Killian est un jeune et audacieux lecteur du blog objectif-rentier. Il y a quelques jours, il m’a contacté pour me raconter qu’il était en train d’acheter un…immeuble de rapport. Oui, mais il a… 18 ans.
Comment un « petit jeune » de 18 ans peut réussir à convaincre les banques ?
Killian vit à côté de Rennes et est apprenti dans la peinture. Je vais d’ores et déjà répondre à la question que vous vous posez: il gagne 890€ par mois. Il a commencé à s’intéresser à l’immobilier il y a quelques mois, et tout est allé très vite dans sa tête et dans sa vie: il a rapidement compris et été convaincu de l’importance d’investir jeune, et en 2/3 mois il a trouvé un immeuble de rapport qui correspondait à ses critères: il voulait un immeuble pas loin de chez lui, pas trop cher, sans travaux et loué. Et c’est ce qu’il a trouvé.
- L’immeuble est à 30 min de Rennes et 30 min du Mont Saint-Michel
- 90m2 au total (3 studios et un petit duplex)
- Tous les appartements sont loués: 901€ de loyers hors charges
- Le prix avant négociation 111k€ net vendeur
Quelques petites photos de la façade et d’un des studio pour illustrer:
Ce petit immeuble de rapport correspond exactement à ce qu’il recherchait. Comme il n’a pas froid aux yeux, il tente une négociation agressive, et après un ping pong d’offres et de contra-offres, Killian et le vendeur finissent par trouver un terrain d’entente (via un agent immobilier) à 95k€ net vendeur.
Bon alors, il a trouvé un immeuble de rapport, son offre a été acceptée, mais maintenant il va devoir convaincre les banques: trouver le bien, ce n’est qu’un bout du processus. N’oubliez pas que le « petit » est apprenti et qu’il gagne moins de 900€ par mois. Le dossier s’annonce compliqué, mais il a eu une idée plutôt intéressante, à savoir d’intégrer au dossier, la promesse d’embauche en CDI (à la fin de son apprentissage) que son employeur actuel lui a faite. Il est donc allé voir 3 banques:
- Banque 1: elle a accepté de le financer mais lui a demandé de mettre 10k€ d’apport
- Banque 2: elle a refusé de le suivre
- Banque 3: sa banque (qui est aussi celle de son père) a accepté de financer le projet sans apport! Avec un taux de 1,37% sur 20 ans.
Sa banque a donc accepté de le suivre en lui proposant un prêt total de 110 387€ pour couvrir l’achat du bien, les frais d’agence, les frais de notaire (et même les frais de dossier), etc. Pas d’organisme de garantie, le prêt se fera avec hypothèque. Bref, Killian ne met pas un seul centime pour acquérir cet immeuble de rapport.
Quelques chiffres:
- Mensualité d’emprunt: 553€ assurance incluse (526€ sans assurance)
- Loyers (des 4 appartements): 901€ hors charges (+56€ de charges par locataire)
- Taxe foncière: 532€ (soit environ 45€ par mois)
- Pas d’imposition pendant les premières années car les biens sont loués en meublé donc il peut se choisir le régime d’imposition au réel avec le statut LMNP (loueur meublé non professionnel).
- Cash-flow: 303€ par mois
Killian a géré son argent de façon intelligente, il a toujours épargné depuis qu’il travaille comme apprenti, cette bonne gestion a dû rassurer la banque sur le profil de ce client plutôt atypique pour son âge. L’investissement locatif qu’il leur a proposé dégage du cash-flow, et comme il est déjà loué, c’est du concret pour la banque. Tous ces éléments ont dû sécuriser la banque dans sa prise de décision quant au financement du projet, car elle n’a pas demandé aux parents de se porter garants, ou d’autres types de garanties.
D’ici quelques semaines, il aura les clefs de son immeuble. Du haut de ses 18 ans, il a, non seulement trouvé un bien rentable tout seul, mais aussi réussi à convaincre les banques. Autant vous dire que son père est désormais à fond et veut que son fils lui trouve un immeuble de rapport. Quant à Killian, il est déjà en train de prospecter pour une futur acquisition. Bravo à lui.
Je voulais partager avec vous cette histoire qui démontre que tout est possible, qu’avec de la volonté et si on y crois, on peut atteindre ses objectifs. J’espère que son histoire vous motivera!
N’hésitez pas à laisser vos commentaires ci-dessous, je demanderai à Killian de vous répondre.
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- Les 6 meilleures raisons d’investir dans l’immobilier
Bonjour,
Je trouve votre blog très intéressant et hyper instructif. Il est d’ailleurs pour moi une source d’inspiration car commençant le métier d’agent immobilier, un blog peut apporter une plus-value à ma crédibilité professionnelle lors de ma prospection et le votre est celui qui est , pour moi, le plus instructif. Il reste quand même une question que je me pose: est ce possible, avec un dossier béton, d’arriver à acheter un bien immobilier (appart, immeuble parking)auto-financé sans apport financier et sans CDI (je commence en tant qu’agent co !!) mais parfaitement rentable pour autant… Et sans avoir son père comme directeur de banque comme Killian. J’ai également un mini crédit étudiant sur le dos… (200€ par mois)
Est ce utopiste de penser ça? Seriez-vous prête à m’aider dans la constitution du dossier?
Merci pour tout infiniment
Bonjour,
Pour information, on peut aussi avoir la caution Crédit Logement (plus avantageuse) avec le Crédit Agricole. Ce fut mon cas.
Bonjour et bravo à Killian
J’aurais du faire pareil à son age, il a la tete sur les épaules!
Bonjour Azar,
Merci pour ton blog et ton énergie inspirante !
Je ne pense pas avoir vu un point dans ton blog sur le sujet des prêts immobiliers : sont-ce des prêts hypothécaires / avec un privilège du prêteur de deniers ? Si oui, la garantie/hypothèque est prise sur la nouvelle acquisition ou sur un bien dont on est déjà propriétaire ?
Merci pour ta réponse, et bonne continuation !
Bonsoir Stan,
En général, les prêts sont garanties par des sociétés de cautionnement, qui sont des organismes financiers qui se portent garants du remboursement de l’emprunteur, c’est d’ailleurs la formule la moins chère, comme par exemple:
– Le Crédit logement pour BNP Paribas et le Crédit foncier,
– La Camca pour le Crédit agricole
– etc
Mes emprunts actuels sont garanties de cette manière et c’est sur la base de l’acquisition qui est garantie.
Les autres garanties que tu as citées existent, mais sont moins appliquées que les sociétés de cautionnement des banques. D’après ce que j’en sais, l’hypothèque est proposée quand on sait que les sociétés de cautionnement ne vont pas garantir le dossier ou si c’est une volonté du client. Les banques proposent rarement spontanément l’hypothèque de nos jours.
Bonjour Azar,
Merci à vous et à Killian de partager cette expérience fort encourageante. J’en profite pour vous poser une question concernant l’obtention de crédit bancaire: il semblerait qu’en France les banques soient très frileuses pour accorder un second crédit à un particulier à partir du moment où un 1er crédit a été contracté et que le taux d’endettement est maximale (autour de 33%), même si ce crédit a été utilisé pour l’achat d’un bien qui s’autofinance et ayant une rentabilité honorable. pouvez-vous confirmer/infirmer ce point? avez-vous eu cette difficulté lors de votre second achat?
Merci d’avance pour votre retour
Bravo à Killian; de croire en soi et du culot, comme quoi Ca paye.
Merci à Azar et à vous tous de vos expériences, j’ai découvert ce blog par hazard il y a environ 6mois et étant déjà dans une réflexion de comment depuis un certain temps sur comment investir dans l’immobilier.
Vos commentaires m’ont donné un peu de courage et je suis entrain d’acquérir un studio à mettre en location meublée dans Bordeaux (le centre de Bordeaux dans un immeuble en pierre) pour la somme de 116000€ notaires+fa+ 1petit montant pour faire quelques rénovation tout seul.
Ne faisant aucun apport, la banque me suit dans mon projet sous condition hypothèque comme Killian sans aucun sous déboursé de ma poche.
J’ai une question si l’un de vous pouvait me répondre s’il vous plaît ( à alexisepoupa@gmail.com)
L’hypothèque de ce bien ne bloquera t il pas l’achat d’un autre bien que je souhaiterai acquérir comme celui ci pour le mettre en location ?
Bravo à Killian; de croire en soi et du culot, comme quoi Ca paye.
Merci à Azar et à vous tous de vos expériences, j’ai découvert ce blog par hazard il y a environ 6mois et étant déjà dans une réflexion de comment depuis un certain temps sur comment investir dans l’immobilier.
Vos commentaires m’ont donné un peu de courage et je suis entrain d’acquérir un studio à mettre en location meublée dans Bordeaux (le centre de Bordeaux dans un immeuble en pierre) pour la somme de 116000€ notaires+fa+ 1petit montant pour faire quelques rénovation tout seul.
Ne faisant aucun apport, la banque me suit dans mon projet sous condition hypothèque comme Killian sans aucun sous déboursé de ma poche.
J’ai une question si l’un de vous pouvait me répondre s’il vous plaît.
L’hypothèque de ce bien ne bloquera t il pas l’achat d’un autre bien que je souhaiterai acquérir comme celui ci pour le mettre en location ?
Bonjour, Emmanuel pouvez vous me joindre sur mon adresse mail killian-3@laposte.net merci
Bien joué Killian ! Cet immeuble était dans mon secteur de chasse mais j’avais déjà un autre compromis en cours ! Peut-être nous croiserons nous ?! Bonne continuation à toi, tu es très bien parti !