« Pierre physique » et « Pierre papier »
Il existe différentes formes d’investissements immobiliers, en effet ils peuvent prendre la forme de « pierre physique » ou de « pierre papier ».
Acheter de l’immobilier physique consiste à acheter un appartement, une maison, un immeuble, un local commercial, etc. Acheter de la « pierre papier » consiste à acheter des produits de placement à base d’immobilier au travers de SCPI (Société Civiles de Placement Immobilier), d’OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier), d’OPCVM (Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières) qui sont des fonds de placements et enfin via des sociétés foncières cotées, les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées), et c’est sur celles-ci que je vais m’attarder dans cet article car ce type d’investissement a attisé ma curiosité compte tenu des avantages qu’il peut procurer.
Personnellement, j’adore la pierre physique : visiter des appartements, le choisir, faire des plans, réaliser des travaux, le décorer, le meubler, etc. Mais je suis consciente aussi de la nécessité de se diversifier, d’avoir des revenus passifs qui proviennent de différents canaux, surtout si l’on trouve un concept d’investissement qui peut nous convenir. Et l’immobilier côté a attiré mon attention.
Alors qu’est-ce que c’est que d’investir dans de l’immobilier coté ?
Acheter de l’immobilier au travers d’une SIIC revient à acheter des actions d’une société qui achète et/ou construit et gère de l’immobilier locatif pour le compte de ses actionnaires. C’est l’équivalent des Real Estate Investment Trust (REIT) anglo-saxon. C’est un peu le mariage de la bourse et de l’immobilier.
Les SIIC ont un rendement moyen équivalent aux SCPI et OPCI si on investit dans des françaises, à savoir aux alentours de 5%, mais il est possible de faire mieux en investissant dans des SIIC en Amérique du Nord (supérieur à 9%)
Ci-dessous 2 foncières françaises avec des rendements entre 5% et 6% : Foncière des murs et Foncières des régions
Le cas de 2 foncières canadiennes : Cominar et Dream office qui dépassent respectivement les 9% et 10%
Source msn finance
Pourquoi s ces foncières cotées (SIIC) sont-elles aussi avantageuses?
- Tout d’abord les SIIC sont exonérés d’impôt sur les sociétés (IS), donc les profits ne sont pas impactés par la fiscalité ce qui génère plus de dividendes pour les actionnaires (cependant les dividendes sont soumis aux prélèvements sociaux et à l’impôt sur le revenu pour l’actionnaire).
- Les SIIC ont l’obligation de distribuer 95% des bénéfices issus de la location et 60% issus des cessions (et non plus respectivement 85% et 50% depuis le projet de loi de finances de 2013)
- Il n’y pas de frais de notaire comme pour l’immobilier physique (8%), pas de frais de sortie comme pour SCPI (10% !)
- Contrairement aux autres secteurs présents en Bourse, il y a une visibilité sur le chiffre d’affaires des foncières puisqu’il provient des loyers encaissés, donc un risque maîtrisé.
En revanche on ne peut pas utiliser l’effet de levier du crédit pour en acheter…
Investir son épargne dans les foncières cotées est, à mon avis, un bon moyen d’investir à moindre coût dans la pierre (la mise de départ est en général de quelques centaines d’euros) et en même temps en bourse, avec un rendement intéressant. Si on ne dispose pas d’épargne importante, il est possible d’investir petit à petit, chaque mois ou chaque trimestre, pour faire grossir son portefeuille d’action. De plus, il est facile de diluer le risque en achetant différents titres de différentes foncières.
J’étais un peu frileuse concernant la « pierre papier », peut-être parce que l’expression même est un oxymore, et je ne connaissais que le principe des foncières non cotées. Par ailleurs, j’avais envie d’investir en bourse depuis un moment, du coup ça me parait être un bon compromis d’investir en bourse au travers des foncières cotées, car le socle étant l’immobilier, c’est pour moi un investissement compréhensible dans la nébuleuse boursière. Du coup, je vais prendre le temps de faire un petit Benchmark des différentes foncières cotées pour m’acheter quelques actions.
N’hésitez pas à laisser vos commentaires et à partager vos expériences.
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Merci pour votre article , effectivement la SCPI est un produit sans compromis alliant disponibilité , securité et perfomance !
avec l’encadrement réglementaire strict de l’autorité des marchés financiers!
pas de ralentissement économique sur les SCPI thématique car dépendent d’un facteur humain et démographique !
Bonjou Azar, merci pour votre blog. Auriez-vous des résultats du bechmark? Ou vous avez changé d’avis sur la Pierre Papier? Avez-vous finalement investi?
Merci
Bonjour,
pour la comparaison, regardez du côté du forum devenir-rentier.
Son auteur est assez fan des foncières côtés et il a pas mal d’outil de comparaison bien fait.
😉
Ok j’irai voir ça! Merci David
Merci pour ces précisions. J’attends le résultat du benchmark 🙂
Bonsoir Azar,
Merci pour cet article.
Je connais très peu la pierre papier.
Quitte à avoir une rentabilité de 9%, pourquoi ne pas acheter de l’immobilier physique ? Car en plus de la rentabilité, on amortit du capital.
Tu peux m’éclairer STP ?
Merci
Sebastien
Salut Sebastien,
Pour répondre à ta question, je dirais:
1) la pierre papier n’a pas les inconvénients de la pierre physique (gestion, réparation, etc) donc pour des personnes moins passionnées que nous qui sommes prêts à y passer du temps, ça peut être une alternative
2) La diversification: j’adore l’immobilier (physique) mais je pense que ça pourrait être une stratégie de diversification intéressante d’investir aussi en bourse pour générer des revenus passifs, et comme le secteur des SIIC est l’immobilier, ça reste dans mon domaine de prédilection.
3) on peut y investir des petites sommes, et aussi petit à petit, donc faire grossir son portefeuille au fil de son épargne disponible.
Pour moi ça ne remplace pas la pierre physique dans ma stratégie d’investissement, c’est un bonus, qui ne me prendra pas de temps, me rapportera autant voir plus (toi tu fais de la location saisonnière donc nos rentabilités sont différentes), et je pourrais tenter avec quelques centaines d’euros pour commencer, et si ça marche comme je l’imagine, j’essaierai d’acquérir plus d’actions tous les mois jusqu’à avoir un portefeuille intéressant 😉
Bonjour Azar,
«En revanche on ne peut pas utiliser l’effet de levier du crédit pour en acheter…»
Ce n’est pas tout à fait vrai tu ne peux pas faire de crédit immobilier mais il reste toujours la possibilité de faire un crédit non affecté. Le problème n’est pas que ce n’est pas possible mais que c’est difficilement rentable (il va être compliqué de trouver un taux d’emprunt plus faible que le taux de rentabilité)
Tiens nous au courant de tes choix !
Yes Didier-Fabrice, j’aurai dû préciser crédit « immobilier », après rien n’empêche un crédit à la consommation c’est sûr 😉
Je m’atèle au Benchmark dans les prochaines semaines et donnerai des nouvelles sur ce sujet!
Azar