Rentabilité à Paris

Rentabilité à Paris / 1ère couronne : comment dépasser les 8% en 2018 ?!

« La rentabilité est un point beaucoup discuté par les investisseurs et qui interroge les futur(e)s investisseurs! Quelle rentabilité pour quel type de produit? Ce sont ces questions que mon ami, Sylvain, blogueur et investisseur comme moi, a décidé de traiter dans ce nouvel article. Même s’il a déjà investi en province, ses investissements immobiliers se trouvent principalement à Paris, c’est pourquoi il fait ici un focus la rentabilité que vous pouvez avoir dans notre capitale en fonction du type de bien 🙂 Aller je lui laisse la parole car c’est un sujet très intéressant et pas/peu traité de cette manière! Bonne lecture. » Azar

Rentabilité / Localisation / Budget. Si vous n’avez pas défini ces 3 critères, vous n’avez pas de projet !!

A force de discuter avec des investisseurs, j’ai fini par comprendre comment ils raisonnent et la plupart du temps ils se trompent dans leur réflexion : ils définissent ces 3 critères de leur projet de façon indépendante sans comprendre qu’ils sont fortement liés.

Ainsi, par manque d’information certains sont donc complètement à côté de la plaque et ciblent par exemple 15% de rentabilité à Paris pour un budget global de 89 000€. Je grossis volontairement le trait, mais il est important de connaître les possibilités qui s’offrent à vous en fonction de l’état du marché locatif local.

Je présente dans cet article les 4 types de projets qui s’offrent à vous à Paris et en première couronne. Connaissez-vous l’état du marché du locatif à Paris et en première couronne ? Quelle rentabilité peut-on cibler en fonction du type d’investissement, du budget envisagé et de la localisation souhaitée ? Quelles bonnes pratiques connaître ?

NB : je parle dans cet article de rentabilité brute, calculée de la manière suivante : loyers annuels / budget global (tous frais d’acquisition inclus).

1) Meublé classique / Paris intra-muros : 5% à 6%

Principe : 

Acheter un bien à Paris intra-muros ayant un prix décoté, le rénover puis le décorer avec goût pour le louer à un prix élevé. Seuls les appartements à rénover sont vendus avec une décote, c’est donc un bon moyen de booster la rentabilité à Paris.

La division est également une bonne solution pour doper la rentabilité et atteindre les niveaux évoqués.

Objectif : 

L’investisseur recherche ici la sécurité du marché parisien. Il n’aura pas de vacance locative et disposera d’un bien premium très liquide. L’autofinancement est possible en cas d’apport personnel d’environ 10% du budget global.

Budget global minimum :

Si l’on envisage l’acquisition d’un studio de 14m2 dans les conditions actuelles (octobre 2017), il sera difficile de débourser moins de 120 000€. Si l’on ajoute à cela les frais de notaire, les travaux, le mobilier et les éventuels honoraires chasseur, on arrive facilement à un budget global de 160 000€.

Astuce : 

Visez les arrondissements en développement où le mix demande locative / prix de vente est intéressant : 10, 11, 12, 17, 18, 19 et 20. Dans les autres arrondissements dits « intermédiaires » de la capitale, visez plutôt 4% à 5% de rentabilité brute.

=> exemple d’opportunité

2) Meublé classique / première couronne : 6% à 7%

Principe :

Acheter un bien en première couronne ayant un prix décoté, le rénover puis le décorer avec goût pour le louer à un prix élevé. Même principe qu’à Paris, la tension du marché en moins avec des prix moins élevés ! Ici aussi, la division permettra de doper la rentabilité.

Objectif : 

L’investisseur vise une prime sur la rentabilité parisienne avec une plus value potentielle liée au Grand Paris. La demande locative reste forte et les biens sont plus grands qu’à Paris intra-muros (turnover plus faible). L’autofinancement est généralement possible sans apport personnel.

Budget global minimum :

Les prix sont plus faibles qu’à Paris, ce qui permet d’investir dans des petites surfaces dont le prix est inférieur à 100 000€. En ajoutant les frais d’acquisition vus plus haut, on peut envisager un investissement à partir de 120 000€ de budget global.

Astuce : 

Visez les communes dont les prix de l’immobilier ne sont pas encore trop élevés et qui seront impactées d’ici à 2022 par le projet du Grand Paris :

  • Clichy, Bois-Colombes et Asnières dans le 92,
  • Maison Alfort, Villejuif et le haut de Vitry dans le 94,
  • Saint Denis et Saint Ouen dans le 93.

=> exemple d’opportunité

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3) Meublé de tourisme / Paris intra-muros : 8% à 10%

Principe : 

Acheter un local commercial à Paris ayant un prix décoté, le rénover, optimiser le nombre de couchages puis le décorer avec goût pour le louer à un prix à la nuitée élevé. Seuls les locaux commerciaux pourront légalement publier une annonce (plus de 120 jours / an) sur une plateforme de type Airbnb ou Booking à partir du 1er décembre.

Objectif : 

L’investisseur recherche le cash-flow positif et souhaite profiter du futur affaiblissement de l’offre suite aux dernières mesures de la mairie visant à contrôler la location saisonnière sauvage (numéro d’immatriculation délivré par la mairie obligatoire et nécessaire pour publier sur les plateformes de location de type airbnb ou booking).

Budget global minimum :

Un local commercial se négocie plus ou moins au prix d’une habitation (pour l’instant, mais il est possible qu’une prime apparaisse suite aux mesures de la mairie car la demande va augmenter). Les locaux commerciaux font rarement moins de 25m2 et si l’on veut maximiser le nombre de couchages (on sent la différence lorsqu’on passe à 4 couchages) il est nécessaire d’avoir une surface acceptable. Le ticket d’entrée pour ce type d’investissement se situe donc aux alentours de 300 000€ (budget global).

Astuce : 

Visez les arrondissements centraux de Paris et les lieux touristiques : du 1er au 8ème arrondissement ainsi que le Sacré Coeur / Montmartre (18ème).

Les locaux commerciaux disposent souvent d’une belle hauteur sous plafond ou d’une réserve en souplex permettant de proposer des couchages supplémentaires (création d’une mezzanine ou d’un coin nuit en souplex).

=> exemple d’opportunité

4) Immeuble de rapport transformé / 1ère couronne : 8% à 10%

Principe : 

Acheter un immeuble libre de tout locataire en première couronne, le transformer en divisant les grandes surfaces en de petits studios ou T2, rénover puis décorer avec goût pour louer les appartements à un prix élevé. Dans certains cas, il faudra arbitrer entre la division et la colocation afin d’obtenir la meilleure rentabilité possible.

Objectif : 

L’investisseur recherche le cash-flow positif et se donne la possibilité de revendre certains appartements à l’avenir lors d’arbitrages. Certains apprécient aussi le fait d’être en pleine propriété donc maîtres de leur destin en termes de travaux / rénovations.

Budget global minimum :

Difficile de trouver un immeuble digne de ce nom à moins de 500 000€ en première couronne. Les travaux de transformation sont souvent importants, ce qui porte le budget global (tous frais d’acquisition compris) à au moins 700 000€.

Astuce : 

Il est possible de louer les studios / T2 résultant des divisions avec des baux de colocation, ce qui évite les démarches (lourdes) liées à la création de lots. Ces démarches pouvant être effectuées dans un second temps lorsqu’on aura besoin de revendre (via la création d’un règlement de copropriété et le passage d’un géomètre).

=> exemple d’opportunité

Voilà, maintenant vous comprenez que les 3 critères principaux de votre projet sont clairement interdépendants. Le seul critère qui découle de votre propre situation étant le budget global (lié à votre capacité d’endettement et à l’apport personnel disponible), c’est donc celui qui faudra définir en premier. Les 2 autres (rentabilité et localisation) dépendront de l’état du marché et du type d’investissement.

Si comme de nombreux investisseurs, vous voulez recevoir les opportunités d’investissement à forte rentabilité à Paris et en première couronne, inscrivez-vous sur le blog www.investimmob.fr.

Dites moi également en commentaire lequel de ces 4 types d’investissements vous intéresse le plus et pourquoi ?

Bons investissements !!

Sylvain

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