Les charges de copropriété…
J’ai reçu avant-hier un charmant courrier de mon syndic… Je pensais être à jour, quand soudain je vis que je devais la somme de 645.44 euros !!! Il s’agit des charges de mon studio dans le 17ème arrondissement de Paris que j’ai depuis mars 2015.
Je n’avais pas pu aller à l’AG qui avait eu lieu alors que j’étais en déplacement professionnel (mais j’ai bien pensé à donner mon pouvoir), au cours de laquelle les comptes de 2014 ont été approuvés. Très bien, je ne remets pas en cause leur approbation, mais quand même 645€ pour des charges liées à une année où je n’étais pas propriétaire du bien, ça fait mal. Pour mettre en perspective, j’ai moins de 500€ par an de provision pour charges sur cet appartement donc 645€ représentent plus d’un an de charges.
Que dit la loi?
Et oui, en fait selon la loi SRU (loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain), article 6-2 du décret du 27 mai 2004, c’est au propriétaire en titre au moment de l’exigibilité des sommes de devoir payer. Et dans mon cas, il s’agit d’un budget travaux qui a été dépassé (travaux votés antérieurement à mon achat et payés par l’ancien propriétaire) et une consommation d’eau excessive des anciens locataires.
Selon la loi :
« Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est propriétaire au moment de l’exigibilité »
« Le trop ou moins perçu sur provision, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes »
Donc oui, je n’étais pas propriétaire, ce n’est pas mes locataires qui ont « surconsommé » l’eau, des travaux que je n’ai pas votés ont dépassé le budget mais c’est moi qui dois supporter les appels de fonds exigibles après la date de l’acquisition de mon appartement.
La prochaine fois je mettrai une clause dans le compromis si des travaux ont été votés antérieurement à la vente, pour que tout dépassement reste à la charge du vendeur. En effet, vous pouvez constater que même dans le cas où ils ont été payés, on peut avoir de mauvaises surprises !
N’hésitez pas à laisser un commentaire !
Photo : Nicola Del Mutolo
Perso je ne le savais pas en tant qu’agent immobilier, très très peu pratiqué, mais pourquoi pas, sympas le reportage de M6 passé hier Azar !
Merci Adrien 😉
L’avantage d’acheter un immeuble est d’éviter ce genre de tracas.
Pour rester dans le sujet des commentaires, je fait toujours mes offres d’achat accompagné de la mention « sans reversement du prorata de charges et de taxes foncières »,
Je m’arrange pour avoir une date de signature 3 à 5 jours après le début d’un trimestre, quitte à ce que la vente dure 5 mois.
Tu as bien raison Morey! Et merci pour ton partage d’expérience car à mon avis peu de personnes savent qu’il est possible d’inclure cette mention
Pour arriver à cela, lorsqu’on fait une offre d’achat, il faut rajouter « net de frais ».
Ex : Je souhaite acquérir cet appartement au prix de 100000 euros net de frais.
Le net de frais veut dire : je ne souhaite pas de proratisation de la taxe foncière et des charges de copropriété.
Une fois que c’est contresigné, normalement c’est gagné ! 🙂
Mais c’est tellement peu commun, que quelquefois, les notaires ont du mal à l’appliquer.
Et voici mon contre argument ! 🙂
Quelqu’un qui prend un logement en location au 01/02, doit-il rembourser 11 mois de taxe d’habitation à celui qui l’occupait au 01/01 ?
La réponse est non, dans la pratique, la taxe d’habitation n’est jamais proratisée.
Pas de raison que la taxe foncière le soit ! 🙂
Ahahaha je réutiliserai l’argument!!
Merci encore Sebastien
Azar
Salut Sebastien!
Merci pour ton commentaire qui pourra faire économiser quelques centaines d’euros à ceux qui le liront! Je ne savais pas et me ne me gênerais pas pour ne pas « souhaiter la proratisation » lors de mon prochain passage chez le notaire 😉
A bientôt
Azar
Hello Azar,
Et oui, c’est injuste.
A ce propos, savais-tu qu’au moment de la signature de l’acte authentique la proratisation de la taxe foncière et des charges de copropriété entre vendeur et acheteur ne sont qu’une pratique ?
Dans les faits, voilà ce que dit la loi :
– C’est celui qui est propriétaire du bien immobilier au 01/01 de l’année en cours qui doit s’acquitter de la taxe foncière
– C’est celui qui est propriétaire du bien immobilier le 1er jour du trimestre de signature de l’acte qui doit s’acquitter des charges de copropriété
Souvent dans les compromis et acte authentique, il est marqué que d’un commun accord, acheteur et vendeur souhaite la proratisation.
Dans les faits, en tant qu’acheteur, je ne la souhaite jamais 🙂
J’ai seulement réussi à la faire sauter une fois. Mais quel bonheur ce jour là ! 🙂
A bientôt
Bonjour Azar,
Pour te consoler concernant les travaux dis-toi :
a) que même si tu avais voté contre tu aurais dû les payer si la majorité les a votés (donc si ça ne c’est pas joué à quelques tantièmes près ça n’aurai pas changé grand chose)
b) tu vas en profiter indirectement (via tes locataires) : il faut espérer que les mêmes travaux ne soient pas refaits toutes les années.
Par conséquent au lieu de considérer que tu paies pour les travaux décidés avant ton arrivée considère plutôt que tu ne paies qu’une petite partie d’une amélioration dont tu vas pouvoir profiter pendant plusieurs années.
Et puis aussi tu sais maintenant qu’il faut budgétiser des imprévus la leçon vaut bien un fromage sans doute 😉