Il y a 2 ans, j’avais écrit un article sur l’investissement dans les locaux commerciaux: il s’agissait d’une étude de cas sur 2 locaux commerciaux dénichés par un ami investisseur et qui avait un cash-flow prévisionnel de 1200€ par mois ! Cliquez ici pour découvrir cet article.
Depuis, je suis devenue propriétaire d’un immeuble de rapport en région parisienne et cet immeuble dispose de 2 locaux commerciaux au rez-de-chaussée. Cette acquisition m’a donc permis d’investir dans 2 types de biens immobiliers: un immeuble de rapport et des locaux commerciaux en un seul achat immobilier. Je suis ravie d’être propriétaire de ces locaux commerciaux, car il y a des avantages non négligeables à avoir ce type de bien immobilier dans son portefeuille! Par ailleurs, mon immeuble étant dans une rue très commerçante, ils sont très biens situés dans la ville. D’ailleurs, ils étaient déjà loués lors de l’achat et le sont toujours par les mêmes locataires.
Avant de commencer, définissons ce qu’est un local commercial (à ne pas confondre avec un fonds de commerce): il s’agit d’un local dans lequel s’exerce une activité commerciale (boutique, atelier, magasin, entrepôt, bureaux).
Voici les avantages à investir dans un local commercial:
#1 Moins d’impayés
Dans le cadre d’une habitation, le loyer est un coût, or un commerçant tire des bénéfices de son local commercial, puisque c’est l’un de ses outils de travail. Il y a donc moins de risques d’impayés puisque le locataire en retire un chiffre d’affaires.
#2 Moins de turn-over
Un bail commercial a une durée de 9 ans (hors location saisonnière ou dérogation). Dans les faits, le locataire ne peut donner congé que de manière triennale (tous les 3 ans, et en notifiant le bailleur 6 mois à l’avance), c’est pour cela que l’on appelle ce type de baux « 3,6,9 ». Si le locataire veut rompre le bail, en dehors des périodes triennales, il sera redevable des loyers jusqu’à la fin de la période ou alors devra trouver un remplaçant et lui céder son bail. Les locataires ont donc vocation à rester plus longtemps qu’un locataire d’habitation.
#3 Bail plus flexible
Contrairement à un bail d’habitation très réglementé, la loi française est plus flexible concernant les baux commerciaux, notamment pour fixer la répartition des charges entre propriétaire et locataire. L’usage veut que le locataire doive honorer impôts, taxes et primes normalement à la charge du bailleur.
Voici des exemples:
- Les assurances du local ou encore la taxe foncière peuvent être à la charge du locataire. (Dans mon cas, la taxe foncière est intégralement à la charge des 2 locataires des locaux commerciaux, elle est répartie de façon égale entre les deux)
- Le dépôt de garantie (la caution) est fixée de façon libre entre le propriétaire-bailleur et le locataire
- Travaux d’aménagement ou de rénovation du local sont à la charge du locataire
Tout cela est tout à fait légal tant qu’une clause mentionne cette répartition dans le contrat de bail initial.
#4 Rentabilité plus élevée
D’après mes recherches et mon expérience personnelle, je peux dire que la rentabilité d’un local commercial est nettement supérieure à celle d’un bien d’habitation. Par exemple, mes locaux commerciaux ont une rentabilité brute de 10% (et par ailleurs je ne paie pas la TF, ni de travaux comme indiqué plus haut)
#5 Prix d’achat moins élevé que pour l’habitation
D’après le site seloger.com, le prix au mètre carré d’un local commercial est inférieur à celui d’une habitation de 20% à 40% (en comparant à une habitation en rez-de-chaussée).
Source seloger.com
Bon à savoir:
- Encore plus que pour l’habitation, l’emplacement est primordial pour un local commercial.
- On ne peut pas être en LMNP (loueur meublé non professionnel) pour des locaux commerciaux.
- Les loyers sont des revenus fonciers pour un investissement en nom propre (donc entrent dans votre impôt sur le revenu),
- Les loyers d’un local commercial sont également soumis à l’IR (impôt sur le revenu) dans le cadre d’une SCI (société civil immobilière) à l’IR
- ou encore, ils peuvent être soumis à l’IS (impôt sur les sociétés) dans le cadre d’une SCI (société civil immobilière – voir ci-dessous) à l’IS
- Contrairement aux biens d’habitation, un local commercial est plus cher occupé que vide. D’ailleurs, il vaut mieux acheter occupé.
- Le loyer d’un local commercial est fixé librement par les 2 parties, le montant du loyer n’est pas réglementé.
- Les locaux commerciaux équipés par le propriétaire en mobiliers/matériels sont soumis à la TVA (20%)
Si vous y voyez d’autres avantages ou si vous avez des conseils/avis à donner, n’hésitez pas à commenter ci-dessous!
Kit du débutant en investissement immobilier
- Investissement immobilier, par où commencer ?
- 8 conseils en or pour maximiser votre rentabilité
- Les 6 meilleures raisons d’investir dans l’immobilier
Salut azar !
C’est patrick on s’était vu chez goulwenn Tristant
Je t’invite à écouter mon podcast « développement Royal » sur iTunes /deezer et spotify , je serais d’ailleurs ravi de t’interviewer si cela t’intéresse !
Personnellement j’ai lancé ma LCD sur Versailles et j’ai été entre autre publié dans côté maison. Je te dis à très bientôt (pense aussi à visiter mon blog http://www.développementroyal.com !
Bonjour à tous ! Merci bien d’avoir souligné ces cinq avantages de l’investissement dans les locaux commerciaux. Je ne savais pas encore que les baux commerciaux sont plus flexible que les baux d’habitation. Mon oncle reflechit sur l’option d’investir dans le secteur de l’immeuble de rendement quand il arrivera à l’âge de la retraite. Peut-être que cet article va l’inspirer davantage.
Merci pour ta réponse 🙂
Salut, Azar encore un super article.
Content que tu parles de la location de locaux commerciaux. Je cherchais des informations sur internet, mais il y a assez peu de personne qui en parle.
En immobilier c’est souvent les même choses qui reviennent. As-tu une idée de pourquoi peut de personne parle de location de locaux commerciaux? il y a t-il des désavantages par rapport à de la location plus « classique »?
A bientôt.
Salut Aurélien,
Merci 🙂
C’est juste un marché de niche, ce sont des biens moins classiques, les petits investisseurs n’y pensent pas forcément. Il y a moins de locaux commerciaux que de biens d’habitation, donc il y a moins d’investisseurs qui en possèdent, et par conséquent on en parle moins.
Le seul désavantage que j’y vois c’est le fait de pas pouvoir utiliser le statut LMNP (régime BIC réel) et du coup de devoir déclarer les loyers dans ses revenus (ou SCI), mais c’est pareil pour les investisseurs qui mettent en location des biens nus (non meublés) ou des parkings 🙂 A part cela, je n’y vois que des avantages!
Merci azar
Peux tu expliquer
Les locaux commerciaux équipés par le propriétaire sont soumis à la TVA.
À quel moment ?
À quel événement ?
Bref comment , merci de ton retour .
Cordialement
Salut Med,
Je t’invite à lire les détails sur le site d’assistant juridique, c’est assez complet:
http://www.assistant-juridique.fr/bail_commercial_tva.jsp
Merci pour cet article, Justement je cherche à investir dans un local commercial, quel conseil tu donnerais?
Salut Yummy,
Conseil n°1: acheter un local commercial dans une artère très fréquentée (rues commerçantes, très passantes, etc) ce qui assurera au propriétaire de trouver facilement un locataire et assurera du chiffre d’affaires au locataire 🙂
Conseil n°2: Bien ficeler le bail, car ce sont des locations longues, donc ne pas hésiter à se faire aider par un professionnel.
Hyper intéressant! Merci pour toutes ces informations 🙂