10 ERREURS À ÉVITER LORS DE VOTRE 1er INVESTISSEMENT LOCATIF (LA SUITE)
Dans mon article précédent, je vous présentais 5 des 10 erreurs à éviter lors d’un 1er investissement locatif. En effet, lors d’un premier achat, on est un peu plus vulnérable, et on peut passer à côté de certaines choses ou faire de mauvais choix qui peuvent coûter cher par la suite! Voici les 5 erreurs suivantes:
Erreur n°6 : Choisir le mauvais mode de location
Ne pas réfléchir au type de location que l’on va appliquer pour son investissement locatif, à savoir de la location nue, meublée, saisonnière, etc. peut coûter très cher ! En effet, le type de location détermine l’imposition ! Un même bien loué en location nue ou en location meublée, peut vous faire payer des milliers d’euros par an ou ne rien vous coûter du tout en termes d’imposition ! Il faut donc bien se renseigner, car on ne déduit pas la même chose…Aller, je vous fais un petit résumé :
-Vous louez en « nu » => ce sont des revenus fonciers et vous pouvez déduire les charges locatives et les intérêts d’emprunt
-Vous louez votre bien en meublé au régime Micro BIC => c’est forfaitaire et vous êtes imposée sur la moitié de vos revenus locatif (abattement de 50%)
-Vous louez votre bien en meublé au régime réel BIC => Vous pouvez tout déduire, et notamment l’amortissement du bien et c’est surtout ça qui fait la différence (il faut obligatoirement prendre un expert-comptable mais les honoraires sont déductibles)
Erreur n°7 : Se tromper sur son choix d’imposition
Cette erreur rejoint le point précédent, en effet, encore une fois, un même bien en location peut coûter cher ou ne rien coûter du tout en termes d’imposition en fonction de ce que l’on choisit comme régime (Micro BIC ou Réel BIC). Comme vous avez pu le constater au-dessus, il y a deux régimes pour la location meublée, donc en fonction de votre situation, il faut choisir le l’imposition qui vous coûtera le moins. J’ai entendu des cas où des personnes mal renseignées avaient choisi un peu « au pif », et qui paient des impôts alors qu’elles pourraient ne pas en payer…
Erreur n°8 : Ne pas utiliser le délai de rétractation/réflexion
Tant que le compromis n’est pas signé, vous pouvez vous rétracter assez facilement, et même après la signature du compromis, vous avez un délai de rétractation de 10 jours (depuis Août 2015). Ce délai de réflexion est l’occasion de faire des vérifications, de revisiter, de faire des devis, etc. pour être sûr de votre investissement locatif le jour J, ou pour ne pas réaliser certaines choses une fois qu’il est trop tard pour faire machine arrière!
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Erreur n°8 : Fonctionner au « coup » de cœur
Se précipiter sur un coup de cœur peut coûter cher. Lorsque l’on veut réaliser un investissement locatif, le coup de cœur ne doit pas être le déclencheur de l’achat, sauf si tous les autres facteurs sont réunis, à savoir la rentabilité, le cash-flow. Le coup de cœur prévaut pour un achat de résidence principale, mais pour l’investissement, c’est plutôt la calculette et la rationalité qui doivent prendre le dessus. Je le vois bien avec mon 1er achat qui était à la base pour ma résidence principale, c’est celui qui a la moins bonne rentabilité…
Erreur n°10 : Négliger les diagnostics
Lire des diagnostics, c’est chiant, mais ça peut éviter des déconvenues. La loi impose au vendeur de fournir des diagnostics (amiante, performances énergétiques, saturnisme, termites, mérule, etc), ce qui permet à l’acheteur d’acheter son bien en connaissance de cause. J’ai un ancien collègue qui a acheté une maison où il y avait de la mérule…Pour en venir à bout il faudrait qu’il débourse plus de 60 000€, cela fait 2 ans qu’il est en procédure pour faire annuler la vente. Donc pour ne pas se retrouver avec un boulet, un peu de lecture s’impose 😉
N’hésitez pas à compléter ma liste d’erreurs qui n’est certainement pas exhaustive en laissant un commentaire ci-dessous 😉
Si vous n’avez pas lu les 5 premières erreurs, cliquez ici: 10 ERREURS À ÉVITER LORS DE VOTRE 1er INVESTISSEMENT IMMOBILIER
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Évitez les pires erreurs de débutants qui pourraient vous faire perdre beaucoup de temps et d'argent...
Bonjour Azar,
Il n’ a pas de chance ton collègue.
En plus le mérule se propage à une vitesse grand V. Il faut traiter le mérule tout de suite sinon il ronge toute la maison.
Nous avons eu la cas dans une de nos copropriétés.
Heureusement que maintenant les diagnostics sont obligatoires.
Le notaire a accepter de faire une vente sans les diagnostics?
Hello Angélique!
Je sais plus si tous les diagnostics étaient là ou si mon collègue n’a pas tout lu…
Mais en même temps, tout le monde ne sait pas ce que sait que du Mérule, et des risques que ça comporte…
Oui complètement!
Le propriétaire l’a vendu avec un vis caché… c’est contraire à la loi, la vente doit être annulée!
Je suis d’accord avec toi tous le monde ne fait pas attention aux diagnostics.
Moi même lors de mon premier achat, ces documents ne me paraissaient pas importants.
Aujourd’hui je pense que je les lirai avec plus de soin.
C’est un peu plus compliqué que cela Mme Capron.
1°) Un vendeur non professionnel peut s’exonérer de garantir les vices cachés par une clause de non-garantie des vices cachés dans l’acte de vente (article 1643 du Code Civil)
Si cette clause existe il faut prouver que le vendeur est de mauvaise foi. Dans ce cas la mauvaise foi est le fait que le vendeur avait connaissance du vice caché.
D’ailleurs petit aparté juridique : j’ai précisé que la clause était pour les vendeurs non professionnels. En effet un vendeur professionnel est juridiquement cessé connaître parfaitement son bien et ne peut donc ignorer (toujours juridiquement parlant) la présence de vices. Il y a donc présomption de «mauvaise foi» CQFD
2°) La vente ne doit pas être annulée c’est l’article 1644 du Code Civil qui stipule que la chose peut être rendue contre restitution du prix ou gardée contre restitution d’une partie du prix (ie diminution du prix)
3°) Tout ceci n’est pas automatique il faut intenter une action et il y a des délais de prescription (action à intenter moins de deux ans après découverte du vice caché)
Et il est évident que le vendeur ne va pas se laisser faire. Vous êtes donc partis pour des années de procédure.
Par exemple pile poil dans le sujet (la mérule) je vous procurer les conclusions de l »audience publique du mardi 8 avril 2014 de la Cour de Cassation 3ième Chambre Civile traitant le pourvoi d’une décision de la Cour d’Appel de Douai du 19 octobre 2009. Et l’acte de vente datait du 21 janvier 2000.
Le collègue d’Azar qui n’en est qu’à deux ans de procédure doit encore s’armer de patience. Les conseils de bien lire les diagnostics (si c’est dans les diagnostics c’est plus vraiment caché !) et de profiter du délai de réflexion pour faire des visites avec des professionnels semblent très judicieux
Bonjour AZAR,
Je souhaiterai savoir si il est possible de vous consulter (même contre rémunérations) pour des conseils en investissement immobilier.
Par avance merci de votre réponse.
Cordialement