Lorsque l’on est investisseur immobilier, il est très important de se tenir informé(e) des nouvelles lois, réformes, ou des nouveaux décrets qui sont votés ou mis en application chaque année. Il m’est moi-même arrivé d’apprendre des nouvelles lois, de nouvelles réglementations au détour de conversations avec d’autres investisseurs car je n’avais pas fait la démarche de m’informer.
Cela m’a donc donné l’idée de vous faire un article sur les nouvelles lois ou règlementations qui ont été mises en place (ou leur évolution) ces derniers mois:
L’encadrement des loyers
La plupart d’entre vous ont déjà entendu parler des lois ALUR/ELAN, qui sont les lois qui ont instauré et maintenu l’encadrement des loyers à Paris et à Lille.
Depuis le 1er juin 2021, l’encadrement des loyers a été étendu à 9 villes de la Pleine Commune: Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse.
Les villes de Lyon et Villeurbanne entrent dans ce dispositif à partir du mois de novembre 2021, Bordeaux et Montpellier devraient suivent début 2022.
A prendre en compte dans vos calculs de rentabilité ou de cash-flow si vous désirez investir dans ces villes.
Permis de louer
Qu’est-ce que le permis de louer ?
Il s’agit d’une mesure qui a pour but de pouvoir contrôler l’état des logements, avant que ceux-ci soient mis en location. L’objectif est réduire le nombre de logements indignes et/ou insalubres dans le parc locatif privé. Les bailleurs doivent donc déclarer leur bien à la location avant la signature du bail auprès de la mairie de la ville, et les services d’hygiènes compétents peuvent alors contrôler le logement et vérifier qu’il est conforme à la location.
Le permis de louer existe depuis 2014, mais durant les premières années peu de villes l’ont appliqué. En effet, ce n’est pas une obligation pour les villes, c’est une possibilité pour elles d’appliquer ce décret de la loi Alur pour lutter contre l’habitat indigne et les « marchands de sommeil ». D’ailleurs, elles peuvent appliquer le permis de louer uniquement dans certains quartiers, pas forcément dans l’intégralité de la ville.
J’en parle ici comme une nouvelle règlementation car depuis quelques mois, de plus en plus de villes le mettent en place, et un propriétaire bailleur qui louerait son bien sans cette autorisation, dans les villes qui appliquent le décret, est passible de 5000€ d’amende.
Vérifiez bien si vos investissements immobiliers actuels ou futurs biens sont dans des villes qui appliquent le permis de louer.
Changement de critères pour le LMP (loueur meublé professionnel)
J’ai déjà écrit un article complet sur ce sujet du changement de critère qui fait passer du statut de LMNP (loueur meublé non professionnel) vers LMP (loueur meublé professionnel). Mais je fais un rappel de ce changement de règlementation.
Un investisseur immobilier peut être un loueur meublé non professionnel (LMNP) ou un loueur meublé professionnel (LMP).
Jusqu’en 2020, pour être LMNP, il suffisait de ne pas répondre aux 3 critères qui définissaient le LMP, à savoir:
•inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) en tant que loueur de meublé professionnel,
•percevoir plus de 23 000 € de recettes,
•les loyers représentaient plus de la moitié des revenus du foyer fiscal.
Si l’un des 3 critères n’était pas rempli, on était LMNP, et si on remplissait les 3 critères, on était LMP.
Le LMNP pouvait choisir entre 2 régimes fiscaux, toujours en fonction de ses recettes:
•Si les loyers encaissés sur l’année civile dépassent 70 000€, le régime réel s’applique automatiquement.
•Si les loyers sont inférieurs à 70 000€, le régime micro BIC s’applique par défaut mais l’investisseur en LMNP pouvait sur demande opter pour le régime réel
Sans rentrer dans les détails ici, l’avantage principale de ce statut (LMNP) – et du choix du régime réel – était principalement fiscal. Lire la suite de l’article
Climat et résilience
Loi climat et résilience a été publiée durant l’été 2021: L’un des thèmes de cette loi est l’immobilier et va impacter directement les propriétaires, qu’ils soient investisseurs immobilier ou non. L’objectif de cette loi est d’éradiquer les biens immobiliers dits « énergivores » La disposition qui a pour but de favoriser la réalisation de travaux de rénovation énergétique va engendrer des obligations, telles que:
• En plus du nouveau DPE (diagnostic de performance énergétique), « la vente de logements non soumis au régime de la copropriété, classés de F à G, sera soumise à un audit énergétique comprenant des propositions de travaux dès 2022. Cet audit devra, avec l’accord de l’acquéreur, être transmis par le notaire (selon décret à venir) au guichet du service public de la performance énergétique. ».
=> Donc si vous vendez un bien qui n’est pas en en copropriété (maison ou immeuble de rapport par exemple), vous devrez faire réaliser à vos frais un audit énergétique si votre bien est classé de F à G.
• « Dès 2023, l’augmentation des loyers des logements classés F ou G sera conditionnée à la réalisation de travaux de rénovation énergétique et dès 2025, il sera interdit de les louer (y compris les logements classés E) ».
=> Je ne sais pas comment cela sera techniquement possible, mais il ne sera interdit de louer des biens qui ont une mauvaise performance énergétique. Si vous achetez des biens à rénover, pensez bien à l’isolation. La bonne nouvelle, c’est que des aides financières vont être mises en place pour inciter les propriétaires à engager des travaux énergétiques.
• « Obligation pour les copropriétés d’adopter un plan pluriannuel de travaux de rénovation énergétique, ce qui signifie que les copropriétés vont devoir engager des travaux ».
=> C’est à prendre en compte dans vos projections d’investissement si vous achetez des biens en copropriété.
J’enrichirai cet article d’ici la fin de l’année.
Kit du débutant en investissement immobilier
- Investissement immobilier, par où commencer ?
- 8 conseils en or pour maximiser votre rentabilité
- Les 6 meilleures raisons d’investir dans l’immobilier
