Investir dans la location meublée est la stratégie que j’ai choisie pour exploiter mes appartements. Leurs petites surfaces (2 pièces et studio) et leur localisation (Paris) permet aisément de louer en meublé. En effet, ce type de biens en meublé est très recherché dans la capitale. J’aurais pu choisir la location saisonnière mais dans les villes de plus de 200 000 habitants, et notamment à Paris, la législation est très stricte, il faut obtenir une autorisation de la mairie qui peut être obtenue seulement si on transforme un local commercial en local d’habitation, pour pouvoir mettre un bien en location saisonnière. L’objectif étant d’éviter que ces villes perdent des locaux d’habitations. Autant dire que respecter la loi coûterait « un bras » ! Et comme c’est très énergivore et chronophage, je l’ai fait pendant un trimestre, mais j’ai préféré changer de stratégie. J’aurais pu louer vide aussi, mais je vais vous résumer pourquoi j’ai opté pour la location meublée :
- Investir dans la location meublée permet de louer son bien de 10 à 20% plus cher qu’en location vide.
- Investir dans la location meublée permet de bénéficier d’avantages fiscaux : en choisissant le régime BIC réel en tant que loueur meublé non professionnel (LMNP), toutes les charges relatives au bien sont déductibles des revenus locatifs, et notamment l’amortissement du bien et du mobilier qui vont diminuer les recettes et par conséquent créer un déficit (et le déficit généré par l’amortissement du bien est reportable de façon illimitée !), ce qui peut permettre de ne pas avoir d’impôts à payer pendant plusieurs années. Pour plus de détails, je vous invite à lire l’article INVESTISSEMENT LOCATIF: LOCATION VIDE OU LOCATION MEUBLÉE?
- Investir dans la location meublée permet de récupérer son bien plus rapidement qu’en location nue : le délai de préavis du bailleur est de 3 mois contre 6 mois en location vide.
- Investir dans la location meublée peut permettre de jongler en location meublée et location saisonnière si on le souhaite:
- Par exemple, il est possible de louer à des étudiants pendant 9 mois de l’année (baux de 9 mois autorisés pour cette catégorie de locataires pour l’année universitaire) et de faire de la location saisonnière pendant les 3 mois de la période estivale (ce qui serait autorisé par la législation car le bien reste à usage d’habitation)
- Investir dans la location meublée permet d’établir des baux d’un an (ou neuf mois pour les étudiants), le turn-over est donc plus important, ça peut paraître un désavantage mais je vois ça comme un atout : les locataires n’ayant pas vocation à rester longtemps, la probabilité d’un accident de la vie qui conduirait à des impayés, est réduite. Elle n’est pas nulle, mais mathématiquement moins importante. De plus, elle attire beaucoup les étudiants qui sont une population moins à « risque ».
- Investir dans la location meublée permet de cumuler la caution (garants) et l’assurance loyers impayés pour les étudiants et les apprentis. En location nue, le cumul de la caution et de l’assurance n’est pas autorisé, et il n’y a pas d’exception.
Bien sûr, la location meublée ne convient pas à tout le monde, cela dépend de votre situation, de la localisation géographique du bien et de sa surface : une grande maison à la campagne aura moins de succès en meublé qu’un studio meublé dans une grande ville.
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Bonjour Azar, que penses-tu du statut de loueur meublé professionnel ? C’est ton cas ? Quels sont ses inconvénients ? Merci
Bonjour Puaud, ce n’est pas mon cas, je suis en LMNP, car l’immobilier n’est pas mon activité professionnelle
Bonjour Azar,
j’ai une question un peu hors sujet:
qu’est-ce que vous pensez de l’investissements dans les résidences (retraite, étudient, touristiques etc),
merci d’avance
Olga
Bonjour Olga,
Pas très fan…en plus c’est difficile à revendre, c’est d’ailleurs pour cela que c’est moins cher à l’achat qu’un bien immobilier classique.
Mais si quelqu’un a expérimenté et en est content, ce serait sympa qu’il nous donne son avis!
Re je viens de trouver l’info, pff pas simple la fiscalité quand on découvre…merci 🙂
Maintenant je vais regarder la différence entre la location nue (régime réel) et le bic réel, je ne comprends pas trop pour le moment…
Dans mon ebook « Le guide du futur rentier », dans la chapitre sur la fiscalité, tout cela est très bien expliqué, et surtout simplifié pour les novices. Il y a justement des tableaux de comparaison entre tous les régimes fiscaux. C’est des choses que je n’avais pas réussi à trouver sur le net, en tout cas, pas de manière complète et simple, du coup je l’ai réalisé moi-même dans mon livre numérique: http://bit.ly/2iuGgCd
Bonjour Azar, pour le régime bic réel, les revenus locatifs doivent dépasser un certain plafond, 32 000 et quelques, c’est bien ça?
Merci
Bonsoir Hélène, vous pouvez choisir ce régime, même si vos revenus locatifs sont inférieurs, mais il s’agit d’un choix, donc ce n’est pas le régime qui s’appliquera automatiquement si vos revenus sont inférieurs, il faut que vous le choisissiez
Bonjour,
Je pensais que le préavis était de 3 mois en vide et un mois en meublé? A moins que cela ait changé?
Bonjour Liliane,
Avec la loi Alur, en zone tendue, le préavis a été réduit à un mois pour les locations de vides
Bonjour,
Le meublé n’est intéressant que dans les zones très touristiques ou à forte population étudiante.
Sinon, la plupart des gens ne veulent pas louer un meublé et préfèrent ramener leurs propres meubles pour individualiser le design de leur logement.
N’êtes-vous pas d’accord?
Bonjour Lionel,
S’agissant de meublé pour résidence principale, le tourisme n’est pas un facteur (sauf pour la location saisonnière).
Comme je le disais, le meublé est intéressant dans les grandes villes. Le facteur étudiant en est un également, mais ils ne sont pas les seuls à être intéressés par ce type de location, les jeunes actifs aussi.
Oui effectivement la location convient bien dans les grandes villes….habitant dans un département très majoritairement rural, je n’ai pas beaucoup de possibilité de faire du meublé. Du coup, afin d’éviter une trop lourde fiscalité, j’ai opté pour une SCI à l’IS, me permettant d’investir dans des immeubles nus et sans trop de travaux….
Salut Paul!
Tu as eu bien raison 😉