1er INVESTISSEMENT LOCATIF À 27 ANS ET 350€ DE CASH-FLOW!
J’ai récemment rencontré Lydia, une lectrice du blog, qui vient de réaliser son 1er investissement locatif à 27 ans, en région Parisienne. Cela faisait un moment qu’elle voulait investir dans l’immobilier locatif, et cette année, après s’être beaucoup informée, elle est passée à l’action ! Elle a fait pas mal de visites en région parisienne, principalement en Seine-Saint-Denis, département qui, malgré une réputation sulfureuse parfois, regorge de bonnes affaires 😉 Il y a quelques mois, elle a jeté son dévolu sur un studio de 25m² à Pantin et a décidé d’utiliser à fond l’effet de levier de la banque en empruntant l’intégralité du montant du bien ainsi que les frais de notaire ! L’appartement était en bon état, elle n’avait quasiment qu’à le meubler. Et cet exercice fut réglé en 3 jours chrono ! Avec le travail très prenant qu’elle exerce, elle n’avait pas beaucoup de temps, mais avec tous les sites d’achats de mobiliers et d’électro-ménagers, on peut faire les choses assez rapidement aujourd’hui.
Les chiffres clefs de son investissement locatif
Lydia est passée par un courtier pour obtenir son prêt, elle a emprunté à peu près 90 000€ (montant du bien frais de notaire) sur 20 ans à 2,20% assurance incluse, ce qui lui fait une mensualité d’environ 450 € par mois, or elle loue son bien (en meublé) 800€ hors charges ! (Pas d’encadrement des loyers en région parisienne) Elle empoche donc un cash-flow positif de 350€ par mois. Elle a dépensé 5k€ pour le meubler et le décorer. La taxe foncière est de 600€, ce qui nous fait donc une rentabilité nette de 10% !! Un joli coup pour un premier investissement locatif ! Et je dis rentabilité « nette », car Lydia va vite se déclarer en loueur meublé non professionnel au Tribunal de commerce afin de profiter de la fiscalité BIC au réel, donc pas d’impôt à l’horizon. Car, même si elle n’a pas réalisé de travaux, avec les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, l’amortissement du bien, des meubles(etc.), elle ne devrait pas payer d’impôt les premières années d’exploitation de son bien.
Comme quoi, même en région parisienne, l’investissement locatif peut s’avérer rentable 😉
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Forte de son premier investissement locatif, elle s’est directement mise en quête d’un second investissement locatif, toujours en Seine-saint-Denis. En effet, dès lors que l’on a réalisé un premier achat, et qui est en plus un succès, il est difficile de s’arrêter là. Je m’étais également mise à chercher un autre bien quasiment tout de suite après mon 1er achat. C’est la fièvre de l’immobilier 😉 Et elle a trouvé une perle, il y a quelques jours, et…son offre a été acceptée ! Lydia devrait donc être propriétaire d’un second bien cette année ! 2 appartements en quelques mois, c’est vraiment top ! Mais Lydia a un objectif, celui de la liberté financière, et elle est fonceuse, ce n’est donc que le début de son parcours immobilier qui s’annonce très prometteur 😉
Quelques photos du biens de Lydia
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Un seul mot: WOW…
Félicitations à Lydia et merci pour cet petit article hyper booster pour la motivation!
Dès le matin ça donne des ailes!
Merci Azar!
Salut Dara,
Oui on peut la féliciter, et c’est que le début 😉 Elle est à bloc!
Ravie que l’histoire de Lydia donne des idées et motive!
Magnifique, un superbe investissement, merci de partager ce moment avec nous! ça motive d’autant plus!
J’ai de plus en plus hâte de me lancer moi aussi!
Bonne journée
Et encore merci pour ce moment =D
Merci Camille! oui super investissement! contente que ça motive
Aller faut se lancer 😉
Oui beau rendement pour la région…. Un joli départ pour Lydia !
Félicitation à Lydia !
Il y a t il des conditions pour bénéficier de l’amortissement du bien ? Faut il passer par une société type foncière ? ou juste en LMNP ça fonctionne ?
Très bonne journée et merci pour cet article ! 🙂
Hello Bastien!
En LMNP avec le régime BIC réel ça suffit 😉
Hello Azar,
Je crois avoir vu le bien en question mais n’y suis pas allé car fidèle à la devise dans l’immobilier « emplacement, emplacement et emplacement » …
Et le 9-3 ca craint ! Ayant un bien dans le 18E à Porte de la Chapelle, je trouve que c’est déjà limite…
Thomas.
Ahahaha disons que tu n’y vivrais pas mais ça se loue! Mine de rien il y a pas mal d’entreprises implantées dans le 93, typiquement LVMH est pas loin du bien de Lydia…L’oréal est à Saint-Ouen, Alstom aussi, et j’en passe!
Mais je comprends tout à fait ta remarque, mais quand on parle de l’emplacement, l’idée derrière cela est la demande, il vaut mieux un bien dans le 93 (qui est limitrophe de Paris, accessible en métro, etc) qui se loue rapidement même si le quartier est populaire, qu’un bien à la campagne qui met des mois à se louer même si c’est plus « propret ». (le copain d’une de mes amis a un appartement près de chantilly – et c’est pas la campagne – et il a mis 6 mois à le louer après le départ de sa locataire…)
Et puis populaire aujourd’hui peut être bobo demain 😉
Salut Thomas, la devise emplacement emplacement emplacement n’est pas à prendre pour argent comptant…. Aurais-tu acheté un immeuble dans une ville de ( limite campagne ) Province de moins de 4000 âmes qui compte un des taux de RSA les plus élevés du département ( Gironde ) ?
Je l’ai fais et ça marche…. Il faut sortir des sentiers battus pour obtenir des rendements intéressants…
800 euros HC pour un 25m2 à Pantin … c’est limite effrayant…
Salut Yoann,
Tu as raison, Lydia l’a loué au-dessus du marché, mais les loyers sont libres (hormis Paris) donc c’est la loi de l’offre est de la demande. Donc si on trouve preneur à un prix c’est que le bien correspond à une demande même à ce prix.
Un téléphone (sans citer de marque) à 700/800€ c’est effrayant, mais il y a de la demande! donc pourquoi le vendre moins cher? C’est pareil pour tous ce qui est régie par la loi économique de l’offre et la demande.
Oui c’est vrai que certains mettent 700/800 euros dans un téléphone ou achetent des vies sur un célébre jeux de bonbons…
En tout cas, pour l’instant, difficile de trouver un bien qui ne soit pas à un prix délirant pour un premier investissement.
Aurais-tu des conseils en ce qui concerne le recours ou non aux agents immo etc ?
Bonjour,
Pour avoir visité quelques biens à Pantin et Aubervillier, je n’ai jamais trouvé de bien de qualité (c’est souvent à la limite de l’arrêté de péril). Mais je ne perd pas espoir. Aubervillier est une ville en pleine effervescence avec 2 nouvelles stations de métro et une nouvelle université qui sortent de terre. C’est le futur Montreuil sous bois. Moi j’ai investi dans des villes chic des petits logements (mais ce n’est pas à proximité directe de Paris donc les gens sont plus frileux). Nous verrons bien ce que donne la suite…
Yves
Bonjour Azar,
Pour profiter de la fiscalite BIC au reel, c´est au tribunal de commerce qu´il faut imperativement se declarer ou lors de sa declaration d´impot cela est aussi possible?
C’est au tribunal de commerce, car BIC veut dire Bénéfices industriels et commerciaux, donc à partir du moment où l’on veut se déclarer en BIC (réel ou pas) il faut se déclarer au tribunal de commerce. Les loyers ne sont alors plus des revenus fonciers mais des « Bénéfices industriels et commerciaux ».
Top affaire.
Elle a raison d’investir dans le 93. Je fais la même chose car j’y ai grandi et connaît bien le département.
Plusieurs raisons d’y investir : les loyers sont haut, il n’y a pas plus de mauvais payeurs qu’ailleurs, plus gros levier de négociation, ticket d’entrée accessible (selon la ville).
Faut arrêter de croire que le 93, c’est Brooklyn. Il y a des tops villes tel que le raincy (le neuilly du 93). Et effectivement, il y a de plus en plus d’entreprises (saint ouen, pantin, saint denis, montreuil, etc. ).
le Bronx*
Hello Hakim! Je suis d’accord avec toi, j’irai pas partout dans le 93 non plus, mais il y a des villes vraiment sympas!
C’est proche de Paris, il y a plein d’entreprises, il y a beaucoup de villes du 93 qui se « boboisent » en plus 😉
Bonjour azar,
Je suis en train de pofinner mon projet de investissement locatif. Je ai acheté l année dernière ma résidence principale et cette année ça sera un investissement locatif ! 🙂
En lisant le ensemble des blog et de vos articles comme celui ci, je me pose la question sur les impôts. Si je ai tout bien compris dans vos interviews, vous dites que vous ne payer d impots. Or, si je ne dis pas de bêtise, pour les lmnp les charges déductibles se font sur les revenus locatifs seulement et ne sont pas imputables sur les revenus « traitement et salaires » alors que pour la location nue oui ?
Donc si je résume, si je souhaite réduire mes impôts en plus de investir dans la pierre et me créer un capital et une rente future, je suis mieux à faire de la location nue avec travaux ?
Merci beaucoup pour votre blog, cela m’a énormément motivé. De plus, votre assurance et votre positivisme m ont conforté dans mon objectif de indépendance financière.
Je profite de faire de la pub pour deux blogs qui m’ont permis aussi d avancer dans mon projet et mes connaissances dans ce milieu,
car l important avant de ce lancer dans tout projet même personnel est de connaître les rouages et contexte de son sujet. Pour cela, heureusement que vos blog et témoignages sont là car c’est concret.
Bonne continuation et bravo à Lydia!
Bonjour Hakim,
Lorsque je dis que je ne paie pas d’impôt, il ne s’agit pas de mes impôts dur le revenu, mais sur mes revenus locatifs.
Vous avez raison, les loyers issues de la location nue sont des revenus fonciers, et ils viennent s’ajouter aux autres revenus ( salaire, pension, etc). Donc si vous vos charges dépassent vos revenus fonciers, vous aurez un déficit qui impactera vos revenus (dans la limite de 10 700€ par an), sachant que dans le cadre de la location nue, toutes les charges ne sont pas déductible comme en meublé…Et à la vue des charges que l’on peut déduire en location nue, à part avec de gros travaux (le reste étant minime: intérêts, assurances, frais de gestion, etc), il est difficile d’avoir un déficit foncier. Alors qu’en meublé, l’amortissement du bien, des meubles, frais de notaire, frais d’agence, etc sont aussi des charges déductibles.
Je suis ravie que mon blog vous motive! 😉
Bonjour,
Peut-on trouver des appartements avec de faibles charges dans le 93? Car j’aimerais investir dans ce département étant donné que c’est le département où je réside actuellement mais je me dis que l’île de franche est une région chère au niveau des charges.
Merci à vous
Bonjour Adria,
Il y a des copro avec des charges faibles partout, ça dépend de la copro, s’il y a gardien, ascenseur, espaces verts etc forcément ce sera cher. Mais un grand nombre d’immeubles n’ont pas tout ça. Pour mes appartements, j’ai 35€ et 43€ de charges par mois.
Le montant des charges ne dépend pas du lieu (à part pour la taxe foncière)
Bonjour
Superbe site, meme si la meme pub revient au milieu de l’ecran a chaque fois, la premiere fois ca va , la 5 eme fois pas terrible meme chiant ,alors si tu peux faire aurtrement stp !
est ce que pour toi, c’est la course a avoir le plus de d’appartement possible a credit?
tu peux arriver a 6 appartements facilement… mais si tu as 1 ou 2 loyers qui rentrent pas. c’est le grain de sable dans la machine et tout s’ecroule.
Bonjour Philippe!
Ce n’est pas de la pub, mais le pop up pour l’inscription à mon blog. Je vais voir si je peux faire quelque chose
Oui mais c’est le risque de tout investissement, comme je le dis souvent il n’y a pas de gain sans risque. Si je me base sur ton raisonnement, je n’investit pas, et donc je ne m’enrichit pas 😉
Bonjour AZAR,
Merci pour ce partage.
J’ai des économies à investir, mais je ne sais pas si c’est pas mieux de faire un prêt étant donné les taux?
Merci
Salut Fatima,
Emprunte 😉
Bonjour Azar,
Merci de ta réponse.
Mais je suis en CDD, c’est difficile d’emprunter non?
Que faire de mon argent qui dort sur mes comptes épargnes? Merci de ton aide!
Bonjour Azar,
J’ai acheté mon 1er studio il y a un an, mon projet fonctionne mais j’ai du mal à trouver des infos sur ce qui se déduit, si en meublé on peut déduire les meubles… Comment t’es tu informer de celà? Internet est bien mais très fouillis et pas forcément clair..
Bonsoir Emeric,
Oui ca demande un gros travail de synthèse, mais vous avez tout sur le net. J’ai un article qui en parle très bien (il va falloir un peu fouiller sur mon blog)
De toute manière, il vaut mieux qu’un expert comptable le fasse pour toi, à moins que tu sois très à l’aise pour remplir une liasse fiscale…C’est pas très cher, c’est déductible, ça fait gagner un temps fou et évite les erreurs.
Vous pouvez déduire l’amortissement des meubles en LMNP, régime BIC réel.
Bonsoir Azar 🙂
J’ai comme projet d’investir dans un premier studio de 20m2 vers Bagnolet, seulement un point m’intrigue, Est-t’il facile et rapide de trouver des locataire ? Comment cela a fonctionné pour toi ?
Super ton site !
Hello Romain!
Bagnolet est collé à Paris, desservi par le métro, donc pas d’inquiétude à avoir 😉
De mon côté aucun soucis pour trouver des locataires, j’ai utilisé leboncoin et pap
Bonjour Azar,
je suis actuellement à la recherche d’un bien a acquérir, pour le moment je me suis renseignée auprès de plusieurs banques au sujet des frais de notaires que j’aimerais emprunter, toutes me répondent qu’elle ne le font plus depuis 2008!!!
j’aurais aimé savoir comment les convaincre? ou de quelle société de courtage je pourrais me rapprocher pour négocier à ma place?
Merci de ton retour
Cordialement
Marine A
Ahahaha je peux te dire, et d’autres lecteurs du blog aussi, que ça se fait toujours!
N’importe quel courtier peut être en mesure de faire ça 😉
Bonjour Azar
Merci pour ce blog qui répond a tellement de questions pour nous qui sommes débutants.
Suite à une donation de 40 000€ mon conjoint et moi même sommes très tenté par un investissement locatif. Nous sommes propriétaires de notre habitation principale (avec un crédit de 260 000€), dans le 93 qui n’est pas si craignos que ça !!! Nous on y est très bien et il y a des communes qui ne ressemblent mais alors pas du tout au cliché de la cité des 4000! En tout cas c’est un marché que nous connaissons bien.
Mais il reste tout de meme pleins de questions aux novices que nous sommes.
Nous avons largement constaté la difficulté d’emprunter pour des gens comme nous : mon conjoint est intermittent du spectacle et moi en CDD (renouvelé pour 3 ans mais à temps partiels) et là pour les banques c’est le blocus!!!!
Mais comme on a cet apport on se dit que c’est dommage de la placer en assurance vie…
Alors qu’en penses-tu au vu de notre « instabilité » selon les propos des banquiers te lancerais tu quand même dans l’aventure? et surtout comment rassurer les banques?
Nous envisagions d’investir dans un petit logement environ 30m2 dans des communes CALME du 93, en location nue (peut-être meublé du coup vu les articles de ton blog ? )
Par exemple un petit deux pièces de 35m2 dans le centre ville d’une jolie commune à 10km de paris se vend 140 000. Sur 20 ans cela nous aurais fait environ 500€ par mois de prêt pour un appartement qui se loue environ 800€ dans ce coin là…nous trouvons l’affaire très intéressante…et toi qu’en penses-tu? Avons nous raisons de vouloir faire un tel investissement puisque tout le monde nous décourage…les banques, les courtiers, la famille…?
Merci pour ta réponse…
Cordialement
Caroline
Hello Caroline,
J’ai envie de te dire lance toi! votre situation n’est pas idéale, certes, mais qui ne tente rien n’a rien.
Vous avez un bel apport ce qui pèsera dans votre dossier. Avec un bon courtier ça peut passer.
bonjour Azar, je parlais de toi à des amis encore hier. et aujourd’hui je découvre ton blog. je m’étais souvenu de ton passage sur Capital. bravo pour ton parcours et ceux qui t’accompagnent. j’ai pas encore fait le tour de ton blog mais assez intéressant à parcourir. de bonnes idées ici et là. j’aimerai aussi entreprendre ce parcours type lydia ou hakim sur le 93. Sur Paris ça me paraît compliqué. en ciblant bien ça peut être prometteur mais faut pas s’emballer et bien étudier le bien convoité.
Bonsoir Azar,
quels conseils pourrais tu me donner pour limiter l’imposition de mon bien loué non meublé a Saint Ouen? j’ai acheté ce studio de 29m carré dèjà loué.
En te remerciant,
Marine
Bonsoir Azar,
Merci pour cet article fort encourageant. Je souhaite savoir s’il est possible de communiquer les canaux de recherche de biens/marketing d’activité d’investissement de Lydia ou les tiens? les pratiques US tel que le direct mailing sont elles courantes en France?
Merci
Roger
Bonjour Roger,
Pour mes premiers biens, comme Lydia d’ailleurs, j’ai utilisé les sites de recherche classiques: leboncoin, reloger, etc
Idem pour la mise en location, sites classiques: leboncoin, pap
Désormais, je me suis constituée un réseau, notamment des amis investisseurs, et les 2 derniers bien, c’était du bouche à oreille.
La pratique dont tu parles n’est, à ma connaissance, pas courante en France.
Bonjour Azar,
Merci pour cet article, très intéressant et inspirant!
Je suis nouvelle dans l’immobilier et j’adore ce blog. J’ai du mal à comprendre les différences entre les fiscalités.
Je vais acheter un appartement en région parisienne à 134000 euros (total 150000 avec les frais supplémentaires de notaire, agence) de 29m2, sans travaux.
Je compte le louer environ 700 euros. avec un pret de 134000 sur 15 ans (ca fait beaucoup je sais), et des intérets d’environ 1,50%, est ce que tu penses que je devrais le louer en micro BIC ou réel BIC? Je pense le louer en meublé, même s’il n’y a encore pas de meubles.
Pourrais-tu me dire ce que tu en penses?
Merci beaucoup pour tes conseils!
Bonjour Azar,
Merci pour cet article, très intéressant et inspirant!
Je suis nouvelle dans l’immobilier et j’adore ce blog. J’ai du mal à comprendre les différences entre les fiscalités.
Je vais acheter un appartement en région parisienne à 134000 euros (total 150000 avec les frais supplémentaires de notaire, agence) de 29m2, sans travaux.
Je compte le louer environ 700 euros. avec un pret de 134000 sur 15 ans (ca fait beaucoup je sais), et des intérets d’environ 1,50, est ce que tu penses que je devrais le louer en micro BIC ou réel BIC? Je pense le louer en meublé, même s’il n’y a encore pas de meubles.
Pourrais-tu me dire ce que tu en penses?
Merci beaucoup pour tes conseils!