LES 10 POINTS CRUCIAUX À NÉGOCIER POUR VOTRE EMPRUNT IMMOBILIER

LES 10 POINTS CRUCIAUX À NÉGOCIER POUR VOTRE EMPRUNT IMMOBILIER

Rares sont ceux qui peuvent payer des biens immobiliers « cash » et en plus ce n’est pas le but de la plupart des investisseurs. Par conséquent, obtenir un prêt immobilier, c’est fondamental pour investir et construire son patrimoine.  Quentin du site investissement-patrimoine.fr, m’a donc proposé d’écrire un article sur le sujet, et c’est avec plaisir que je vous propose de découvrir 10 points cruciaux à négocier pour votre emprunt immobilier 🙂 Azar

Avez-vous déjà eu l’impression de passer à côté de votre négociation avec le conseiller bancaire concernant votre emprunt immobilier ? De ne pas vous être compris avec lui ? D’avoir accepté ou refusé certaines clauses obscures dont vous ne compreniez pas forcément le mécanisme ?

C’est normal.

Le crédit est un outil indispensable (à moins de faire partie des très rares gagnants de l’Euromillion) dans l’investissement immobilier. Ne pas obtenir son crédit immobilier, c’est comme avoir un arc sans corde. C’est très joli … Mais ça ne sert à rien. 

C’est à vous de sélectionner la meilleure corde afin de réussir votre investissement immobilier. Et pour cela, il faut négocier les bonnes conditions avec son conseiller bancaire concernant son prêt immobilier.

Lorsque vous souhaitez acheter un bien immobilier, qu’il s’agisse de votre résidence principale ou d’un investissement locatif, vous aurez tout le temps quelqu’un faisant partie de votre entourage qui vous conseillera de négocier le plus possible votre prêt immobilier.

Négocier est effectivement intéressant. C’est surtout très vague. Mais que faut-il négocier en priorité ?

L’univers du crédit est relativement vaste. Cela en devient presque une jungle pour s’y retrouver entre toutes les caractéristiques pouvant être incluses dans votre prêt immobilier. 

Cela explique pourquoi les conditions générales, qui doivent être signées dans votre offre de prêt, font une vingtaine de pages en général !

En réalité, il faut garder à l’esprit que chaque point est négociable et que leur utilité dépendra de votre situation et surtout de votre projet à moyen/long terme.

Concentrez-vous sur l’essentiel.

Si vous partez dans tous les sens, que vous ne faites qu’imposer vos conditions à votre partenaire bancaire sans rien proposer en contrepartie, vous courrez à la catastrophe.

Mettez vous à la place du conseiller bancaire, auriez-vous envie de travailler avec quelqu’un qui :

  • Ne veux pas vous payer ;
  • Ne veux pas vous aider dans l’atteinte de vos objectifs commerciaux ;
  • Ne souhaite pas domicilier son revenus chez vous ou même ses futurs loyers ;
  • Ou encore est prêt à stopper un dossier sur lequel vous travaillez depuis des semaines pour 0.10% de différence avec un établissement concurrent ;

Est-ce qu’à sa place vous feriez le maximum pour ce dossier ? La réponse est NON.

Vous serez donc frustré car vous n’obtiendrez pas votre prêt immobilier. Ou alors vous l’aurez … Mais avec quelques clauses sans forcément savoir ce qui vous sera utile ou non.

La négociation implique une concession partagée qui, si elle est bien menée, entraine une relation gagnant-gagnant sur le long terme. 

En sachant parfaitement à quoi correspondent les différentes clauses pouvant être inscrites dans une offre de prêt immobilier, vous saurez exactement ce dont vous avez besoin en fonction de votre stratégie d’investissement immobilier.

Par conséquent, vous vous focaliserez sur l’essentiel et vous pourrez aller plus loin dans la relation avec votre conseiller bancaire.

J’ai eu le privilège d’exercer la profession de courtier en prêt immobilier à mon compte, cela a été très formateur puisque permettant d’aborder l’univers du crédit immobilier dans son intégralité. 

Nous allons ensemble étudier la plupart des caractéristiques que comporte un crédit immobilier afin que vous puissiez en déduire ce qu’il sera important d’obtenir pour votre propre projet. 

#1 Le taux d’emprunt immobilier

pastedGraphic.pngLorsque l’on parle de prêt immobilier, nous pensons tout de suite au taux de crédit. Cela résulte d’un marketing assez agressif sur cette caractéristique de la part des courtiers en prêt immobilier tel que Meillertaux.com.

Le taux est bien évidemment important dans votre dossier puisque plus celui-ci sera élevé, et plus votre mensualité d’emprunt sera importante. Donc plus vous paierez cher en intérêts. 

Vous pouvez utiliser le baromètre des taux selon votre région disponible sur le site Meilleurtaux.com afin de voir l’état du marché et le comparer avec la proposition de votre banque par exemple.

Il ne faut pas oublier que suivant votre projet immobilier et surtout la fiscalité choisie, il vous sera possible de déduire le montant des intérêts d’emprunt payés à l’année de vos revenus fonciers !

Ce point fait débat puisque selon certains, il faut absolument négocier au plus bas ce taux car il représente la majeure partie du coût de votre projet immobilier. 

Voyez cela d’une manière différente.

Quelle est votre situation actuelle ? Ok. Quelle sera votre situation si vous réussissez à acheter ce bien immobilier ?  Et maintenant imaginez votre situation si vous n’avez pas le prêt immobilier ? Vous voyez où je veux en venir ?

Dans l’investissement l’immobilier, la clé est d’obtenir son financement. Le taux d’emprunt n’est que secondaire par rapport à cette nécessité. Restez simplement raisonnable dans votre négociation. 

#2 les contreparties demandées par la banque

En règle générale, toutes les banques vous demanderont de domicilier vos revenus chez elles. Ce qui semble logique puisqu’ils vous accompagnent sur votre projet.

Selon les banques, d’autres contreparties peuvent venir s’ajouter à cela. Nous pouvons retrouver le fait de prendre une assurance propriétaire non occupant au sein de la banque ou par exemple leur assurance multi risque habitation.

Certains conseillers bancaires demandent également de rapatrier votre épargne disponible chez eux (type livret) ou encore de mettre en place des solutions d’épargnes programmées sur leurs propres produits bancaires. 

C’est sur ces points là qu’il faudra que vous soyez vigilent en la matière, et ne pas accepter tout et n’importe quoi dans le but d’obtenir votre crédit immobilier. 

Ouvrir de l’épargne disponible type Livret A ou Livret de Développement Durable et Solidaire n’est pas un mauvais conseil en soit. Vous provisionnez de l’épargne court terme dans le but de pallier aux éventuels problèmes financiers type travaux ou impayés. Il n’y a aucun problème avec ça même si la rémunération est loin d’être exceptionnelle (et ce n’est pas son but d’ailleurs).

En revanche, ouvrir une Assurance-vie remplie de frais n’est pas un bon conseil. Et ce même si le conseiller bancaire vous parlera d’avantages fiscaux suivant la durée de placement de cette épargne. Ceux-ci ne compenseront pas les frais pris dessus par rapport à une assurance-vie ouverte de votre côté au sein d’une banque en ligne par exemple.

Vigilance donc !

#3 L’apport dans votre projet immobilier

Nous sommes ici dans un des points les plus conflictuels avec la banque : l’apport.

Beaucoup d’investisseurs vous recommandent de mettre le moins d’apport possible afin de bénéficier d’un effet de levier plus important. De plus les taux d’aujourd’hui sont plutôt bas ce qui fait que votre emprunt ne coûte pas vraiment cher contrairement à avant. 

Ainsi ils vous recommandent de placer votre argent ailleurs afin que celui-ci vous rapporte un rendement intéressant (à condition que ce rendement soit supérieur au taux d’emprunt de votre projet immobilier).

Personnellement je suis plus réservé sur cette question. Mettre de l’apport n’est pas en soit une erreur si vous souhaitez vivre de l’immobilier puisque vous réduisez votre emprunt et votre retour sur capital investi sera intéressant à condition d’acquérir un bien rentable.

Le conseiller bancaire quant à lui ne souhaitera pas prendre de trop gros risques en vous accompagnant sur le projet, par conséquent il vous demandera souvent d’apporter au moins les frais d’acquisition (dossier, garantie et notaire). 

Il est toutefois possible d’emprunter sans avoir à mettre d’apport. A vous de définir suivant votre situation si vous avez absolument besoin d’investir sans apport ou non.

#4 La durée d’emprunt

pastedGraphic_1.pngLà encore ce point sera quelque peu houleux à négocier avec votre conseiller bancaire.

Lorsque vous investissez pour vivre de l’immobilier, vous souhaitez avoir la plus petite mensualité possible afin de générer un maximum de cash flow positif (= ce qui vous reste après avoir payé toutes vos charges). Ainsi vous aurez tendance à demander la durée la plus longue possible, à savoir 25 ans.

La plupart des personnes néophytes en investissement penseront quant à elles qu’il faudra partir sur la durée la plus faible possible afin de vite rembourser l’emprunt et ne pas payer trop cher d’intérêts. Le banquier a tendance à penser ainsi.

Il n’y a aucune vérité universelle dans l’immobilier. Certains investisseurs vont privilégier des durées courtes afin de se débarrasser de leur emprunt le plus vite possible. 

Pour faire simple, si vous souhaitez réinvestir massivement, partir sur une durée longue vous donnera plus de chance de continuer car vos mensualités seront plus faibles. 

Il faudra donc réussir à négocier afin d’obtenir un prêt sur 25 ans ce qui réduira le montant de votre mensualité. 

#5 L’assurance emprunteur

Il existe deux types d’assurance : l’assurance groupe qui est commercialisée par l’établissement bancaire et la délégation d’assurance qui correspond à un contrat d’assurance commercialisé par un établissement autre que la banque vous faisant bénéficier de l’emprunt immobilier.

Vous pourrez changer de contrat d’assurance de prêt dans l’année suivant le déblocage des fonds et même maintenant à chaque date d’anniversaire de votre contrat grâce à l’amendement Burquin. 

Il faudra simplement négocier ici de s’assurer seulement pour le décès et la perte totale et irréversible d’autonomie. Si vous vous assurez pour plus, le nouveau contrat d’assurance que vous présenterez à l’établissement bancaire devra respecter les mêmes caractéristiques faute de quoi la banque pourra le refuser. 

En fait, vous pouvez vous assurer pour les incapacités temporaire de travail par exemple, mais cela ne nous intéresse pas car c’est plus cher et pas forcément en adéquation avec votre investissement. Ce n’est pas vous qui payez votre emprunt mais votre locataire, ainsi si vous ne pouvez pas travailler pour X raison cela n’entachera pas votre capacité à assumer la charge de l’emprunt. Et ce d’autant plus que vous bénéficierez d’aides sociales type chômage dans ce cas présent. 

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#6 La modulation d’échéance

pastedGraphic_2.pngLa modulation d’échéance est une caractéristique vous permettant après avoir rembourser quelques échéances (en général deux ans) de moduler à la hausse ou à la baisse votre mensualité d’emprunt.

De fait, si vous réduisez votre échéance vous pourrez augmenter la durée de votre emprunt. Le crédit vous coutera plus cher mais vous augmenterez votre cash flow. Très bonne stratégie car vous bénéficierez d’un taux plus intéressant alors que vous augmenterez derrière votre durée. Il y a toutefois une limite : en général vous ne pouvez pas ajouter plus de deux ans à la durée totale de votre crédit.

Si vous augmentez votre échéance en revanche, vous baisserez la durée de votre emprunt immobilier et donc le coût de votre crédit. C’est une stratégie intéressante quand vous souhaitez vous débarrasser de vos crédits immobiliers plus rapidement. 

Faites tout de même un calcul pour vérifier que vous ne disposez pas d’un placement financier autre qui pourrait vous rapporter plus que ce que vous coûte l’emprunt. 

#7 L’exonération de pénalité de remboursement anticipé

En règle générale, si vous remboursez par anticipation votre crédit alors vous vous verrez facturer des pénalités. Celles-ci sont égales à 3% de votre capital restant dû sur votre crédit avec un maximum de 6 mois d’intérêts.

Comme les taux sont bas aujourd’hui la règle des 6 mois d’intérêts s’applique à chaque fois car la loi oblige la banque de choisir le plus favorable à l’emprunteur.

Si vous savez que vous aurez besoin de revendre votre bien, pensez bien à négocier l’exonération de cette pénalité de remboursement anticipé afin d’éviter de payer une somme relativement importante suivant le montant de votre crédit. 

En moyenne, vous restez propriétaire d’un bien pendant 7 ans. C’est une statistique connue. A vous de voir si cela est intéressant car si vous choisissez une stratégie de conservation de votre patrimoine, cela n’a pas forcément d’intérêt d’obtenir cette exonération. Vous pourrez ainsi vous concentrer sur une autre clause plus vitale pour votre projet. 

#8 Le transfert de crédit

pastedGraphic_3.pngCertaines banques insèrent une clause de transfert de crédit. Cela signifie que si vous vendez votre bien immobilier vous pourrez affecter votre crédit à un autre bien immobilier à condition que celle-ci accepte le transfert.

Cette clause est intéressante aujourd’hui puisque les taux sont bas, ainsi en cas de hausse des taux vous pourrez tout simplement bénéficier du taux que vous aviez négocié aujourd’hui sur le restant du crédit à rembourser alors que cela vous aurait couté plus cher de réemprunter au taux futur. 

Je ne suis pas forcément favorable à cette caractéristique tout simplement parce que la banque doit valider d’une part le transfert et d’autre part vous avez un délai à respecter afin d’avertir la banque du transfert (en général 6 mois) ce qui est assez compliquer à respecter dans la pratique. 

#9 Le différé de remboursement

Dans le cas où vous avez des travaux à effectuer, ou même si vous n’en avez pas à faire, négocier un différé de remboursement est intéressant.

Vous pouvez négocier un différé partiel où vous paierez, pendant le temps de celui-ci, uniquement les intérêts d’emprunt et l’assurance emprunteur. Mais également un différé total où ici vous ne paierez que l’assurance emprunteur.

Par conséquent cela vous permettra de sécuriser votre investissement en mettant de côté les loyers encaissés afin de pallier à tout problème futur ou travaux imprévus. Cela n’est pas négligeable !

Vous pourrez même récupérer votre apport le temps du différé ce qui vous permettra de l’utiliser pour une nouvelle acquisition immobilière et ainsi de suite !

#10 Le report d’échéance ou pause mensualité

Certaines banques permettent durant la vie du prêt immobilier à mettre en place un report d’échéance. C’est-à-dire que si vous rencontrez des difficultés avec un locataire au niveau du paiement de votre loyer ou tout simplement des travaux imprévus à effectuer, vous pourrez stopper temporairement les mensualités d’emprunt et ainsi ne pas risquer une banqueroute financière !

Suivant les contrats de prêts vous pourrez bénéficier d’un nombre précis de report de mensualité possible.

Pas indispensable mais toujours intéressant à avoir au cas où.

Et maintenant ?

pastedGraphic_4.pngComme vous avez pu le constater, l’emprunt immobilier est constitué d’un ensemble de caractéristiques assez important en nombre. Libre à vous de négocier certaines au détriment d’autres. Au final cela dépendra de votre projet à l’avenir.

Avant de lire cet article, vous ne saviez pas ce que vous pouviez négocier dans votre prêt immobilier. Il y avait même des clauses qui pouvaient vous paraitre obscures. 

Maintenant, vous savez ce qu’elles signifient et vous allez pouvoir vous concentrer sur celles dont vous avez réellement besoin dans votre stratégie d’investissement immobilier.

Est-ce que vous visez une revente rapide ou au contraire la conservation de votre patrimoine dans le temps afin d’encaisser le maximum de revenus ?

C’est finalement cette question qui vous permettra de déterminer quelles clauses il faudra négocier pour votre emprunt immobilier. 

Cela va faciliter votre négociation avec le banquier et vous allez pouvoir utiliser le prêt immobilier selon vos aspirations et non le subir comme beaucoup d’investisseurs.

Négocier n’est pas toujours chose facile. Vous pourrez faire un certain nombre de rendez-vous en banque pour peu de résultats car certains conseillers ne sont pas assez pointus sur le sujet. Mais ne perdez pas espoir et accrochez vous.

Lorsque vous trouverez un conseiller qui vous comprendra et que vous pourrez négocier avec lui, vous verrez que votre croissance immobilière se développera beaucoup plus facilement qu’auparavant. N’oubliez pas de négocier intelligemment et de faire des concessions. Instaurez dès le départ une relation gagnant-gagnant pour séduire votre interlocuteur, cela sera plus simple pour nouer une vraie relation.

Si vous avez lu cet article jusqu’au bout, c’est que vous faites partie des gens motivés qui veulent passer à l’action. Félicitations ! 

Il va falloir maintenant appliquer dès à présent ce que vous venez d’apprendre. Cela commence par une première étape. La première pierre à votre édifice.

Prenez votre téléphone et fixez un rendez-vous avec un courtier ou une banque, demandez une simulation afin d’obtenir une capacité d’emprunt. Mettez en avant le fait que vous souhaitez nouer une vraie relation. Surtout, n’oubliez pas d’aborder les clauses que vous aurez définies comme nécessaires à votre stratégie immobilière. 

Voyez le résultat et peaufinez votre discours pour fixer d’autres rendez-vous. 

En quelques mots : passez à l’action !

Je tiens à remercier chaleureusement Azar de m’avoir permis de m’exprimer sur son blog !

Si vous souhaitez me suivre, vous pouvez cliquez ici pour découvrir mon blog, merci à vous !

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