Acheter un immeuble de rapport est l’investissement immobilier par excellence. Acheter ce type de bien permet d’avancer de manière exponentielle dans son parcours d’investisseur. Et c’est évidemment le principal avantage à acheter un immeuble de rapport.
Mais il existe de nombreux autres avantages à devenir propriétaire d’un immeuble de rapport:
#1 Le prix au mètre carré
L’immobilier c’est du commerce, donc plus on achète de mètres carrés, moins le prix doit être cher à l’unité. De manière générale, le prix au mètre carré d’un bien immobilier décroît lorsque la surface augmente: il coûtera donc moins cher d’acheter, par exemple, un immeuble de rapport de 5 appartements, plutôt que d’acheter 5 appartements à l’unité.
#2 Les frais d’agence
Les frais d’agence sont aussi dégressifs avec le montant du bien acquis. Par conséquent, ils sont moins cher pour un immeuble de rapport de X biens que pour l’achat de X bien à l’unité.
J’ai pris le barème des frais d’agence d’une grande agence française pour réaliser l’exemple ci-dessous:
- Pour un bien mis à prix à 100k€ l’agence prends 7,5% d’honoraires, soit 7 500€. Si un investisseur achète 5 biens à 100k€, donc pour 500k€ au total, il paiera au total 37 500€ de frais d’agence.
- Pour un immeuble de rapport à 500k€, les frais d’agence sont de 4% soit 20 000€.
Sur cette exemple, Il y a 47% de frais d’agence en moins à acheter plusieurs lots d’un coup (immeuble de rapport), plutôt que des appartements à l’unité.
#3 Les frais de dossier bancaire
Les frais de dossier bancaire sont les frais liés à l’étude et au montage du dossier bancaire. Acheter un immeuble de rapport, signifie acheter plusieurs biens en une seule transaction. Vous n’aurez donc à payer qu’une fois les frais de dossier bancaire au lieu de payer des frais de dossier pour chaque bien acheté à l’unité, Certaines banque peuvent les offrir mais c’est rare. Ces frais sont généralement de 400€ à 1000€. L’économie est donc arithmétique.
#4 Les frais de notaire
Passer qu’une seule fois chez le notaire est un avantage, mais il y a aussi une dégressivité des frais de notaire. Prenons de nouveau l’exemple des achats de 5 appartements à 100 000€ l’unité, comparés à l’achat d’un immeuble de rapport de 5 appartements, à 500 000€:
– Frais de notaire* des 5 appartements à 100 000€ l’unité (donc 500k€ au total): 8 620 € x 5 = 43 100€
– Frais de notaire* pour un immeuble de rapport à 500 000€= 36 154€
Presque 20% d’économisés sur les frais de notaire sur cette exemple.
- Je ne mets pas le détail des calculs des frais de notaires, des simulateurs sont disponibles sur internet.
#5 Syndic de copropriété
Lorsque l’on devient propriétaire d’un immeuble, on est en « monopropriété », donc l’inverse d’une copropriété. Dans ce cas, vous n’avez pas l’obligation de faire appel à un syndic pour gérer votre immeuble. Vous êtes par définition « le syndic ». Vous n’avez pas d’honoraires de syndic à payer chaque année, vous décidez seul(e) des travaux à effectuer, quand les effectuer, et vous choisissez vous même vos artisans.
J’ai listé les principales économies à devenir propriétaire d’un immeuble de rapport. Mais ce qui ne signifie pas qu’il ne faut pas acheter des biens à l’unité, et lorsque l’on commence à investir, c’est même le parcours majoritaire. Ce n’est pas facile de commencer à investir en achetant un immeuble: le coût est plus élevé (quoi que dans certaines villes, il est tout à fait possible de trouver des immeubles très peu chers) et cela peut faire per de devoir gérer plusieurs biens d’un coup sans expérience.
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