30 CONSEILS POUR DEVENIR UN HÔTE D’EXCEPTION SUR AIRBNB
J’ai pratiqué quelques mois la location courte durée, et je dois avouer que si ça fonctionne bien, ça peut être une sacrée machine à cash ! Je ne me suis pas spécialisée dedans pour diverses raisons (la législation et le temps que ça peut demander) mais je trouve que c’est un super business. Une de mes meilleures amies, pratique l
a location saisonnière à Londres, avec sa résidence principale, ça lui permet de se payer des beaux voyages 😉 Très minutieuse, elle s’est beaucoup renseignée sur le sujet, et elle est tombée sur le livre « Get paid for your pad » écrit par un Néerlandais, Jasper Ribbers, qui se fait 60 000€ par an avec son appartement à Amsterdam. Dès le 1er mois sur Airbnb en 2012, il a encaissé 3 fois plus d’argent qu’en louant son appartement en résidence principale à des locataires, du coup il a mis toute son énergie à devenir un super hôte et de faire son bien une mine d’or. De fil en aiguille, il a collecté de son expérience énormément de savoir-faire, avec des informations très poussées sur la location courte durée.
Il y a des centaines de conseils dans ce livre, mais je vous en livre quelques-uns selon Jasper Ribbers
La propreté est clef !
Réservez une femme de ménage professionnelle (via Airbnb dans certaines villes) et demandez un service approfondi. N’essayez pas de faire des économies sur la propreté.
Embauchez une femme de ménage d’un hôtel des environs si vous le pouvez.
S’il n’y a pas de machine à laver dans votre bien, donnez-leur l’adresse du pressing le plus proche et fournissez de la lessive pour lavage à la main.
Il est normal de refacturer des frais de ménage, mais si vous êtes nouveau sur le site ne soyez pas trop gourmand sur ces frais : j’ai déjà vu jusqu’à 50€ de frais de ménage sur un petit appartement, et j’avoue que ça refroidi.
La réactivité
Répondez en moins d’une heure si possible
Copiez-collez des réponses standards
Corrigez aussi vite que possible n’importe quels types de problème auxquels pourraient faire face vos clients, présentez des excuses, et faites un geste financier (une réduction)
Devenez un hôte incroyable
Offrez de l’eau minérale et une bouteille de vin, ou bière, chocolat, sucrerie, fruit, ou votre spécialité locale préférée.
Quand vous répondez, faites en sorte que votre « invité » se sente chez lui (comme par exemple le saluer dans sa langue)
Placez joliment 
les serviettes avec des miniatures (si possible) et de la nourriture/Boisson avec 2 verres accompagnés d’un petit mot de bienvenue écrit à la main.
Fournissez des couvertures et des serviettes en extra, ainsi que des produits de nettoyage (produit vaisselle, éponges, lingettes, gants, etc)
Fournissez des cartes de la ville et des dépliants de sites touristiques ainsi que des coupons de réduction de l’Office de Tourisme.
Pourquoi ne pas préparer des cartes postales avec des timbres internationaux : pour moins de 2€, timbre et carte postal, vous faites la différence !
Si vos clients ont une déception ou un coût supplémentaire, présentez des excuses, et prenez les frais à votre charge. C’est un investissement pour avoir les meilleurs commentaires et plus de demandes sur le long terme. Les commentaires sont ce en quoi vous devez investir.
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Offrez des réductions
Offrez 10% de réduction aux personnes qui reviennent dans votre bien ou aux personnes qui vous ont été recommandées par des clients qui ont séjourné chez vous
Offrez 10-15% de réduction aux personnes qui réservent une semaine ou plus.
Faites des prix spéciaux pour les jours de semaine et la basse saison (a contrario montez les prix pour les week-end, Noel, jour de l’an, événements, etc)
Mentionnez que vous faites une réduction les premiers mois de l’existence de l’annonce.
Boostez votre annonce
Demandez à vos clients d’ajouter votre annonce dans leur “wish list” sur Airbnb pour avoir un meilleur positionnement dans les recherches sur le site.
Faites la promotion de votre annonce sur Facebook, sur un blog, etc.
Si des clients ne vous font pas de commentaires, relancez les 2 ou 3 fois en leur expliquant que cela vous aiderait.
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Les petits “plus”
Fournissez un adaptateur international (pour les prises)
Fournissez un petit set de couture (pour réparer un bouton ou autre) ainsi que des produits pour nettoyer les chaussures
Présentez/Pliez le papier-toilette en triangle comme dans les hôtels.
Fournissez un numéro de taxi et les numéros d’urgence (pompier, police, etc)
Laissez accès à une trousse de premiers secours avec des petits conseils au lieu que vos clients aillent à la pharmacie : évidemment pas de médicaments qui pourraient être mal utilisés, mais antiseptique, compresses, pansements, crème pour les brûlures, voire un truc pour les maux de tête.
Fournissez journaux et magazines (vous pouvez en avoir des gratuits dans le train ou l’avion): Mon amie, adepte des conseils de ce livre, prend dès qu’elle le peut les journaux et magazines qu’elle peut obtenir gratuitement pour les mettre dans son appartement.
Fournissez un guide de la ville en anglais.
Fournissez parapluie ou chapeau/casquette en fonction du temps de votre région.
Pourquoi ne pas fournir bouchon d’oreille et masque de nuit pour assurer à vos clients un parfait sommeil !
Ces éléments ne sont qu’un rapide extrait de ce que vous pouvez trouver dans « Get paid for your pad » (il n’existe qu’en anglais), il y a évidemment des conseils pour rédiger une super annonce, la plus complète possible, des exemples de titres d’annonces accrocheurs, et plein d’autres informations pour ceux qui veulent se lancer dans la location courte durée (ou saisonnière). L’auteur fait un focus sur Airbnb mais ses « tips » sont valables aussi pour d’autres sites. Depuis qu’il a découvert la force de la location courte durée (et son investissement sur le sujet a aidé aussi), il vit et voyage à travers le monde grâce à un seul appartement !
Vous vous dites peut-être que c’est un peu trop, mais Jasper Ribbers a vite compris que le nerf de la guerre en location courte durée, ce sont les commentaires. Et ces petits détails font la différence surtout quand on débute, et qu’on doit se créer sa « réputation ». Ces conseils sont d’autant plus importants que la concurrence est devenue rude sur Airbnb ou sur les autres sites de location courte durée.
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Évitez les pires erreurs de débutants qui pourraient vous faire perdre beaucoup de temps et d'argent...
Bonjour Azar,
Je vais commenter cet article car c’est le coeur de mon activité immobilière. Je ne fais que ça ! 🙂 (6 appartements exploités en location courte durée).
Tout ce qui est écrit dans cet article est véridique.
Faire de la location courte durée (ou location saisonnière), c’est vendre avant tout des services.
Pour compléter la liste, je rajouterais :
– Etre présent sur un maximum de sites, et pas seulement sur airbnb : housetrip, morningcroissant, tripadvisor, holidaylettings, bedycasa, abritel, expedia, booking…
– Faire des photos professionnelles pour avoir une belle vitrine
– Faire un site personnel pour que les gens puissent réserver directement chez vous. Ceci offre également un canal de vente supplémentaire
– Répondre en moins de 10 minutes aux demandes (1 heure est trop long)
– Avoir une décoration très sexy
– Avoir une annonce très détaillée
– Fournir des équipements de qualité
– Choisir un emplacement stratégique
– Se déclarer auprès de la mairie de votre ville : greffe du tribunal de commerce, direction de l’urbanisme, police administrative, direction de la fiscalité locale
– Etc…
Bref, je pourrais en parler des heures ! 🙂
Il est vrai que le loyer peut-être multiplié par 3 par rapport à une location classique.
Et pour ceux qui démarrent, vous pouvez accélérer les choses et forcer le destin en créant de faux commentaires. Ca fait partie du jeu 🙂
J’ai rédigé un article et une vidéo là dessus sur mon blog.
Hello seb!
J’étais sûre que tu commenterais 😉
Bien sûr ma liste n’est pas exhaustive, je n’ai pas parlé de l’annonce, de la déco, etc (enfin juste une ligne dans la conclusion) car ce sont des conseils classiques, mais tout y est dans le livre 😉
Bonjour Azar,
Super conseils, je rajouterai qu’il peut être bon de mettre dans l’appart :
– un livre d’or pour les avis clients ( à photographier et mettre en annonce)
– un guide avec les meilleurs restaurant, les choses à visiter; etc…
A bientôt 🙂
Matthieu
Salut Matthieu!
Oui ça y est aussi dans le livre, mais j’ai dû faire un choix parmi la tonne de conseils 😉
Hello, petite question, peut on à Paris louer en meublé dans un local commercial?, si vous avez la réponse!!, 1000 mercis
Salut Alex,
Les loyers perçus d’un d’un local commercial sont des revenus fonciers donc c’est comme la location nue d’un appartement.
Cependant, il me semble qu’il y a une niche fiscale si vous fournissez un local équipé, et dans ce cadre vous pouvez prétendre à la fiscalité des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) comme pour un appartement meublé.
Hello Azar, bonjour Sébastien,
Ma question s’adresse à vous deux et concerne la remarque de Sébastien concernant les faux commentaires.
Evidemment, nous y pensons tous mais comment faire? Il faut simuler une réservation? Par exemple demander à un ami de faire une fausse réservation? Mais ceci engendrera les frais de services Airbnb et une période bloquée dans l’agenda de réservation?
Moi qui ne l’ai jamais fait, j’imagine la chose comme ça… mais je suis intéressée de savoir si vous connaissez d’autres méthodes 🙂
D’avance merci pour votre réponse.
Diane
Hello Diane!
je n’ai jamais fais de faux commentaires sur Airbnb, comme tu le dis pour pouvoir commenter il faudrait faire une réservation. Bon c’est jouable, tu peux t’auto-booker une réservation, ce que tu paieras te reviendra, tu perdras juste les frais de réservation. Bon c’est pas énorme, si tu fais une fausse réservation d’une nuit.
Et pour pas trop bloquer l’agenda, tu fais une réservation du jour pour le lendemain voire pour le jour même.
Moi j’avais demandé des recommandations à mes amis, c’est dans la partie « recommandation ».
Mais personnellement, je ne conseille pas les faux commentaires, ou alors un seul histoire de démarrer.
Merci beaucoup pour ta réponse Azar! 🙂
Hey Azar il est super cet article !!!
Il me rappelle pourquoi je ne fais pas
de location saisonnière… C’est un métier !
à bientôt
Nicolas.
Ahahaha merci Nicolas!
Je te comprends 😉 Mais quand je vois le cash que ça fait rentrer, limite ça me donne envie! Surtout sur Paris, avec un seul appart, tu peux te faire un salaire de cadre!
Mais bon avec la législation, le temps que ça prend, tout ça, je reste pour l’instant sur mes locations meublées 😉
Si je ne dis pas de bêtises: Le problème avec la location saisonnière sur Paris c’est que c’est limité à 4 mois lorsque c’est la résidence principal. Si vous venez d’acheter un bien et que vous souhaitez faire de la location saisonnière sur Paris toute l’année, il est toujours possible d’avoir des autorisations avec la mairie mais les procédures en deviennent vite compliquées à ce que j’ai compris.
L’avantage avec Paris c’est qu’il y a des touristes toute l’année, mais en partant de zéro (et en nécessitant donc ces procédures) je ne suis pas certain que ce soit la ville la plus intéressante aujourd’hui pour ce genre de stratégie. Il commence à y avoir des sanctions qui tombent (un gars s’est récemment fait choper avec 5 appartements et a reçu €125,000 d’amende). Cela risque de prendre beaucoup de temps, mais bon l’immobilier ça n’a jamais été pour les impatients.
http://www.pap.fr/conseils/location/locations-saisonnieres-a-paris-faut-il-une-autorisation-pour-louer/a8132
Bonjour Azar, Bonjour tout le monde,
Merci pour tes articles, ils regorgent de bons conseils.
J’envisage mon premier achat immobilier locatif saisonnier à 24 ans, j’ai trouvé un super appart sur le front de mer que j’ai visité la semaine dernière.
Le prix était très correct (43000 euros pour 30mcarrés), cependant en discutant avec le vendeur je lui ai fait part de mon attention d’en faire du saisonnier, et la ……… il me pique mon idée et décide d’annuler sa vente 2 jours plus tard.
Je suis un peu déçue parce que c’est pas comme si je lui avais dis que j’avais inventé l’eau chaude, il aurait pu y penser avant…
Je continue quand même mes recherches et en visite un nouveau jeudi.
Bonne journée à tous
Olalala! Si l’offre était bien formalisée, le vendeur était engagé envers vous…mais bon, tenter une action en justice serait long et compliqué. J’espère que vous trouverez vite un autre bien, et cette fois ne racontez pas votre projet 😉
Merci, oui je ferais attention la prochaine fois, c’est la naïveté du débutant …
Le vendeur n’était malheureusement pas encore engagé vu que c’était le jour de la visite du bien.
Je vous tiens au courant rapidement si je trouve ma perle rare 😉
Bonjour,
Je rajouterai aussi « offrir une solution pour les bagages ».
Par exemple, Eelway propose une consigne mobile.
A la descente de l’avion, les voyageurs peuvent confier leurs valises pour les récupérer à la location plus tard dans la journée à l’heure du check-in.
Pour le dernier jour de leur trip, ils peuvent aussi les confier au moment du check-out et les récupérer à l’aéroport avant de monter dans l’avion.
Ils peuvent profiter de la journée sans laisser les valises à la location ou sans les trainer toute la journée avec eux.
Bonjour,
article très intéressant, je pense que « l’émotionnel » est l’élément absolument nécessaire pour qu’une location saisonnière devienne un souvenir pour longtemps… Il faut que l’hôte favorise l’émotionnel avec de petites attentions comme vous le dites très bien dans le paragraphe « devenir un hôte d’exception ».
C’est pour moi le point crucial qui va faire la différence avec la concurrence…
Bonjour, merci pour votre article. Cependant la location Airbnb étant limitée à 4 mois dans l année je ne vois pas comment cela peut être plus rentable qu une location classique? Je parle d un appartement type t2 à Paris. Peut on cumuler avec d autres plateformes ou bien est ce limite à 4 mois par an tte plateforme confondues. Merci
Bonjour Marie, c’est limité à 4 mois pour sa résidence principale. Lorsque c’est une activité à temps plein (Le cas d’un investissement) il faut regarder les règles de la ville où se trouve le bien. Il est tout à fait possible de louer son bien 12 mois sur 12, mais certaines villes (comme PARIS) mettent des conditions difficiles à réunir pour obtenir l’autorisation, mais dans la plupart des autres villes c’est beaucoup plus simple
Bonjour Azar,
j’ai un grand jardin, je me posais la question de construire par exemple de jolies cabanes et de les mettre en location airbnb, pensez vous que ce soit possible? A priori la réglementation est différente quand il s’agit de sa résidence principale (pas besoin de faire de déclaration à la mairie) mais quand il s’agit de son jardin et si j’en construit plusieurs? Et quel serait mon statut? hôte airbnb? autoentrepreneur? Pour l’instant c’est une idée qui me traverse l’esprit mais que j’envisagerai bien si c’est faisable…
Merci de votre réponse
Bonjour Stéphanie,
Je pense:
1) Qu’il vous faudra l’autorisation de la mairie pour mettre en place vos cabanes, car ce sont des mètres carrés habitables supplémentaires (donc taxes supplémentaires)
2) Quand il s’agit de la résidence principale, vous avez le droit à 4 mois par an maximum
3) Pour l’imposition, j’ai la réponse si c’est une réelle exploitation en tant que loueur de meublé de tourisme, mais pas si c’est votre résidence principale, j’ai une petite idée, mais je vous conseille de vous renseigner vous-même sur ce sujet, ce n’est pas mon expertise 🙂