Parmi mes fidèles lecteurs et lectrices, j’ai souvent des retours de personnes qui se sont lancées dans l’aventure de l’investissement immobilier locatif avec succès. Et j’ai parfois le plaisir de lire que mon blog, ou mon parcours, a participé à leur apprentissage, et ça me touche beaucoup.
Je vous propose un article témoignage d’un jeune investisseuse parisienne, Fatima, qui a quasiment le même profil que moi quand j’ai commencé à investir. Son parcours me permettra de commenter sous forme de conseils chacune des étapes de ses investissements locatifs.
Fatima est ce qu’on appelle une « bosseuse »: pendant ses études, elle a multiplié les petits boulots: vendeuse, baby-sitter, prof de math’, la plonge, hôtesse, elle n’a jamais rien refusé. Brillante, elle a fait des études et elle est désormais auditeur financier: métier que j’ai également exercé.
Sa profession n’est pas facile: dans ce type d’entreprise, les 35h n’existent pas, dans les faits, c’est plutôt le double qui est effectué chaque semaine. Même s’il peut y avoir un côté gratifiant à être une jeune cadre dynamique, les horaires, la pression, peuvent emmener certaines personnes à se poser la question de leur avenir dans ce type de métier, et certainement encore plus pour les femmes. En découle une autre question: comment faire pour avoir d’autres types de revenus pour ne pas être prisonnier(e) d’un métier aussi prenant.
Par ailleurs, contrairement ce que l’on peut penser, lorsque l’on débute dans ce type de métier, les salaires sont loin d’être mirobolants, et rapportés aux nombres d’heures effectuées, on peut tomber en dessous du SMIC horaire. Sauf que les cadres ne sont pas payés à l’heure, mais à la journée, donc 8h ou 13h par jour, c’est payé pareil.
Fatima a eu la chance d’avoir un père qui lui a parlé d’investissement immobilier, il lui a soufflé qu’il serait intelligent d’investir dans l’immobilier quand elle aurait son CDI, mais lui pensait surtout à un complément de retraite pour sa fille.
Entre temps, l’investissement immobilier s’est démocratisé sur internet (blog, chaînes youtube, réseaux sociaux, etc) et l’investissement immobilier est devenu plus concret pour elle en 2017/2018.
LA LOCALISATION
Fatima n’a pas choisi la facilité pour son premier investissement locatif, car elle a acheté un studio dans le 15ème arrondissement de Paris en 2020.
Les prix parisiens étaient déjà très hauts, donc ce n’est pas facile d’avoir un investissement immobilier rentable dans la capitale.
Les primo investisseurs parisiens font face à un dilemme:
- Acheter en province, dans une ville qu’ils ne connaissent pas à plusieurs heures de chez eux pour faire du cash-flow,
- Ou Acheter près de chez eux et faire moins ou pas de cash-flow.
Mais Fatima a bénéficié d’un coup de chance sur ce bien: avec le climat ambiant de la COVID, deux acheteurs successifs n’ont pas eu leurs accords de prêts, alors le studio allait être saisi par la copropriété car le propriétaire avait une dette conséquente suite au vote en assemblée générale d’un ravalement. Elle était au bon endroit, au bon moment, et elle a obtenu le logement entre 20% et 30% en dessous du prix du marché. Comme quoi, il existe encore des opportunités de faire de belles affaires, à Paris ou ailleurs.
Son 2ème bien, elle l’a acheté dans la ville de Malakoff, qui est une ville des du département des Hauts-de-seine, aux portes de Paris.
La localisation est très importante en immobilier, c’est même primordiale. Mais l’attractivité d’une ville peut changer en fonction des transports en commun.
Il y a beaucoup de cas de villes dont le prix au mètre carré a explosé grâce à l’arrivée d’un TGV (comme Bordeaux ou Rennes), ou d’un TGV direct avec Paris, ou la construction d’une ligne métro, ou d’une seconde ligne de métro.
C’était donc astucieux de s’intéresser à Malakoff, et d’y trouver un bien au pied de la future ligne 15 du Grand Paris. Emplacement idéal, à quelques minutes en métro de la défense (centre économique de l’ouest parisien) ou encore à quelques minutes de l’université de dentaire de paris Descartes, et à 7 minutes en train de la gare Montparnasse.
Son deuxième achat promet donc une augmentation significative du prix au mètre carré, lorsque la ligne sera opérationnelle en 2025. Son investissement locatif est un investissement immobilier qui a un potentiel de plus-value important à la revente.
Le logement se trouve dans une copropriété où le syndic est bénévole, donc ce sont les copropriétaires qui s’occupent de la gestion de l’immeuble. Fatima a un montant de charges assez exceptionnel: 80€ par an.
Conseils
- Ne pas investir trop loin de chez soi lorsque l’on débute dans l’investissement immobilier locatif. Il faut que vous puissiez vous rendre sur-place en moins de 2h (maximum). Vous rendre sur place 1h par exemple ne doit pas vous prendre une journée entière en comptant le trajet.
- Dans vos recherches, n’hésitez pas à vous renseigner sur les nouveaux aménagements, comme les créations de lignes de transport en commun. Ces éléments augmentent l’attractivité de la ville ou du quartier, et donc de la demande locative. Une demande locative plus forte induit une augmentation du prix au mètre carré à la revente et à la location.
- Le montant des charges de copropriété est un facteur à ne pas négliger dans le cadre d’un investissement locatif. Les copropriétés bénévoles sont rares, mais c’est un atout si vous trouvez un bien dans ce type d’immeuble. Les petites copropriétés sans ascenseur, sans gardien, sans grand jardin, etc. sont à privilégier pour maintenir des charges faibles. Ceci ne signifie pas qu’il faut négliger les parties communes, au contraire, mais cela limite les dépenses liées aux réparations pour les ascenseurs, le salaire d’un gardien, ou le recours à une jardinier pour un jardin en copropriété, par exemple.
LE FINANCEMENT
Pour son premier studio, Fatima a fait les démarches seules auprès des banques pour obtenir son emprunt.
Elle a mis de l’apport: les frais de notaire et les travaux.
A noter: désormais, il sera plus difficile d’obtenir un emprunt sans mettre de l’apport. Comme je l’expliquais dans un précédent article, le HCSF (Haut conseil de sécurité financière) a mis en place des obligations plus restrictives pour l’octroi de prêts immobiliers par les établissements bancaires.
Le premier emprunt n’est pas le plus dur à obtenir, c’est souvent par la suite, lorsque l’on sollicite les banques pour le ou les emprunt(s) suivant(s) que cela devient plus compliqué, surtout quand on veut enchaîner rapidement.
Fatima a eu un refus pour sa deuxième demande de prêt, mais elle a eu la bonne réaction: faire appel à un courtier rapidement.
Elle a obtenu son second prêt à 110%, elle n’a eu qu’à débourser les frais de courtage (2k€) et les frais de crédit logement (2k€).
Bien que Fatima ait acheté à Paris et en région parisienne (proche Paris), elle dégage un cash-flow net positif pour chacun de ses appartements. Et bien sûr, étant sous le statut de Loueur meublé non professionnel (LMNP) au réel, elle n’a pas d’impôt sur ses revenus locatifs.
Fatima dégage 200€ de cash-flow net par mois, cela commence à être un complément de revenu non négligeable. Qui refuserait une augmentation de revenus de 200€ ? Sans compter que chaque mois son capital immobilier augmente avec le remboursement de ses échéances. Mais évidemment ce n’est que le début de son parcours d’investisseur. Elle sera d’ailleurs propriétaire de 2 appartements supplémentaires dans les mois qui viennent. Elle n’a pas atteint son objectif, mais la machine est en route.
Même en ayant investi dans des villes où le mètre carré est cher, elle a réussi à sortir son épingle du jeux. Par la suite, ses biens parisiens ne seront peut-être pas ses investissements immobiliers les plus juteux en terme de rentabilité, mais leur valeur patrimoniale est très importante, et leur liquidité (le fait de pouvoir vendre rapidement si besoin) sera un atout dans son patrimoine.
Conseils
- Ne pas hésitez à faire appel à un courtier. Ses honoraires sont souvent inclus dans l’enveloppe de crédit, donc c’est indolore pour l’emprunteur. Un courtier sait comment présenter une situation, et est apporteur d’affaire pour la banque, il sait d’ailleurs quelle banque sera plus susceptible d’accepter votre profil, plus qu’une autre.
- La fiscalité est très importante en investissement locatif. Elle peut rendre un bon investissement non rentable si l’on se trompe de régime fiscale. Les biens à usage d’habitation peuvent être loués sous le régime LMNP, qui est une niche fiscale qui permet de ne pas payer d’impôt sur ces revenus locatifs durant de nombreuses années, grâce, entre autre, à la déduction annuelle de l’amortissement du bien, qui est une charge importante que l’on déduit mais que l’on ne décaisse pas.
- On ne devient pas rentier dès son premier achat. Il faut multiplier les investissements, ne pas hésiter à penser aux immeubles de rapport qui permettent d’obtenir des cash-flow significatifs.
LES OBSTACLES
Le parcours d’investisseur immobilier n’est pas un long fleuve tranquille. Il a son lot de problèmes et de désillusions, en particulier lorsque l’on attaque la partie travaux.
Lorsque l’on débute dans l’immobilier, et que l’on doit faire des travaux, on pense que le meilleur devis est le devis le moins cher. Grossière erreur, que Fatima a faite (et que j’ai faite aussi). Pour son premier bien, le chantier a tourné au cauchemar: la plomberie avait été mal installée, une fuite gigantesque sous le carrelage, etc. Elle a dû changer d’entrepreneur au milieu du chantier, cela lui a coûté de nombreux tracas et des coûts supplémentaires.
Son studio parisien pendant les travaux
Cuisine de son studio parisien après travaux
Pour son 2ème investissement, son entrepreneur a eu un décès dans son entourage et ne s’est pas rendu sur le chantier pendant plusieurs jours sans prévenir. Une situation que j’ai connue également.
Son studio à Malakoff après travaux
Son studio à Malakoff après travaux et loué
Conseils
- Ne payez jamais un chantier dans son intégralité ou en grande partie dès le début des travaux, car vous n’êtes pas à l’abri de mal-façons, d’un abandon de chantier, etc. L’argent que vous devez à l’entreprise est votre seul moyen de pression pour que l’entrepreneur reprenne ses erreurs s’il y en a, et ne claque pas la porte en cas de désaccord avec lui.
- Retenez bien une chose: Ce qui ne coûte pas cher, vous coûtera cher plus tard. Un chantier trop « bon marché » ne sera pas un chantier parfaitement exécuté. Si l’entrepreneur rogne trop sur ses marges, c’est vous qui serez impacté: matériaux de mauvaise qualité, finitions réalisées à la va-vite, etc. Par ailleurs, si l’entrepreneur a un chantier plus rémunérateur à côté, vous ne serez pas sa priorité, et prendra du retard sur votre chantier pour privilégier le chantier plus rémunérateur.
LE MINDSET & OBJECTIFS
Dans l’investissement locatif, l’achat du foncier n’est pas la seule action à mener. Beaucoup se trouvent des excuses pour ne pas investir, alors que l’envie est présente.
Comme je l’ai fait par le passé, Fatima a dû jongler avec la montre pour pouvoir visiter des biens, avoir des rendez-vous avec des banques, avec son courtier, suivre ses chantiers etc. Le secret: Le sacrifice. Sacrifier sa pause déjeuner, sacrifier certaines soirées, sacrifier son WE…
L’entourage n’est pas toujours encourageant, voire frileux, donc il faut aussi faire fi des commentaires négatifs ou effrayant que l’on peut entendre, souvent de ceux qui n’ont d’ailleurs jamais investi. Ceux-là même qui vous demanderont conseils plus tard, et de confidence, cela est déjà le cas pour Fatima !
Il faut donc être déterminé(e) quand on veut investir à grande échelle dans l’immobilier, car ce n’est pas un exercice de tout repos.
Les publicités telles que « Zoé 23 ans propriétaire de 30 appartements en 6 mois » sont bien sûr de la fausse publicité, pour vous faire miroiter un parcours éclaire en achetant une formation. Un beau parcours dans l’immobilier locatif peut être rapide, mais cela ne se compte pas en mois, mais en années.
L’objectif de Fatima est d’être rentière, ce qui ne signifie pas être oisive, mais d’être indépendante financièrement, de se créer ses propres revenus sans être dépendante d’un emploi salarié. Comme elle n’a pas envie d’attendre la retraite pour que ça arrive, elle compte multiplier les investissements, et se dirigera sans doute vers les immeubles de rapport bientôt. Cet objectif lui demandera encore beaucoup d’efforts et de sacrifices, mais elle a l’état d’esprit pour y arriver plus vite qu’elle ne le pense.
N’hésitez pas à commenter ci-dessous.
Kit du débutant en investissement immobilier
- Investissement immobilier, par où commencer ?
- 8 conseils en or pour maximiser votre rentabilité
- Les 6 meilleures raisons d’investir dans l’immobilier
Toujours bien plus intéressant d’avoir des exemples personnels comme cela plutôt que des articles génériques. Merci pour votre le partage d’expérience.
Merci pour votre commentaires. J’essaierai d’alterner plus souvent avec des témoignages.
Merci Ludovic !!
Bonjour , belle aventure , trés inspirante..
Merci Ludovic !!
Merci Azar d’avoir pris le temps de recueillir mon témoignage. Merci pour tes conseils et tes encouragements !
Merci à toi également d’avoir partagé ton (début de) parcours. J’espère que nous pourrons faire une mise à jour bientôt avec tes futurs investissements immobiliers !