LOI ALUR : 4 RAISONS POUR LESQUELLES LE LOCATAIRE EST PERDANT !

LOI ALUR : 4 RAISONS POUR LESQUELLES LE LOCATAIRE EST PERDANT !

L’encadrement des loyers, une des principales dispositions de la loi Alur, touche aujourd’hui Paris, mais rien ne dit qu’elle ne va pas s’étendre à d’autres grandes villes dans les mois et ou les années à venir ! Nos politiques ayant toujours de « bonnes » surprises…C’est pourquoi mon ami Sylvain, investisseur et auteur du blog www.investimmob.fr a décidé de s’attaquer au sujet 😉 Et il nous présente, dans cet article, les « revers » de l’encadrement des loyers pour les locataires… Bonne lecture!   

La mesure phare de la loi Alur entrée en vigueur le 1er août 2015 concerne l’encadrement des loyers visant à réguler le marché locatif en faveur des locataires. J’ai donc voulu savoir si cet outil de contrôle avait déjà été utilisé précédemment et comment s’était comporté le marché locatif pendant ces périodes.

« Le contrôle des loyers est le moyen le plus efficace de détruire une ville, avec le bombardement »
Assar Lindbeck, économiste – 1971

Je ne connaissais pas ce professeur d’économie suédois avant d’étudier les précédents cas historiques d’encadrement des loyers. Pourtant, cette phrase résume à elle seule l’ensemble des conclusions des économistes et des historiens spécialisés dans les politiques du logement depuis le début du 21ème siècle.

En quoi les politiques d’encadrement des loyers ont-t-elles toujours été un échec ? Pourquoi les locataires seront bientôt les premiers à payer la note en France ?

1) L’offre locative va se raréfier

L’encadrement des loyers qui découle de la loi Alur a comme principal effet d’effrayer les futurs bailleurs. Or, les investisseurs immobiliers sont des individus pragmatiques : si la rentabilité n’est pas au rendez-vous, ils n’investissent pas ! Cela aura pour conséquence de réduire le parc immobilier et donc le choix pour… les locataires.

Précédents historiques :

En 1982, la loi Quillot a renforcé les droits des locataires aux dépens de ceux des propriétaires et imposé l’indexation des loyers en cours de bail en fonction d’un index administré par l’Etat. Quels ont été les effets de cette loi ?

1) Les investisseurs institutionnels (banques, assurances) ont vendu leurs biens et déserté ce secteur.

2) Il a fallu mettre en place des mécanismes fiscaux complexes et instables (ex : Scellier) pour encourager les propriétaires à faire construire des logements locatifs, pas toujours situés là où ils seraient nécessaires.

Pas très grave au final vous me direz… Bien au contraire !! Jetez un coup d’oeil au lien direct qu’il existe entre les mises en chantier et le parc immobilier disponible pour les locataires. C’est accablant surtout lorsque l’on sait que cette loi, mise en place en 1982, a été fortement assouplie en 1986 !

Tableau - loi alur

Le même cas de figure a été observé à New York entre 1972 et 1982. Il a été établi que, du fait du contrôle des loyers, 30 000 logements par an avaient été abandonnés durant cette période, les investisseurs potentiels s’étant retirés du marché par crainte que le contrôle des loyers ne devienne trop exigeant !

2) Les prix vont augmenter pour les plus pauvres (et les autres)

Dans l’inconscient collectif, la loi Alur va faire baisser les loyers les plus chers. Peu ont pourtant pris le temps de lire entièrement cet article de loi qui va également pénaliser les ménages les plus modestes ! La loi prévoit en effet que, si le loyer est inférieur de 30 % à la référence médiane, le propriétaire peut augmenter ce loyer, sans recours pour le locataire

Les premières études annoncent ainsi une réévaluation des 2% des loyers les plus faibles. Cette loi pleine de bonnes intentions doit franchement faire regretter les plus pauvres (qui trouvaient déjà leur loyer bien élevé…) d’être tombés dans le panneau…

Par ailleurs, et au delà de l’effet de rattrapage de cette loi pour les loyers faibles, il est prouvé que la réduction du parc immobilier entraînera mécaniquement une augmentation des prix moyens pour toute la population. Encore faudrait-il que nos décideurs connaissent la théorie de l’offre et de la demande…

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3) Les logements vont se dégrader

Le propriétaire bailleur n’est pas nécessairement riche. Il paye dans la plupart des cas un crédit immobilier qui s’il a fait un bon investissement est couvert par le loyer payé mensuellement par le locataire. C’est le principe de base de l’investissement immobilier : s’endetter pour acheter, louer pour rembourser le crédit.

Si l’on explique à l’investisseur qu’il devra maintenant faire un effort supplémentaire à cause de la loi Alur pour rembourser son crédit immobilier, il va devoir faire des choix. En réalité il a deux options :

  • si l’effort financier est trop important, il va revendre => il y a de fortes chances pour qu’il donne congé au locataire pour que le logement soit vendu libre.
  • si l’effort financier est acceptable, il va optimiser son investissement en rognant sur les dépenses liées à ce dernier => Le propriétaire ne va pas voter les travaux d’amélioration de l’immeuble et des parties communes en Assemblée Générale. De plus, il va très certainement éviter d’effectuer des travaux d’amélioration dans l’appartement.

Dans chacun des deux cas le locataire est donc perdant !

4) Le marché locatif va devenir opaque / corrompu

Bien loin de s’améliorer, le marché de la location risque de se dégrader et ainsi engendrer un rapport de force déséquilibré entre locataires et bailleurs. Les locataires pourraient ainsi sortir affaiblis de la mise en application de la loi Alur !

Précédents historiques :

Beaucoup de politiques prennent en exemple les payes scandinaves et les copient sans savoir si les mesures mises en place là bas ont effectivement été bénéfiques. En Suède, les loyers sont soumis à un contrôle strict mais les résultats sont catastrophiques :

  • le marché de la location est particulièrement dégradé : les listes d’attente pour obtenir un appartement situé dans les grandes villes peuvent atteindre plusieurs dizaines d’années.
  • le marché est tendu et les échanges clandestins y dominent : versements annexes exigés par les propriétaires, sélection radicale des locataires, sous-locations cachées pour ne pas perdre le bénéfice du bail.
  • les jeunes, les étrangers et les ménages les plus modestes sont exclus du marché du logement.

« Top ! Et si on faisait pareil en France !?  » ont dû se dire les politiques !

Voici un autre exemple de dégradation du marché locatif, en France… déjà en 1948.

En 1948, le blocage des loyers des logements existants (avec priorité pour récupération du bail à la descendance) a entraîné une forte hausse du prix des logements jusqu’en 1965. La pénurie persista et un marché dual s’est installé entre les nouveaux logements et les logements existants avant 1948 :

  • le marché réglementé très peu fluide et trop peu rentable pour attirer les investisseurs privés,
  • un marché libre qui peinait à se développer du fait de coût de construction trop élevés.

Cela a donc entraîné une opacité du marché locatif et un grand nombre de transactions frauduleuses ont été effectuées pour récupérer des baux en loi 1948.

En résumé

Qui connait l’OCDE ? L’Organisation de coopération et de développement économiques est une organisation internationale d’études économiques respectée de tous qui est souvent citée par les politiques français (quand cela les arrange seulement !) pour justifier des propositions de lois.

L’OCDE résume dans une étude publiée en 2011 l’effet catastrophique de l’encadrement des loyers :

« L’imposition de loyers artificiellement bas réduit la quantité et la qualité des logements disponibles : elle crée une demande excessive à ces conditions avantageuses, décourage les nouvelles constructions, retarde l’entretien nécessaire du parc existant, nourrit des pratiques du marché noir et favorise la corruption. »

Que vous soyez pour ou contre la loi Alur, faites part de vos avis dans les commentaires ci-dessous !

Vous pouvez retrouver Sylvain sur son blog www.investimmob.fr pour profiter :

  • d’autres articles sur l’investissement locatif,
  • de témoignages d’investisseurs,
  • d’opportunités d’investissement à forte rentabilité provenant de ses contacts chasseurs de rentabilité.

A très vite et bons invests !!

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