ÊTES-VOUS PRÊT A INVESTIR DANS L’IMMOBILIER LOCATIF? VOICI LES 3 FACTEURS!
Une surprise vous attend à la fin de cet article, alors lisez-le jusqu’au bout ! 😉
Est-ce le bon moment pour acheter de l’immobilier ? Derrière cette question se cache d’autres questions : est-ce que l’immobilier est trop cher, va-t-il encore monter, va-t-il s’écrouler ??
Personne ne peut rien affirmer, c’est un peu le jeu du hasard, de la spéculation. Il faut avoir l’esprit un peu joueur 😉
Mais si au lieu de se poser cette question à laquelle vous ne pouvez pas répondre, vous vous posiez la question suivante : est-ce le bon moment POUR MOI d’investir dans l’immobilier locatif ? Et ce, peu importe les conditions du marché immobilier.
Etre prêt à investir dans l’immobilier locatif répond à des critères personnels, pas que financiers. En effet, investir dans l’immobilier, est un investissement « semi-passif » car ça demande un minimum d’effort, que ce soit à l’achat ou la gestion (bon sauf si on délègue tout) mais qui peut avoir un effet ultra positif sur votre vie future.
Alors quels sont les facteurs personnels qui déterminent si vous êtes prêt ou non ?
Facteur # 1: La situation financière personnelle
Un candidat à l’investissement se rend vulnérable s’il n’a pas une situation financière stable/solide (ce qui ne veut pas dire gagner beaucoup d’argent) avant d’investir dans l’immobilier locatif.
Alors, qu’est-ce qu’une situation financière solide ?
Un bilan financier sans nuage
- Pas de mauvaises « dettes » contractées pour acheter des biens à la consommation ;-).
- De la trésorerie pour faire face aux imprévus (une réparation, un loyer impayé, etc.)
Un bilan solide c’est ne pas avoir de dettes inutiles, pas de crédits à la consommation, et un peu d’épargne. Pas le pactole, mais 2 ou 3k€ au minimum de côté ça permet de ne pas manger des pâtes pendant un mois s’il a fallu payer le plombier 😉 Le contraire signifierait que le futur investisseur n’est pas en mesure de conserver de l’argent, qu’il dépense tout, qu’il est dans « l’immédiat ». Ce n’est pas le « mindset » de l’Investisseur.
Cash Flow positif même dans la vie
Le bilan (actif/passif) est lié au cash-flow (trésorerie positive), en effet, il n’y a pas que les investissements immobiliers qui doivent être en situation positive de cash-flow, le compte bancaire courant de l’investisseur (ou futur) doit répondre au même critère. A savoir, que tous les mois, il y a plus d’argent qui rentre, qu’il n’en sort. Il dépense moins que ce qu’il gagne, c’est une histoire de bonne gestion, et le mieux, c’est que ça ne date pas uniquement des 3 mois précédant le crédit (alors oui, la banque ne demandera que les 3 derniers relevés bancaires mais bon), mais que ce soit sa manière de vivre. Si le futur investisseur lutte pour ne pas être à découvert, il n’est pas à l’abri de jours difficiles !
Si un potentiel investisseur répond à ses critères, il met toutes ses chances de son côté pour la pérennité de son/ses investissements(s)
Facteur # 2: Connaissance/ Apprentissage
L’investissement immobilier requiert un minimum de connaissances (pas la peine d’être un expert non plus, d’ailleurs les experts, notaires, agents immobiliers, etc ne sont pas les plus gros investisseurs !) Un investisseur s’engage à apprendre, à acquérir des connaissances sur le marché, sur les spécificités de la catégorie de bien qu’il vise (appartements, parkings, locaux commerciaux, etc). Déjà, les blogs ça aide pas mal 😉 tant qu’il ne fait pas tout gérer, il doit se tenir au courant des évolutions du marché, de la législation (exemple : loi Alur, lire cet article). Il faut faire un travail d’auto-éducation permanent.
Si un potentiel investisseur n’est pas prêt à apprendre, s’éduquer sur le sujet, car il a d’autres priorités, ce n’est pas le moment d’investir pour lui.
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Facteur # 3: Conditions de vie personnelle
L’investissement immobilier exige aussi un engagement de temps. En particulier au départ (recherche de bien, recherche de financement, notaire, recherche de locataire etc). Petit à petit, ça se stabilise, pour finalement ne consommer que quelques heures/jours par an. Mais par exemple, ce soir, je dois aller chez mes locataires à 20h car la poignée de la salle de bain a du mal à fermer (alors qu’elle est quasi neuve…), donc bon, ma soirée est en partie sacrifiée, et encore, j’ai de la chance c’est à 20 min de chez moi 😉 Il faut être prêt à des sacrifices, à accepter que lorsqu’il y a un souci dans votre bien, ça devienne votre priorité. Et c’est en grande partie vrai pour les investisseurs qui sont encore salariés.
Je rajouterais aussi le soutien que l’on peut avoir de la personne qui partage la vie du futur investisseur, compte beaucoup, car cette personne sera la première impactée par l’investissement « temps » de son cher et tendre. Si cette personne n’est pas compréhensive, ou n’a pas le même état d’esprit sur l’investissement, gare aux disputes 😉
La bonne nouvelle ?
Si vous avez une situation financière saine, vous avez un peu d’épargne, des connaissances sur l’investissement immobilier et en plus votre situation personnelle vous permet de vous engager dans l’aventure, alors vous avez une forte probabilité de succès !
Maintenant le cadeau!!!
S’il y a plus de 20 commentaires en dessous de cet article d’ici ce soir, je ferai un tirage au sort, parmi eux, pour faire gagner la DERNIÈRE place à l’Apéro privé Club Immo d’une valeur de 75€ ! Cet événement aura lieu à Paris, et de nombreux investisseurs et blogueurs seront présents 😉
Très bon article pratique comme souvent.
Bonjour Azar,
Toujours des articles remplis de positivité et d’énergie ! 🙂
Je pense réunir tous les critères cités ci – dessus sauf peut être l’épargne (200€/mois de charge de copropriété et autres appels de provision…).
J’ai vraiment envie de me lancer dans mon 1er « vrai » investissement locatif et j’espère que ce sera possible! Le premier pas vers l’indépendance financière 🙂
Au plaisir de te lire à nouveau.
Christophe.
Salut Christophe! Merci 😉
Bien sûr que c’est possible! Si tu réunis tous ces critères, tu n’as rien à attendre, il faut foncer 😉
Salut Azar,
Article très interessant pour les personnes qui hesitent encore à investir dans le locatif. Aprés je pense que le lieu choisi est important car une personne souhaitant investir a besoin d’un plus grand budget qu’en province donc forcement, il devra avoir des plus grands moyens financiers. N’es tu pas daccord? En tout cas, je serai ravi d’etre choisi pour participer à cet apero privé. Personnellement, je viens d’acquerir un immeuble de 8 appartements autour de Lille. Bon courage à toi et bonne continuation pour tes articles très interessant.
* car une personne souhaitant investir à paris a besoin d’un plus grand budget qu’en province
Hello Mickael! oui tu as raison pour le lieu, ça change tout de pouvoir acheter un studio à 30k€ ou à 150k€, mais contrairement aux autres facteurs, un investisseur peut investir sur tout le territoire, donc ce n’est pas bloquant d’habiter dans une ville chère, il suffit d’investir dans une ville qui l’est moins 😉
Et bravo pour ton immeuble!!! 😉
Salut Azar, je voulais te remercier pour ton blog et tes conseils qui m’inspirent. Je suis actuellement en pleine recherche pour mon premier investissement. Merci a toi !
Marie
Je croise les doigts pour toi Marie! 😉 Merci à toi
Salut,
Je suis tout à fait d’accord avec toi.
Je suis moi-même propriétaire de 2 appartements en location et savoir anticiper les aléas d’une location (réparation, inter baux, retard de paiement, etc) avec un peu d’épargne est obligatoire.
Merci pour tes conseils.
Francis
Merci Francis!
Bonjour Azar, encore merci pour ce super article ! J’adore ton blog, j’y passe tous les jours pour me faire mon propre tableau de bord pour mon futur projet !
(Je suis la petite étudiante qui te pose toujours des questions ici ou sur Facebook)!
J’espère être tiré au sort, car je suis ultra motivée !
J’ai meme pris rdv pour voir pour le prêt étudiant !
A bientôt!
Hello Fatima! oui je vois qui tu es 😉
Merci pour ton commentaire!
Bonjour
Oui investir en immobilier demande en plus d’une bonne situation financière ( pour pouvoir emprunter un maximum, le banquier a besoin d’être rassuré ), mais aussi de la disponibilité, à moins de préférer tout faire sous traiter, mais dans ce cas cette vous allez augmenter vos charges, et amputer fortement votre rentabilité.
Quelques notions de bricolage ne sont pas non plus négligeables
A défaut, vous pouvez investir dans résidences avec services gérées où vous connaissez la rentabilité à l’avance, ( sauf défaillance du gestionnaire), mais pour moi, ce n’est pas de l’investissement immobilier, mais de la défiscalisation.
En résumé, bien définir son objectif, constitution de patrimoine, réduction d’impôt, ou dégagement d’un complément de revenu à plus ou moins longue échéance
Cordialement
Jean-Pierre
Article qui traite du bon sens à avoir en matière d’investissement locatif. Des rappels évidemment nécessaires avant de se lancer. Pourriez-vous nous donner votre avis sur la location meublée touristique. Que dit la loi etc… Pour certain biens en province notamment, la rentabilité est assez phénoménale. Je l’ai éprouvée mais comment va évoluer la législation sur ce point… Peut-on défendre un dossier de prêt avec de bons résultats sur ce point? Ou si vous avez quelques conseils de lecture… En tout cas, merci pour votre dynamisme!
Hello Arnaud, j’ai déjà évoqué la législation du saisonnier dans des articles, donc je ne vais pas me répéter ici 😉 et déjà si vous êtes dans une ville de moins de 200 000 habitants, il n’y a rien à craindre pour l’instant mais personne ne peut spéculer sur l’avenir. Si c’est votre 1er invest, ne dites pas à la banque que c’est pour du saisonnier, dites que c’est pour de la location classique, sinon elles peuvent être frileuses.
Bonjour Azar
Te lire est un plaisir dans le train pour Paris
moi j’espère me lancer l’année prochaine merci pour toutes les infos, c’est motiant.
Bonne journée
Ohhh merci Sylvie, ça me fait vraiment plaisir 😉
Bonjour Azar,
Quand tout ces facteurs sont présents, comment faire pour passer à l’acte ?
Bien qu’avec une situation financière stable, de l’épargne, des jours entiers de lecture de blogs, livres et autre, la peur de mal faire et me tirer une balle dans le pied me paralyse partiellement (pourtant j’ai plutôt un tempérament de joueur).
Le déclic viendra peut-être en trouvant LA perle rare …
Merci pour tes articles enrichissants.
B.
Nous blogueurs, on peut vous donner des infos, transmettre ce qu’on sait et vous motiver, mais après on est pas dans la tête des gens…donc si malgré une situation qui vous le permet, des connaissances, vous ne passez pas à l’action, votre blocage psychologique ne tient qu’à vous et personne ne passera à l’action pour vous.
Je vous souhaite de passer au-dessus de ça!
Bonjour Azar,
Oui et Merci pour tes articles clairs, synthétiques et inspirants ! Je t’ai croisée
quelques minutes lors d’un de tes passages en tant qu’invitée à un séminaire fin
mars. Je suis en train de préparer un investissement actuellement, et l’objectif est de
le concrétiser rapidement !!! Je suis motivée ! Et j’aimerais bien sûr participer à
cette rencontre immo apéro !
A bientôt !
Marie
Hello Marie! Merci à toi, et bravo pour ton futur invest 🙂
Bonjour Azar,
C’est avec plaisir et intérêt que je lis ton blog régulièrement.
Je serais ravi de faire ta connaissance à cette soirée.
Photographe Publicitaire depuis 16 ans, je suis spécialisé dans les prises de vue immobilières depuis 8 ans. Aussi, nous aurions sûrement beaucoup à échanger.
Bien à toi.
Damien.
http://www.damienletorey.com
J’ai vu ton site! belles photos!
Et un commentaire de plus pour faire 20! 😉
Merci pour ton article Azar.
Ahahah merci Jean 😉
Bonjour Azar,
Merci beaucoup pour tout ce que tu partages, tes recherches et conseils sont une aide précieuse pour tous ceux qui osent se lancer dans l’immo.
Bravo pour ton travail.
Merci Azar pour tes articles qui me motivent vraiment à me lancer dans l’investissement locatif. Tes articles sont de qualités et j’attends toujours le suivant avec impatience.
Excellent article.
Mon grain de sel: j’ajouterais un zéro (voire plus si entente) aux réserves de trésorerie mentionnées au point 1, en fonction du coût d’une nouvelle chaudière ou d’une rénovation de toiture. Ces frais surviennent tous les 30 ans, mais si le prochain arrive (comme) par hasard un an après l’achat de l’objet, mieux vaut y avoir pensé avant…
bonjour Azar,
je lis ton blog à chaque parution d’article et je le trouve très intéressant!
je correspond à tous les critères que tu cites dans ton article
je suis actuellement à la recherche d’un immeuble de rapport… j’avoue je suis assez déconcertée quand je fais mes calculs de rentabilité et ce que je « gagnerai » à la fin de l’année avec un immeuble. une fois tous les coûts enlevés et après imposition je me retrouve à donner 1000 euros de ma poche… aux impôts!
mise à part une bonne défiscalisation tous les ans je ne vois pas quelle est la solution (surtout qu’à un moment donné la défiscalisation a ses limites)
est ce qu’une ame charitable voudrait bien m’éclairer la dessus et me donner des solutions?
merci et bonne journée
Merci Azar pour ce bel article précis et qui va droit au but.
N’ayant qu’une toute petite retraite je sais que mon cash flow n’est pas positif. Je crois que c’est un gros handicap pour me lancer dans l’aventure de l’immobilier même si cela m’attire vraiment beaucoup.
J’essaie de créer une autre forme de revenu à travers mon blog. Mais il faut le temps pour que tout cela se mette en place.
Merci encore pour ton partage.
Et puis il faut un cdi…
Sinon c’est la galère. Et puis il faut bien se renseigner comme tu dit. Connaitre ratio d’endettement, ratio investisseur,…
Bonne journée, bientôt 20 commentaires 🙂
oui ça fait partie de la situation financière personnelle, il faut avoir des revenus (CDI, ou des revenus issus de entrepreneuriat – au moins 2 bilans), ce sont les situations « précaires » que les banques n’aiment pas, à savoir CDD, intérim, etc
Bonjour,
Premièrement, merci pour toutes les info apportées.
Moi, j’aimerais bien savoir si des personnes ont déjà vraiment eu un prêt immobilier avec 0€ d’apport. Je suis un peu sceptique. J’entends que c’est possible, j’ai demandé à 1 seule banque, c’est vrai, mais la réponse que j’ai eu était négative.
En savez vous plus ? Y aura-t-il des personnes, qui ont des réponses fiables, présentes à cet apéro ? 🙂 Je serais ravie d’y participer 🙂
Merci encore.
Hello Adriana,
Et bien déjà il y a moi! Pour mon second investissement j’ai investis avec zéro euros, ça n’a rien de « dingue » ou de magique, beaucoup d’investisseurs ne mettent pas d’apport. Même les places de parkings, j’aurai pu les acheter avec zéro, mais bon comme j’avais donné le sequestre, je l’ai déduit de ce que j’ai demandé à la banque, mais ma banquière était ok pour tout me prêter.
Bonjour Azar,
Je suis complètement d’accord avec toi!
Il faut avoir un CDI, pas de découvert, ni de prêt à la conso…
Apprendre est essentiel lorsque l’on investit dans l’immobilier.
Rien que lire un article par jour d’un blogueur ou une page d’un livre sur l’immobilier permets d’améliorer ses connaissances et d’avoir une meilleure analyse.
J’ai eu le plaisir de rencontrer Azar et elle m’a donné des bonnes idées de localisation. Très facile d’accès et ouvert à tous.
Cathy
Merci Cathy 😉
Salut Azar!
Et voici le 20 ème ☺️ ! Je lis ton blog depuis quelques mois et j’attends juste de finir mon master pour pouvoir à mon tour me lancer, tes articles sont toujours pleins de bon sens et de bons conseils ! Merci
Laura
Bravo Laura! tu seras donc une jeune rentière 😉
Bonjour,
Facteur #4 : Le désir par dessus tout !
Bonne journée à vous,
Yes c’est évidemment un facteur déterminant
Slt Azar,
Super article qui me conforte dans mon idée d’attendre un peu pour investir le temps d’en apprendre plus. Une petite question pour avoir un ordre d’idée : Combien de temps s’est écoulé entre le moment où tu as commencé à rechercher ton petit bien et celui où tu as trouvé un locataire ?
Mon petit bien? donc le studio, et bien j’ai dû mettre 3 mois à trouver le bien, et une fois que les travaux ont été finis, j’ai trouvé un locataire immédiatement (mes biens sont à paris).
Tres bon article!! Je le trouve simple et je pense que ses conseils sont facile a appliquer pour quelqu un qui veut se lancer
Merci Kebe 😉
Bonjour Azar,
suite à tes conseils, nous venons de nous lancer dans l’aventure. Un peu stressant mais on y croit!
Merci pour tous ces echanges
Mélanie
Wahou! bravo! ça me fait plaisir de lire ça 😉
Bonjour Azar,
Il y a peu de temps que je suis ton blog et j’ai apprends énormément.
Je suis en train de lire, comme toi d’ailleurs!!!, » ce que je n’ai pas appris à l’école… » .
Il est passionnant.
Je suis sur le chemin de l’investissement. Je me prépare, j’apprends, je m’autodiscipline et je fais adhérer ma famille à mon idée !!! Pas facile….
Mais j’ai une motivation d’enfer…
Merci pour le temps que tu donnes….
Ludivine
Bravo Ludivine pour ta motivation! 😉
Article intéressant comme toujours.
Je m’intéresse de plus en plus à investir dans le locatif mais venant d’un milieu modeste, j’ai peur d’un éventuel échec très coûteux. Évidemment en pensant comme ça, je ne passerais jamais le pas ^^
La plupart des personnes qui investissent ne viennent pas d’un milieu privilégié, et c’est justement l’investissement qui fait changer de « case sociale ». Oui, tu as raison, cet état d’esprit ne permet pas d’avancer 😉
Bonjour Azar,
J’ai moi même investi en loi Scellier et en LMNP. à Cergy et Montmartre. Nous avons le même âge et sommes dans des secteurs d’activités semblables.
Je prends donc un certain plaisir à suivre vos aventures immobilières, merci pour vos conseils et qui sait, au plaisir de pouvoir échanger sur nos parcours respectifs et opportunités immobilières en région ile de france.
Cordialement,
Sofiane
Merci Sofiane 😉 Et bravo pour tes invests
Merci Azar pour cet article! ☺️
Je me suis lancé dans l’aventure et j’apprends en plus l’une des formations qui sont proposé sur internet!
J’essai d’en apprendre toujours plus et de rencontrer de nouvelles personnes pour partager cet univers mais cet personnes là ne courts pas les rues! ^^ lol
Pas beaucoup de comptable, agents immobiliers ou autres personnes que je rencontre on la même vision que toi, moi et d’autres qui partage ce sujet! Mais je m’accroche et je compte aller jusqu’au bout! Mon plan est solidement construit et je compte bien réaliser mes objectifs!!
Tu nous réserve une super surprise! J’ai hâte de voir le résultat en espérant pouvoir y assister! ☺️
À très bientôt
Merci Laura!
Tu as bien raison d’essayer de partager et apprendre au maximum 😉
Merci Azar. Tu as le don de présenter les choses de façon encourageante tout en incitant à la prudence et cela donne vraiment envie de se lancer. Je serais heureuse de pouvoir échanger lors de cette soirée avec des personnes qui ont de l’expérience dans les investissements locatifs.
Merci Zia!
Désolée, peut-être que tu seras la gagnante pour le prochain 😉
Bonjour azar!!
Super article comme toujours. J’ai commencé à m’intéresser à l’immobilier suite à ton passage sur M6. Tu as était mon déclic pour mon aventure immobilière
Ca me touche de savoir que j’ai été ton déclic 😉 Merci!
Très bon article
merci
Merci à toi!
Il est bon de rappeler l’impact que peut avoir un investissement sur la vie personnelle d’un investisseur. L’investissement prends du temps, mais est tellement gratifiant!
Hâte de lire ton prochain article.
Cordialement
Florian
Merci pour toutes ces infos, visiblement je suis prêt à investir !
Dès que tu t’es lancé, partage avec nous 😉
Bonsoir tout le monde!!! Merci d’avoir fait exploser le nombre de commentaires! on frôle les 40!
J’essaierai de vous répondre à tous individuellement dans les jours qui viennent 😉
La journée étant (quasi) finie, j’ai noté tous vos noms sur des petits bouts de papier pour faire mon tirage au sort (artisanal) 😉 J’ai mélangé tout ça et d’une main innocente j’ai tirer un nom.
Et le grand gagnant qui pourra m’accompagner samedi soir est………………FRANCIS!!! Bravo Francis, j’espère que ça te fait plaisir et que tu es disponible 😉
Vous auriez tous mérité de gagner, mais je n’avais qu’une seule place à offrir. Merci à tous d’avoir joué le jeu 😉
@ Francis: je vais t’envoyer un mail perso pour te donner les détails!
Si Francis ne peut pas venir, je ferai évidemment un nouveau tirage au sort, je garde mes petits papier 😉
Pensez a moi
Re Bonjour,
Félicitations au gagnant !
Mais c’est une super idée, ces rencontres à thème, on pourrait en organiser d’autres aussi, comme un after work immo 😉 . Ce serait sympa de pouvoir échanger sur le sujet, partager nos expériences et apprendre ensemble.
A bientôt 🙂
On pourrait privatiser un bar sympa (ou pub) comme pour un anniversaire, par exemple. Cela ne coûte rien, on nous réserve seulement une partie du bar et chacun paye sa conso.
Azar, si cela te semble une bonne idée, je serais ravie de t’assister pour l’orga.
Ce serait bien de savoir s’il y a des personnes intéressées parmi vous 🙂
Hey Delia! Merci beaucoup, c’est une bonne idée 😉 J’ai des choses à réaliser avant, mais à voir dans quelques mois!
Bonjour Azar,
Merci pour la réponse.
Ok 🙂 dans quelques mois, alors.
(Je suis aussi prise en ce moment, j’essaye d’acheter un 2eme appartement à l’étranger, cette fois) 😉
Bonjour Azar,
J’aime bien ton approche très réaliste de l’environnement général d’une vie d’investisseur qui ne se résume pas au projet et produits.
Dis nous quand es ce que tu organises ton séminaire.
Merci par avance pour ta générosité.
Hello Alexis!
Bonne idée! dès que je mets ça en place, je vous tiens informé évidement 🙂
Encore une fois un bel article, clair et simple.
C’est vrai que la famille joue un role important.
Merci encore
Salut Davide, merci! Au fait je t’ai répondu hier à ton mail sur linkedin
Hello tout le monde!
Encore une fois merci à tous!
Francis ne pouvant se rendre à l’apéro immo samedi, j’ai refait un tirage au sort et c’est « Bonzon » qui a gagné!
Je mettrai des photos de l’événement sur ma page FB 😉
Je vous réponds à tous très vite!
Bonjour
Félicitations à Bonzon
Pour le prochain jeu pense à mettre le billet Pointe A Pitre / Paris avec l’entrée 😉
Bonjour,
cela fait un moment que nous souhaitons investir dans le locatif saisonnier avec mon conjoint, j’ai déjà fait une étude avec ma banque mais pas top car le problème c’est que nous sommes proprio de notre bien principal et du coup on dépasse les 33% d’endettement…
Nous gagnons 3200€ à deux et avons 840€ de crédit immo, nous avons actuellement 6000€ de côté…J’ai meme pensé à investir sous une SCI avec une 3eme personne mais cela me parait pas intéressant pour un petit bien à 150 000€
Bonne journée
Bonjour!
Ca dépend si vous donnez moins de 10% des parts de votre SCI à la 3ème personne mais que vous pouvez profiter de ses revenus pour le calcul de l’endettement, ça peut être intéressant. Après, la SCI pour un seul bien, je n’y vois pas trop d’intérêt, et même fiscalement c’est pas top au début d’un investissement quand on compare avec le régime LMNP (loueur meublé non professionnel).
Bravo pour ce site.
Si vous ou un proche est intéressé pour investir mais en étant accompagné , je peux vous aider.