3 FAÇONS DE FAIRE FACE AUX RISQUES DE L’INVESTISSEMENT LOCATIF SANS QU’ILS NE VOUS PARALYSENT
Faire de l’investissement locatif c’est prendre un risque, c’est d’ailleurs cela qui empêche certains de passer le pas, et de faire leur 1er investissement locatif. Mais qu’est-ce que le risque ? Voici 3 définitions que l’on peut trouver dans le Larousse :
- « Possibilité, probabilité d’un fait, d’un événement considéré comme un mal ou un dommage
- Danger, inconvénient plus ou moins probable auquel on est exposé : Courir le risque d’un échec.
- Fait de s’engager dans une action qui pourrait apporter un avantage, mais qui comporte l’éventualité d’un danger»
Source : http://www.larousse.fr/dictionnaires/francais/risque/69557#TsvmzMtvCzktWyQu.99
Un peu d’ignorance a son avantage
Est-il vraiment nécessaire de connaître toutes les catastrophes qui peuvent arriver à un bailleur ? Ce n’est pas la peine de se faire peur avec des histoires immobilières qui se passent mal. C’est un peu comme aller chez une voyante : est-ce que ça vaut le coup de se faire du mauvais sang au sujet d’une mauvaise nouvelle (hypothétique, cela dépend si on y croit ou pas) des mois avant qu’elle arrive ?
Si on répertorie tous les drames qui peuvent se passer en immobilier (Impayés, destructions de mobilier, dégâts dans l’appartement, procédures judiciaires, saisies, et 1000 autres histoires sordides), je comprends que certaines personnes peuvent être paralysées par la peur d’investir dans l’immobilier locatif. Je connais des bailleurs honnêtes qui ont été attaqués en justice par leur locataire (une histoire de taille de garde-corps et finalement c’est les propriétaires qui ont gagné), d’autres qui ont eu leur appartement (refait à neuf à l’origine) dévasté par des locataires indélicats, d’autres qui se font appeler par leur locataire pour n’importe quelle bêtise. Mais s’ils avaient su que ça leur arriverait, auraient-ils acheté ce bien immobilier ? Certainement pas. Alors qu’au fond, des événements déplaisants peuvent survenir ponctuellement, mais globalement, sur plusieurs années, l’expérience est positive que ce soit financièrement ou en terme d’expérience. Parfois l’ignorance est un atout parce qu’elle permet d’avancer, de se lancer. Si nous prenions pour argent comptant tout ce qu’il pourrait se passer dans le cadre d’un investissement immobilier, tous les risques éventuels, peu de personnes se lanceraient dans l’aventure et c’est valable pour beaucoup d’autres domaines (l’entrepreneuriat par exemple).
Gérer le risque
Il est évident qu’un investisseur peut/doit gérer son risque. Quand on est conscient d’un risque, on va essayer d’en diminuer la probabilité et l’impact. On va aussi réfléchir à ce qu’on ferait si l’évènement se produisait. Avec ses éléments on va prendre un risque réfléchi, calculé tout en sachant qu’on ne peut pas éviter le risque, on peut seulement l’atténuer.
Le challenge n’est pas d’éradiquer le risque (ce qui est impossible) mais plutôt de se dire : « Ok, j’ai un bon investissement locatif possible, est-ce que je peux avancer avec le risque potentiel qui en découle? ». Il y a toujours un doute, même le meilleur des investisseurs, le plus malin, le plus expérimenté, n’est pas à l’abri. Pour certains risques, et ceux qui généralement font un peu peur, il y a des solutions pour les atténuer :
- Impayés ? => Prendre une garantie loyer impayé/ Garant
- Bien endommagé ? => On garde la caution (2 mois de loyers pour un meublé)
- Dérangement ? => On prend une agence qui se chargera de gérer les menus-tracas du locataire
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Étendre sa zone de confort
Le risque est une notion subjective. Ce qui n’est pas risqué pour moi, l’est peut-être pour vous, et vice versa. Je vais peut-être trouver qu’investir dans un petit village de province est risqué, or pour vous c’est fait, refait et vous êtes serein sur le sujet. Une personne va peut-être faire une offre d’achat supérieur à la vôtre sur un bien, parce qu’il connaît très bien le quartier, il y habite, donc il est familier avec la zone et a déjà un réseau sur place (entrepreneur travaux, etc.). Il perçoit donc un risque différent, moins élevé que vous. Quand j’ai acheté mes appartements à Paris, je n’ai pas eu de stress, je suis dans ma zone de confort, je connais le marché.
Son « gros » risque, c’est le « petit » risque de quelqu’un d’autre.
Afin de dim
inuer sa sensibilité au risque, il faut essayer de s’éloigner un peu de sa zone de confort. C’est ce que je fais en achetant un lot de 7 parkings à Lille, alors que ce n’est pas ma ville, et pas le type de bien que j’ai déjà acheté auparavant. En faisant cela, j’augmente ma tolérance au risque. Dans quelques temps, quand la vente sera signée, que les places de parkings seront louées, je n’aurai plus l’impression d’avoir pris un risque en faisant un investissement locatif dans une ville que je ne connais pas bien.
Un investisseur immobilier doit prendre des risques pour avoir des résultats. Il faut accepter de ne pas toujours être complètement préparé à tout, d’anticiper et gérer les risques que l’on peut, et étendre sa définition de ce qui est risqué, en en prenant un peu au fur et à mesure.
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Très juste, un peu d’ignorance ou d’inconscience aide. On le voit aussi avec les gens qui créent une entreprise. Si on a peur de tout on est sûr de ne jamais rien réussir…
Tout l’art est d’essayer de simuler dans son budget initial quelques soucis plausibles, par exemple des logements vacants, rénovations à faire à court terme.
Pour le risque 1, une agence va entreprendre les démarches pour récupérer les impayés – au moins, en Suisse.
Merci Zerte pour ton commentaire, tout à fait d’accord!
Je suis en pleine incertitude. Je viens de faire une proposition acceptée pour un appartement en résidence Sénior (70000 €). La location devrait être de 1500 € (dont 700 € de charges). Avec un remboursement crédit d’environ 450 €, j’aurai un bon cashflow. Mais, j’ai peur de ne pas trouver le locataire. Faut-il que je continue? Combien de temps pour trouver un locataire…Pourtant, je sais que ce sont des résidences recherchées et à la mode.
Je suis donc un exemple d’investisseur(se) paralysée…
Hello Cylou,
Le marché des résidences seniors est vraiment une niche que je ne connais pas. C’est un marché vraiment particulier.
Je ne préfère pas m’avancer sur ce sujet! Si quelqu’un peut aider cylou??
Bonjour Azar,
Très bon article .
Je conseil également pour les gens qui se lance en province de se tourner vers des associations qui joue le rôle d’intermédiaire locatif.
Loyer garantie + réduction d’impot.
A+