MON 1er INVESTISSEMENT LOCATIF
Recherche de mon 1er investissement locatif
Cela faisait plusieurs année que je voulais réaliser un investissement locatif. En septembre 2014, je me suis mise à la recherche d’un bien pour investir dans le locatif, une petite surface dans Paris ou en proche banlieue. Je recherche un peu une aiguille dans une botte de foin, parce depuis plusieurs année à Paris pour un montant aux alentours de 100 000€, on ne peut s’offrir qu’une chambre de bonne et moi je recherchais quelque chose de plus confortable qu’un 9m² au 6ème étage sans ascenseur…J’ai eu la bonne idée d’aller dans une agence dans ma rue, pas une enseigne connue, et là j’ai rencontré le gérant, Emmanuel, jeune, hyper sympa et on a discuté pendant 1h. Il me donna ce jour-là, un conseil qui m’évita de faire une belle erreur… Ne pas investir dans une surface de moins de 14 m² ! Et oui, en-deçà les loyers sont plafonnés (Taxe sur les micro-logements en zones A et A bis), et si le bailleur loue son bien au-dessus de 41,37€ le mètre carré et bien celui-ci sera lourdement taxé, jusqu’à 40% du loyer pourra lui être réclamé… Et à ce moment-là de mes recherches, je n’étais pas au courant de ce genre d’élément. J’ai continué mes recherches, en faisant bien attention à ne pas visiter des biens inférieurs à 14 m ². Ce genre de problème se pose plus à Paris qu’en province, tout d’abord parce qu’à Paris il y a un paquet de micro –logements et parce que vu le prix du mètre carré à Paris, quand on veut commencer à investir on peut être tenté par la chambre de bonne, car c’est accessible et très rentable, enfin c’était, et aucun vendeur ne vous avertira du risque…
En octobre 2014, après plusieurs visites infructueuses, j’ai enfin visité un 17m² dans le 17ème arrondissement de Paris. Emmanuel, le « professionnel de l’immobilier » a eu la gentillesse de m’accompagner ! Et ce fut un sacré coup de pouce: je n’ai pas eu l’appartement à un prix inférieur au prix indiqué (il était plutôt dans la fourchette basse) mais je l’ai eu ! Et ce n’est pas une mince affaire à Paris d’avoir le bien que l’on convoite, il y a tellement de personnes et d’investisseurs sur tous les coups, en particulier sur les petites surfaces à un prix raisonnable. Surtout que certains peuvent payer comptant, ce qui arrange les propriétaires qui peuvent faire « sauter » la condition suspensive d’obtention de prêt (voir article Condition suspensive d’obtention de prêt), du coup moi avec un financement à 110% je ne fais pas partie des candidats favoris ! Mais Emmanuel fut là pour « bloquer le vendeur » comme il dit ! Il lui a fait signer mon offre, et une fois que c’est signé, le vendeur ne peut revenir dessus !
Les travaux
Il y a des travaux mais l’agencement est parfait, 17m², un « grand » rectangle, au premier étage sur cour, les travaux de la cage d’escalier ont été votés et sont à la charges du vendeur, faibles charges (environs 40€/mois), tout ça à moins de 5min d’une station de métro. De plus, ce côté du 17ème est en pleine mutation, en effet le célèbre 36 quai des orfèvres emménage dans le coin et la cité judiciaire aussi, ce qui laisse présager une augmentation du foncier dans les années à venir.
Comme indiqué précédemment, il y a tout à refaire, je dis bien « tout ». J’ai fait venir des entrepreneurs du nord de la France (de Laon) qui m’ont fait un devis défiant toute concurrence : 4 300€ ! Tout compris. Sont à ma charge, l’achat du carrelage de la salle de bain (avec les promos je peux m’en sortir pour 200€) et l’achat de la petite cuisine évidemment. Et j’ai prévu un budget de 1000€ pour le meubler et le décorer. Bon au final avec les travaux complémentaire j’en ai eu pour 6000€ et j’ai explosé le budget mobilier, avec la cuisine, l’électroménager et les meubles, j’en ai eu pour 4000€, mais le résultat est top!
Oubliez la règle des 1000€ le mètre carré pour des travaux, ça vaut 1000€ si vous voulez y mettre 1000€ du mètre, sinon vous pouvez aisément diviser la note par deux voir plus. Si vous êtes sur Paris, ne prenez pas des entrepreneurs Parisiens qui sont hors de prix ! N’hésitez pas à chercher en dehors de Paris ou en province proche, certains sont prêts à venir travailler sur Paris malgré le trajet. (voir mon article Les travaux c’est trop cher??)
A noter que ces travaux sont des charges déductibles des revenus issus de la location. En effet, si vous choisissez le régime BIC – Régime réel d’imposition vous pouvez déduire toutes les charges et donc également les travaux – ainsi que les intérêts d’emprunts, l’amortissement du bien, du mobilier, les charges de gestions, etc. (voir mon article Location vide ou location meublée? vous aurez plus de détails sur les charges déductibles)
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Le financement de mon investissement locatif
Avant de me lancer, je savais que ma banque me suivait sur l’achat d’un investissement locatif. Mais la durée de prêt maximal pour un prêt lié à un investissement locatif était de 15 ans avec ma banque. Ce qui n’est pas terrible, puisque l’objectif est d’avoir les mensualités les plus basses possibles afin de dégager du cash-flow positif, donc pour ce faire, il faut l’étirer au maximum, sur 20 ans et encore mieux sur 25 ans. Je suis allée voir plusieurs banques pour obtenir un prêt sur 20/25 ans, et toutes me suivaient, mais à part ma banque, toutes les autres voulaient que j’apporte les frais de notaire. Et il était hors de question que je mette mon épargne dans des frais de notaires qui sont à fond perdu ! Je préfère que ce soit inclus dans mon prêt et que mon locataire les paie indirectement avec le loyer ! J’ai fait 5 ou 6 banques et toujours la même rengaine sur cette histoire de frais de notaire… Alors qu’on peut lire partout sur internet que le prêt à 110% est possible, alors oui c’est vrai, mais pas pour n’importe quel montant, et un grand nombre de banques refuse de le faire aujourd’hui. J’ai fait un test pour un prêt à moins de 80 000€ et là pas de problème on me prêtait à 110%, la seule chose à payer était les frais de dossier de 890€ (et quand on vous prête à 110% difficile de négocier les frais de dossier). Mais 107 000€ avec déjà 240 000€ de crédit pour ma résidence principale, ce fut un peu plus corsé. A noter, que les banques financent plus facilement les frais de notaire à partir du 2ème investissement locatif. C’est sans compter sur mon obstination, téléphone, rendez-vous, j’ai dû harceler un bon nombre de banques parisiennes, pour finalement obtenir une dérogation de ma banque ! Ma banquière a demandé une dérogation pour m’obtenir un prêt d’une durée de 25 ans pour un investissement locatif. La morale est que tout est possible, même lorsque l’on vous dit que ça ne l’est pas. J’ai donc obtenu un prêt de 107 000 € au taux de 2,95% sur 25 ans et un prêt de 10 000 à 1% sur 5 ans pour couvrir les frais de notaire et les frais de garanties. Coup de chance concernant le prêt à 1%, ma banque offrait cette opportunité à toutes les personnes qui contractaient un prêt supérieur à 100 000€.
Une semaine après la fin des travaux, je l’ai loué à un étudiant qui faisait son stage sur Paris pour un loyer hors charges de 750€ (790€ Charges comprises)
Quelques chiffres:
Mensualité de prêt (25 ans): 505€
Mensualité du prêt de 10 000€ (5 ans – frais de notaire + garantie): 171€
Mensualité prêt à la consommation pour les travaux (10 ans): 47€
Loyer hors charge: 750€
Cash-flow postif (trésorerie positive) de 27€
D’ici 5 ans, lorsque le prêt de 10 k€ sera remboursé (et à loyer égal), je dégagerai 198 € de cash-flow. A cette période, je devrai encore 2355€ pour le prêt travaux mais si j’épargne mon cash flow de 27 €, j’aurai 1620€ avec lesquels je pourrai rembourser une partie de ce prêt, et le solde sera donc de 735 €. Or comme à ce moment là, je dégagerai 198€ de cash-flow en moins de 4 mois ce reliquat de prêt à la consommation sera remboursé!
Pour la suite, la logique sera la même, j’épargnerai mon cash-flow afin de rembourser une partie en anticipé et du coup dégager encore plus de trésorerie positive!
J’ai malheureusement peu de photos avant, mais ci-dessous un aperçu des murs du studio, tous dans cet état, et quelques photos après rénovation:
Tous les murs de l’appartement étaient tels que vous les voyez ici. Peu de photos mais ça vous laisse une idée de l’état de l’appartement quand je l’ai visité
Après rénovation, voici la cuisine!
Le salon
Au cas où vous ne l’auriez pas encore lu, découvrez mon article : Mon 2ème investissement locatif
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Bravo! Surtout sur Paris!
Il se dit que c’est vraiment la guerre pour faire de bon investissement dans la capitale.
Merci pour la description et tous ces chiffres, cela aide à se rendre compte de ce qui se fait dans votre secteur.
Je réalise le même type de projet sur la région bordelaise et les contraintes sont différentes pour le même résultat. En tout cas, ce début laisse présager de beaux projets d’avenir!
Bonsoir Jean, merci pour votre commentaire! oui effectivement c’est plus difficile qu’en Province mais rien est impossible 😉 Il faut être extrêmement réactif, on ne peut pas attendre pour faire une offre! Et aujourd’hui il ne faut pas avoir peur d’investir dans les quartiers populaires, ce sont les quartiers « bobo » de demain 😉
J’espère qu’on aura d’autre occasion de discuter d’immobilier!
J’ai fait un tour sur votre blog, très sympa!
Bonjour à tous,
Didier-Fabrice a encore frappé!
Je persiste à être de l’avis d’Azar. Tu mets totalement de côté la principale difficulté des gens: emprunter!
Tu n’as sûrement pas les même objectifs que les sites que tu écumes. Ici, c’est dans le titre: objectif rentier.
Donc le cashflow positif et l’endettement longue durée sont les meilleures options.
Azar l’a bien expliqué en toute transparence, sa situation ne lui permet pas d’enchaîner les investissements avec des emprunts courts.
Bref, ce que tu dis peut avoir du sens mais surtout pas dans le contexte d’écriture du site.
Et par pitié, pourquoi ne pas l’encourager plutôt que de démolir chacun des billets qu’elle a la gentillesse de partager avec le monde entier.
Merci Jean! 😉
Didier-Fabrice,
Lorsque l’on se déclare sous le régime dit de bénéfice réel, TOUTES LES CHARGES SONT DÉDUCTIBLES des revenus issus de la mise en location d’un bien (je détaille parce que tu m’as l’air d’avoir du mal à comprendre)! Les travaux, les meubles (amortissement), les impôts fonciers, les charges de copropriétés, les frais de gestion, les intérêts d’emprunt, etc. Que tu veuilles me contredire est une chose, mais ta prétention te permet-elle de contredire le bulletin officiel des finances publiques??
Remplace revenu foncier par « recette » si c’est plus simple pour toi à comprendre 😉
Tu n’es pas fan de cette stratégie? Perso, elle me convient, elle a fait ses preuves avec d’autres personnes plus expérimentées, et c’est évidemment une stratégie de départ, puisque l’idée n’est pas d’attendre 20 ans pour enfin percevoir réellement les loyers. D’autres moyen me permettrons de racheter petit à petit mes emprunts, l’achat/revente serait une option. Mais bref, je ne pense pas que tu cherches une discussion constructive. Tu es plutôt dans l’attaque, la provocation et l’agressivité, ce qui est inintéressant et pathétique.
Mais parle nous de tes investissements et de ta stratégie! Parce que ton blog, c’est le néant! Tu parles beaucoup mais rien sur tes réalisations. Vu que tu as l’air d’être plus intelligent que la moyenne, je serais curieuse de voir quels types d’investissements tu as fait, quelle rentabilité etc 😉 A 45 ans et vu tes connaissances sans limites sur tout tu dois être à la tête d’un empire immobilier! Tu vas vraiment nous impressionner je pense!
Hâte de de lire 😉
Bonjour Azar,
Très bon article, merci de ton partage et bon courage pour la suite de tes aventures.
Je rebondis sur ce que Didier Fab a tenté de te transmettre (communication, quand tu nous tiens !). Il a raison sur l’ensemble de ses propos, mais manque d’habileté sur la méthode employée pour te le faire comprendre.
«A noter que ces travaux sont déductibles des impôts sur votre revenu foncier. »
Il veut simplement souligner que l’ensemble de ces travaux (et des autres charges que tu mentionnes au dessus) sont déductibles des revenus (qui remplace le mot impôts de ton texte) de ton affaire (revenus qui seront par la suite, eux, imposés en fonction du montant restant, de ta TMI, et des prélèvements sociaux de l’époque…).
D’autre part, s’agissant d’un bien loué en meublé, il explique qu’il ne s’agit pas de « revenu foncier » (ni même de « recette foncière » ^^) mais de revenu BIC (bénéfices indus et commerciaux) qui ne font pas partir de ma même famille que les revenus fonciers (tirés de la location nue). Dans ce type de revenu, les travaux sont en effets « amortis » sur une période (qui dépend principalement de la nature des travaux), et que c’est cet amortissement (charge fiscale en soit) qui vient en déduction de tes revenus BIC imposable.
En résumé, Didier Fabrice fait preuve d’une grande rigueur sur les termes techniques employés, ce qui prend tout son sens quant on vient à parler du domaine fiscal d’ailleurs. Azar met l’accent sur l’aspect qualitatif du bien, nous donne l’ensemble des informations et satisfait notre curiosité sur un investissement nettement plus juteux que ce que 90% des français ose faire.
Vous êtes tous les 2 bourrés de qualités et, a n’en pas douter, faits pour vous entendre! Dommage que l’égo ou quelques mots mal choisis fassent toute la différence.
Tchin!
Merci Antoine pour ton commentaire! Tu sais au fond Didier-Fabrice et moi avons tous les deux compris ce que l’autre voulait dire, mais ta dernière phrase résume très bien la situation 😉
Azar
Bonjour,
En phase d’investissement immobilier j’ai regarde avec attention les données comptable.
De mon côté, ma banquière me dit qu’elle prend une rentabilité net de 70% de la valeur locative.
Si votre loyer est de 750€, il restera pour la banque 525€ net de rentabilité pour la banque, donc vous serez endetté ?
Vos calcul sont différent ?
Salut seb!
Effectivement, pour son calcul du taux d’endettement la banque va calculer tel que vous l’avez indiqué:
750 x 70% = 525€
(A noter aussi que les petits prêts que j’ai contracté sont sur une petite période donc dans 5 ans je générerai beaucoup plus de trésorerie positive)
Mais il s’agit d’un calcul fait sur une base théorique, dans les faits, pour l’instant j’ai 100% de mes loyers donc l’appartement ne me coûte rien. Mais la banque va considérer que 70% des loyers, dans mon cas, comme je travaille, que j’ai un revenu issue du salariat, même avec ce calcul je n’atteignais pas la limite des 33% (limite théorique également parce qu’en fait ça dépend du reste à vivre, donc ça peut être beaucoup plus).
Le calcul du taux d’endettement est assez simple en fait, il s’agit de prendre toutes les charges, de les diviser par tous les revenus (et multiplier le résultat par 100) tel qu’il suit:
Toutes les charges de l’emprunteur [(son loyer ou les mensualités de prêt de sa RP + mensualité de prêt pour le crédit demandé + tout autre emprunt + autre)/ Tous les revenus (tous types de revenus + (l’estimation locative du bien x 70% ou valeur locative si le bien est loué x 100% ou 70% en fonction des banques*))] x100
* En effet, si le bien est déjà loué, certaines banques prennent 100% du loyer dans leur calcul
Azar
Hello, merci pour cet article Azar ( et comme l’a dit Jean : » pourquoi ne pas l’encourager plutôt que de démolir chacun des billets qu’elle a la gentillesse de partager avec le monde entier. »)
La critique est aisée mais créer, et tenir un blog est un sacré boulot (peut être que des gens ignorent le volume que cela représente)
Personnellement je loue en meublé aussi depuis 1an et je suis à la recherche d’un comptable sur Paris, car déclarer au réel impose de tenir une comptabilité ce que je ne sais pas faire.. comment fais tu Azar? As tu des adresses à me recommander sur Paris?
J’ai dès le début refusé d’investir sur Paris mais c’est vrai qu’il faut avoir le temps d’aller chercher ailleurs et faire les déplacements 🙂
Comme mes investissements sont récents, le problème de la fiscalité va se poser pour la prochaine déclaration. Mais comme toi, je demanderai à un professionnel de s’en occuper car on va y passer un temps fou, pour au final peut-être même pas le faire correctement 😉 En plus, les connaissances d’un expert pourront peut-être nous permettre de gagner de l’argent! En effet, ils connaissent tous les petits détails qui font la différence, et nous permettre de ne pas oublier quelque chose que l’ont pourrait déduire 🙂
Dès que j’ai un nom sûr je te fais signe, une amie m’a conseillé un fiscaliste, donc je le rencontrerai dans les mois à venir.
J’aime tellement notre capital que j’ai quand même voulu investir à Paris 😉 Bon ok, ce n’est pas que par amour, c’est aussi parce que c’est là où j’habite, donc visites à la pause déjeuner possibles, c’est un marché que je connais, et même si le marché parisien est critiqué, je suis satisfaite des rentabilités qu’il m’apporte!
Merci Azar pour votre réponse, manifestement vous êtes aussi brillante que jolie et vous avez beaucoup d’entrain……
En tout cas vos biens sont joliment décoré et très bien valorisé, j’avoue avoir quelques prédispositions et sensibilité dans le domaine alors j’adore.
Pour le coup je suivrais votre évolution avec un grand plaisir.
Cordialement
Merci beaucoup Seb pour tous ces compliments!
Flattée que vous me suiviez 😉
Azar
Hello, je n’ai pas trouvé de formulaire de contact direct sur ton mail, peux tu m’écrire donc afin d’échanger au sujet de ton fiscaliste? je vais m’occuper la semaine prochaine de la recherche d’un comptable ou fiscaliste ou … personne capable de.. donc à voir.
Merci
Hello Ben,
Je vais y remédier, mais en attendant tu peux m’écrire à l’adresse suivante: azar@objectif-rentier.fr
Et dès que j’ai du nouveau, je t’écrirai sur l’adresse que tu as indiqué pour commenter
Azar
Salut Ben,
Je pense avoir trouvé la formule qui me convient, c’est un cabinet qui peut s’occuper de tout et en plus via leur site tu peux leur scanner tous tes documents et ils remplissent pour toi, et bien sûr ils conseillent. Ils sont spécialisés en loueur meublé non professionnel. J’ai discuté avec l’un des associés hier, et je pense passer par eux pour ma prochaine déclaration.
Voici l’adresse de leur site:
http://www.lmnp-expert.fr/
Bonjour,
Tout dabord félicitation pour cet excellent Blog.
As-tu un mode de calcul infaillible pour calculer la rentabilité.
J’ai noté Mesnuelité pret+mesnuelité pret notaire/garantie+pret à la conso pour travaux par exemple…
Mais tu ne prends pas en compte la taxe fonciere par exemple ?
Merci pour ton aide.
Guillaume
Salut Guillaume!
Il y aurait une coquille? 😉 pas bien grave sur le résultat car à Paris la taxe foncière n’est pas élevée, j’ai 200€ de TF sur le studio et 400€ sur le 2 pièces, donc l’impact est minime. Mais tu as tout à fait raison, c’est un élément à prendre en compte dans le calcul de rentabilité!
Je pense écrire un article sur le sujet prochainement
Bonjour azar,
Bravo pour ce blog! J’envidage aussi un premier investissement locatif, après avoir emprunté avec mon mari pour ma résidence principale.
Petite question sur l’explication de tes montages et le dégagement de cash flow: comment intégres tu dans tes calculs la taxe foncière et taxe d’habitation ? Ca représente une jolie somme par an 🙂
Merci encore et bravo!
Bonsoir Floca!
En tant que propriétaire bailleur, tu ne paie pas la taxe d’habitation bien sûr 😉 Et la taxe foncière tu l’intègre dans ton calcul de rentabilité comme une charge. Mes bien étant à Paris, comme je disais dans un précédant commentaire, ce n’est pas énorme: j’ai 200€ sur le studio et 400€ sur le 2 pièces, donc ça impacte peu ma rentabilité. Mais tu as tout as fait raison de te poser la question car dans certaines régions, la TF est élevée donc son impact est non négligeable sur la rentabilité du bien!
Bonjour, petite question car votre blog est top. Personnellement tout ça m’intéresse mais jhabite dans une petite ville, du coup pas évident que le bien soit tjs loué, du coup je pense que c’est un frein non!?
Bonjour Emilie,
Oui il faut faire attention à la vacances locatifs, car ça peut être un sacré coup de canif dans la rentabilité.
Choisissez plutôt un endroit où il y a de la demande! Mais concernant votre petite ville, elle est peut-être plus attractive que vous ne le pensez, je connais pas mal de personnes qui ont investit dans de toutes petites villes et leurs biens sont loués.
Passez une annonce fictive sur leboncoin, pour voir si ça mort à l’hameçon 😉 Mettez la description d’un bien que vous pourriez acheter (studio, 2 pièces ou autres) avec un loyer que vous pourriez fixer par rapport au prix d’achat de votre ville d’une telle surface (faites quelques calculs avant quand même)
Merci beaucoup c’est un bon plan. A tester
En lisant ton article et les commentaires tes charges comprennent ( les charges de copropriété et la taxe foncière)?
Et il possible de te parler de mon investissement immobilier en privée?
Hello Nicolas,
Tu peux m’écrire sur azar@objectif-rentier.fr
Bonjour !
Super blog, avec beaucoup beaucoup de bonnes idées.
J’avoue être un peu perdu, comme je commence, et que je voudrais me lancer dans un achat de studio ou appartement dans ma ville ( Brétigny sur Orge 91), surtout sur le plan de la fiscalité, ou là, je me perds entre tous les termes et défiscalisation possible….
J’aurais adoré, si ce n’est pas déjà fait, un article avec des exemples précis sur tout ce que l’on peut déduire ( travaux, ….?????), car je pense que ça pourrait nous aider pas mal, nous, les débutants.
Enfin, je me demandais Azar, si ce n’était pas plus rentable de mettre un peu d’apport et de partir sur un prêt de 15 ans, avec un cashflow positif, mettons de 50 euros par mois, que de partir sur un prêt de 25 ans, avec le même cashflow de 50 euros ? Le coût des interets moindre feraient gagner qd meme pas mal d’argent non ? Je ne comprends pas trop pourquoi étirer autant la longueur des prêts, si ce n’est, bien sur, pour grandir son cashflow. Mais à la revente du bien, on ne gagnerait pas gd chose, ayant surtout remboursé les intérets et non le capital du bien.
Je ne sais pas si je suis très clair, et je m’en excuse si ce n’est pas le cas.
J’espère aussi aider quelques personnes avec mes questions de débutants, et ne pas trop embêter les initiés.
Merci !
Bonsoir Seboria,
Voici un article qui pourrait vous intéresser: http://www.objectif-rentier.fr/location-vide-location-meublee/
Voir la partie Fiscalité.
Alors avec un prêt sur 15 ans et sur 25 ans on ne réalise pas le même cash flow. En étirant, on fait mathématiquement plus de cash-flow. Aussi, étirer son prêt permet de réduire ses mensualités et donc d’avoir plus de chance de les couvrir par le loyer. Dans une stratégie d’investissement, si mes mensualités sont couvertes voire plus par les loyers, ça réduit le taux d’endettement donc permet de continuer à emprunter pour investir.
L’année dernière j’ai fait racheter mes prêts, du coup j’ai garder quasiment les mêmes mensualités, tout en réduisant mes emprunt de 5 ans (55 000€ d’intérêts d’économiser 😉 )
Après tout dépend des moyens et des stratégies de chacun, mais effectivement si on a un peu de cash de disponible, il vaut mieux l’injecter dans un investissement, de toute manière l’épargne ne rapportant pas grand chose, il sera plus fructueux en étant investit 😉
Amicalement
Bonsoir,
Ma question peux sembler bête mais je recherche aussi une surface à refaire sur Paris ou Bordeaux et dans le calcul du cash flow prend tu en compte les dépenses de la copro ainsi que la taxe foncière, même si ce sont des charges déductibles c’est quand même de l’argent à dépenser. Qu’en est il des frais de dossier et de la garantie crédit logement le fais tu financer par la banque ou ce ne sont pas des dépenses obligatoire ? Merci de ta réponse.
Et je te remercie pour ce blog et ces articles qui sont une veritable source d’inspiration.
Keep going
Vincent
Salut Vincent!
Très beau projet! Oui même si ce sont des charges déductibles, je les prends en compte, je prends même en compte les frais de dossier et de garantie dans mon calcul de rentabilité, comme ça j’ai du « net, net » 😉
Pour mes emprunts, j’avais eu beaucoup de chance, sur le 1er appartement j’avais eu 90€ de frais de dossier, et 200€ sur le 2ème il me semble, donc vraiment rien…Mais c’est pas toujours le cas, il y a des banques qui demandent 800€/1000€, la blague! Mais bon, si une banque vous suit et qu’elle demande ça, il vaut mieux les sortir pour faire aboutir son projet!
Pour les frais de garantie, pour le 2ème appartement, j’avais fait financer aussi. En effet, les frais de notaire étant à 8%, quand on emprunt à 110% il y a un petit delta pour les financer 😉
D’accord ce n’est donc pas facile de dégager du cash flow, à Bordeaux la Taxe d’habitation est au alentour de 600 euros et les charges de copro de 800 à 1000 euros pour certain bâtiments. Ce qui fais en prenant gros bien sur (1500 euros année) 125 euros juste pour ces dépenses à ajouter dans le calcul du loyer afin d’avoir un appartement qui s’autofinance.
Pour ma part je pense avoir un financement à 110 % mais sur une enveloppe global qui comprendra travaux, frais notarié (achat acte en main) ainsi que frais d’agence, ameublement, frais de gestion, assurance ect. Il faut donc prendre en compte la mensualité total à régler par mois plus les interêt, y ajouter les charges de copro et taxe d’habitation / mois et on a ainsi le loyer idéal pour avoir un bien en autofinancement ? Je n’oublie rien j’espère merci.
Exemple : Bordeaux
Enveloppe total 130 000 euros pour un 35-40 m2 ville.
Ce qui fais des mensualités avec un tx a 2 % assurance comprise (0.16%) de 675. À cela si je rajoute par mois les charges de copro et Taxe habitation le loyer devra être de 800 euros. C’est assez difficile de louer à 800 euros à Bordeaux pour 35/40 m2 meme si les prestations sont correct.
A Paris cela me semble différent le prix dès loyer au m2 étant vraiment plus élevé qu’ailleurs.
Il faut donc réduire au maximum toute les dépenses que l’on peux faire baisser si on veux investir dans d’autre ville (Bordeaux a l’avantage de la prise de valeur du bien alors qu’à Paris les prix au m2 commence à se fixer, a Bordeaux cela augmente progressivement grâce à l’actractivité de la ville).
Les dépenses à faire baisser donc : travaux, frais agence et dossier, tx d’emprunt si possible, et surtout le prix du bien. Je ne pense pas me tromper en te félicitant car un 17 m2 dans le 17 eme à 107 000 cest juste rare.
Voila dis moi ce que tu en pense et si mes calculs sont bon ou si j’oublie quelques détails qui peuvent faire la différence.
Desole du pavé 🙂
Bonjour Azar,
Je vous ai vu à la télé. Cà a l’aire très intéressant.
Si je résume l’achat locatif est rentable s’il on paye des impôts sur le revenus ?
Oui parce que je me posais la question suivante : Azar a un cash flow positif de 27 € mais qu’en sera-t-il des travaux, charges, loyer 0 € (changement de locataire par exemple avec 1 mois en moins), ou autres sur les années futurs ?
Je voulais connaitre votre avis qui est beaucoup plus expérimenté que le mien, c’est sûr 🙂
Bonne journée
Cordialement,
Laurent
Bonjour Laurent,
Les achats locatifs n’impactent pas les impôts sur le revenu, je pense qu’il y a eu une incompréhension, sur une phrase de la journaliste. Quand elle dit que je ne paie pas d’impôts, elle veut dire que je ne paie pas d’impôts sur mes revenus locatifs, je paie évidemment des impôts sur mes revenus issus de mon travail.
Les travaux ont été fait, les appartements on été refait à neufs, donc tranquille de ce côté là pendant quelques temps, aussi si demain il y avait une réparation quelconque, ce serait une charge déductible. « Loyer 0€? » Mes appartement sont à Paris, donc je n’ai jamais eu de vacance locative, quand un locataire part, un autre arrive dans la même journée. Aussi, comme je le disais à un autre lecteur, l’immobilier déjoue l’inflation, mes mensualités d’emprunt vont rester les mêmes, cependant les loyers augmentent d’années en années. Aussi, je n’exclue pas d’injecter un peu d’argent pour rembourser un peu mes emprunts, car de toute manière l’épargne de rapportant rien, je préfère, quand j’aurai constituer un petit capital d’économie, racheter par petit bout mes emprunts.
Bonsoir Azar,
Comme beaucoup surement je vous ai découvert sur M6 !
Ma chérie et moi même sommes en pleine négo de financement. Ca y est, nous nous lançons dans notre premier achat en tant que résidence principale.
Dans un an et si les finances nous le permettent, nous investiront. Et je dois dire, qu’en tant que novice, c’est fort appréciable d’avoir un retour d’expérience et des conseils comme les vôtres. Donc merci !
Petite question quant au chiffrage de vos sommes dues. Où sont les assurances pour le crédit ?
Je vois bien les intérêts sur vos différents prêts mais pas les assurances de ceux ci?
De ce fait, je me demande si vous dégagez réellement du cash flow??
Merci d’avance pour votre réponse
Bonsoir Azar,
Comme beaucoup surement je vous ai découvert sur M6 !
Ma chérie et moi même sommes en pleine négo de financement. Ca y est, nous nous lançons dans notre premier achat en tant que résidence principale.
Dans un an et si les finances nous le permettent, nous investiront. Et je dois dire, qu’en tant que novice, c’est fort appréciable d’avoir un retour d’expérience et des conseils comme les vôtres. Donc merci !
Petite question quant au chiffrage de vos sommes dues. Où sont les assurances pour le crédit ?
Je vois bien les intérêts sur vos différents prêts mais pas les assurances de ceux ci?
De ce fait, je me demande si vous dégagez réellement du cash flow??
Merci d’avance pour votre réponse
Réponse à moi même :
Les assurances sont certainement comprises dans le taux que vous présentez …
Ces dernières me montent à la tête en cette période de négociations
Bonjour Steven,
J’avoue que j’ai un peu la flemme de relire tout mon article 😉 Mais pour info, sur ce bien j’avais une délégation d’assurance, et je payais 5€ d’assurance par mois.
Bonjour Azar,
Je compte acheter mon premier bien pour un investissement locatif, la surface est de 13,80 donc en dessous de 14 m², donc si j’ai bien compris, pour ne pas être lourdement taxer, i faut le louer en dessous de de 570 euro (13,80m * 41euro)
Ce montant correspond à un loyer avec ou hors charges ?
Mercii
Salut Fouad,
Il s’agit du montant hors charges. Mais depuis l’écriture de cet article il y a eu la loi ALUR, donc il faut prendre en compte l’encadrement des loyers.
Je vous invite à lire mon article sur la fixation du loyer, vous y trouverez des infos et des liens:
http://www.objectif-rentier.fr/fixer-augmenter-loyer/
Salut Azar,
As-tu trouvé ton expert-comptable ? Il y en a spécialisés en regime BIC (loc meublée) , par exemple otionréel ou compta.com entre autre et sans leur faire forcément de la pub : comparer et demander un devis !
Sinon , comment fais-tu pour dénicher la perle rare : je suis tomber sur le site mystone qui part d’une excellente idée , de plus ils proposent un simulateur gratuit. Ils font un screening des sites d’annonces immo et en déduise les chiffres importants (csah flow net, VAN, etc…) , malheureusement , les données ds sites internet ne sont pas tous fiables …
Tu penses que passer par un chasseur ait une bonne idée ?
Dernière question : à partir de quel rendement brut tu investis : 6,7,8% ?
Merci encore pour le partage et félicitations pour tes investissement !
Samuel
PS: Ns avons déjà échangé par mp , je poste ici pour que ça serve à tous …
Bonjour Azar,
Prenez-vous en compte dans les calculs de vos couts les depenses liees aux risques?Si par exemple, meubles, fenetre ou chauffe-eau casses, ceci est a la charge du proprietaire, n’est-ce pas ? Assurance habitation, casse ou vol a la charge du proprio aussi?
Etes-vous toujours en cashflow positif au jour d’aujourd’hui?
Merci
Aloune
Bonjour Azar,
Merci pour cet exemple intéressant, cela fait un bout de temps que je cherche des exemples chiffrés (qui sont moins nombreux que la théorie !).
Il est effectivement possible de trouver des investissements qui dégagent un cash-flow positif, et la trésorerie qui va avec.
Malheureusement, au niveau de la fiscalité lorsqu’on est en régime réel, ça se corse.
Dans ton exemple, si je ne me trompe pas, en faisant le calcul à partir de la deuxième année :
– loyer perçu = 9 000 (750 x 12)
– charges déductibles = 1 800 (intérêts, charges… estimation approchée)
– part des travaux en déficit foncier = 0 (les travaux ont coûté peu, tout le déficit aura été absorbé la première année)
– soit TOTAL IMPOSABLE = 7 200 €/an à partir de la 2e année
Si je suppose un taux marginal d’imposition de 30% + la CSG/CRDS qui vient d’augmenter à 15.50%, ça donne un montant d’impôt+contribution de 3 270 €/an.
Ce qui fait largement retomber la trésorerie en négatif =(
En microfoncier (ce qui exclut donc les SCI), l’abattement est de 30%, c’est un tout petit peu plus favorable à partir de la 2e année. Mais on reste à 2 870 €/an.
Reste donc la SCI soumise à l’IS… avec toutes ses contraintes administratives, et surtout la difficulté de récupérer les dividendes (double imposition, sur les bénéfices, et sur la reversion).
Comment as-tu réussi à gérer cet aspect fiscal particulièrement… déplaisant ?
Merci de m’avoir lu =)
Tom
Bonsoir,
Merci pour ce blog inspirant !
Est-ce que ce serait possible de préciser la rentabilité une fois la taxe foncière et toutes les charges d’assurances et travaux de copropriétés déduis ?
Merci d’avance
Hello Azar,
Merci pour cet article que je trouve génial !
Rien de mieux que de lire des expériences vécues !!
Je souhaite également investir dans le locatif d’ici peu et ton parcours me conforte.
Tom, je me permet mais il me semble que dans le cas de Azar sur son premier investissement, elle a dû tomber en déficit foncier ce qui lui permet de reporter ce déficit sur l’année suivante.
Après, le but du jeu est de continuer d’investir comme l’a fait Azar pour re bénéficier du même calcul et augmenter le déficit ce qui couvre tes impots.
A bientôt !!