Les investisseurs immobiliers utilisent fréquemment le terme anglo-saxon « cash-flow », qui se traduit en français par « flux de trésorerie ». Mais qu’est-ce que cela signifie exactement ?
Le cash-flow se définit comme le montant des revenus locatifs restant une fois que toutes les dépenses ont été payées sur un bien locatif.
- Le cash-flow peut être positif: c’est le cas quand le ou les loyers sont supérieurs aux charges/dépenses (mensualités d’emprunt, assurance, impôts, etc)
- Le cash-flow peut être négatif: c’est le cas quand les charges/dépenses sont supérieures au(x) loyer(s). Dans ce cas l’investisseur immobilier doit combler la différence avec son argent personnel, ce qui est communément appelé: l’effort d’épargne.
Certains investisseurs immobiliers appellent le cash-flow: « la marge ». Ce qui est tout à fait juste, car comptablement, les loyers sont du chiffre d’affaires, et les charges sont des coûts.
Donc: Chiffre d’affaires (loyers) – Coûts (charges liées au bien) = Marge
Cependant, le problème se complique légèrement lorsque l’on tient compte du fait que tous les investisseurs n’utilisent pas la même formule pour calculer le cash-flow.
La plupart des investisseurs immobiliers appellent le cash-flow, le montant restant après avoir soustrait du loyer les dépenses mensuelles. Mais cette formule n’inclut pas les dépenses aléatoires que vous ne pouvez pas anticiper, telles que les réparations non imputables aux locataires, la vacances locatives et les charges exceptionnelles de copropriété non récupérables, comme les travaux dans les parties communes par exemple.
Le danger de ne pas inclure ces éléments est que vous pouvez commencer à dépenser le cash-flow que vous avez généré, puis vous vous retrouverez sans moyen de payer les réparations ou de supporter les vacances locatives, même si elles peuvent être de courtes durées.
D’autres investisseurs plus prudents dans leur calcul incluent toutes les dépenses auxquelles ils peuvent penser : vacance à 10 % du loyer brut (même si les vacances ne se produisent pas très souvent), réparations à 10 % du loyer brut (même si le bail stipule que le locataire doit payer les réparations ) etc.
Le problème avec cette formule est qu’elle peut rendre l’investissement immobilier non rentable.
Or si un investissement ne semble pas rentable, les gens ne passeront pas de temps à le poursuivre.
Alors, quelle est la meilleure façon d’estimer le cash-flow (ou marge) ?
La première chose à considérer est de savoir si vous devez déterminer votre flux de trésorerie sur une base mensuelle ou annuelle ou si vous souhaitez simplement mettre des «réserves» en dépense, lorsque vous calculez votre cash-flow.
Pour vous assurer de disposer d’un bien immobilier qui génère des flux de trésorerie, vous devez effectuer une analyse précise des flux de trésorerie d’un bien locatif: à savoir ses revenus et ses dépenses.
Cash-Flow = Revenus total – Dépenses totales.
Lors de l’analyse des flux de trésorerie d’une propriété, il est sage d’énumérer toutes les sources de revenus* et dépenses possibles, mais soyez prudents. Il est préférable de pécher par excès de prudence, et donc de prendre en compte dans le calcul les frais aléatoires comme la vacance locative et les réparations, en retirant un pourcentage du loyer à mettre en réserve, et que vous pouvez estimer vous-même en fonction des éléments que vous possédez sur le bien, comme par exemple:
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- La vacance locative: Quel est le turnover sur le bien (en fonction de la surface) ? Le bien se trouve-t-il en zone tendue (plus de demandes que d’offres sur le marché de la location) donc pas ou peu de jours de vacance entre 2 locataires, ou bien faut-il un bon mois minimum pour relouer le bien ?
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- Les réparations: le bien a-t-il été refait à neuf récemment ? donc peu de réparation à prévoir, ou est-ce un bien ancien où il y a potentiellement des choses à réparer régulièrement ? Dans quel état est la copropriété ? Y-a-t-il souvent des réparations à payer dans les charges communes ?
*ici il n’y a qu’un seul revenu c’est le loyer, mais dans le cadre de la location courte durée, il est possible d’avoir des revenus complémentaires car le propriétaire peut facturer des prestations, comme le ménage, etc.
Il n’y a pas de règle mais vous pouvez retirer au moins 10% des revenus au titre de « réserves », et donc à soustraire des revenus dans la formule de calcul pour obtenir un cash-flow qui reflète la réalité de ce qu’il vous reste vraiment dans la poche.
Qu’est-ce qu’un un bon cash-flow ?
C’est assez difficile à définir, car tout dépend de la taille de l’investissement. Pensez-y de cette façon: si vous investissez 500 000€ dans un investissement locatif et que vous gagnez 100€ par mois, est-ce une bonne affaire ? Non. Mais si vous investissez 50 000€ et que chaque mois vous gagnez 100€, c’est un meilleur investissement.
Le cash-flow est une excellente mesure pour un investisseur immobilier, mais ce n’est pas tout. En effet, des biens peuvent générer peu ou pas de cash-flow mais être intéressants d’avoir dans son patrimoine, car ils sont très liquides (se vendent rapidement – c’est le cas dans les villes où le prix au mètre carré est élevé) ou prennent beaucoup de valeur d’année en année: l’investisseur sera gagnant à la revente avec la plus-value qu’il aura gagnée.
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