Les serials investisseurs se posent rarement la question de savoir si c’est le bon moment pour investir dans l’immobilier. Ils savent bien qu’il y a toujours de bons arguments pour investir dans l’immobilier locatif. En revanche, les débutants, et en particuliers ceux qui n’ont pas investi, se posent cette question lorsque l’on débute une nouvelle année.
En effet, en début d’année, on a le recul de l’année écoulée précédemment pour voir si les feux sont au vert ou au rouge pour se lancer dans un investissement immobilier locatif.
Alors faut-il investir dans l’immobilier en 2022 ?
✅ Les taux d’intérêt sont bas et stables
Selon le site www.meilleurtaux.com, les taux moyens en janvier 2022 sont stables, voire en légère baisse.
J’ai rassemblé dans un seul tableau les taux d’emprunt des 2 dernières années ainsi que ceux de ce début d’année 2022, afin que vous puissiez lire cette stabilité ou cette baisse.
Pour ceux qui s’intéressent à l’immobilier depuis peu de temps, sachez que ces taux sont historiquement bas. En effet, lorsque j’ai acheté mon premier bien en 2014, le taux moyen des crédit immobilier sur 20 ans était de 3,35%, et encore c’était à l’époque une aubaine car les années précédentes étaient bien plus élevés:
Historique des taux (fixes) moyens sur 20 ans des crédits immobiliers: (source www.meilleurtaux.com)
- 2013: 3,47%
- 2012: 4,31%
- 2011: 3,70%
- 2010: 3,70%
- 2009: 4,85%
- Pour l’anecdote, à la fin des années 80, début des années 90, le taux était supérieur à 9%.
C’est une réelle chance d’avoir des taux si bas, et il faut en profiter, car le vent pourrait tourner dans les mois (?)/années à venir.
⭕ Les obligations du HCSF
C’est le point négatif de l’investissement en 2022, mais pas pour tout le monde.
Pour rappel, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) est l’autorité qui est en charge de la surveillance du système financier français. On s’attend à avoir plus de refus de prêts qu’à l’accoutumé eu égard aux obligations des banques d’appliquer les règles définies par le HCSF et qui sont officiellement entrées en vigueur au 1er janvier 2022:
- Le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35% des revenus, assurance emprunteur incluse; Or jusqu’ici les banques étaient tolérantes pour dépasser ce seuil pour les personnes qui avaient de bons revenus, elles se basaient plus volontiers sur le « reste à vivre » (revenus – charges fixes.)
Les banques peuvent faire quelques exceptions mais cela restera très marginal dans la proportion des crédits accordés.
- La durée d’un crédit ne devra pas excéder 25 ans, plus 2 ans de report (pour travaux ou pour VEFA); (Dans les faits, rares étaient les banques qui acceptaient les prêts sur 30 ans, et surtout pas pour les investisseurs, donc c’est un point indolore pour nous.)
- Mais le point le plus douloureux pour les investisseurs est le suivant: la méthode du calcul différentielle est terminée. Cette méthode de calcul permettait aux investisseurs de multiplier les investissements car elle était très avantageuse: la banque faisait une compensation direct entre le loyer et la mensualité d’emprunt, puis elle intégrait la différence au calcul du taux d’endettement.
Les contraintes qui pèsent sur les banques, et donc sur les emprunteurs, vont donner du pouvoir de négociation à certaines catégories d’acheteurs.
Par conséquent, certains profils, seront avantagés:
- les primo-accédant (ceux qui achètent pour la première fois), et qui sont par définition pas endettés,
- Ceux qui ont investi mais qui n’ont pas atteint la limite des 35%
- Ceux qui ont une excellente relation avec leur banque et qui pourront passer dans les exceptions.
Si vous faites parti de l’une de ces catégories, vous avez un pouvoir de négociation lors de l’achat d’un bien, car vous pourrez mettre en avant votre profil auprès du vendeur pour le rassurer sur vos chances d’obtenir votre emprunt dans ce nouveau contexte moins facile qu’auparavant.
✅ Pas de changement de fiscalité pour la location nue ou LMNP
Nous sommes dans une année d’élection présidentielle, et pas un mot sur le sujet dans les différents programmes. A priori cela devrait rester en l’état actuel.
Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) a déjà subi des modifications en 2020, en effet, nous sommes passé de 3 conditions à 2 conditions pour être considéré comme LMNP:
- percevoir moins de 23 000 € de recettes,
- les loyers perçus doivent être inférieurs à la moitié des revenus du foyer fiscal.
Si vous voulez en savoir plus, lisez mon article les changements qui ont eu lieu sur le statut LMNP en 2020.
Donc à ce jour, comme l’année dernière, et pour l’année en cours, la fiscalité reste telle que:
✅ Nouveau DPE (diagnostic de performance énergétique)
Un nouveau DPE est entré en vigueur en juillet 2021
Le principe est le même qu’avant, ce diagnostic sert toujours à noter la performance énergétique des logements, en attribuant des notes allant de A à G.
Je ne vais pas rentrer dans les détails de ce nouveau DPE, car ce qui est important, c’est ce qui en découle.
Si un vendeur vend un logement noté F ou G, considéré comme une passoire énergétique, il doit fournir un audit énergétique à l’acheteur. Cet audit devra fournir des recommandations quant aux travaux à réaliser pour obtenir une note de performance énergétique acceptable. Pourquoi acceptable ? Car à partir du 1er janvier 2023, il sera interdit de louer un logement ayant une consommation d’énergie supérieure à 450 kWh/m² par an. Cela équivaut à une note « G- ».
On peut donc imaginer, que certains investisseurs voudront se débarrasser de leurs logements non conformes, car ils n’ont pas envie ou n’ont pas les fonds pour réaliser les travaux nécessaires. C’est là où l’on peut voir une opportunité de marché: en effet, ce sont des biens qui vont être vendus beaucoup moins chers, et que vous pourrez bien négocier en utilisant cet argument.
✅ Les prix de l’immobilier
Les prix élevés de l’immobilier ne sont, à mon sens, pas un argument pour ne pas investir dans l’immobilier locatif. En effet, ils ont tendance à augmenter d’années en années, donc les prix sont moins chers aujourd’hui que demain. Les personnes qui attendent une chute de l’immobilier, l’attendent depuis 14 ans (crise financière de 2008) et sinon, l’attendent depuis la fin des années 90. Même le Covid, qui a été une sacrée crise mondiale, n’a pas fait chuté les prix de l’immobilier, au contraire. Il peut arriver qu’il y ait parfois des baisses marginales, mais qui sont corrigées à la hausse les mois suivants. Et ces baisses étant non significatives et imprévisibles, elles ne méritent pas d’attendre quoi que ce soit.
Pour conclure, ces éléments démontrent que 2022 est une année au cours de laquelle vous pouvez réaliser votre ou vos projet(s) d’investissement(s) car il y a plus de voyants au vert qu’au rouge.
N’hésitez pas à partager votre avis en commentaire.
Kit du débutant en investissement immobilier
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Bonjour,
Merci pour ce tour d’horizon, c’est concis, pertinent, et court à souhait.
Cordialement
Ludovic
Merci beaucoup Ludovic !