MON 2ème INVESTISSEMENT LOCATIF!

MON 2ème INVESTISSEMENT LOCATIF!

En 2014, j’ai acheté ma résidence principale, un appartement de 2 pièces dans le 17ème situé dans le quartier des Ternes à Paris. J’y ai vécu 9 mois, puis je me suis installée avec mon ami, du coup ma résidence principale est devenue mon 2ème investissement locatif !

Quelques chiffres :

Surface : 30 m2 à l’achat, mais après avoir abattu 2 grosses cheminées et une sorte de conduit, je suis à peu près à 32 m2 aujourd’hui.

Prix d’achat : 240 350€ – prix raisonnable pour l’emplacement.

Frais de notaire : 16 000€

Travaux : environ 15 000€

Taxe foncière : environs 300€

Taux : 3,5%  – C’était un bon taux en avril/Mai 2014, aujourd’hui il parait élevé ! Je l’ai renégocié il y a quelques mois à 1,90% (sur 20 ans)

Mensualité = 1 200€

A vue d’œil la rentabilité n’est pas très bonne, n’est-ce pas ? Vous avez raison, la rentabilité est de de 5% net (hors impôt mais en me déclarant en régime BIC réel je n’aurai à priori pas d’impôt dessus les premières années). Mais on est à Paris donc difficile d’avoir des taux de rentabilité au-dessus de 7%/8%, et je n’ai pas acheté cet appartement dans une logique de rentabilité. Donc l’essentiel pour moi concernant ce bien s’autofinance, à savoir que mes mensualités de prêt soient couvertes par les loyers.

Dans un 1er temps j’ai testé la location saisonnière sur Airbnb, 48h après avoir posté l’annonce j’ai eu une commande de 63 nuits d’affilées ! Top ! Du coup pendant plus de 2 mois j’étais tranquille, le temps de m’installer de mon côté, puis j’ai continué 1 semaine supplémentaire et j’ai arrêté ce type de location parce que lorsque les personnes réservent pour de longues périodes c’est génial, mais je ne me voyais pas faire des allers-retours pour le check-in/check-out, le ménage, etc. Avec ma profession, c’est compliqué. Mais l’expérience fut très intéressante, j’ai rencontré des personnes très sympathique, qui ont pris soin de mon appartement (vraiment rien à signaler) et en plus j’ai pu le louer bien plus cher qu’en location classique. Puis j’ai décidé de le louer en meublé, aucun souci pour trouver un locataire sur Paris, j’ai publié une annonce sur PAP et le Boncoin, et en 3 jours j’avais trouvé mon locataire idéal (j’espère qu’il le restera !). Je le loue 1230€ hors charges et 1270€ charges comprises, ce qui couvrent mes mensualités de prêt. Mais je compte étaler un peu mon prêt  prochainement (actuellement sur 20 ans) pour diminuer la mensualité et dégager un peu de cash-flow ! Affaire à suivre

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N’achetez jamais de DEFICIT ! C’est le B-A-B-A de l’investissement locatif, ou du moins d’un investissement réussi. Que veut dire acheter du déficit ? Cela signifie que vous devez payer la différence entre le loyer perçu et la mensualité. Par exemple, vous avez des mensualités de 600€ et vous percevez 550€ CC de loyer, vous devez donc combler le paiement de la mensualité de 50€ sur vos propre deniers. Pour résumer, vous acheter une dette.

Bon aller, maintenant quelques photos avant/après de ma résidence principale qui est devenu un investissement locatif:

 

C'est la chambre, les ouvriers étaient en train de casser une cheminée

C’est la chambre, les ouvriers étaient en train de casser une cheminée

C'était la salle de bain, et encore là elle était à nue, donc mieux que lorsque j'ai visité!

C’était la salle de bain, et encore là elle était à nue, donc mieux que lorsque j’ai visité!

Le salon. Cette cheminée fut détruite par la suite

Le salon. Cette cheminée fut détruite par la suite

J'ai mis au sol des carreaux de ciment dans la salle de bain

J’ai mis au sol des carreaux de ciment dans la salle de bain

Salle de bain

Travaux avant-après

La chambre

La cuisine ouverte sur le salon

La cuisine ouverte sur le salon

Au cas où vous ne l’auriez pas encore lu, découvrez mon article: Mon 1er investissement locatif

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