INVESTISSEMENT IMMOBILIER LOCATIF : LOUER SOLIDAIRE ?
Avez-vous déjà entendu parler de la location solidaire ?
Quand on investit dans l’immobilier locatif, l’une des principales craintes est d’avoir des loyers impayés. Investir dans l’immobilier, c’est prendre un risque (mesuré), et on est redevable et garant du remboursement de l’emprunt que l’on a contracté pour acheter un bien, c’est pourquoi l’idée même qu’un locataire ne paie pas son loyer peut glacer le sang de certains investisseurs ou freiner ceux qui rêvent de le devenir.
Et si « louer solidaire » était une solution aux loyers impayés?
Tout d’abord, qu’est-ce que c’est ? Il s’agit de donner son bien en gestion à des associations soutenues par l’état ou des organismes agréés, pour héberger des personnes en difficultés. Une fois que le bien est confié à ces associations ou organismes, ils prennent en charges le paiement du loyer et des charges, que l’appartement soit occupé ou non ! Ils sont les signataires du bail (location nue – bail de 3 à 6 ans). En plus, ils s’engagent à remettre en l’état l’appartement gratuitement à la fin du bail, avant de vous le rendre. Pas mal non ? Et enfin, il y a des avantages fiscaux, à savoir la déduction de 70% sur les revenus locatifs. C’est une belle solution de tranquillité. Dans ce cadre, investir dans l’immobilier locatif se résume vraiment à encaisser les loyers 😉 Pas de coup de fils, pas de visites à faire, pas ennuyé par les changements de locataire, pas d’annonce à passer, pas de frais de gestion (agence immobilière), et une assurance que le loyer va tomber ! L’investissement immobilier rêvé 😉
Vous me direz, pourquoi je ne pratique moi-même la location solidaire ? Et bien, parce qu’il faut compter un loyer entre 10% et 20% en-dessous du marché. Pour l’instant, je ne peux pas me permettre ce « discount », mais si un loyer un peu réduit pouvait largement couvrir mon emprunt et les charges, je serai très tentée !
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J’en veux pour exemple, les parents d’une de mes meilleures amies qui ont fait appel à ce système de location, et qui ont confié un T1 de 34m² à Bourg-la-Reine (en région Parisienne). Cet appartement était loué auparavant 750€ hors charges, et maintenant qu’ils ont opté pour la location solidaire, ils perçoivent un loyer de 680€ (+ les charges) mensuellement, soit un loyer inférieur de 10,5%. Mais comme ils n’ont plus de frais de gestion locative par une agence immobilière (environ 6%), finalement, la différence est mince pour eux, car c’est le prix de leur tranquillité 😉 Et pour ceux qui ont, en plus des frais de gestion, une assurance « loyer impayé », finalement la rentabilité est la même qu’avec un loyer perçu via la location solidaire.
Comme j’ai cet exemple dans mon entourage, je voulais partager ce sujet avec vous, je ne suis pas sûre que ce soit très connu (et pas certaines que ça existe dans toutes les villes, paris et régions parisiennes c’est sûr). Et comme j’ai souvent des commentaires de personnes qui ont peur d’investir dans l’immobilier par crainte des loyers impayés, c’était l’occasion de parler d’une autre façon de palier aux risques d’impayés 😉
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Bonjour Azar,
Il y a plusieuts choses sui me dérangent dans ce système de location :
– un loyer plus faible car faire de l’immobilier c’est avant tout pour gzgner de l’argent
– ne pas avoir possibilité de choisir ses locataires. J’aime bien choisir qui rentre chez moi 🙂
Mais je peux comprendre que d’autres y voit le prix de la tranquilité.
A Aix en provence, 11.35 euros par m2 obligatoire, donc pour un 20 m2 comptez 227 uros, sachant que ca se loue minimum 450 euros… Donc bon.
Bonjour Kalou!
Oui après ça doit dépendre des villes, je n’ai comme exemple que la région parisienne, où c’est sûr ils doivent être en forte demande donc ils ne peuvent pas proposer 50% de moins, sinon aucun propriétaires ne confiraient son appartement!
Parce que même s’il y a une bonne action aussi en faisant cela, il faut que les propriétaires rentrent dans leurs frais.
Cette solution est intéressante pour les personnes qui recherchent la tranquillité. Mais pour la rentabilité, c’est autre chose.
Une baisse de loyer de 10% à 20% ce n’est pas négligeable. Si je louais l’appartement que j’ai en location meublé, je pourrais le louer 500€.
Si j’enlève 20%, le loyer serait de 400€.
Cela ne serait pas intéressant.
Merci Hazard pour cet article car je ne connaissais pas ce mode de location.
Merci pour cette information, je ne connaissais pas.
Certains disent baisse de revenus mais il y a quand même 70% d’abattement d’imposition sur les loyers donc à calculer au cas par cas.
Sébastien parle de « choisir » ses locataires, comment faire cela de façon légale, sans risque d’être accusé de discrimination ?
Bien à vous
Dans le cas présent, on ne choisi pas les locataires, une fois le bien confié, on en a plus la gestion.
Dans un cas de location classique, le propriétaire est libre de choisir qui il veut.
Bonjour
Merci Azar pour cette information que je ne connaissais pas.
Où s’adresser pour connaitre la liste des associations ou organismes qui pratiquent ce type de location ?
Merci
Cécile, tu peux te rapprocher de l’ADIL de ton département. Il s’agit de l’antenne locale de l’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement. http://www.anil.org )
Bonjour Azar,
J’ai eu un peu de mal avec l’exemple que tu cites: 34m2 à 680€ ça fait du 20€/m2.
L’abattement sur les loyers est lié à un conventionnement avec l’ANAH (agence nationale de l’amélioration de l’habitat), avec des plafonds de loyer et de ressources.
Or pour bénéficier des 70% d’abattement dont tu parles, il faut louer en « loyer très social » et même en zone A le loyer est plafonné à 6,27€/m2. Même à la campagne en zone C il est difficile pour un propriétaire de s’y retrouver.
Par contre deux autres conventionnements sont possibles: en loyer intermédiare (avec 30% d’abattement) et en loyer social (60% d’abattement).
Les parents de ton amie sont visiblement dans le cas « intermédiaire »: plafond zone Abis 16,83€, compte tenu du coef multiplicateur on arrive à 20,19€.
Tout cela rentre dans le cadre du dispositif BORLOO ANCIEN.
Bonjour,
… si vous confiez la gestion de votre bien à une AI
Merci Claudine pour votre commentaire 😉 Cette précision est intéressante!
Bonjour,
… si vous confiez la gestion de votre bien à une AIVS, Agence Immobilière à Vocation Sociale et que vous avez signé une convention ANAH, alors vous bénéficiez de l’abattement de 70%. Borlo ancien (annexe 2044 speciale).
Même avec un loyer intermediaire.
C’est intéressant.
mon frère loue son appartement de saint ouen par le biais de solibail à montreuil (93). jamais de soucis pendant 8 ans jusque là où la locataire mis en place a saccagé son appartement et pas payer sa participation modique mais l’organisme a pris en charge les frais de justice et d’huissier. résultat expulsion et travaux de réfection totale à leurs charges. c’est vrai que mon frère a été refroidi mais solibail a rempli son contrat. au final il a toujours été payé et l’appartement remis à neuf
Bonjour , je vais vous donné mon avis suite à la location solidaire par l’association Aurore à Montreuil de l’appartement de mes parents :
A fuire le plus rapidement possible , ils n’ont pas rendu le bien à la fin du bail et font les morts….
Nous avons mis notre bien à louer par l’association Aurore Habitat Montreuil et ça a été catastrophique…
Bonjour!
C une idée certes intéressante en termes de défiscalisation pour le proprio, mais absolument pas pour les autres copropriétaires et locataires avoisinant l’appartement placé en intermédiation locative!
L’appartement situé au dessus de chez moi est loué à l’association France Terre d’Asile, qui y place des familles nombreuses, très peu respectueuses du règlement de copro. Je suis continuellement dérangée par le bruit , victime de dégâts des eaux et les pbs d’hygiène sont récurrents dans leur appart et dans les parties communes..
L’asso est débordée et fait très mal son travail. Il faut se battre et alerter de nombreux services sociaux, mairie et ministères pour obtenir un semblant de paix dans la résidence.
Donc très franchement je vous déconseille vivement ce genre de location pour en être victime.
D’ailleurs je me demande si on peut utiliser ce système sans limite de temps ou seulement sur une période donnée, ne serait-ce que pour limiter les nuisances sur les logements voisins??? Je dois me renseigner car j’aimerais ester en justice le propriétaire qui ne répond même plus aux LRAR???
Il aura obtenu finalement cet appart à moindre coût en ce contrefichant des nuisances qu’il fait subir à ses concitoyens.