Depuis quelques temps, je pense sérieusement investir dans un immeuble de rapport. Faire un achat immobilier qui me permettrait d’être propriétaire de plusieurs appartements en même temps afin d’atteindre plus vite mon objectif. Et en plus, le processus d’achat étant le même, ça permet de gagner du temps. En effet, acheter un appartement ou un immeuble revient au même au niveau des étapes à réaliser et de l’administratif (banque, notaire, etc).
(Depuis la rédaction de cet article j’ai investi dans un immeuble de rapport)
J’ai donc cherché dans mon entourage qui pouvait me parler des immeubles de rapport. Et bingo, Guillaume, un ami investisseur, est un expert dans le domaine puisqu’il en a plusieurs à son actif.
Je lui ai donc demandé de me raconter son dernier investissement dans un immeuble de rapport. Son dernier immeuble, il l’a acheté dans un village de 1500 habitants, en pleine campagne, où ne se trouvent ni route ni gare importante. Là-bas, il a trouvé un bien de 250m², composé de 3 appartements ainsi qu’un grand garage qui était déjà loué comme atelier à un artisan. Pas d’agence immobilière, pas de courtier, il a réalisé cet investissement en direct, aussi bien avec le propriétaire qu’avec la banque.
Les chiffres clefs de cet investissement
- Prix d’achat: 103.000 euros
- Frais de notaire: 7.934 euros (payés cash)
- Revenu locatif mensuel: 1.520 euros
- Charges de l’immeuble: 15 euros / mois (abonnement électrique)
- Taxe foncière: 1.000 euros
- Mensualité de remboursement de l’emprunt: 690 euros
- Durée: 15 ans
- Taux: 2,6 % assurance comprise
- Assurance: 40 euros / mois
En clair, si on mensualise la taxe foncière, et les charges de l’immeuble, Guillaume récupère un cash-flow de 706€ par mois, et ce, sur un seul de ses investissements !! Une rentabilité de 12,6% net ! Et même en louant que 2 appartements sur 3, il dégage du cash-flow…
Ça laisse rêveur n’est-ce pas ? 😉 Plus de 700€ de cash-flow par mois, 8400€ par an, un revenu passif qui permet de réaliser des choses sympas pour améliorer son quotidien : voyages, voiture, ou d’autres plaisirs 😉 Ou alors, on peut opter pour la stratégie de réinvestissement de son gain, à savoir racheter son prêt petit à petit et ne pas avoir à attendre toute la durée de l’emprunt pour profiter intégralement des loyers comme revenus, donc un chemin plus rapide pour être RENTIER.
Ci-dessous quelques photos des appartements de l’immeuble de rapport de Guillaume :
Mais pourquoi ces immeubles de rapport dans les petits villages de province sont-ils si rentables ? Et bien tout simplement parce que, plus un investissement est risqué plus il est rentable, et c’est d’ailleurs valable pour tous les types d’investissements.
Le revers des investissements à haut rendement
D’après l’analyse de Guillaume, dans la gestion d’un portefeuille immobilier, un tel bien est l’équivalent d’actions risquées de start-up dans la gestion d’un portefeuille boursier. Ca peut être très rentable (s’il n’y a pas de travaux et que les locataires restent en place pour des années) mais ce n’est pas un placement de bon père de famille. C’est en effet très risqué car dur à revendre. En cas de crise, la zone sera fortement impactée en premier (pas de bassin d’emplois).
Aussi, pour la mise en location, il y a de la demande, mais il est difficile de trouver des personnes avec un garant ou éligibles à l’assurance loyers impayés. 90% des demandeurs sont des personnes au RSA, sans garant.
C’est typiquement le genre de bien qui permet de se lancer, ou d’amasser facilement du cash chaque mois. Mais il vaut mieux varier son portefeuille immobilier avec des biens plus cossus afin de se protéger en cas de crise. C’est l’éternel arbitrage entre le risque supporté et le revenu généré. Chacun, en fonction de sa personnalité et de sa solidité financière, va tolérer un risque plus ou moins grand. Ce type d’investissement peut être une poule aux œufs d’or s’il n’y a pas de travaux et présente des locataires stables, mais ça peut devenir un cauchemar en cas de gros travaux et de turn-over important (il faut des mois pour trouver un nouveau locataire).
Alors, avez-vous envie d’investir dans un immeuble de rapport ?
Kit du débutant en investissement immobilier
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- 8 conseils en or pour maximiser votre rentabilité
- Les 6 meilleures raisons d’investir dans l’immobilier
Bonjour Azar,
Merci pour cet article qui met un peu plus la lumière sur les immeubles de rapport.
J’aime investir dans des grandes maisons situées dans de grandes villes universitaires, que je découpe pour la colocation haut de gamme 7-8 colocataires.
C’est une démarche totalement différente !
L’immeuble de rapport me séduit par l’opportunité qu’il offre de créer une copropriété et de vendre 1-2 appartements à la découpe en cas de besoin de liquidités. Evidement, pas d’un tout petit village.
Merci pour cet éclairage très intéressant
Bonjour Azar, bonjour à tous,
Investir en campagne est certainement plus risqué qu’en ville effectivement mais si, comme certains l’ont mentionné, un immeuble de 3 appartements s’autofinance sur 2 appartements alors le risque n’est que minime. Des travaux de rénovation peuvent aussi permettent de proposer des biens de bonne qualité, alors les risques de vacance locative sont encore minimisés.
Emeric
Bonjour azar
Alors tu l’a acheter finalement ton immeuble de rapport ou pas encore
On aimerais bien avoir ton retour d’expérience si tel est le cas.
Cordialement
Bonsoir Med!
Oui j’ai signé l’immeuble fin avril! Après j’ai du attendre mon autorisation de travaux par la mairie, puis les travaux ont commencé, mais l’été a ralenti le chantier, donc toujours en travaux! Mais les locaux commerciaux en bas de l’immeuble sont loués, donc pas de soucis pour le remboursement du crédit 🙂 Je compte écrire un article bientôt 🙂
Bonjour Azar,
Je suis parisien, tenté par un investissement dans un immeuble, et pour des raisons evidentes de prix plutot en province : Orleans, Le Mans,…me paraissent avoir un bon compromis renta / prix. Mais la gestion a distance me bloque. Pour un appart j’imagine qu’il peut etre facile de le confier a une agence, mais pour un immeuble, il y a les parties communes : le portail marche plus, l’ampoule des couloirs, les poubelles a changer, ….toutes ces petites choses gérées par un syndic dans des immeubles en copro. Ai je raison de penser qu’un immeuble a distance n’est pas un bon plan ?
Julien
Ce placement est peu liquide et le rendement qui semble « extraordinaire » est la contre-partie de ce défaut. Je connais un type qui essaye de vendre depuis trois ans un immeuble de ce genre dans une ville moyenne de province car il veut changer de voie professionnelle. Tout le problème est là: il ne faut pas être pressé.
Salut Louis,
Le rendement n’est pas du tout extraordinaire pour un immeuble de rapport, pour avoir pas mal d’investisseurs dans mon entourage/réseau, je peux l’affirmer. On peut même faire nettement mieux 😉
En revanche tu as raison sur le délai de revente d’un immeuble de rapport en province, et plus la ville est petite plus c’est long! mais si un jour l’investisseur l’a acheté, un autre investisseur passera par là un moment donné 😉 surtout si l’immeuble a une bonne rentabilité.
Bonjour Azar,
Merci pour cet article très intéressant !
Comme précisé dans les commentaires précédent, il ne faut pas oublier de prendre en compte la partie fiscalité pour le cashflow.
Quand on sait qu’un investisseur ayant une TMI à 45% peut voir ses revenus bruts fonciers imposés à plus de 58% (en bénéfice foncier), on comprend pourquoi il vaut mieux parler en cashflow NET.
investir dans un immeuble de rapport est une bonne chose pour votre patrimoine et votre retraite mais effectivement dans certains cas pour générer un revenu immédiat en cash flow.
Il faut minimiser le risque en choississant un immeuble bien placé en région parisienne, avec de l’apport et ainsi mettre un rendement à 2 chiffres sur ses fonds propres surtout en achetant correctement au départ en réalisant des travaux pour aider à optimiser fiscalement ce placement.
L’idéal étant de s’orienter vers des petites surfaces et de la lcoation meublée.
Bonjour Azar,
comme Xavier, je suis d’accord pour les immeubles de rapports, ils sont plus rentables. J’en ai acheté un en province avec travaux et il me rapporte 12.7% brute. Par contre, je ne comprends pas pourquoi ceux qui l’achète entier ne pourrait pas le revendre divisé par le nombre de lot s’il est cadastré avec le nombre d’appartements correspondants. Moi c’est ce que je pense faire si jamais je devais m’en séparer, mais c’est vrai qu’entre la théorie et la pratique le pas est grand.
Par contre comme toi, je rêve d’en acheter en région parisienne, challenge challenge.
Cdt, Danielle
Bonjour Danielle,
Si vous acheter un immeuble, libre à vous de revendre à la découpe 😉 donc lot par lot! il n’y a pas d’interdiction
Bonjour,
18% de rendement brut me semble excessif, j’ai beau arpenter leboncoin et se loger, aucune annonce ne propose un tel rendement. Quelle est votre astuce pour le sourcing ?
Cordialement
Alain
Désolée de vous décevoir, mais c’est véridique…Ce n’est pas moi qui ait ce bien, donc il ne s’agit pas de mon sourcing. Mais il n’est pas rare d’avoir de grosse rentabilité dans des petits villages car c’est plus risqué. Et plus c’est risqué plus c’est rentable!
@Guillaume peux-tu dire à Alain comment tu as trouvé ce bien?
Bonjour Azar,
sympa ton article.
Je viens d’acheter le guide de Guillaume que tu nous mets en lien car je pars du principe que les experiences sont toujours bonnes a partager et que l’on peut apprendre de tout le monde (c’est dailleurs pour cela que je me suis abonne a ta newsletter). Cependant, sans remettre un instant le long travail fait par Guillaume pour ce guide, le rapport Qualite (dans le sens informations utiles pour moi)/ prix n’etait pas a la hauteur. Je pense que ce guide est tres tres bien fait pour les neophytes (sans pour autant dire que je sois un expert…loin de la!) et par consequent je ne le conseillerais que pour ces profils la. Pour etre totalement clair, je n’ai personnellement rien appris, mais j’aurais aime que ce guide soit fait lors de mon 1er achat…!:)
En tout cas pour revenir a votre article….12.6% de renta net….chapeau! Apres comme vous le mentionnez, si on a une renta nette aussi elevee c’est qu’il y a un risque eleve…! On n’a rien sans rien…! Mais beau coup de projecteur sur ce projet!
Salut William,
Oui, cet ebook est pour les débutants, vous avez déjà plusieurs investissements (dont un immeuble!) donc vous avez acquis une expérience que des débutants n’ont pas.
Mais ce qui est intéressant c’est votre remarque « j’aurais aime que ce guide soit fait lors de mon 1er achat…! »
Merci pour votre retour!
Salut Azar et merci pour cet article, je reste convaincu que les immeubles de rapports en dehors de la capital sont très avantageux. En effet on n’a jamais rien sans rien donc un peu plus risqué mais de belles prestations dans les appartements, permettent d’éviter le turn Over par conséquent limiter les risques.
Merci pour ton commentaire Xavier! 😉
Bonjour Azar,
En effet, cela me semble plutôt risqué d’investir dans une zone « désertique » même si c’est plus rentable ‘en ville.
Je ne comprends cependant toujours pas pourquoi certains continuent de penser qu’investir dans Paris et sa banlieue n’est quasiment jamais rentable. Ce n’est pas vrai !! j’ai acheté un bien immobilier à Paris 19ème à 8% net et j’en achète deux autres dans des banlieues huppées qui s’autofinanceront à coup sûre !
Ma question est : comptes-tu acheter un immeuble de rapport dans Paris ou sa région que tu pourras autofinancer sans sortir de cash (ou presque) ? Si oui, tu m’intéresse beaucoup car je ne connais encore personne qui l’a fait. Voilà un nouveau challenge à relever !!
Yves
Salut Yves!
Et bien c’est mon challenge! Si j’achète un immeuble, ce sera à Paris ou en région parisienne. Comme les prix sont élevés, je l’achèterai certainement à plusieurs (en SCI).
Chapeau Yves pour ce rendement dans Paris. Je pense que l’on peut trouver de tres bonnes affaires sur Paris mais vous concederez facilement que c’est tout de meme extremement rare d’avoir ce type de rentabilte dans Paris?? (pour la petite couronne je pense que cela est plus facile!).
Moi pour mon appart je n’ai « qu’un » rendement de 3.5% net mais bon c’etait ma RP avant de la mettre en location….donc on va dire que je l’ai achete aussi avec le Coeur et non qu’avec la calculatrice ( comme je l’ai fait avec mes autres investissements!) lol
Bonne fin de journee.
PS: acheter un immeuble de rapport en region parisienne…..tres tres beau projet mais vraiment trop cher (pour l’instant! lol)! ( et je ne voudrais pas acheter a plusieurs!)
Comme Paul, j’allais relevé le problème des impôts. C’est bien beau de parler du CF et de son énorme montant (pas si énorme soit dit en passant); mais il ne faut pas oublier la fiscalité. En effet avec 1500€ de revenus mensuels supplémentaires, les impôts peuvent être assez douloureux si pas de déficit. Et là, ça n’a pas l’air d’être le cas…
Pour une opération comme celle-ci, absolument privilégier un bien avec travaux.
Salut Matthieu,
Yes, plus il y a de travaux mieux c’est 😉
Merci pour l’article,
J’ai egalement investi dans un immeuble du même genre. Mon cash flow est à peu près du même montant…..cependant vous ne parlez pas des impôts…ce qui réduit considérablement ce cash flow: pour ma part, je passe de 650€ a environ 430€, difference qui n’est pas négligeable.
Dàns tous les cas, merci pour cet article!
Vous avez raison Paul!
Guillaume est en SCI, comme dans celle-ci, il a moins de 38k€ de revenus, il a 15% d’impôts, après déduction tel que intérêts d’emprunt, etc donc il en a mais peu.
430€ de cash flow c’est top!
Salut Paul . Idem pour moi, j’ai investi dans un immeuble situé dans une ville de 3000 habitants, dans une zone pas forcément dynamique…. Le profil des candidats locataires se présentant ne fait pas rêver ( sans ressources mais la CAF qui paie quasiment la totalité du loyer ) ! Mais c’est totalement réfléchi et assumé.