RÈGLES, INTERDICTIONS, OBLIGATIONS CONCERNANT L’IMMOBILIER LOCATIF: LES FAUSSES CROYANCES DES INVESTISSEURS

RÈGLES, INTERDICTIONS, OBLIGATIONS CONCERNANT L’IMMOBILIER LOCATIF: LES FAUSSES CROYANCES DES INVESTISSEURS

Même quand on est déjà investisseur immobilier depuis plusieurs années, on peut avoir des fausses croyances, ou ignorer des choses. Et c’est d’autant plus le cas lorsqu’on est pas encore dans le « circuit » de l’immobilier locatif. Nous pouvons être persuadés de l’existence de certaines règles, d’obligations ou d’interdictions, alors qu’il n’en est rien!

J’ai essayé de trouver pour vous, des croyances sur l’immobilier locatif bien ancrées dans les esprits alors qu’elles sont fausses….

#1 Il est interdit de garder un double des clefs de votre bien en location

=> FAUX

Contrairement à ce que l’on peut penser, il n’est PAS interdit de conserver un jeu de clef lorsque l’on est propriétaire-bailleur d’un bien. La loi française est claire: ce qui n’est pas interdit, est autorisé! Et vu qu’AUCUNE loi n’interdit à un propriétaire-bailleur de garder une clef, et bien…c’est autorisé 🙂

En revanche, ce qui est interdit, c’est de l’utiliser, et de pénétrer dans le logement sans l’accord du locataire! Cela serait considéré comme une violation de domicile et le locataire serait en droit de porter plainte (article 226-4 du Code pénal : un an d’emprisonnement et 15.000 € d’amende).

#2 Mon bien est en travaux au 1er janvier, donc pas loué, je dois du coup payer la taxe d’habitation

=> FAUX

Vous avez acheté votre bien en fin d’année, et il est encore en travaux au 1er janvier? Et par conséquent, il n’est pas loué…

S’il est en travaux, il n’est, par définition, pas habitable. Or la taxe d’habitation est applicable sur les biens…habitables! Il faudra juste prouver à l’administration fiscale que le bien était en travaux au 1er janvier et donc non habité, ni habitable. 

Ce que je viens d’expliquer est valable pour les biens d’investissements comme pour les biens destinés à la résidence principale.

N’attendez pas de recevoir la taxe d’habitation pour démontrer votre bonne foi, soyez pro-actif et contactez vous même les impôts pour les informer que votre bien est en travaux à cette date charnière et de joindre quelques éléments (photos, factures travaux, etc)

#3 Mon bien n’est pas loué, je dois quand même payer la taxe foncière…

=> FAUX

Si la vacance n’est pas volontaire, que vous ne parvenez pas à le louer pendant au moins 3 mois, alors vous pouvez obtenir un dégrèvement voire même être exonéré du paiement de la taxe foncière. Il faudra évidemment prouver que vous avez rechercher un locataire comme par exemple fournir une copie écran des annonces passées sur des sites de location, ou un mandat de mise en location que vous avez signé avec une agence immobilière. 

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#4 Dans le bail, il faut uniquement indiquer la surface en loi carrez

=> FAUX

Comme vous devez le savoir, la surface habitable et la surface carrez sont 2 données différentes: 

  • Surface habitable: Il s’adit de la « surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres » (article R 111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation)
  • Surface carrez: Le calcul d’une surface en loi carrez ne prend en compte que les pièces dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80m. Aussi, seuls les lots supérieurs à 8m2 sont pris en compte dans la loi carrez (exception pour les loggia et véranda qui sont pris en compte même si elles font moins de 8m2). Les combles et greniers sont inclus dans la loi carrez, en revanche, les caves et parkings sont exclus.

Donc, pour résumer, une surface carrez prend en compte plus de superficie que la surface habitable puisque même des surfaces non habitables sont prises en compte par la loi carrez (balcon, loggia, combles, greniers, sous-sol, etc) 

C’est pour cela qu’il faut bien différencier et indiquer les deux surfaces dans le bail sous peine de sanction.

#5 Le locataire doit demander l’autorisation du propriétaire pour changer l’aménagement du bien (changement de couleur de peinture, changement de papier peint, percer des trous dans les murs, etc)

=> FAUX

Le bailleur ne peut pas s’opposer aux aménagements de son locataire (article 6d de la loi du 6 juillet 1989). Tant qu’il ne transforme pas le bien (casser des murs, changer la destination des pièces comme changer la cuisine de place, etc), le locataire a tout à fait le droit, sans autorisation de son propriétaire, de réaliser des travaux d’aménagement, comme changer la couleur de la peinture, changer le papier peint, poser de la moquette, percer des trous pour accrocher des choses au murs, etc. 

Et contrairement à la croyance commune, le locataire n’est pas obligé de remettre le bien d’habitation en l’état (état de l’état des lieux d’entrée) lors de son départ vu que l’aménagement à son goût est un droit. Tant que le bien n’est pas inhabitable, et donc non louable, par le propriétaire suite aux aménagement du locataire, le propriétaire bailleur ne peut pas le contraindre à remettre le bien dans l’état d’origine.

Si vous connaissez d’autres croyances erronées sur l’immobilier locatif alors dites-le moi en commentaire!

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