Recherche de mon 1er investissement locatif
Cela faisait plusieurs année que je voulais réaliser un investissement locatif. En septembre 2014, je me suis mise à la recherche d’un bien pour investir dans le locatif, une petite surface dans Paris ou en proche banlieue. Je recherche un peu une aiguille dans une botte de foin, parce depuis plusieurs année à Paris pour un montant aux alentours de 100 000€, on ne peut s’offrir qu’une chambre de bonne et moi je recherchais quelque chose de plus confortable qu’un 9m² au 6ème étage sans ascenseur…
J’ai eu la bonne idée d’aller dans une agence dans ma rue, pas une enseigne connue, et là j’ai rencontré le gérant, Emmanuel, jeune, hyper sympa et on a discuté pendant 1h. Il me donna ce jour-là, un conseil qui m’évita de faire une belle erreur… Ne pas investir dans une surface de moins de 14 m² ! Et oui, en-deçà les loyers sont plafonnés (Taxe sur les micro-logements en zones A et A bis), et si le bailleur loue son bien au-dessus de 41,37€ le mètre carré et bien celui-ci sera lourdement taxé, jusqu’à 40% du loyer pourra lui être réclamé… Et à ce moment-là de mes recherches, je n’étais pas au courant de ce genre d’élément. J’ai continué mes recherches, en faisant bien attention à ne pas visiter des biens inférieurs à 14 m ². Ce genre de problème se pose plus à Paris qu’en province, tout d’abord parce qu’à Paris il y a un paquet de micro –logements et parce que vu le prix du mètre carré à Paris, quand on veut commencer à investir on peut être tenté par la chambre de bonne, car c’est accessible et très rentable, enfin c’était, et aucun vendeur ne vous avertira du risque…
En octobre 2014, après plusieurs visites infructueuses, j’ai enfin visité un 17m² dans le 17ème arrondissement de Paris. Emmanuel, le « professionnel de l’immobilier » a eu la gentillesse de m’accompagner ! Et ce fut un sacré coup de pouce: je n’ai pas eu l’appartement à un prix inférieur au prix indiqué (il était plutôt dans la fourchette basse) mais je l’ai eu ! Et ce n’est pas une mince affaire à Paris d’avoir le bien que l’on convoite, il y a tellement de personnes et d’investisseurs sur tous les coups, en particulier sur les petites surfaces à un prix raisonnable. Surtout que certains peuvent payer comptant, ce qui arrange les propriétaires qui peuvent faire « sauter » la condition suspensive d’obtention de prêt (voir article Condition suspensive d’obtention de prêt), du coup moi avec un financement à 110% je ne fais pas partie des candidats favoris ! Mais Emmanuel fut là pour « bloquer le vendeur » comme il dit ! Il lui a fait signer mon offre, et une fois que c’est signé, le vendeur ne peut revenir dessus !
Les travaux
Il y a des travaux mais l’agencement est parfait, 17m², un « grand » rectangle, au premier étage sur cour, les travaux de la cage d’escalier ont été votés et sont à la charges du vendeur, faibles charges (environs 40€/mois), tout ça à moins de 5min d’une station de métro. De plus, ce côté du 17ème est en pleine mutation, en effet le célèbre 36 quai des orfèvres emménage dans le coin et la cité judiciaire aussi, ce qui laisse présager une augmentation du foncier dans les années à venir.
Comme indiqué précédemment, il y a tout à refaire, je dis bien « tout ». J’ai fait venir des entrepreneurs du nord de la France (de Laon) qui m’ont fait un devis défiant toute concurrence : 4 300€ ! Tout compris. Sont à ma charge, l’achat du carrelage de la salle de bain (avec les promos je peux m’en sortir pour 200€) et l’achat de la petite cuisine évidemment. Et j’ai prévu un budget de 1000€ pour le meubler et le décorer. Bon au final avec les travaux complémentaire j’en ai eu pour 6000€ et j’ai explosé le budget mobilier, avec la cuisine, l’électroménager et les meubles, j’en ai eu pour 4000€, mais le résultat est top!
Oubliez la règle des 1000€ le mètre carré pour des travaux, ça vaut 1000€ si vous voulez y mettre 1000€ du mètre, sinon vous pouvez aisément diviser la note par deux voir plus. Si vous êtes sur Paris, ne prenez pas des entrepreneurs Parisiens qui sont hors de prix ! N’hésitez pas à chercher en dehors de Paris ou en province proche, certains sont prêts à venir travailler sur Paris malgré le trajet. (voir mon article Les travaux c’est trop cher??)
A noter que ces travaux sont des charges déductibles des revenus issus de la location. En effet, si vous choisissez le régime BIC – Régime réel d’imposition vous pouvez déduire toutes les charges et donc également les travaux – ainsi que les intérêts d’emprunts, l’amortissement du bien, du mobilier, les charges de gestions, etc. (voir mon article Location vide ou location meublée? vous aurez plus de détails sur les charges déductibles)
Le financement de mon investissement locatif
Avant de me lancer, je savais que ma banque me suivait sur l’achat d’un investissement locatif. Mais la durée de prêt maximal pour un prêt lié à un investissement locatif était de 15 ans avec ma banque. Ce qui n’est pas terrible, puisque l’objectif est d’avoir les mensualités les plus basses possibles afin de dégager du cash-flow positif, donc pour ce faire, il faut l’étirer au maximum, sur 20 ans et encore mieux sur 25 ans. Je suis allée voir plusieurs banques pour obtenir un prêt sur 20/25 ans, et toutes me suivaient, mais à part ma banque, toutes les autres voulaient que j’apporte les frais de notaire. Et il était hors de question que je mette mon épargne dans des frais de notaires qui sont à fond perdu ! Je préfère que ce soit inclus dans mon prêt et que mon locataire les paie indirectement avec le loyer ! J’ai fait 5 ou 6 banques et toujours la même rengaine sur cette histoire de frais de notaire… Alors qu’on peut lire partout sur internet que le prêt à 110% est possible, alors oui c’est vrai, mais pas pour n’importe quel montant, et un grand nombre de banques refuse de le faire aujourd’hui. J’ai fait un test pour un prêt à moins de 80 000€ et là pas de problème on me prêtait à 110%, la seule chose à payer était les frais de dossier de 890€ (et quand on vous prête à 110% difficile de négocier les frais de dossier). Mais 107 000€ avec déjà 240 000€ de crédit pour ma résidence principale, ce fut un peu plus corsé. A noter, que les banques financent plus facilement les frais de notaire à partir du 2ème investissement locatif. C’est sans compter sur mon obstination, téléphone, rendez-vous, j’ai dû harceler un bon nombre de banques parisiennes, pour finalement obtenir une dérogation de ma banque ! Ma banquière a demandé une dérogation pour m’obtenir un prêt d’une durée de 25 ans pour un investissement locatif. La morale est que tout est possible, même lorsque l’on vous dit que ça ne l’est pas. J’ai donc obtenu un prêt de 107 000 € au taux de 2,95% sur 25 ans et un prêt de 10 000 à 1% sur 5 ans pour couvrir les frais de notaire et les frais de garanties. Coup de chance concernant le prêt à 1%, ma banque offrait cette opportunité à toutes les personnes qui contractaient un prêt supérieur à 100 000€.
Une semaine après la fin des travaux, je l’ai loué à un étudiant qui faisait son stage sur Paris pour un loyer hors charges de 750€ (790€ Charges comprises)
Quelques chiffres:
Mensualité de prêt (25 ans): 505€
Mensualité du prêt de 10 000€ (5 ans – frais de notaire + garantie): 171€
=> Prêt fini en 2020 donc cash-flow supplémentaire
Mensualité prêt à la consommation pour les travaux (10 ans): 47€
Loyer hors charge: 750€
Cash-flow postif (trésorerie positive) de 27€
D’ici 5 ans, lorsque le prêt de 10 k€ sera remboursé (et à loyer égal), je dégagerai 198 € de cash-flow. A cette période, je devrai encore 2355€ pour le prêt travaux mais si j’épargne mon cash flow de 27 €, j’aurai 1620€ avec lesquels je pourrai rembourser une partie de ce prêt, et le solde sera donc de 735 €. Or comme à ce moment là, je dégagerai 198€ de cash-flow en moins de 4 mois ce reliquat de prêt à la consommation sera remboursé!
Pour la suite, la logique sera la même, j’épargnerai mon cash-flow afin de rembourser une partie en anticipé et du coup dégager encore plus de trésorerie positive!
J’ai malheureusement peu de photos avant, mais ci-dessous un aperçu des murs du studio, tous dans cet état, et quelques photos après rénovation:
Tous les murs de l’appartement étaient tels que vous les voyez ici. Peu de photos mais ça vous laisse une idée de l’état de l’appartement quand je l’ai visité
Après rénovation, voici la cuisine!
Le salon
Au cas où vous ne l’auriez pas encore lu, découvrez mon article : Mon 2ème investissement locatif
Kit du débutant en investissement immobilier
- Investissement immobilier, par où commencer ?
- 8 conseils en or pour maximiser votre rentabilité
- Les 6 meilleures raisons d’investir dans l’immobilier
Hello Azar,
Merci pour cet article que je trouve génial !
Rien de mieux que de lire des expériences vécues !!
Je souhaite également investir dans le locatif d’ici peu et ton parcours me conforte.
Tom, je me permet mais il me semble que dans le cas de Azar sur son premier investissement, elle a dû tomber en déficit foncier ce qui lui permet de reporter ce déficit sur l’année suivante.
Après, le but du jeu est de continuer d’investir comme l’a fait Azar pour re bénéficier du même calcul et augmenter le déficit ce qui couvre tes impots.
A bientôt !!
Bonsoir,
Merci pour ce blog inspirant !
Est-ce que ce serait possible de préciser la rentabilité une fois la taxe foncière et toutes les charges d’assurances et travaux de copropriétés déduis ?
Merci d’avance
Bonjour Azar,
Merci pour cet exemple intéressant, cela fait un bout de temps que je cherche des exemples chiffrés (qui sont moins nombreux que la théorie !).
Il est effectivement possible de trouver des investissements qui dégagent un cash-flow positif, et la trésorerie qui va avec.
Malheureusement, au niveau de la fiscalité lorsqu’on est en régime réel, ça se corse.
Dans ton exemple, si je ne me trompe pas, en faisant le calcul à partir de la deuxième année :
– loyer perçu = 9 000 (750 x 12)
– charges déductibles = 1 800 (intérêts, charges… estimation approchée)
– part des travaux en déficit foncier = 0 (les travaux ont coûté peu, tout le déficit aura été absorbé la première année)
– soit TOTAL IMPOSABLE = 7 200 €/an à partir de la 2e année
Si je suppose un taux marginal d’imposition de 30% + la CSG/CRDS qui vient d’augmenter à 15.50%, ça donne un montant d’impôt+contribution de 3 270 €/an.
Ce qui fait largement retomber la trésorerie en négatif =(
En microfoncier (ce qui exclut donc les SCI), l’abattement est de 30%, c’est un tout petit peu plus favorable à partir de la 2e année. Mais on reste à 2 870 €/an.
Reste donc la SCI soumise à l’IS… avec toutes ses contraintes administratives, et surtout la difficulté de récupérer les dividendes (double imposition, sur les bénéfices, et sur la reversion).
Comment as-tu réussi à gérer cet aspect fiscal particulièrement… déplaisant ?
Merci de m’avoir lu =)
Tom
Bonjour Azar,
Prenez-vous en compte dans les calculs de vos couts les depenses liees aux risques?Si par exemple, meubles, fenetre ou chauffe-eau casses, ceci est a la charge du proprietaire, n’est-ce pas ? Assurance habitation, casse ou vol a la charge du proprio aussi?
Etes-vous toujours en cashflow positif au jour d’aujourd’hui?
Merci
Aloune
Salut Azar,
As-tu trouvé ton expert-comptable ? Il y en a spécialisés en regime BIC (loc meublée) , par exemple otionréel ou compta.com entre autre et sans leur faire forcément de la pub : comparer et demander un devis !
Sinon , comment fais-tu pour dénicher la perle rare : je suis tomber sur le site mystone qui part d’une excellente idée , de plus ils proposent un simulateur gratuit. Ils font un screening des sites d’annonces immo et en déduise les chiffres importants (csah flow net, VAN, etc…) , malheureusement , les données ds sites internet ne sont pas tous fiables …
Tu penses que passer par un chasseur ait une bonne idée ?
Dernière question : à partir de quel rendement brut tu investis : 6,7,8% ?
Merci encore pour le partage et félicitations pour tes investissement !
Samuel
PS: Ns avons déjà échangé par mp , je poste ici pour que ça serve à tous …
Bonjour Azar,
Je compte acheter mon premier bien pour un investissement locatif, la surface est de 13,80 donc en dessous de 14 m², donc si j’ai bien compris, pour ne pas être lourdement taxer, i faut le louer en dessous de de 570 euro (13,80m * 41euro)
Ce montant correspond à un loyer avec ou hors charges ?
Mercii
Salut Fouad,
Il s’agit du montant hors charges. Mais depuis l’écriture de cet article il y a eu la loi ALUR, donc il faut prendre en compte l’encadrement des loyers.
Je vous invite à lire mon article sur la fixation du loyer, vous y trouverez des infos et des liens:
http://www.objectif-rentier.fr/fixer-augmenter-loyer/
Bonsoir Azar,
Comme beaucoup surement je vous ai découvert sur M6 !
Ma chérie et moi même sommes en pleine négo de financement. Ca y est, nous nous lançons dans notre premier achat en tant que résidence principale.
Dans un an et si les finances nous le permettent, nous investiront. Et je dois dire, qu’en tant que novice, c’est fort appréciable d’avoir un retour d’expérience et des conseils comme les vôtres. Donc merci !
Petite question quant au chiffrage de vos sommes dues. Où sont les assurances pour le crédit ?
Je vois bien les intérêts sur vos différents prêts mais pas les assurances de ceux ci?
De ce fait, je me demande si vous dégagez réellement du cash flow??
Merci d’avance pour votre réponse
Bonsoir Azar,
Comme beaucoup surement je vous ai découvert sur M6 !
Ma chérie et moi même sommes en pleine négo de financement. Ca y est, nous nous lançons dans notre premier achat en tant que résidence principale.
Dans un an et si les finances nous le permettent, nous investiront. Et je dois dire, qu’en tant que novice, c’est fort appréciable d’avoir un retour d’expérience et des conseils comme les vôtres. Donc merci !
Petite question quant au chiffrage de vos sommes dues. Où sont les assurances pour le crédit ?
Je vois bien les intérêts sur vos différents prêts mais pas les assurances de ceux ci?
De ce fait, je me demande si vous dégagez réellement du cash flow??
Merci d’avance pour votre réponse
Réponse à moi même :
Les assurances sont certainement comprises dans le taux que vous présentez …
Ces dernières me montent à la tête en cette période de négociations
Bonjour Steven,
J’avoue que j’ai un peu la flemme de relire tout mon article 😉 Mais pour info, sur ce bien j’avais une délégation d’assurance, et je payais 5€ d’assurance par mois.
Bonjour Azar,
Je vous ai vu à la télé. Cà a l’aire très intéressant.
Si je résume l’achat locatif est rentable s’il on paye des impôts sur le revenus ?
Oui parce que je me posais la question suivante : Azar a un cash flow positif de 27 € mais qu’en sera-t-il des travaux, charges, loyer 0 € (changement de locataire par exemple avec 1 mois en moins), ou autres sur les années futurs ?
Je voulais connaitre votre avis qui est beaucoup plus expérimenté que le mien, c’est sûr 🙂
Bonne journée
Cordialement,
Laurent
Bonjour Laurent,
Les achats locatifs n’impactent pas les impôts sur le revenu, je pense qu’il y a eu une incompréhension, sur une phrase de la journaliste. Quand elle dit que je ne paie pas d’impôts, elle veut dire que je ne paie pas d’impôts sur mes revenus locatifs, je paie évidemment des impôts sur mes revenus issus de mon travail.
Les travaux ont été fait, les appartements on été refait à neufs, donc tranquille de ce côté là pendant quelques temps, aussi si demain il y avait une réparation quelconque, ce serait une charge déductible. « Loyer 0€? » Mes appartement sont à Paris, donc je n’ai jamais eu de vacance locative, quand un locataire part, un autre arrive dans la même journée. Aussi, comme je le disais à un autre lecteur, l’immobilier déjoue l’inflation, mes mensualités d’emprunt vont rester les mêmes, cependant les loyers augmentent d’années en années. Aussi, je n’exclue pas d’injecter un peu d’argent pour rembourser un peu mes emprunts, car de toute manière l’épargne de rapportant rien, je préfère, quand j’aurai constituer un petit capital d’économie, racheter par petit bout mes emprunts.
Bonsoir,
Ma question peux sembler bête mais je recherche aussi une surface à refaire sur Paris ou Bordeaux et dans le calcul du cash flow prend tu en compte les dépenses de la copro ainsi que la taxe foncière, même si ce sont des charges déductibles c’est quand même de l’argent à dépenser. Qu’en est il des frais de dossier et de la garantie crédit logement le fais tu financer par la banque ou ce ne sont pas des dépenses obligatoire ? Merci de ta réponse.
Et je te remercie pour ce blog et ces articles qui sont une veritable source d’inspiration.
Keep going
Vincent
Salut Vincent!
Très beau projet! Oui même si ce sont des charges déductibles, je les prends en compte, je prends même en compte les frais de dossier et de garantie dans mon calcul de rentabilité, comme ça j’ai du « net, net » 😉
Pour mes emprunts, j’avais eu beaucoup de chance, sur le 1er appartement j’avais eu 90€ de frais de dossier, et 200€ sur le 2ème il me semble, donc vraiment rien…Mais c’est pas toujours le cas, il y a des banques qui demandent 800€/1000€, la blague! Mais bon, si une banque vous suit et qu’elle demande ça, il vaut mieux les sortir pour faire aboutir son projet!
Pour les frais de garantie, pour le 2ème appartement, j’avais fait financer aussi. En effet, les frais de notaire étant à 8%, quand on emprunt à 110% il y a un petit delta pour les financer 😉
D’accord ce n’est donc pas facile de dégager du cash flow, à Bordeaux la Taxe d’habitation est au alentour de 600 euros et les charges de copro de 800 à 1000 euros pour certain bâtiments. Ce qui fais en prenant gros bien sur (1500 euros année) 125 euros juste pour ces dépenses à ajouter dans le calcul du loyer afin d’avoir un appartement qui s’autofinance.
Pour ma part je pense avoir un financement à 110 % mais sur une enveloppe global qui comprendra travaux, frais notarié (achat acte en main) ainsi que frais d’agence, ameublement, frais de gestion, assurance ect. Il faut donc prendre en compte la mensualité total à régler par mois plus les interêt, y ajouter les charges de copro et taxe d’habitation / mois et on a ainsi le loyer idéal pour avoir un bien en autofinancement ? Je n’oublie rien j’espère merci.
Exemple : Bordeaux
Enveloppe total 130 000 euros pour un 35-40 m2 ville.
Ce qui fais des mensualités avec un tx a 2 % assurance comprise (0.16%) de 675. À cela si je rajoute par mois les charges de copro et Taxe habitation le loyer devra être de 800 euros. C’est assez difficile de louer à 800 euros à Bordeaux pour 35/40 m2 meme si les prestations sont correct.
A Paris cela me semble différent le prix dès loyer au m2 étant vraiment plus élevé qu’ailleurs.
Il faut donc réduire au maximum toute les dépenses que l’on peux faire baisser si on veux investir dans d’autre ville (Bordeaux a l’avantage de la prise de valeur du bien alors qu’à Paris les prix au m2 commence à se fixer, a Bordeaux cela augmente progressivement grâce à l’actractivité de la ville).
Les dépenses à faire baisser donc : travaux, frais agence et dossier, tx d’emprunt si possible, et surtout le prix du bien. Je ne pense pas me tromper en te félicitant car un 17 m2 dans le 17 eme à 107 000 cest juste rare.
Voila dis moi ce que tu en pense et si mes calculs sont bon ou si j’oublie quelques détails qui peuvent faire la différence.
Desole du pavé 🙂