Faut-il acheter ou louer sa résidence principale?
Acheter ou louer son logement est une question que tout le monde peut se poser à un moment de sa vie. Je n’ai pas la prétention de pouvoir répondre à cette question de façon catégorique. Mais je me suis prêtée à un exercice pour y voir plus clair : j’ai déterminé tous les frais relatifs à la location et à l’achat pour un même appartement (même quartier, même surface, même confort). A noter que j’ai fait l’exercice pour un bien situé en région parisienne,une banlieue cossue, donc applicable à Paris également, mais le résultat serait différent dans certaines banlieues de la région parisienne ou en province.
Habitant Neuilly-sur-Seine, en région parisienne, j’ai choisi cette commune, pour tester mon approche (les prix sont comparables à plusieurs arrondissements de Paris). J’ai pris comme hypothèse un appartement non meublé de deux pièces d’environ 60 m², ce qui conviendrait à un couple et qu’ils garderaient 10 ans en location ou en tant que copropriétaires.
• Combien se loue ce type de bien ? J’ai fait la moyenne des loyers des appartements de 60 m² actuellement en location sur le site « se loger » à Neuilly-sur-Seine, et il apparaît qu’en moyenne le loyer est de 1616€
• Combien s’achète ce type de bien ? J’ai appliqué la même règle, à savoir la moyenne des appartements de 60 m² (confort équivalent) à vendre à Neuilly sur le même site, et le prix moyen d’achat est de 512 000 €. Au taux actuel, pour un emprunt sur 25 ans, à 2,65% (pour un excellent taux selon le site meilleurtaux.com), les mensualités seraient de 2 336 € hors assurance.
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Ce tableau est une version simple, d’autres frais entrent en compte (par exemple j’ai exclu qu’il y ait des travaux dans l’appartement acheté, hors c’est souvent le cas, et je n’ai pas compté l’assurance, donc mon approche est plus qu’optimiste !) mais le principal y est. Vous allez me dire « oui, mais sur l’achat on peut espérer une plus-value dans 10 ans » ? Peut-être, mais on ne peut pas spéculer dessus aujourd’hui, et pour que l’achat soit plus intéressant que la location dans ce cas, il faudrait revendre l’appartement au-delà de 133 712 € plus cher qu’à l’achat! Soit 645 712 € donc 26% plus cher ! Au minimum, pour une opération neutre. Presque 30% d’augmentation sur le foncier à Paris ou en région parisienne en 10 ans, je ne parierai pas dessus, sachant que le foncier a augmenté de +165% à Paris en 15 ans et là nous sommes dans une phase de stabilisation. A noter que je n’ai pas pris en compte le facteur inflation, ce qui « plomberait » encore plus l’achat par rapport à la location. Et si vous avez fait des travaux alors il faudra vendre encore plus cher. Je n’ose pas faire l’exercice sur 5 ans… De plus, avec le budget que l’on a en location, on peut habiter un appartement que l’on n’aurait pas les moyens d’acheter, il suffit de voir la différence entre la location et les mensualités d’emprunt pour un bien équivalent dans mon exemple ci-dessus.
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Alors faut-il acheter ou louer sa résidence principale?
Personnellement quand je vois la différence entre l’achat et la location à Paris et en région parisienne, je me dis que cette différence pourrait être investie ailleurs, dans quelque chose qui rapporterait au lieu de coûter.
Comme je l’ai indiqué au début de l’article, le résultat serait différent pour la province, ou certaines banlieues éloignées de la capitale. Effectivement, dès lors que le foncier est peu cher, il peut être plus intéressant d’acheter que de louer sa résidence principale.
Mais si vous vous demandez s’il est plus intéressant d’acheter ou de louer sa résidence principale, je vous invite à faire le même exercice et de calculer les coûts d’un achat immobilier pour se loger versus la location, les chiffres vous donnerons la réponse 😉
Dites moi si vous vous êtes déjà questionné sur le fait d’acheter ou louer votre résidence principale! Et ce que vous avez décidé!
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Peut de personnes en parle mais lorsque l’on reste en location et que l’on souhaite acheter un investissement locatif, il faut savoir que la plupart des banques tiennent compte du Loyer que vous payez pour vous loger.
Donc que vous ayez votre propre résidence principal ou que vous soyez en location, cette ligne de depense fixe sera imputée sur votre taux d’endettement.
Je pense qu’acheter sa résidence principale peut être intéressant si vous trouvez la bonne affaire qui vous coûtera mensuellement moins cher qu’une location (en tenant compte des frais annexe).
En fait, cela correspond entièrement à la même recherche que vous faites pour votre investissement locatif (un bien avec quelques travaux et un gros potentiel en capital).
La question d’acheter ou pas sa résidence principale devrait être également
Bonjour,
Je réagis tardivement à cet article car je viens de découvrir ce blog qui est très bien fait.
Me concernant, je me pose la question d’acheter ma résidence principale. En fait, j’avais acheté un studio à Paris en 2005, avec une place de stationnement en plus, qui était ma résidence principale (sous la pression de mon père, il a bien fait) et que j’ai revendu en 2012 avec une sacrée plus-value (gâce à la hausse de l’immobilier). En plus, j’ai vendu séparément le parking pour maximiser.
J’ai racheté plus grand et revendu en 2014 avec un gain net de 20.000 euros.
Depuis je loue mais j’hésite à tout mettre dans l’achat de la résidence principale sachant que je suis actuellement au chômage avec l’envie de quitter la salariat mais sans projet encore bien défini, donc pas un super profil pour avoir un prêt…
J’ai par ailleurs de l’argent de côté que je compte utiliser pour de l’investissement locatif. Là encore va se poser le problème de l’emprunt vu ma situation…
En fait, payer cash la résidence principale me permettrait de ne payer ni loyer, ni crédit.
Alexis
Bonsoir Alexis,
Vous avez un toit ET un capital pour investir, et vous voulez investir votre capital dans votre toit, donc après vous n’aurez plus…qu’un toit!
Or si vous investissez dans du locatif, vous aurez votre toit (même si vous êtes locataire) et un bien en investissement qui vous rapportera une rente tous les mois, et vu que vous que vous pouvez payer cash, ça pourrait même payer votre loyer non? 😉
Après c’est une question d’arbitrage, et de choix personnel, ce n’est que mon avis, en plus je ne sais même pas dans quelle région vous êtes.
C’est bien d’investir dans des résidences principales. Mais avant tous il faut faire des calculs selon nos budgets pour éviter les problèmes des charges. Merci pour l’article.
Je dirais que c’est plutôt une question mathématique! Et surtout je ne dis pas qu’il ne faut pas acheter, au contraire! Il faut acheter, mais pas forcément pour sa résidence principale. Les personnes dont tu parles auraient dû acheter pour investir lorsque le foncier était pas cher et profiter de leur loyer très bas. Il suffit de voir la colonne « différence » de mon tableau pour se rendre compte que lorsque le foncier est cher et que l’on doit emprunter, la location est plus rentable, et dans ce cas il me parait plus judicieux d’utiliser sa capacité d’emprunt pour investir, et laisser un patrimoine bien plus conséquent à ses enfants. En effet, le loyer perçu par l’investissement étant pris en compte pour emprunter, on peut emprunter bien plus pour investir que pour sa résidence principale.
Je connaissais beaucoup de gens qui ont fait ce calcul mathématique et ont choisi de louer au lieu d’acheter ( surtout ceux qui ont bénéficié du 1% logement, un loyer de 400€ pour un appart 60m2 sur Paris) 10 ans ou 20 ans plus tard, ils répètent la même chose « si j’avais acheté à l’époque, j’aurais fini de payer les crédits, maintenant c’est trop cher ». De même, il y a la dimension affective à gérer à savoir , qu’est ce que l’on va laisser aux enfants? ».
Acheter ou louer? Une question aussi philosophique que « To be or not to be ».