IL ACHÈTE 4 IMMEUBLES DE RAPPORT À 20 ANS! (SANS APPORT)
Il y a un an et demi, j’avais écrit un article sur un jeune homme, Killian, lecteur de mon blog, qui avait acheté son 1er immeuble de rapport à 18 ans, sans CDI et sans apport! A l’époque, il était apprenti dans le bâtiment. (lire l’article IL ACHÈTE UN IMMEUBLE DE RAPPORT À 18 ANS! SANS APPORT ET SANS CDI)
Aujourd’hui, il a 20 ans, et est salarié en tant que peintre dans le bâtiment. Entre ses 18 ans et 20, il n’a pas chômé côté immobilier car il a acquis…3 autres immeubles de rapport et sa résidence principale! Tout ça en gagnant 1209€ net par mois…et je précise qu’il a acquis ces biens tout seul, sans apport, en nom propre et, hormis le 4ème immeuble de rapport, tous sont soumis au régime LMNP.
Concernant ce 4ème immeuble de rapport, Killian l’a acheté en SCI à l’IS dans laquelle il est gérant principal (99% des parts) pour 2 raisons:
- La première, c’est que l’immeuble avait 7 appartement de loué sur 11 et que les baux étaient en location nue donc il ne pouvait pas le mettre en LMNP
- la deuxième raison est fiscale, il paiera moins d’impôt en SCI à l’IS que en nom propre
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Voici le détail de ce que Killian a acquis:
Immeuble de rapport #1:
Je vous invite à lire ou relire IL ACHÈTE UN IMMEUBLE DE RAPPORT À 18 ANS! SANS APPORT ET SANS CDI
Immeubles de rapport #2 & #3:
Pour les immeuble de rapport 2 et 3, Killian les a acquis en un seul achat (même vendeur). Ils se situent en Normandie.
- Un immeuble en pierre, de 120m2, composé de deux logements. Un T2 au RDC loué, depuis 5ans, à 340€ HC par un retraité. Et un T3 au premier étage loué 360€ HC payé par la CAF.
- Un autre immeuble en ossature bois de 110m2, construit par un architecte, composé de deux T2 loué 380€ HC (460€ CC)
| Prix de vente avant négociation pour les 2 immeubles de rapport: |
175 000 € |
| Prix après négociation |
130 000 € soit 65 000€ par immeuble |
| Frais de notaire |
12 600 € soit 6 300€ par immeuble |
| Loyers |
1460€/mois (17 520€/an) |
| Mensualité d’emprunt |
730€ assurance comprise (avec un taux à 1,5% sur 20 ans) |
| Taxes foncières |
657€/an + 692€/an = 1349€/an (112€/mois) |
| Cash flow brut (hors assurance, etc) |
618€/mois |
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Immeuble #4
Il s’agit d’un immeuble de rapport en Normandie, de 327 m2, en pierre, comprenant 11 logements ( deux T3, un T2, huit studios) dont 7 sont loués. Il dispose d’un parking privatisé et d’un abri à vélos. L’immeuble est parfaitement situé en face de la boulangerie et des bars.
- Prix tout frais compris : 184 000 €
- Prix net vendeur : 160 000 €
- Frais agence : 11 000 €
- Frais notaire : 13 000 €
|
7 logements loués (état actuel) |
Lorsque tous les logements seront loués (11 logements) |
|
| Loyers mensuel |
1 595 € |
2 485 € |
| Loyers annuel |
19 140 € |
29 820 € |
| Taux de rentabilité |
10,4 % |
16,2 % |
| Taxe foncière |
2 560 € (213 €/mois) |
2 560 € (213 €/mois) |
| Mensualité d’emprunt (sur 20 ans) |
910 € |
910 € |
| Cash flow mensuel brut |
472 € |
1 362 € |
Résidence principale:
Killian s’est même offert le luxe de s’acheter sa résidence principale…Elle se situe en Bretagne, c’est une petite maison dont les travaux sont encore en cours mais déformation d’investisseur immobilier… il pense la louer en location courte durée!
| Surface: |
53m2 + 12 m2 de grenier + Toit terrasse de 30m2 |
| Prix |
38 K€ FAI |
| Prix travaux |
10 k€ |
| Frais de notaire |
4400 € |
| Mensualité d’emprunt |
265 € |
|
Loyers estimés si louée en location courte durée (hypothèse taux de remplissage 70% – 40€ la nuit) |
840 € |
| Cash flow brut
(comme ce n’est qu’un projet à ce jour, Killian n’a pas encore tous les éléments pour un CF net en LCD) |
575 € |
La 1ère question que vous allez vous poser, et c’est légitime, est: Mais comment il a fait????? Son âge et son salaire, ne sont pas communs pour un statut de multi-propriétaire, et d’autant plus lorsque l’on parle de 4 immeubles de rapport et une maison…
Killian répond simplement à cette question en disant qu’il a mis en avant son reste à vivre et le cash-flow de ses projets auprès du banquier. Il a réalisé des dossiers clairs et précis pour que le banquier n’ait aucun élément supplémentaire à lui demander, et soit tout ouïe pour l’écouter parler de ses projets. C’est la banque Caisse d’épargne qui l’a suivi pour tous ses projets réalisés à ce jour, pour une somme totale de 494 312€ au total…donc près d’un demi million d’euro, sans apport, et à 20 ans… Killian est la preuve que tout est possible, et que tout est une histoire de volonté et de détermination. Il n’a pas trouvé d’excuses pour remettre ses projets immobiliers à plus tard, et n’a jamais pensé que c’était impossible, au contraire.
Son souhait, à l’époque du 1er article que j’ai écrit sur lui, c’était d’être libre financièrement à 25 ans. Aujourd’hui, il a pu réduire le délai et sera libre financièrement à…21 ans. Ca fait rêver! Mais le « pire » c’est que ce n’est pas un rêve, c’est la réalité.
Sa citation préférée? « Le plus grand plaisir dans la vie est de réaliser ce que les autres vous pensent incapable de réaliser » de Walter Bagehot. A méditer 🙂
J’espère que son histoire vous inspirera! N’hésitez pas à commenter ou lui poser des questions en commentaires 🙂
Killian a une page FB que je vous invite à visiter 🙂 => https://www.facebook.com/Le-petit-malin-de-limmobilier-319646585182097/
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Bonjour Azar,
Joli article sur cette expérience inspirante. Bravo à Kilian pour son courage et sa détermination. Il aura certainement d autres projets en vue que nous suivrons avec plaisir via ton blog.
Bonne continuation et continue de nous motiver avec des gens qui passent à l action.
À bientôt,
Merci Mohamed pour vos encouragements 🙂
C’est super de voir quelqu’un qui réussit de cette manière. C’est vraiment impressionnant le travail qu’il a fait avec sa banque ; ce serait d’ailleurs intéressant de savoir quel est son taux d’endettement actuel, sachant que Credit Logement ne suit pas au delà de 50 % et que les banques non plus.
Par contre, comme d’habitude, il faut faire attention à ne pas tout peindre en rose: le calcul de cash-flow est complètement erroné: il ne paie aucun impot avec autant de cash flow supposé? Aucun frais de réparation ? Aucune assurance propriétaire ? Aucune vacance locative ?
Hello Max!
Je demanderai à Killian pour le taux d’endettement 🙂
Pour le reste:
– Impôts: pour les biens en LMNP (3 immeubles sur 4), si tu connais le fonctionnement, il n’aura pas d’impôts à payer pendant très longtemps grâce à l’amortissement du bien, et toutes les autres charges (je t’invite à lire mon article sur le sujet). D’où l’intérêt de ce régime d’ailleurs.
– Réparation/assurance/vacance: oui, c’est pour cela que j’ai indiqué « cash-flow brut ». Après, concernant la vacance locative, ce n’est pas une charge prévisible/quantifiable, donc on ne l’inclut pas dans le calcul du cash flow dont la formule est « produits – charges » à un instant « t ». Le jour où il aura de la vacance, ça diminuera son CF le temps de la vacance, et puis c’est tout! Pour les potentielles réparations, il peut inclure une provision dans ses charges (mettre de côté une petite somme par immeuble par exemple), mais bon il est dans le bâtiment donc il ça devrait pas beaucoup lui coûter 🙂
Bonjour merci à vous ça fait plaisir !!
Max pour le taux d’endetement il a beaucoup évolué a cause de ma RP … mais le plus important à mes yeux c’est le reste à vivre !! En ce moment j’ai un taux d’endetement de 42,3 %mais avec un dossier bien structuré le banquier fermera les yeux si les autres chiffres sont bon !!
Bonjour et félicitations,
Je suis pantois devant une telle réussite. Néanmoins comment avez-vous fait pour vous endetter à 42,3% ?!
Je suis actuellement endetter à 35% et les banques ont toujours refuser mes nouvelles demandes de crédits ! :s malgré d’excellents projets avec bilans plus que positifs !
Bonjour Julien! Moi aussi je suis au-dessus des 40% d’endettement! La règle des 33% n’est que théorique, ce qui compte le plus c’est le reste à vivre comme l’a indiqué Killian
Après si vous avez dû mal à trouver un banquier qui vous suit, prenez un courtier, je n’aurais pas trouver de financement pour mon immeuble si je n’avais pas eu un courtier pour défendre mon dossier (j’étais déjà pas mal endettée)
Bonjour,
Bravo à Killian, franchement je suis bluffé !!
Je sais qu’au vu de son profil les banques peuvent lui mener la vie dure, mais Killian a-t-il essayé de négocier un différé d’amortissement (total ou partiel) afin de créer de la trésorerie ?
C’est surement un phénomène nouveau, mais il semblerait qu’après une baisse des taux historique, les banques semblent devenir « agressive » en termes de différés. A titre d’exemple je viens d’obtenir un prêt avec un différé total de 60 mois (36 mois de préfinancement et 24 mois de différé d’amortissement) chez la caisse d’épargne pour un projet immobilier et Île de France.
Merci de m’avoir lu 🙂
Bien joué Yves!!!
Bonjour yves,
Je n’ai pas pu avoir des différés sur mes investissements car ils étaient tous sans travaux et la trésorerie je me la fait tout les mois grace au cash flow.
Par contre pour ma RP j’ai pris un différé de 36 mois de préfinancement le temps des travaux 😉
Bravo à lui pour ce parcours !
L’un des plus grand obstacle à cet âge est surtout la crédibilité. Même aujourd’hui à 25 ans je rencontre des agents immo qui ne me prennent pas au sérieux ou lorsque j’étais professionnel en tant que courtier immo certains clients préféraient être traité par quelqu’un avec plus d’expérience,
C’est difficile à encaisser mais formateur !