10 erreurs à éviter lors de votre 1er investissement locatif (la suite)

Dans mon article précédent, je vous présentais 5 des 10 erreurs à éviter lors d’un 1er investissement locatif. En effet, lors d’un premier achat, on est un peu plus vulnérable, et on peut passer à côté de certaines choses ou faire de mauvais choix qui peuvent coûter cher par la suite. Voici les 5 erreurs suivantes:

Erreur n°6 : Choisir le mauvais mode de location

Ne pas réfléchir au type de location que l’on va appliquer pour son investissement locatif, à savoir de la location nue, meublée, saisonnière, etc. peut coûter très cher ! En effet, le type de location détermine l’imposition. Un même bien loué en location nue ou en location meublée, peut vous faire payer des milliers d’euros par an ou ne rien vous coûter du tout en termes d’imposition ! Il faut donc bien se renseigner, car on ne déduit pas la même chose…Aller, je vous fais un petit résumé :

-Vous louez en « nu » => ce sont des revenus fonciers et vous pouvez déduire les charges locatives et les intérêts d’emprunt
-Vous louez votre bien en meublé au régime Micro BIC => c’est forfaitaire et vous êtes imposée sur la moitié de vos revenus locatif (abattement de 50%)
-Vous louez votre bien en meublé au régime réel BIC => Vous pouvez tout déduire, et notamment l’amortissement du bien et c’est surtout ça qui fait la différence (il faut obligatoirement prendre un expert-comptable mais les honoraires sont déductibles)

 Erreur n°7 : Se tromper sur son choix d’imposition

Cette erreur rejoint le point précédent, en effet, encore une fois, un même bien en location peut coûter cher ou ne rien coûter du tout en termes d’imposition en fonction de ce que l’on choisit comme régime (Micro BIC ou Réel BIC). Comme vous avez pu le constater au-dessus, il y a deux régimes pour la location meublée, donc en fonction de votre situation, il faut choisir le l’imposition qui vous coûtera le moins. J’ai entendu des cas où des personnes mal renseignées avaient choisi un peu « au pif », et qui paient des impôts alors qu’elles pourraient ne pas en payer…

Erreur n°8 : Ne pas utiliser le délai de rétractation/réflexion

Tant que le compromis n’est pas signé, vous pouvez vous rétracter assez facilement, et même après la signature du compromis, vous avez un délai de rétractation de 10 jours (depuis Août 2015). Ce délai de réflexion est l’occasion de faire des vérifications, de revisiter, de faire des devis, etc. pour être sûr de votre investissement locatif le jour J, ou pour ne pas réaliser certaines choses une fois qu’il est trop tard pour faire machine arrière!

Erreur n°8 : Fonctionner au « coup » de cœur

Se précipiter sur un coup de cœur peut coûter cher. Lorsque l’on veut réaliser un investissement locatif, le coup de cœur ne doit pas être le déclencheur de l’achat, sauf si tous les autres facteurs sont réunis, à savoir la rentabilité, le cash-flow. Le coup de cœur prévaut pour un achat de résidence principale, mais pour l’investissement, c’est plutôt la calculette et la rationalité qui doivent prendre le dessus. Je le vois bien avec mon 1^er achat qui était à la base pour ma résidence principale, c’est celui qui a la moins bonne rentabilité…

Erreur n°10 : Négliger les diagnostics

Lire des diagnostics, c’est ennuyeux, mais ça peut éviter des déconvenues. La loi impose au vendeur de fournir des diagnostics (amiante, performances énergétiques, saturnisme, termites, mérule, etc), ce qui permet à l’acheteur d’acheter son bien en connaissance de cause. J’ai un ancien collègue qui a acheté une maison où il y avait de la mérule…Pour en venir à bout il faudrait qu’il débourse plus de 60 000€, cela fait 2 ans qu’il est en procédure pour faire annuler la vente. Donc pour ne pas se retrouver avec un boulet, un peu de lecture s’impose.

N’hésitez pas à compléter ma liste d’erreurs qui n’est certainement pas exhaustive en laissant un commentaire ci-dessous.

Si vous n’avez pas lu les 5 premières erreurs, cliquez ici: 10 ERREURS À ÉVITER LORS DE VOTRE 1er INVESTISSEMENT IMMOBILIER