Investir dans le neuf
N’avez-vous pas été tentés ou approchés pour investir dans un programme neuf en vue de faire de la défiscalisation? Beaucoup de projets ont fleuri ces dernières années avec la loi Scellier, Duflot, maintenant Pinel, etc. J’ai personnellement failli investir dans le neuf, et je suis très contente que l’opération n’ait pas abouti, car on ne fait pas d’affaires avec les programmes neufs, que ce soit pour sa résidence principale ou pour de l’investissement – même si dans le 2ème cas, on va essayer de vous vendre de la défiscalisation.
J’étais en train d’acheter ma résidence principale, j’avais déjà contacté plusieurs banques dont la mienne, j’avais déjà eu des propositions intéressantes, mais un collègue m’a conseillé un courtier (gratuit) du coup j’ai pris rendez-vous. Un jeune homme m’a accueilli, et très vite il m’a demandé si je voulais payer moins d’impôts, donc évidemment j’ai dit oui. Avant d’aller plus loin, il fit quand même venir une courtière, qui semblait débuter, à qui j’ai donné tous les éléments requis pour me trouver un prêt plus intéressant que ce que j’avais trouvé toute seule. Et il est très vite revenu à son sujet de défiscalisation. Il s’agissait de l’achat en loi Duflot dans un programme neuf, donc un investissement qui répond aux conditions suivantes :
- l’avantage fiscal est calculé sur le prix de revient du bien immobilier plafonné à 300 000 €,
- les propriétaires s’engagent à louer le logement nu à usage d’habitation principale pendant une durée d’au moins 9 ans (possibilité de 6 ans avec la loi Pinel),
- les investisseurs souhaitant bénéficier de l’avantage fiscal peuvent acquérir deux biens immobiliers par an,
- cet avantage fiscal n’est obtenu que pour les logements neufs BBC ou RT 2012,
- les locataires du logement éligible au dispositif Duflot ne peuvent être des descendants ou ascendants de l’investisseur (c’est différent avec la loi Pinel)
- leurs locataires doivent respecter des plafonds de ressources,
- et des plafonds de loyers sont imposés selon les zones géographiques ou villes éligibles au dispositif.
(Depuis le 1er Septembre 2014, la loi Duflot est remplacée par la loi Pinel, un peu plus avantageuse mais ça ne change pas mon avis sur le sujet)
Honnêtement ça m’a intéressé, mais à cette époque je ne m’y connaissais pas du tout ! Alors quand on m’a fait comprendre que je n’avais qu’un effort d’épargne de 200/250€ par mois pour acquérir un appartement de 180 000€ sans rien avancer (tout inclus, frais de notaire, assurance, etc.), et qu’on m’a fait miroiter une plus-value dans 9 ans, je me suis dit que ça pouvait être intéressant de combiner investissement immobilier et défiscalisation. Surtout que dans mon cas, j’y voyais plus une création de patrimoine qu’un simple objet fiscale pour défiscaliser. D’après les calculs, grosso modo, l’appartement devait être financé pour un tiers par de la défiscalisation, un autre tiers par les loyers et le reste par mon « effort d’épargne ».
Intéressant d’investir dans le neuf pour défiscaliser ?
Puis en parlant autour de moi, une de mes amies m’a alerté, sa sœur avait investi dans le neuf pour faire de la défiscalisation quelques années auparavant et elle me décrivait un vrai fiasco. J’ai donc fait des recherches, et je me suis rendue compte qu’on essayait de me vendre 160 000€ (hors frais) une surface qui en valait 100 000€ dans l’ancien aux alentours ! Même le petit avantage fiscal n’absorbait pas le surcoût du bien, et qu’on ne me vante pas le neuf, on peut dire ce qu’on veut, c’est moins joli que l’ancien, quand ce n’est pas affreux… et puis sans compter que je devais payer un tiers de ma poche – ce fameux « effort d’épargne », qui est tout simplement…une dette – que j’aurais été muselée par plein de conditions, et qu’au moment où je pourrais vendre (au bout de 9 ans) , tous les autres acheteurs comme moi le pourraient aussi, donc plein d’appartements identiques à vendre au même moment, au même endroit. Ce n’est pas la peine que je rappelle la règle de l’offre et de la demande…
On me promettait donc un cadeau fiscal, si je m’engageais à payer un bien beaucoup plus cher que la moyenne, pour le louer beaucoup moins cher que la moyenne à des personnes qui gagnent moyennement leur vie (mais pour palier aux risques d’impayés on vous fait souscrire à une assurance hors de prix) et en plus, de payer un tiers sur mes deniers personnels donc impacter mon reste à vivre, et avec le risque de le revendre moins cher qu’à l’achat (car je l’aurais surpayé et aussi parce que dans 9 ans, et bien, il ne sera plus neuf…), pour que l’Etat Français respecte sa promesse de construction de logements en France…ou graisser la patte du lobby de la construction.
Voulez-vous toujours investir dans le neuf ?
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Bonjour,
perso, je trouve l’histoire racontée plus haut un peu sévére de jugement…
Je ne vois pas pourquoi ce qualificatif dégradant de « vendeur de défisc »..
Effectivement, les vendeurs chez les promoteurs ne sont pas forcément des gens talentueux, mais il faut d’abord comprendre qu’un promoteur cherche à vendre les lots de ses programmes, c’est à dire, là ou il a acheté du foncier..
Ils vendent donc DES PRODUITS, saupoudrés à la sauce défiscalisation..
En revanche, il existe des villes, et des quartiers dans ces villes, ou un programme peut etre extremement bien situé et de très bonne facture.
De plus les appartements peuvent être fonctionnels, et surtout bien équipés de base, offrant en plus des options à qui le souhaite..
Les vraies question par exemple s’adressant aux personnes qui ont acheté un lot à 150 000 euros, offrant donc 3000 euros de réduction par an sur leur impôt, soit 27000 euros sur 9 ans, ou 31500 sur 12 ans.
1°combien coute dans le même quartier un appart ancien?
si la réponse est 150000- 27000 ou 150000-31500, disons 120000, alors, à mon avis, pourquoi pas acheter dans le neuf à 150000…non?
concernant les charges: le cout du chauffage et des trvaux inhérents à l’ancien seront ils les mêmes?
j’en doute et met mon billet que sur 10 ans l’ancien a de fortes chances de couter plus cher haut la main..
Le vrai problème, est que la plupart des gens veulent « défiscaliser », mais n’ont aucune stratégie basée sur le moyen/long terme…
Perso, j’ai acheté des défis (j’ai commencé en robien, et oui ça remonte…), à Lille, et je vous assure qu’à la revente, ma plus value était bien là…
et quand bien même de cette plus value, si j’ai 200 euros par mois à mettre en me disant que je n’y toucherai pas pendant10 ans.. dois je les mettre sur un livret A, dois je les mettre sur une assurance vie ( à 2,5% avec 1% de gestion, dans ma tirelire?)
au bout de 10 ans j’aurais 200X12X10=24000 (je n’ai même pas compté les inetrets car ca sera pinuts..)
si je met 200 euros par mois dans un défiscalisant (rien qu’avec le petit calcul que j’ai fait quelques lignes plus haut (neuf /ancien), quand je revendrai l’appart (même au prix d’achat), combien me restera t’il en poche une fois le solde du crédit payé à la banque?
plus ou mois qu’en ayant mis 200 euros/mois sur une assurance vie?
si le rapport est de 2, alors je suis content….
Enfin cette dame qui raconte l’histoire, a rendez vous avec des gens pour leur vendre un immeuble avec déficit foncier, le tout pour 115k, avec un crédit de 650/mois et 1150 de loyers, alors la je dis WAHOUUUUU, pourquoi ne l’achetez vous pas vous même??
surement parce que ça se trouve à tous les coins de rue…;-))) je plaisante
Bonjour Azar
Je suis surprise quand tu dis « on ne fait pas d’affaire dans le neuf ». Ayant investi en Robien il y a 10 ans et en Scellier il y a 5 ans, je pense tout le contraire.
Maintenant, je te rejoins, j’ai tout fait toute seule : démarcher le promoteur, étudier le plan, visiter l’emplacement (très important d’aller sur place), démarcher les banques, la délégation d’assurance et surtout aller dans des programmes qui ne sont pas 100% dédiés « défiscalisation » (mais plutôt pour les propriétaires). Une autre règle d’or pour moi a été d’investir uniquement en ile de france (1ère couronne) pour être sûre d’avoir une demande locative).
Donc, c’est possible. Depuis 2005, un seul mois de vacance locative, jamais d’impayés. Très satisfaite. Et surtout une plus-value potentielle étant donné la montée du prix de l’immobilier.
Donc je trouve juste que de dire que ce n’est pas possible est un peu extrême.
Bon courage pour tes prochains investissements !
Cécile
y a de très bonnes affaires en Pinel, le tout c’est de ne pas acheter n’importe quoi .mais surtout il faut voir que l’objectif est totalement différent d’un investissement dans l’ancien classique. ça ne necessite d’ailleurs pas les mêmes efforts…quand on voit tout ce qu tu as dû faire (etudier, te documenter, rechercher..etc..etc) avant d’investir dans tes deux appartements sans compter les travaux alors que sur du Pinel tout est prévu …tu peux donc investir beaucoup plus simplement sans te prendre la tête..c’est aussi un gain de temps mais bon de toute façon la question ne se posera bientôt plus car Sylvia Pinel va sans doute démissionner http://loipinel-gouv.org/outils/actualites/Sylvia-Pinel-demissionne-du-ministere-du-logement.php et la loi Pinel disparaître avec son successeur.
Bonjour,
pour s’y retrouver avec ce dispositif de défiscalisation ,il faut le faire soi-même
Peu de personnes le savent mais on n’est pas obligé de passer par des grands groupe et immeubles pour le faire.
Vous achetez un terrain dans la zone autorisée,vous faites construire dessus soit 1 ou2 maisons accolées ou 1 bâtiment de 2 appartements(rentabiliser le terrain) par un constructeur ou architecte en respectant les normes ,vous louez le temps voulu et soit vous vendez soit vous conservez ensuite
Bonjour,
Acheter dans le neuf et défiscaliser n’est pas toujours une mauvaise opération non plus. Il est cependant primordial de ne pas céder aux sirènes qui vous promettent monts et merveilles et de mettre un peu les mains dans le camboui.
Je suis en train de revendre un bien acheté il y a 10 ans en Robien. Par contre je m’étais occupé de faire le tour des promoteurs à côté de chez moi, démarché les banquiers, assuré la gestion (même quand la chaudière rend l’âme le 23 décembre…).
Bilan 16% de plus value à la revente! En regardant ce qu’il m’a coûté et rapporté année après année (loyers, emprunt, TF, charges, travaux, amortissement…) j’en suis à 6,2% de rendement annuel net. Ce n’est peut être pas astronomique mais ce n’est pas si mal non plus!
Sur les premiers Scelliers, il y a certainement eu de très belles affaires. Maintenant le dispositif actuel Pinel me laisse quelque peu dubitatif.
Bonne continuation!
Bonjour Sylvain,
Peut-être que le fait que tu te sois occupé de tout, tout seul, sans passer par des intermédiaires (ce qui est majoritairement le cas), a joué pour rendre l’opération rentable.
Je pense aussi, que ceux qui s’en sortent sans se faire plumer sont une minorité! Surtout avec les dispositifs actuels…
En tout cas bravo!
Bonjour Azar,
Eh oui, le neuf ! Quelle belle histoire…
haha !
Tu as eu raison. Mais si tu arrives à ton objectif : rentière.
Tu vas avoir du patrimoine, et du coup le neuf prendra du sens…
Les vérités d’aujourd’hui ne sont pas celles de demain.
Le neuf est valable lorsque l’on a du patrimoine.
Quand on commence, et que l’on veut gagner de l’argent, il faut se remonter les manches et travailler dans l’ancien.
C’est vraiment bien que tu es déterminé cela seule. Bravo !
Merci Nicolas 😉
Quelle loose!!! Il a plus perdu en défiscalisant que s’il avait payé simplement ses impôts…
La preuve par un nouvel exemple 🙂
Je connais quelqu’un qui vient d’acheter un appartement de 41 m2 à Lourdes.
Il l’achète 41000 euros FAI soit 37000 euros net vendeur.
Il y a 12 ans, le propriétaire l’avait acheté 84000 euros en défiscalisation.
Bilan de l’opération pour le vendeue : une moins value de 47000 euros !
Hello Sébastien!
Tu as très bien résumé la situation 😉
Pour l’exemple catastrophique que j’évoque dans mon article, le bilan est le même que celui dont tu parles, et le pire c’est que pour elle, l’effort d’épargne était de 450€! Et là elle va pouvoir le revendre dans quelques mois, mais une bouchée de pain… Mais vu le fiasco, elle est pressé de s’en débarrasser!
Bonjour Azar,
Entièrement d’accord avec toi dans cet article.
Acheter de la défiscalisation c’est :
– acheter de l’immobilier au dessus du prix du marché
– être limité dans l’exploitation de son bien (loyer capé)
– ne pas pouvoir choisir son locataire (plafond de ressources)
– faire des efforts d’épargne pour s’offrir uninvestissement catastrophe
– acheter de la dette
Et en plus on nous explique qu’il est possible de cumuler 2 opérations en un an !
Donc pour reprendre tes chiffres, s’appauvrir de 500 euros par mois !
Ce n’est pas l’économie d’impôt qu’il faut aller chercher,mais la bonne affaire qui :
– dégagera des excédents tous les mois
– ne viendra pas altérer notre capacité d’emprunt et nous permettra d’enchaîner les opérations
– ne nous fera pas payer d’impôt sur les loyers grâce au régime fiscal BIC
J’ai eu l’occasion de discuter avec des gens ayant malheureusement acheté de la défiscalisation.
Bilan de l’opération :
– achat au dessus du prix du marché
– difficulté à rembourser le prêt (achat de dette oblige car le loyer était loin de couvrir les charges, mais c’est là toute la bêtise de ce système qui cautionne cela)
– un appartement estimé aujourd’hui 40000 euros alors qu’il en a couté 100000 àl’achat
– et comme tu le précises dans cet article : tous les propriétaires vendent en même temps !
Un conseil : fuyez la défiscalisation !!!!
Bah je dis bien joué ! Tu as réussis à esquiver les assauts d’un vendeur de défiscalisation. Il avait une jolie cravate je suppose? Ils ont toujours de jolies cravates 🙂
Heureusement que tu as ouvert les yeux avant de signer. A défaut tu pouvais dire adieu à tes rêves d’indépendance financière….
Pour compléter ton témoignage j’ai cette histoire qui est également effrayante :
http://immeuble-de-rapport.fr/pinel-merci/
Au plaisir.
Guillaume
Ils ont des jolies cravates mais ils ont jamais acheté les produits qu’ils vantent 😉
Je vais lire ton article!