J’ai récemment rencontré Lydia, une lectrice du blog, qui vient de réaliser son 1er investissement locatif à 27 ans, en région Parisienne. Cela faisait un moment qu’elle voulait investir dans l’immobilier locatif, et cette année, après s’être beaucoup informée, elle est passée à l’action ! Elle a fait pas mal de visites en région parisienne, principalement en Seine-Saint-Denis, département qui, malgré une réputation sulfureuse parfois, regorge de bonnes affaires. Il y a quelques mois, elle a jeté son dévolu sur un studio de 25m² à Pantin et a décidé d’utiliser à fond l’effet de levier de la banque en empruntant l’intégralité du montant du bien ainsi que les frais de notaire ! L’appartement était en bon état, elle n’avait quasiment qu’à le meubler. Et cet exercice fut réglé en 3 jours chrono. Avec le travail très prenant qu’elle exerce, elle n’avait pas beaucoup de temps, mais avec tous les sites d’achats de mobiliers et d’électro-ménagers, on peut faire les choses assez rapidement aujourd’hui.
Les chiffres clefs de son investissement locatif
Lydia est passée par un courtier pour obtenir son prêt, elle a emprunté à peu près 90 000€ (montant du bien frais de notaire) sur 20 ans à 2,20% assurance incluse, ce qui lui fait une mensualité d’environ 450 € par mois, or elle loue son bien (en meublé) 800€ hors charges. (Pas d’encadrement des loyers en région parisienne). Elle empoche donc un cash-flow positif de 350€ par mois. Elle a dépensé 5k€ pour le meubler et le décorer. La taxe foncière est de 600€, ce qui nous fait donc une rentabilité nette de 10%. Un joli coup pour un premier investissement locatif. Et je dis rentabilité « nette », car Lydia va vite se déclarer en loueur meublé non professionnel au Tribunal de commerce afin de profiter de la fiscalité BIC au réel, donc pas d’impôt à l’horizon. Car, même si elle n’a pas réalisé de travaux, avec les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, l’amortissement du bien, des meubles(etc.), elle ne devrait pas payer d’impôt les premières années d’exploitation de son bien.
Comme quoi, même en région parisienne, l’investissement locatif peut s’avérer rentable
Forte de son premier investissement locatif, elle s’est directement mise en quête d’un second investissement locatif, toujours en Seine-saint-Denis. En effet, dès lors que l’on a réalisé un premier achat, et qui est en plus un succès, il est difficile de s’arrêter là. Je m’étais également mise à chercher un autre bien quasiment tout de suite après mon 1er achat. C’est la fièvre de l’immobilier. Et elle a trouvé une perle, il y a quelques jours, et…son offre a été acceptée. Lydia devrait donc être propriétaire d’un second bien cette année: 2 appartements en quelques mois, c’est vraiment top. Mais Lydia a un objectif, celui de la liberté financière, et elle est fonceuse, ce n’est donc que le début de son parcours immobilier qui s’annonce très prometteur.
Quelques photos du biens de Lydia
Laissez vos commentaires si dessous.
Kit du débutant en investissement immobilier
- Investissement immobilier, par où commencer ?
- 8 conseils en or pour maximiser votre rentabilité
- Les 6 meilleures raisons d’investir dans l’immobilier
Bonjour Azar,
Merci pour cet article, très intéressant et inspirant!
Je suis nouvelle dans l’immobilier et j’adore ce blog. J’ai du mal à comprendre les différences entre les fiscalités.
Je vais acheter un appartement en région parisienne à 134000 euros (total 150000 avec les frais supplémentaires de notaire, agence) de 29m2, sans travaux.
Je compte le louer environ 700 euros. avec un pret de 134000 sur 15 ans (ca fait beaucoup je sais), et des intérets d’environ 1,50, est ce que tu penses que je devrais le louer en micro BIC ou réel BIC? Je pense le louer en meublé, même s’il n’y a encore pas de meubles.
Pourrais-tu me dire ce que tu en penses?
Merci beaucoup pour tes conseils!
Bonjour Azar,
Merci pour cet article, très intéressant et inspirant!
Je suis nouvelle dans l’immobilier et j’adore ce blog. J’ai du mal à comprendre les différences entre les fiscalités.
Je vais acheter un appartement en région parisienne à 134000 euros (total 150000 avec les frais supplémentaires de notaire, agence) de 29m2, sans travaux.
Je compte le louer environ 700 euros. avec un pret de 134000 sur 15 ans (ca fait beaucoup je sais), et des intérets d’environ 1,50%, est ce que tu penses que je devrais le louer en micro BIC ou réel BIC? Je pense le louer en meublé, même s’il n’y a encore pas de meubles.
Pourrais-tu me dire ce que tu en penses?
Merci beaucoup pour tes conseils!
Bonsoir Azar,
Merci pour cet article fort encourageant. Je souhaite savoir s’il est possible de communiquer les canaux de recherche de biens/marketing d’activité d’investissement de Lydia ou les tiens? les pratiques US tel que le direct mailing sont elles courantes en France?
Merci
Roger
Bonjour Roger,
Pour mes premiers biens, comme Lydia d’ailleurs, j’ai utilisé les sites de recherche classiques: leboncoin, reloger, etc
Idem pour la mise en location, sites classiques: leboncoin, pap
Désormais, je me suis constituée un réseau, notamment des amis investisseurs, et les 2 derniers bien, c’était du bouche à oreille.
La pratique dont tu parles n’est, à ma connaissance, pas courante en France.
Bonsoir Azar,
quels conseils pourrais tu me donner pour limiter l’imposition de mon bien loué non meublé a Saint Ouen? j’ai acheté ce studio de 29m carré dèjà loué.
En te remerciant,
Marine
bonjour Azar, je parlais de toi à des amis encore hier. et aujourd’hui je découvre ton blog. je m’étais souvenu de ton passage sur Capital. bravo pour ton parcours et ceux qui t’accompagnent. j’ai pas encore fait le tour de ton blog mais assez intéressant à parcourir. de bonnes idées ici et là. j’aimerai aussi entreprendre ce parcours type lydia ou hakim sur le 93. Sur Paris ça me paraît compliqué. en ciblant bien ça peut être prometteur mais faut pas s’emballer et bien étudier le bien convoité.
Bonjour Azar
Merci pour ce blog qui répond a tellement de questions pour nous qui sommes débutants.
Suite à une donation de 40 000€ mon conjoint et moi même sommes très tenté par un investissement locatif. Nous sommes propriétaires de notre habitation principale (avec un crédit de 260 000€), dans le 93 qui n’est pas si craignos que ça !!! Nous on y est très bien et il y a des communes qui ne ressemblent mais alors pas du tout au cliché de la cité des 4000! En tout cas c’est un marché que nous connaissons bien.
Mais il reste tout de meme pleins de questions aux novices que nous sommes.
Nous avons largement constaté la difficulté d’emprunter pour des gens comme nous : mon conjoint est intermittent du spectacle et moi en CDD (renouvelé pour 3 ans mais à temps partiels) et là pour les banques c’est le blocus!!!!
Mais comme on a cet apport on se dit que c’est dommage de la placer en assurance vie…
Alors qu’en penses-tu au vu de notre « instabilité » selon les propos des banquiers te lancerais tu quand même dans l’aventure? et surtout comment rassurer les banques?
Nous envisagions d’investir dans un petit logement environ 30m2 dans des communes CALME du 93, en location nue (peut-être meublé du coup vu les articles de ton blog ? )
Par exemple un petit deux pièces de 35m2 dans le centre ville d’une jolie commune à 10km de paris se vend 140 000. Sur 20 ans cela nous aurais fait environ 500€ par mois de prêt pour un appartement qui se loue environ 800€ dans ce coin là…nous trouvons l’affaire très intéressante…et toi qu’en penses-tu? Avons nous raisons de vouloir faire un tel investissement puisque tout le monde nous décourage…les banques, les courtiers, la famille…?
Merci pour ta réponse…
Cordialement
Caroline
Hello Caroline,
J’ai envie de te dire lance toi! votre situation n’est pas idéale, certes, mais qui ne tente rien n’a rien.
Vous avez un bel apport ce qui pèsera dans votre dossier. Avec un bon courtier ça peut passer.