J’ai eu un départ de locataire il y a peu, et un ami investisseur m’a proposé de lui louer mon appartement avec une autorisation de sous-location… Son objectif ? Louer le bien en courte-durée sans avoir à passer par un achat immobilier, et un endettement bancaire.
Pour commencer, que signifie la sous-location:
La sous-location consiste à louer un logement à un propriétaire-bailleur et de proposer à la location ce même logement à une (ou des) autres personne(s). Pour qu’elle soit légale, la sous-location doit être autorisée par le propriétaire et le loyer ne doit pas dépasser le loyer initial quand il s’agit de sous-location entre particuliers.
Depuis un an, cet ami investisseur a mis ses investissements locatifs en location courte durée, et cela fonctionne bien. Il voulait donc continuer à le faire, sauf qu’à cause de sa situation personnelle actuelle, et d’un environnement bancaire plus rigide sur l’octroi des crédits, il ne peut pas acheter de nouveaux biens immobiliers…
Il a donc trouvé une solution: louer des biens, et les sous-louer en location courte durée avec l’accord du propriétaire. Le propriétaire touche son loyer et lui, si tout se passe bien, encaisse des loyers de voyageurs supérieurs au loyer qu’il paie au bailleur, et il conserve donc la différence: c’est son cash-flow. Il s’agit d’une sous-location professionnelle.
Le loyer remplace la mensualité d’emprunt qu’il aurait eu s’il avait acheté le bien, et l’avantage c’est qu’il ne s’endette pas, ne monopolise pas d’épargne pour un apport, pas de frais de notaire, et si l’exploitation ne l’avantage plus (bénéfice < loyer), il peut donner son préavis: sous un mois ou 3 mois en fonction de la localisation et du mode de location (vide ou meublé).
Toute la différence entre ces sous-locations (particuliers/professionnelles) se situe au niveau du contrat de bail.
Lorsque la sous-location est dite « professionnelle », le locataire a le droit de faire de la plus-value sur le loyer, c’est même le principe.
En effet, lorsque l’on loue son bien à un locataire lambda en résidence principale, le bail stipule généralement que la sous-location est interdite.
Voici les mentions que l’on trouve dans la plupart des baux classiques de location de logement en résidence principale:
- « Le locataire ne pourra en aucun cas, même avec l’autorisation du maire dans les conditions de l’article L631-7-2 du Code de la Construction et de l’Habitation, exercer une activité commerciale ou professionnelle, autre que celle expressément autorisée dans le cadre d’un bail à usage professionnel et d’habitation, dans tout ou partie des locaux loués. »
Cette mention signifie, entre autre, que le locataire, qui a un bail d’habitation, a interdiction de sous-louer son appartement en location courte durée, qui est une activité commerciale.
- « Le locataire ne peut sous-louer tout ou partie de son logement sans l’accord écrit du bailleur. Dans l’hypothèse où le bailleur donne son accord, le montant du loyer au mètre carré de surface habitable appliqué au sous-locataire ne peut en aucun cas excéder celui payé par le locataire principal. Le locataire est également tenu de transmettre au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. »
Cette mention signifie que le locataire n’a simplement pas le droit de sous-louer son appartement sans l’accord de son propriétaire. Donc même s’il part en vacances, et qu’il veut louer son appartement quelques jours ou quelques semaines en location courte durée, c’est expressément interdit sans l’accord écrit du propriétaire.
Mais lorsque c’est le deal de départ, que l’on loue son bien à un investisseur qui est transparent sur le sujet et que le bail est clair sur l’objet de la location, c’est une base contractuelle légale.
Voici un extrait du contrat de bail que j’ai signé avec mon ami investisseur:
- « le Bailleur accepte que les locaux soient sous-loués partiellement ou en totalité par le Preneur. Le Bailleur est parfaitement informé qu’au titre de cette sous-location, le Preneur percevra un loyer dont le montant mensuel, rapporté au prix du mètre carré, sera supérieur au montant du loyer prévu à l’article 11 « LOYER » des présentes…etc ».
Evidemment, un investisseur qui voudrait faire du cash-flow avec la stratégie de la sous-location, peut louer le logement selon différentes méthodes pour générer son cash-flow, comme faire de la colocation par exemple.
Vous allez penser « mais pourquoi ne le loue-t-elle pas elle même son bien en location courte durée » ?
J’avoue que je n’avais pas envie de m’occuper de la gestion de ce bien avec cette méthode pour le moment. Moi je veux juste mon loyer mensuel, sans faute.
Par ailleurs, mon ami est vraiment rodé car il gère 5 logements selon ce principe, il sait comment automatiser la gestion d’un bien en courte durée, et il est plus disponible que moi en ce moment pour répondre à toutes les questions et requêtes des voyageurs.
Le bien qu’il me loue est dans un immeuble que je possède en totalité, donc si je vois que ça fonctionne bien, je n’exclue pas l’éventualité d’exploiter un logement en location courte-durée moi-même.
Pensez-vous que faire de la sous-location est une manière intéressante de générer du cash-flow ?
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Bonjour Azar,
C’est une forme de location très en vogue dans d’autres endroits du monde.
Au Mexique par exemple, de nombreuses personnes ont entrepris de louer des appartements nus, ont acheté des meubles et de la décoration « typée location courte durée » (de l’artisanat local, des paniers gourmands locaux, etc.) et sous-louent les biens via Airbnb et autres plateformes de location courte durée dans les quartiers ou villes les plus touristiques.
Salutations du Mexique !
Noémie
Bonjour Noémie
Merci pour cette information 🙂 Vu que les banques deviennent plus restrictives pour l’octroi de prêts, cela risque de devenir en vogue en France également.
Bonjour Azar,
Merci pour votre article de blog très intéressant.
Je comprends mieux maintenant la nuance entre la sous-location particulière et professionnelle.
De plus, faire de la location courte durée demande pas mal de temps et d’énergie donc ça peut être compréhensible que ce soit votre ami qui s’en occupe et que vous continuez juste à toucher votre loyer. 🙂
Excellent week-end,
Gwenn