Pour investir dans l’immobilier locatif, il faut être motivé, mais il faut aussi trouver des vendeurs motivés ! Le terme « vendeurs motivés » peut paraître redondant, car a priori si l’on vend c’est que l’on est motivé, mais pour un investisseur cela signifie quelque chose de différent. Il s’agit d’un vendeur qui cherche activement à se débarrasser de son bien, même à perte. Différentes situations transforment un vendeur en un vendeur « motivé » : des changements de vie, comme une séparation, ou un vendeur qui a souscrit à un crédit relais et qui n’est pas loin du terme, ou encore un vendeur qui est dans le cadre d’une succession, qui doit donc vendre pour payer les droits de succession, etc.
Plus le vendeur est motivé pour vendre, plus la vente se réalisera rapidement et cela peut renverser le rapport de force dans la négociation du prix du bien. Pourquoi clore une vente rapidement ? Parce que ce n’est pas dans l’intérêt d’un investisseur d’avoir à attendre des jours et des jours pour qu’une offre soit acceptée, idem pour le compromis, etc.
Voyons 4 types de vendeurs « motivés »:
Le propriétaire qui a des problèmes d’argent
Ce propriétaire peut vous permettre de faire une belle affaire. Il a peut-être fait un mauvais placement, ou son entreprise va droit dans le mur, il croule sous les impôts, bref, il a besoin de vendre vite pour se remettre à flot financièrement. Il n’a pas encore atteint la ligne rouge de la saisie, mais ce n’est peut-être pas loin. D’ailleurs, les enchères immobilières dans les tribunaux de grande instance, vendent des appartement aux rabais de ce type même de vendeur, sauf qu’arrivé à ce stade-là, ce n’est plus un choix de vendre mais c’est de la saisie pour rembourser les créanciers. Si vous lui démontrer que vous pouvez acheter vite (que vous n’êtes pas un touriste de l’immobilier), il peut accorder une grosse remise sur son bien.
Le propriétaire qui traverse une crise personnelle
Dans le monde de l’investissement immobilier, les propriétaires sont souvent motivés à vendre en raison de problèmes personnels comme un décès dans la famille, une séparation ou un divorce, ou une perte d’emploi inattendue. Quelle que soit la raison, leur situation désastreuse les a mis dans une situation désespérée, qui exige une action immédiate. Pas comme les autres propriétaires mentionnés, ces vendeurs motivés sont obligés de vendre, et de vendre vite. Dans le cadre de votre négociation, il est important de chercher la vraie motivation du propriétaire, car cela déterminera votre type offre (plus ou moins agressive).
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Le propriétaire qui doit se reloger
Un changement de région pour des raisons professionnelles? Un bébé en route? Pour passer d’une situation à une autre, il a besoin de vendre. Il ne peut pas assumer, un crédit ET un loyer, ni 2 crédits. Il a peut-être un crédit relais, mais ce n’est pas gratuit, et le temps passe vite. C’est une situation vraiment inconfortable, c’est pourquoi ils sont plus enclins à accorder un rabais: la sérénité vaut plus que quelques milliers d’euros.
Le propriétaire qui n’habite pas le bien
L’un des types les plus courants de vendeurs motivés que les investisseurs devraient cibler sont les propriétaires absents. Ce vendeur – qui habituellement ne vit pas dans sa propriété, mais vit hors le la ville en question, voire dans une autre région – représente une excellente occasion pour les investisseurs de conclure un accord rapidement. En outre, ce type de vendeur est plus à même de se séparer de leur bien parce qu’il a un intérêt à liquider cette vente dès que possible.
En tant qu’investisseur immobilier, la capacité à négocier le prix d’achat et à conclure des affaires rapidement est liée aux vendeurs motivés, d’où l’intérêt de découvrir leurs raisons de vendre avant de formuler une offre.
Si vous avez fait affaire à des vendeurs motivés, racontez-nous votre expérience dans les commentaires ci-dessous!
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Bonjour !
C’est super bien résumé en effet
Lorsque nous visitons un bien nous recherchons systématiquement à questionner le vendeur ou l’agent immobilier pour savoir si le vendeur est un « bon vendeur » et si on va pouvoir négocier à mort 🙂
Dans ta liste, j’ajouterai je développerai le profil des personnes d’âge mur qui cherchent à se séparer de leurs biens ou de leur SCI pour vivre confortablement de leur retraite.Ces profils sont très intéressant car non seulement ils vendent un bien amorti, mais en plus ils ont bénéficé de la hausse de l’immobilier donc même si ils vendent nettement moins cher qu’annoncé ils en profitent déjà tellement qu’ils sont prêts à rader un peu leur appartement
Tu as déjà été confrontée à cette situation ?
A bientôt
Salut Azar,
À Lille, on rencontre pas mal de vendeurs qui n’habitent plus dans le bien. Habiuellement, ils louent à d’autres personnes mais ils ne font pas de travaux. Et du coup, les biens ne sont pas entretenus. Pourtant, ces personnes louent quand même leur bien …
Pour mon premier investissement, c’est bien un vendeur qui n’habite plus dans le bien en question 🙂
Bonjour Azar,
Article tout à fait pertinent et bien ciblé.
Pour ma part, le meilleur vendeur que j’ai trouvé était une personne qui habitait à la fois loin du bien, qui voulait s’en débarrasser, qui l’avait reçu en héritage et qui ne le louait plus depuis deux ans. Ajoute à cela plein de visites pendant 6 mois mais aucune offre.
Résultat: prix de départ à 95.000€ (en-dessous du prix marché de la ville en question) négocié à 70.000€ (45% en-dessous du prix marché).
Bonne année à toi,
Julien
Salut Julien! ah effectivement lui il cumulait presque tout! 🙂
Bonne année à toi également!
Bonjour Azar,
Ce sont tout à fait les profils de vendeurs que je recherche.
Le dernier vendeur trouvé était un vendeur qui devait partir en Chine sous 3 mois, vente non négociable finalement négociée de 125 000€ à 115 000 €!
Et il est reparti très content!