5000-6000 € à 2.
Bonne journée !
Hello Nicolas!
Sur le principe tu as pas tort, mais du coup j’ai fait quelques calculs 😉 S’il avait payé uniquement payé les frais de notaire, sur la même durée (20 ans) il aurait eu une mensualité d’emprunt de 963€ assurances incluse. Et s’il avait étendu à 25 ans (j’ai évidemment changé le taux) il en aurait eu pour 838€ assurance incluse, donc ça aurait pu le faire aussi 😉
Ça c’est pour moi 😉 merci Azar pour ce super article! Bravo! Continues!!!
Diane
Merci Diane!! 😉
Bonjour Azar,
Je ne suis pas sur qu’on puisse vraiment parler de CF positif si on ne déduit pas la taxe foncière et les charges de copropriété.
Quel est le montant des charges et de la TF ?
Puis, encore une fois, je suis toujours aussi impressionné par le montant des travaux si bas (1000 euros / m2 meubles compris il faut trouver) 🙂 .
Bravo pour ton article clair et précis.
Thomas.
Hello Thomas,
Tu sais à Paris la TF n’est pas très élevé, il en a pour moins de 200€.
Aussi, pour les 200€ de CF, les charges sont payées en plus par le locataire:
– 800 € de mensualité
– 1000€ de loyer hors charges, 1050€ charges comprises
Concernant les travaux, au contraire c’est pas donné! 1000€ du mètre carré c’est la fourchette haute (bon là c’est un peu moins). Pour le mobilier, il s’est très bien débrouillé pour le rendu très « contemporain chic », mais c’est du ikéa pour la cuisine et d’autre éléments, du Alinéa, etc, et pour la salle de bain, il a pu avoir pas mal de choses en promo!
Bonjour,
Je suis surpris que votre ami puisse faire du déficit foncier sur un meublé. Il me semblait que cela ne fonctionnait que sur la location nue…
Emmanuel
Bonjour Manunormand,
C’est bien applicable à la location meublée 😉
Hello Azar,
Je suis toujours autant admiratif de vos prix de travaux au m2. Peux tu me « filer » tes contacts par MP 🙂 stp?
En te remerciant d’avance.
Hello Thomas,
Je demande à mon ami ses contacts pour l’équipe qu’il a eu pour cet appartement 😉 Pour les miens malheureusement ils ne travaillent plus que dans leur région.
Merci Azar, je suis preneur des contacts d’artisans avec de bons rapports qualité / prix :).
@Manunormand
Je dirais même plus.
C’est sur du meublé que l’on peut faire le plus de déficit foncier.
Le régime fiscal BIC est en effet plus favorable.
2ème effet kiss cool, les baux sont de un (ou de 9 mois pour les étudiants).
Du coup, mon choix est fait.
Conséquence :on limite le risque de loyer impayé et on ne paye pas d’impôt, tout du moins pendant quelques années, car le déficit foncier peut se reporter d’années en années.
@Sébastien
Tu devrais réviser ton droit fiscal.
Le déficit foncier c’est sur des revenus fonciers.
La location meublée relevant des BIC l’éventuel déficit tiré de l’activité ne constitue pas du déficit foncier. Si tu fais de la location nue et de la location meublée tu peux avoir deux types de déficit qui seront traités différemment.
Conformément à l’article 156 du Code Général des Impôts pour la location meublée il faut parler de déficit provenant de l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés (vachement plus simple ;;) )
D’autre part tu confonds charges et déficit. Ainsi l’amortissement constitue une charge déductible mais ne peut pas générer de déficit. Les gros travaux devant etre amortis il ne constitueront pas de déficit.
Stricto sensu la location nue va générer plus de déficit que la location meublée (qui va générer à coté de cela de la réserve d’amortissement). Le déficit foncier est en partie imputable sur les revenus globaux, le déficit meublé l’est que si vous etes LMP
Vous me remercierez plus tard pour ce cours de droit fiscal car si vous déclarez votre déficit meublé dans les cases du déficit foncier vous courrez droit au redressement
C’est une erreur de croire que le régime BIC est plus favorable. Selon la durée de détention il peut etre plus judicieux de faire du (vrai) déficit foncier (tu amortiras trop peu si tu revends tôt) Idem si ta TMI baisse considérablement les années qui suivent l’imputation du déficit foncier sur ton revenu global (cas il est vrai pas super fréquent). Ou encore faire du borloo ancien peut etre plus intéressant que du meublé (meubler un bien a un coût et il faudra renouveler les meubles au cours de l exploitation)
Bref pas de croyance péremptoire il faut optimiser au cas par cas
Merci Didier-Fabrice pour ce cours de droit fiscal 😉
40K en apport pour rendre artificiellement rentable un investissement c’est intéressant pour qui a de l’argent à placer.
Ça peut aussi être un choix pour quelqu’un qui veut compter dans son patrimoine un bien à Paris.
Pour ceux qui ont peu d’épargne, l’idéal est de sortir le moins d’argent possible de leur poche afin de continuer à se constituer une épargne de sécurité puis de l’épargne pure que l’on pourra placer sur tel ou tel support de son choix.
Un investissement doit être rentable sans apport pour être VRAIMENT intéressant 🙂
Chaque stratégie est à envisager selon son niveau d’épargne, ses choix de vie ou envies personnelles.
Oui mais son argent est en sécurité là 😉
Mais comme tu l’a justement dit, chacun sa stratégie en fonction de ses moyens!
Hello Azar,
Je suis admirative de ton parcours immobilier !
J’ai vu l’émission hier sur capital et j’étais comme une folle devant ma télé en me disant, « j’veux faire comme elle j’veux faire comme elle » ^^ du coup je suis entrain de lire pas mal de tes article super intéressant, c’est super sympa de partager tes connaissances 🙂
Je veux bien également le contact des artisans de votre amis. Dommage que les votre ne soient plus dispo car le rendu de vos appartements est juste sublime
Bonjour Azar
Félicitation car malgré mon très très bon apport
Et n ayant presque pas de loyer a payé je n arrive toujours pas à me lancer
Mais bon grâce à mon entourage et ton interview cela va changer très prochainement j espère
Encore félicitation
Salut Cécilia!
Fonce! Il y a plus à gagner qu’à perdre, si ça se trouve l’argent que tu as se dévalue à rester sur un compte (je ne connais pas ton taux)
100 000€ aujourd’hui ne vaudront pas 100 000€ dans 10 ans donc vaut mieux les investir que de les laisser dormir 😉
Rappelle toi quand on était petit avec 1 franc on avait une baguette, aujourd’hui on a quoi avec 15 cents? l’immobilier déjoue l’inflation 😉
Salut Azar
Merci je pense avoir besoin d un coup de pied au cul
Pour me lancer
J ai déjà fait 2 visites
Mais j avoue que c était une horreur
Tu as tout à fait raison avec 15 centimes on a rien aujourd’hui
Tu devrais presque animé des ateliers pour les personnes comme moi
Mais bien sur il te faudrait du temps de libre
En tout cas si un jour tu souhaites rencontrer tes lecteurs dans un café à Paris
Fait moi signe
Je serais très contente de faire ta connaissance
Encore félicitation
Bonjour Cécilia!
Merci pour ton commentaire 😉 Contente de savoir que tout cela te motive! c’est déjà un premier pas 😉
C’est vrai le temps me manque… Mais cette histoire de rencontre est une bonne idée, à voir si je peux organiser ça cette année 😉
Amicalement
Bonjour Azar,
Tout d’abord félicitations pour ce blog qui est vraiment une mine d’informations.
Je suis actuellement propriétaire et j’aimerai également me lancer dans un 1er investissement locatif, cela fait une bonne décennie que j’y songe sans vraiment avoir franchi le pas. J’aimerai avant tout comprendre tous les rouages notamment sur la fiscalité, c’est pourquoi j’ai quelques questions à te poser.
Pourrais-tu nous apporter des précisions concernant l’information de Didier-Fabrice qui nous dit que » si l’on déclare du déficit meublé dans les cases du déficit foncier nous courrons droit au redressement » ?
D’après mes recherches, en choisissant le régime réel BIC nous pouvons déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers et déduire les autres charges ( y compris travaux) de nos revenus salariés. Peut-on effectuer ces déductions tant que nous avons un crédit à rembourser et des charges à déduire ?
J’ai aussi remarqué dans différents articles que l’on ne stipulait pas forcément la location meublée. Tous les propriétaires immobiliers d’un bien loué même nu peuvent-ils jouer sur le déficit foncier pour réduire leurs impôts ?
Enfin, il me semble qu’ il faut louer l’appartement jusqu’au 31 décembre pendant 3 années pleine sans interruption à partir de la déclaration de revenus pour bénéficier du déficit foncier. Dans le cas contraire, le déficit foncier ne peut s’appliquer et il subsiste un risque de redressement fiscal sur plusieurs années. Comment faire si le locataire ne reste pas 3 ans sans interruption ?
Pourrais-tu s’il te plaît Azar nous apporter des précisions sur ces différents points ? Je sais ça fais beaucoup de questions 🙂
Merci à toi
Bien cordialement
Farid
Bonjoour Farid,
1) Parce que le déficit foncier c’est pour de la location nue
2) Non, les charges relatives au bien en location sont déductibles des revenus locatifs mais pas des revenus salariés! Et oui, tant qu’il y a des charges c’est déductible
3) Comme je l’ai dit précédemment le déficit foncier c’est pour de la location nue, pour du meublé c’est des charges déductibles:
-Vous louez en « nu » => ce sont des revenus fonciers et vous pouvez déduire les charges locatives et les intérêts d’emprunt
-Vous louez votre bien en meublé au régime Micro BIC => c’est forfaitaire et vous êtes imposée sur la moitié de vos revenus locatif (abattement de 50%)
-Vous louez votre bien en meublé au régime réel BIC => Vous pouvez tout déduire, et notamment l’amortissement du bien et c’est surtout ça qui fait la différence (il faut obligatoirement prendre un expert comptable mais les honoraires sont déductibles)
4) Il doit être loué pendant 3 ans, mais pas forcément par le même locataire, donc un locataire part, un autre le remplace
Bonjour Azar,
Merci, super pour toutes ces précisions et pour le temps que tu consacres à nous répondre.
Je viens de comprendre l’amortissement du bien par composants que je n’avais pas saisi jusque là!
Serait-il possible de te contacter sur l’adresse mail de ton blog ou autre en message privé afin d’échanger sur un exemple concret d’amortissement ?
Le but étant de sécuriser un futur investissement sans avoir à me retrouver avec un crédit à payer sur mes deniers, ce qui serait catastrophique 🙂
A bientôt
Farid
Bonjour Azar,
Merci , super pour toutes ces précisions et pour le temps que tu consacres à nous répondre.
Je viens de comprendre l’amortissement du bien par composants que je n’avais pas saisi jusque là !
Serait-il possible que je te contacte sur l’adresse mail de ton blog ou autre en privé afin d’échanger sur un exemple concret d’amortissement ?
Le but étant de sécuriser un futur investissement sans avoir à me retrouver avec un crédit à payer sur mes deniers, ce qui serait catastrophique 🙂
A bientôt
Farid
Bonjour,
Concernant les travaux, faites vous appel tout le temps a un architecte ? Il est vrai que vos idées pour gagner des m2 sont vraiment excellente, mais un archi ca se paye et cher en plus, donc dans votre budget, le comptez vous dans votre budget travaux ? Avez vous une facon pour profiter des services d un archi sans forcement payer le prix fort
Bonsoir Philippe, non je n’ai jamais fait appel à un architecte pour l’instant. Les idées que je propose ne nécessite pas d’architecte, il suffit dire ce que vous voulez à votre entrepreneur et il le fera 😉
Bonjour,
L exemple est beau, et on en voit beaucoup comme celui-ci exposés sur les blogs et forum… Mais chaque fois que je reprends les données et que je fais moi même la simulation, je ne trouve pas le même cash flow. Il est même negatif à chaque fois…..
Alors soit je loupe un épisode, soit vous ne dites pas tout. Loin de moi l idée de dire que vous racontez des salades mais j aimerais vraiment comprendre où je fais l erreur?
Ayant moi même pour projet d investir, il me paraît très difficile de faire du cash flow positif sans faire un énorme apport.
Pour reprendre l exemple de cet article, quand vous dites 200 eu de cash flow positif… Vous le comptez en net-net ? En clair est-ce que vous comptez l’IR supplémentaire que devra payer l investisseur?
Vous allez me dire : « il n y en a pas il est déficitaire ». Oui je suis d accord il est déficitaire donc pas d impôts, mais une fois le déficit lié aux travaux » amorti » au niveau des impôts (2-3ans??), le cash-flow reste positif? Je ne suis pas certain….
Merci par avance de m éclairer.
PS : ce post n a rien d agressif, je ne remets pas en cause votre honnêteté, mais plutôt ma compréhension (voir mon intelligence 😉 )
Bonsoir Fiflox,
Oui c’est « net net ». Lorsque l’on loue en meublé et que l’on se déclare en LMNP (loueur meublé non professionnel), les loyers sont des revenus industriels et commerciaux. Dans ce cadre, il n’y a pas que les travaux qui sont déductibles, mais TOUTES les charges: intérêts d’emprunt, travaux bien sûr, amortissement du bien (et ça c’est la clef), amortissement des meuble, taxe foncière, frais de notaire, etc (j’ai écris un article sur ce qui est déductible en location meublé, je vous laisse fouiller sur le blog) donc pas d’impôt pendent plusieurs années, et pas que 2/3 ans. Dans cette exemple, je suis transparente, l’acheteur a mis de l’apport, mais vous trouverez sur mon blog d’autres articles, où sans apport de jeunes investisseurs dégagent du cash-flow. D’ailleurs j’en dégage plus sur un bien que j’ai acheté sans apport que celui que j’ai acheté avec apport, comme quoi! 🙂
Bonsoir Azar
Je reviens sur ton blog pour t annoncé une très bonne nouvelle
J ai enfin trouvé un appartement avec une place de parking dans une cour privé
Le tout est situé dans le 18 eme
J aimerais savoir combien je peux louer ma place de parking ?
Merci pour ton aide
Cecilia
Salut Cecila! Regarde sur leboncoin et seloger pour voir combien se loue une place dans le quartier. Je ne suis pas une spécialiste du 18ème donc je ne peux pas savoir, en plus le 18ème c’est grand, une place à Max Dormoy ou à Montmartre c’est pas le même prix!