Lors d’un 1er investissement locatif, on fait des erreurs, et c’est normal, mais il y en a certaines que l’on peut éviter. Et c’est bien pour cela que l’apprentissage n’a pas de prix 😉
Vous avez certainement entendu (ou même le ressentez) que le 1er investissement locatif est le plus difficile. En effet, une fois celui-ci effectué, les autres sont tellement plus simples. Ce 1er investissement semble difficile car, dans cette situation, on n’a pas l’impression d’en savoir assez, et on a peur de faire des erreurs. Mais on ne sait jamais TOUT, et ce n’est pas grave, il faut avancer et se jeter à l’eau 😉
Voici 10 erreurs que vous pouvez éviter (liste non exhaustive bien sûr !) pour votre 1er investissement locatif.
Erreur n°1 : La localisation
La valeur de l’immobilier se trouve dans la localisation. C’est d’ailleurs avec ce critère principal qu’est évalué un bien immobilier. Un bien identique à 2 endroits différents ne vaut pas la même chose. Vous devez vraiment étudier la zone dans laquelle vous voulez investir, car même une excellente affaire peut se révéler un gouffre si elle est mal placée sur la carte. La demande locative est en corrélation avec la localisation ! Certains investisseurs font beaucoup d’argent avec des biens mal situés, mais c’est un challenge qu’il vaut mieux éviter pour le 1er investissement immobilier.
Erreur n°2 : Le financement
Un mauvais financement peut être fatal pour votre investissement locatif. Qu’est-ce que c’est qu’un mauvais financement ?
- Un taux d’intérêt trop élevé : car vous n’aurez pas mis en concurrence plusieurs banques, et vous retrouverez à rembourser mensuellement moins de capital que ce que vous auriez pu.
- Un taux d’intérêt variable (on ne sait jamais !) : Surtout avec les taux d’intérêt d’aujourd’hui, sur le long terme, ça ne pourra qu’augmenter.
- Avoir des pénalités de remboursement anticipé : On n’est jamais à l’abri d’un évènement qui nous permettra de rembourser, même très partiellement, son emprunt.
- Des mensualités trop élevées : car vous n’aurez pas choisi la bonne durée. Quand on a un doute, il faut toujours négocier que la décision d’aujourd’hui sera modulable dans le temps.
Erreur n°3 : Mal évaluer la valeur locative
Si on ne sait pas évaluer la valeur locative du bien que l’on convoite, c’est qu’on ne pourra pas faire une « bonne » offre d’achat. Car si on achète trop cher un bien, et qu’on se rend compte trop tard qu’on ne pourra pas louer à hauteur de ses espérances, on court au désastre. C’est donc une étude à faire en amont, avant même la visite.
C’est assez simple, il faudra simplement comparer des biens similaires qui sont d’ores et déjà sur le marché de la location, au même endroit ! En quelques minutes, c’est bouclé 😉 Il est aussi possible de demander à un professionnel (un agent immobilier) de fournir cette information, ne serait-ce qu’une fourchette (restreinte).
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Erreur n°4 : Sous-estimer les travaux
Malheureusement, des travaux ne se budgétisent pas à l’euro près. Mais il y a une différence entre les sous-estimer de 5%/10% et de les sous-estimer de 30%/40% ! Si le bien que vous convoitez présentent des travaux, il faut absolument venir (ou revenir) avec un entrepreneur. Il y a des travaux que vous ne verrez pas à l’œil nu et qui coûtent chers. Et d’ailleurs même ce qui est visible et évident, est parfois difficile à estimer pour un novice. Et puis on ne sait jamais ce qui se cache derrière les murs, donc une enveloppe de sécurité est souvent nécessaire pour ne pas se retrouver dans une situation délicate. Quand on a déjà investi et déjà eu affaire à un ou plusieurs chantiers, une évaluation est faisable, mais quand on ne s’y connaît pas, il ne faut pas tenter le diable, et prendre des travaux en pensant au prix d’un rafraîchissement 😉 Et au passage, le prix des travaux peuvent vous aider à négocier le prix du bien, donc à ne pas négliger.
Erreur n°5 : Manquer de liquidité
Le cash, c’est le nerf de la guerre dans le domaine de l’investissement locatif ! Encore une fois même la meilleure des affaires peut se révéler être un fardeau. Plusieurs raisons peuvent amener ce manque de liquidité, mais en voici 2 principales :
- La sous-estimation des travaux (voir erreur n°4)
- La non prise en compte des charges de copropriété : ne pas avoir pris en considération les charges de fonctionnement de la copropriété dans ses calculs, et parfois elles peuvent s’avérer élevées ! Mais également les travaux futurs de la copropriété, auxquels on n’était pas prêt à faire face. Pour ce 2ème point, une analyse de la copropriété est nécessaire :
- A quoi ressemblent les parties communes ? Est-ce qu’à vue d’œil on se rend compte qu’un rafraîchissement ou des travaux à court terme pourrait intervenir ?
- Y-a-t-il eu des travaux les années précédentes ? Donc que la copropriété a fait peau neuve récemment et que donc on semble pouvoir être tranquille quelques temps.
- Y-a-t-il eu des travaux discuté mais non votés lors des dernières assemblés ? En effet, lorsqu’ils n’ont pas été votés, ils seront à la charge du propriétaire au moment du vote, donc s’ils interviennent après la signature, c’est pour vous ! A la limite pourquoi pas, les travaux embellissent la copropriété et valorisent votre bien, c’est donc à prendre en considération.
Je vous avais promis 10 erreurs à éviter lors de votre 1er investissement locatif, je vous en ai présenté 5, les autres suivront prochainement 😉 To be continued…
Pour découvrir les 5 erreurs suivantes à éviter lors de votre 1er achat immobilier, cliquez ici: 10 ERREURS FATALES À ÉVITER LORS DE VOTRE 1er INVESTISSEMENT LOCATIF (LA SUITE)
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Bonjour Azar,
Je suis intéréssé par un appartement pour en faire ma résidence principale avant de le mettre en location d’ici quelques années (1er achat).
L’appartement se trouve dans un quartier de Strasbourg et où je trouve les prix bas (et j’ai l’impression qu’ils continuent de baisser) par rapport aux autres quartiers. Cela en fait une des seules zones où je peux acheter compte tenu de mes moyens.
J’ai un peu de mal à connaître la raison de ces prix bas si ce n’est :
– le quartier souffre (à mon avis à tort) d’une mauvaise réputation (présence d’HLM, etc.)
– le quartier « se communautarise » selon les mots d’un conseiller d’aide à l’accès logement
Pourtant, il y a des commerces à proximité, les transports (centre ville en 20min), etc., et je n’ai jamais eu de soucis particuliers. On me déconseille d’acheter dans cette zone à cause de sa réputation, mais je me dis que les prix ne devraient plus trop baisser et ne peuvent qu’augmenter.
Est-ce que selon vous, c’est une mauvaise localisation qui illustre votre 1ère règle ? Mon projet d’achat ne date que d’un mois, est-ce que vous pensez que c’est trop tôt pour se lancer ?
Salut David,
1) Je ne peux pas donner mon avis sur une ville ou un quartier que je ne connais pas, et que je n’ai jamais vu. En revanche, ce n’est pas parce qu’un quartier est populaire qu’il n’y a pas de demande locative. La différence avec un autre quartier sera certainement dans le profil de locataires qui se porteront candidats à la location.
2) Il n’est jamais trop tôt pour se lancer 🙂
Bonjour, je vais bientôt me lancer dans mon 1 er investissemen locatif à Nice. Et je voudrais vous poser un question Azar est-il préférable de choisir un prêt immobilier à taux fixe ou un prêt immo à taux variable car cela me perturbe depuis quelques jours . Je voudrais également vous remercier car vous avez été mon déclic lors d´un reportage à la télévision.
Merci pour vos précieux conseils et votre partage . Votre blog est super une bonne continuation à vous
Salut Soraya!
Ca me touche beaucoup d’avoir été votre déclic 😉
Je vous conseille de prendre un taux fixe bien sûr! Surtout avec les taux actuels.
Bonjour !
Je pense qu’il est aussi important de savoir se repositionner dans le choix du type d’investissement, de déjà savoir ce que l’on veut en faire dés le début c’est a dire locatif normal, locatif meublé, saisonnier ou même achat/revente. Mais surtout si l’on voit par après que ca ne marche pas du tout il faut songé au autres possibilité voir même anticipé et prévoir une bonne rentabilité pour au moins 2 cas de figure.
@Sébastien
Tu commets deux erreurs :
1) L’autofinancement cela ne veut rien dire si tu oublies la composante durée. Je sais que tu aimes à répéter les jolies phrases marketing de ton ami Olivier Zerbib mais la réalité économique est toute autre.
Un autofinancement avec une durée de crédit de 25 ans ce n’est pas la même chose qu’un autofinancement sur une durée de crédit de 5 ans. De même la valeur du cashflow est important. Un simple autofinancement (ie casflow a 0) sur une durée de 25 ans est moins intéressant qu’un petit déficit d’autofinancement sur une durée très courte.
2) Le capital remboursé n’est aucunement lié aux charges de l’immeuble mais uniquement aux conditions de l’emprunt.
Les charges impacteront en revanche le cashflow final même s’il ne faut pas simplement regarder la valeur de ces charges mais leur adéquation avec le standing de l’immeuble.
En effet même si les charges ne sont pas directement récupérables sur le locataire le standing de l’immeuble lui aura un impact sur le loyer soit directement (en principe tu loueras par exemple plus cher un appartement dans une résidence équipée d’une piscine ) soit indirectement (si tu veux louer un 20ième étage sans ascenseur pour réduire tes charges tu risques d’avoir un taux de vacance locative non négligeable)
Bonjour Azar,
Tu as tout à fait raison.
Et pour compléter ces 5 premiers points de vigilance, je rajouterais :
1) Ne jamais acheter un investissement locatif qui ne s’autofinance pas, c’est à dire un bien ou le loyer ne couvre pas crédit + taxe foncière + charges de copropriété + assurances.
C’est la meilleure façon d’acheter une dette !
2) Eviter les immeubles avec trop de charges (généralement ceux des années 1960-1970).
En effet, à loyer équivalent avec un bien présentant moins de charges, vous rembourserez moins de capital et une grosse partie du loyer partira dans les charges !!