10 conseils pour réussir son état des lieux

Chers lecteurs,

En tant qu’investisseurs immobilier ou futurs investisseurs, vous réalisez ou vous réaliserez des états de lieux pour la mise en location de vos biens, ou lors du départ de vos locataires.

Ça a l’air assez évident, mais il y a quand même un minimum de choses à savoir sur cet exercice, car il y a un dépôt de garantie en jeu. En effet, en cas de dégradation, le propriétaire bailleur peut conserver tout ou en partie le dépôt de garantie pour couvrir les dégâts, remise en état du bien, ou réparation ou remplacement des équipements. Mais pour cela, le propriétaire doit prouver dans quel état il a mis en location le bien, et dans quel état il l’a récupéré.

En tant qu’investisseur immobilier, il faut être vigilant, car être négligeant sur ce qui est inscrit sur l’état des lieux peut coûter cher.

Il existe 2 types d’état des lieux:

État des lieux d’entrée: il s’agit d’une description du bien, pièce par pièce, et des équipements (et mobiliers si meublé) lors de l’entrée dans les lieux du locataire.
État des lieux de sortie: il s’agit d’une description du bien, pièce par pièce, et des équipements (et mobiliers si meublé) lors du départ du locataire.

Ces deux constats permettent d’évaluer l’évolution du bien entre l’entrée du locataire et son départ: ils protègent le locataire et le bailleur.

C’est d’ailleurs lors de l’établissement de l’état des lieux que l’on remet les clefs au locataire (entrée) ou que le propriétaire les récupèrent (sortie). Le contrat bail peut très bien avoir été signé plusieurs jours/semaines avant.

L’obligation de réaliser un état des lieux est un peu ambiguë, car il est obligatoire dans les textes de loi mais l’absence d’état des lieux ne remet pas en cause le bail, ce qui signifie que l’on peut louer légalement un bien sans faire d’état des lieux. Cependant, pour sécuriser votre investissement immobilier, je vous conseille de ne pas déroger à cet exercice, même si le locataire est un ami ou une connaissance.

Le contenu de l‘état des lieux est fixé par la loi Alur, voici ce qu’il doit a minima comporter comme informations:

Type d’état des lieux : état des lieux d’entrée
Date d’établissement de l’état des lieux
Localisation du logement
Nom ou dénomination des parties (locataire, bailleur) et domicile ou siège social du bailleur
S’il y a lieu, nom ou dénomination et domicile ou siège social des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux
S’il y a lieu, relevés des compteurs individuels de consommation d’eau ou d’énergie (c’est-à-dire lorsque les charges locatives ne sont pas payées au forfait)
Clés ou tout autre moyen d’accès aux locaux à usage privatif ou commun
Pour chaque pièce et partie du logement, description précise de l’état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement. Elle peut être complétée d’observations ou de réserves et illustré d’images.
Signature des parties (locataire, bailleur) ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux.

Chaque état des lieux doit être réalisé en 2 exemplaires, un pour le locataire et un pour le propriétaire bailleur: les exemplaires de chaque état des lieux (entrée et sortie) doivent être identiques. En effet, si, par exemple, pour l’état des lieux d’entrée la copie du locataire n’est pas la même que le propriétaire, alors le constat n’est pas valide.

Par ailleurs, pour qu’un état des lieux soit valide, il faut qu’il soit signé par les 2 parties.

Personnellement, je paraphe et fais parapher à mes locataires chaque page au cas où.

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Mes 10 conseils:

#1 Faire un pré-état des lieux: j’ai déjà demandé à des locataires de venir voir l’appartement plusieurs jours avant leur départ, ce qui me permettait de porter leur attention sur des petites réparations ou des remplacements à faire avant l’état des lieux de sortie pour que je n’ai pas à leur facturer. Et cela évite trop discussion le jour du départ et limite les conflits.

#2 Quand il y a des éléments à noter sur l’état de l’appartement ou d’un meuble: ne pas être vague. Par exemple, s’il y a 2 rayures sur le plan de travail de la cuisine, ne pas simplement noter « rayures » mais « 2 rayures à tel endroit du plan de travail». En effet, si le nouveau locataire raye lui aussi le plan de travail, lors de l’état des lieux de sortie il pourra contester en agitant l’état des lieux d’entrée qui mentionnait déjà des rayures, et que par conséquent il n’est pas responsable.

#3 Vous trouverez une multitude de modèles d’état des lieux sur internet, mais vous pouvez très bien réaliser votre propre modèle d’état des lieux. Il est très précieux d’avoir une « échelle de notation» pour décrire chaque élément (mobilier, électroménager, peintures, sols, installations électriques…), à savoir: neuf/très bon état/bon état/d’usage et y ajouter une zone de commentaire pour y inscrire les précisions si nécessaire.

- « Neuf »: état neuf
- « Très bon état »: a déjà été utilisé ou vécu mais l’état est proche du neuf. Rien à signaler.
- « Bon état »: utilisé ou vécu, l’état global est bon, des petits défauts sont à signaler.
- « État d’usage »: usagé mais fonctionne correctement, ne nécessite pas un remplacement.
- «Mauvais état»: usure sévère, cassé, ne fonctionne mal, etc nécessite d’être remplacé

#4 Faire des photos de chaque pièce, et de chaque élément mis à disposition, ainsi que des rayures, des trous, ou tout autres éléments qui pourraient être discuté par le locataire lors de son départ. Ces photos illustrent l’état des lieux d’entrée et montrerons visuellement l’évolution avec l’état des lieux de sortie. Cela limitera drastiquement les tensions en cas de désaccord. Le plus simple est de prendre les photos en format numérique et de les envoyer de la boite mail du propriétaire à l’adresse mail du locataire dès la fin de l’état des lieux, comme cela elles seront datées du jour de l’état des lieux.

#5 Concernant les compteurs d’eau, électricité et gaz: évidement il faut inscrire les chiffres des compteurs sur l’état des lieux d’entrée et de sortie, mais là aussi une photo peut s’avérer utile, car en fonction de l’écriture de chacun, un « 3 » par exemple, peut vite ressembler à un « 8 » ou à un « 9 », etc

#6 Inscrire le nombre de trousseau(x) de clefs sur l’état des lieux, mais mon conseil est de préciser le nombre de clefs par trousseau et leurs destinations (clef de l’immeuble ou Vigik, clef de l’appartement, clef de la boite aux lettres, clef de la cave, etc). En effet, un locataire peut vous rendre le bon nombre de trousseau(x) de clefs, mais des clefs peuvent manquer.

#7 La boite aux lettres: il est rare d’en faire mention sur l’état des lieux, or l’entretien de la porte et de la serrure sont à la charge du locataire (en dehors des actes de vandalismes dont il ne peut être tenu pour responsable). Je conseille donc de mentionner l’état de la boite aux lettres et de sa serrure.

#8 Le mieux est de réaliser l’état des lieux en journée, parce que le soir la luminosité n’est pas optimale pour bien voir tous les détails.

#9 Il est plus pratique d’utiliser un document unique pour les deux états des lieux (entrée et sortie), avec un tableau qui sépare l’état des lieux d’entrée et de sortie mais sur la même page. Ils seront plus faciles à comparer lors de l’état des lieux de sortie..

#10 Depuis 2018, la loi Elan permet de réaliser un état des lieux numérique: ce qui signifie que l’état des lieux se fait de manière dématérialisée, sur tablette (plus pratique que le PC pour bouger dans l’appartement ou la maison) au travers d’une application spécifique (gratuite ou payante). Il devient facile d’intégrer des photos, la signature de chaque partie est électronique et l’état des lieux sous forme de pdf est généré à la fin pour être envoyé aux 2 parties. Je n’ai pas encore utilisé cette technique, mais au prochain départ de locataire je le ferai de cette manière. En plus, cela donne un côté plus professionnel au bailleur qui s’occupe lui-même de ses biens. Dès que je l’aurais utilisé, je rajouterai à cette article une note pour vous donner le nom de l’application que j’aurais choisie.

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