QUELLE EST LA PLUS GRANDE VERTU D’UN INVESTISSEUR IMMOBILIER ?

QUELLE EST LA PLUS GRANDE VERTU D’UN INVESTISSEUR IMMOBILIER ?

J’ai commencé à investir en 2014, il y a 5 ans. Quand j’ai compris l’intérêt de l’investissement locatif, j’étais pressée ! Je voulais que tout aille vite. Nous nous mettons des délais dans la tête, pour trouver la perle rare, pour trouver une banque qui nous suit, pour recevoir son offre de prêt, pour signer la vente finale chez le notaire, pour les travaux, etc. 

Une fois que l’on a les mains dans le cambouis, qu’on réalise, un, deux, trois investissements immobiliers, on prend conscience que tout cela n’est que de la théorie….

Quelle est donc la plus grande vertue d’un investisseur immobilier ?

Vous l’aurez compris, il faut du temps pour tout. Et le délai que l’on imagine ou voudrait, n’est pas forcément celui que l’on obtient.

Je vais donc vous parler de différentes étapes lors d’un investissement immobilier qui peuvent révéler de grosses surprises niveau délai et par conséquent, ébranler la patience de tout à chacun:

  • La recherche du bien: c’est vraiment la partie pour laquelle il est très difficile de savoir combien cela prendra, car personne ne peut contrôler cette partie du processus. Se donner 3 ou 6 mois pour trouver un bien en investissement locatif, n’engage que l’investisseur. Personne ne peut savoir combien de temps prendra ce parcours. La perle rare peut arriver sur le marché dans les jours qui suivent le début de vos recherches… ou alors, après 47 visites et 10 mois de recherche, vous pourriez encore être sur le « dossier » 😉 Car même lorsque l’on trouve un bien immobilier et que l’on fait une offre, si celle-ci peut être refusée, au profit d’une autre, et rebelote, c’est reparti pour des recherches !
  • Signature du compromis de vente: Un fois fois votre offre acceptée, on a tendance à penser que la signature du compromis va se faire dans les jours qui suivent. C’est tout à fait possible, mais encore une fois, rien n’est moins sûr. En effet, pour la signature d’un compromis, le notaire doit réunir pas mal de documents de la part propriétaire, comme les diagnostics techniques (plomb, amiante, gaz, électricité…), et parfois ce dossier n’est pas prêt à l’avance. Le notaire doit également obtenir des documents d’information concernant la copropriété (si le bien est en copropriété évidemment) tels que: le règlement de copropriété, l’état descriptif de division de l’immeuble, le carnet d’entretien de l’immeuble, les informations financières (charges du lot et de la copropriété), les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, le diagnostic sur la présence de mérule (dans les communes où il est demandé). Le notaire est donc tributaire du délai que mettra le syndic de l’immeuble à réunir tous les documents, et parfois le temps que toutes les parties réunissent tous les documents, plusieurs semaines peuvent s’écouler… 
  • La signature finale (ou de l’acte authentique): On dit souvent que la vente finale a lieu environ 3 mois après la signature du compromis… Encore une fois, c’est théoriquement possible. Mais malheureusement, ce n’est pas toujours le cas ! Voici mon expérience personnelle sur certaines acquisitions: 
        • Mes parkings:  il y a eu plus de 4 mois entre la signature du compromis et la signature finale. En effet, entre temps, il y a eu l’été, donc avec les congés de l’étude de notaire, la signature a été décalée à la rentrée ! (ça peut être également le cas en période de fêtes de fin d’année).
        • Mon immeuble de rapport: alors là c’est la palme d’or ! J’ai signé le compromis en septembre 2016, et la signature finale a eu lieu…en avril 2017 !!! Dans un premier temps, il fut long de récupérer tous les documents de la part du propriétaire qui était une personne très âgée. Ensuite, le notaire a demandé un diagnostic supplémentaire (le diagnostic assainissement, document qui peut être demandé pour un immeuble de rapport ou une maison), puis la mairie a voulu préempter, donc elle mettait du temps à s’exprimer sur son droit de préemption en demandant toujours des documents complémentaire afin de faire trainer les choses et se positionner… puis, il y a eu d’autres péripéties (je vous ferai un article sur ce sujet). Bref, au final, 7 mois se sont écoulés entre les 2 signatures !

Par ailleurs, à noter, que les notaires sont « over-bookés » donc il est parfois difficile de trouver une date qui conviennent à toutes les parties (acheteur, vendeur, notaire) et cela peut décaler la signature.

  • Le délai des travaux: Là aussi, les délais peuvent révéler quelques surprises ! Votre entrepreneur peut vous assurer d’un délai de travaux, mais entre un glissement de planning qui peut lui être complètements attribué (lenteur, artisans pas sérieux, chantier délaissé quelques jours au profit d’un autre, accident sur le chantier, etc) et les surprises que l’on peut découvrir une fois les travaux commencés (travaux supplémentaires que l’entrepreneur n’avait pas vu lors de l’établissement du devis), et bien encore une fois, la mise en location du bien peut s’éloigner de quelques semaines ou de quelques mois… ça aussi je l’ai vécu ! Par ailleurs, ceux qui mettent trop de pression sur les délais au niveau des travaux, se mettent en risque au niveau du résultat: travaux bâclés, finitions mal réalisées, etc: l’addition se paiera dans les mois ou années qui suivent, alors accepter un retard de chantier est parfois salutaire pour un bon résultat final.

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  • Trouver son locataire: Ca y est, vous avez votre bien, et les travaux sont finis (ou en cours de finitions) ! Il est temps de mettre une annonce. A Paris, il est assez facile de regrouper toutes les visites un même jour (ou sur une période très courte), au regard de l’importance de la demande: semaine, week-end, matin, après-midi, vous aurez toujours plein de candidats pour effectuer des visites et les regrouper au même moment. La quantité de candidats augmente mécaniquement le nombre de bons dossiers également. C’est certainement aussi le cas dans d’autres métropoles françaises. Concernant mes biens parisiens, par expérience, je peux dire qu’entre la mise en ligne de l’annonce, les visites, le choix du locataire et sa mise en place, tout peut être réalisé en une semaine. En revanche, en banlieues plus éloignées ou en province, les demandes de visites se font plus « au fil de l’eau ». Ce fut le cas pour les appartements de mon immeuble de rapport qui est en seine-et-Marne (Région parisienne), j’ai réalisé en moyenne 3 visites par semaine étalées sur presque 1 mois (j’avais plus de demandes de visites que de visites réalisées, car je faisais un premier « écrémage » au téléphone). En effet, des visites ne se concluent pas forcément par une signature de bail. Parfois, les candidats décident de continuer leurs recherches, et dans d’autres cas, c’est vous qui ne donnerez pas suite, car leurs dossiers ne vous paraissent pas très solides, ou tout simplement parce que vous n’avez pas eu de « feeling » avec le candidat. Il est important de garder à l’esprit, qu’en fonction de la situation géographique du bien, la mise en location peut prendre du temps. Par ailleurs, il ne faut pas se précipiter sur le premier dossier venu pour louer rapidement, je pars du principe que je préfère perdre quelques jours de loyer et trouver un locataire solide, que me précipiter pour éviter de la vacance locative, et me retrouver avec un mauvais locataire.

Vous l’avez compris, je considère que la patience est la plus grande vertu d’un investisseur immobilier. 

Bill Gates a dit « La patience est un élément clé de la réussite », et mon expérience d’investisseur immobilier a mis à l’épreuve ma patience à plusieurs reprises. J’ai pris conscience qu’on ne pouvait pas tout maîtriser dans l’investissement immobilier, que l’on était plusieurs acteurs dans le processus, et que nous étions tributaires les uns des autres: parfois cela remettait en cause des délais que je m’étais fixée. Il faut donc être un peu souple et ne pas paniquer ou angoisser au moindre retard de délais, car plus vous investissez, plus vous ferez face à des situations qui retarderons votre projet ! Et au final, quelques jours, ou quelques semaines de retard ne sont pas grand chose au regard d’un investissement immobilier que vous avez vocation à garder plusieurs décennies, voire toute la vie 😉 

L’idée de cet article n’est en rien de vous effrayer évidemment 🙂 Tout peut rouler comme sur des roulettes, mais il y a des réalités qu’il ne vaut mieux pas ignorer, surtout qu’elles sont plus fréquentes que l’on ne le croit. Dites-moi si vous aussi vous avez eu des mauvaises surprises au niveau délai dans votre processus d’achat et de mise en location !

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