L’encadrement des loyers, une des principales dispositions de la loi Alur, touche aujourd’hui Paris, mais rien ne dit qu’elle ne va pas s’étendre à d’autres grandes villes dans les mois et ou les années à venir.
Nos politiques nous réservent toujours de « bonnes » surprises…C’est pourquoi mon ami Sylvain, investisseur et auteur du blog www.investimmob.fr a décidé de s’attaquer au sujet. Et il nous présente, dans cet article, les « revers » de l’encadrement des loyers pour les locataires… Bonne lecture.
La mesure phare de la loi Alur entrée en vigueur le 1er août 2015 concerne l’encadrement des loyers visant à réguler le marché locatif en faveur des locataires. J’ai donc voulu savoir si cet outil de contrôle avait déjà été utilisé précédemment et comment s’était comporté le marché locatif pendant ces périodes.
« Le contrôle des loyers est le moyen le plus efficace de détruire une ville, avec le bombardement »
Assar Lindbeck, économiste – 1971
Je ne connaissais pas ce professeur d’économie suédois avant d’étudier les précédents cas historiques d’encadrement des loyers. Pourtant, cette phrase résume à elle seule l’ensemble des conclusions des économistes et des historiens spécialisés dans les politiques du logement depuis le début du 21ème siècle.
En quoi les politiques d’encadrement des loyers ont-t-elles toujours été un échec ? Pourquoi les locataires seront bientôt les premiers à payer la note en France ?
1) L’offre locative va se raréfier
L’encadrement des loyers qui découle de la loi Alur a comme principal effet d’effrayer les futurs bailleurs. Or, les investisseurs immobiliers sont des individus pragmatiques : si la rentabilité n’est pas au rendez-vous, ils n’investissent pas ! Cela aura pour conséquence de réduire le parc immobilier et donc le choix pour… les locataires.
Précédents historiques :
En 1982, la loi Quillot a renforcé les droits des locataires aux dépens de ceux des propriétaires et imposé l’indexation des loyers en cours de bail en fonction d’un index administré par l’Etat. Quels ont été les effets de cette loi ?
1) Les investisseurs institutionnels (banques, assurances) ont vendu leurs biens et déserté ce secteur.
2) Il a fallu mettre en place des mécanismes fiscaux complexes et instables (ex : Scellier) pour encourager les propriétaires à faire construire des logements locatifs, pas toujours situés là où ils seraient nécessaires.
Pas très grave au final vous me direz… Bien au contraire !! Jetez un coup d’oeil au lien direct qu’il existe entre les mises en chantier et le parc immobilier disponible pour les locataires. C’est accablant surtout lorsque l’on sait que cette loi, mise en place en 1982, a été fortement assouplie en 1986 !
Le même cas de figure a été observé à New York entre 1972 et 1982. Il a été établi que, du fait du contrôle des loyers, 30 000 logements par an avaient été abandonnés durant cette période, les investisseurs potentiels s’étant retirés du marché par crainte que le contrôle des loyers ne devienne trop exigeant !
2) Les prix vont augmenter pour les plus pauvres (et les autres)
Dans l’inconscient collectif, la loi Alur va faire baisser les loyers les plus chers. Peu ont pourtant pris le temps de lire entièrement cet article de loi qui va également pénaliser les ménages les plus modestes ! La loi prévoit en effet que, si le loyer est inférieur de 30 % à la référence médiane, le propriétaire peut augmenter ce loyer, sans recours pour le locataire.
Les premières études annoncent ainsi une réévaluation des 2% des loyers les plus faibles. Cette loi pleine de bonnes intentions doit franchement faire regretter les plus pauvres (qui trouvaient déjà leur loyer bien élevé…) d’être tombés dans le panneau…
Par ailleurs, et au delà de l’effet de rattrapage de cette loi pour les loyers faibles, il est prouvé que la réduction du parc immobilier entraînera mécaniquement une augmentation des prix moyens pour toute la population. Encore faudrait-il que nos décideurs connaissent la théorie de l’offre et de la demande…
3) Les logements vont se dégrader
Le propriétaire bailleur n’est pas nécessairement riche. Il paye dans la plupart des cas un crédit immobilier qui s’il a fait un bon investissement est couvert par le loyer payé mensuellement par le locataire. C’est le principe de base de l’investissement immobilier : s’endetter pour acheter, louer pour rembourser le crédit.
Si l’on explique à l’investisseur qu’il devra maintenant faire un effort supplémentaire à cause de la loi Alur pour rembourser son crédit immobilier, il va devoir faire des choix. En réalité il a deux options :
- si l’effort financier est trop important, il va revendre => il y a de fortes chances pour qu’il donne congé au locataire pour que le logement soit vendu libre.
- si l’effort financier est acceptable, il va optimiser son investissement en rognant sur les dépenses liées à ce dernier => Le propriétaire ne va pas voter les travaux d’amélioration de l’immeuble et des parties communes en Assemblée Générale. De plus, il va très certainement éviter d’effectuer des travaux d’amélioration dans l’appartement.
Dans chacun des deux cas le locataire est donc perdant !
4) Le marché locatif va devenir opaque / corrompu
Bien loin de s’améliorer, le marché de la location risque de se dégrader et ainsi engendrer un rapport de force déséquilibré entre locataires et bailleurs. Les locataires pourraient ainsi sortir affaiblis de la mise en application de la loi Alur !
Précédents historiques :
Beaucoup de politiques prennent en exemple les payes scandinaves et les copient sans savoir si les mesures mises en place là bas ont effectivement été bénéfiques. En Suède, les loyers sont soumis à un contrôle strict mais les résultats sont catastrophiques :
- le marché de la location est particulièrement dégradé : les listes d’attente pour obtenir un appartement situé dans les grandes villes peuvent atteindre plusieurs dizaines d’années.
- le marché est tendu et les échanges clandestins y dominent : versements annexes exigés par les propriétaires, sélection radicale des locataires, sous-locations cachées pour ne pas perdre le bénéfice du bail.
- les jeunes, les étrangers et les ménages les plus modestes sont exclus du marché du logement.
« Top ! Et si on faisait pareil en France !? » ont dû se dire les politiques !
Voici un autre exemple de dégradation du marché locatif, en France… déjà en 1948.
En 1948, le blocage des loyers des logements existants (avec priorité pour récupération du bail à la descendance) a entraîné une forte hausse du prix des logements jusqu’en 1965. La pénurie persista et un marché dual s’est installé entre les nouveaux logements et les logements existants avant 1948 :
- le marché réglementé très peu fluide et trop peu rentable pour attirer les investisseurs privés,
- un marché libre qui peinait à se développer du fait de coût de construction trop élevés.
Cela a donc entraîné une opacité du marché locatif et un grand nombre de transactions frauduleuses ont été effectuées pour récupérer des baux en loi 1948.
En résumé
Qui connait l’OCDE ? L’Organisation de coopération et de développement économiques est une organisation internationale d’études économiques respectée de tous qui est souvent citée par les politiques français (quand cela les arrange seulement !) pour justifier des propositions de lois.
L’OCDE résume dans une étude publiée en 2011 l’effet catastrophique de l’encadrement des loyers :
« L’imposition de loyers artificiellement bas réduit la quantité et la qualité des logements disponibles : elle crée une demande excessive à ces conditions avantageuses, décourage les nouvelles constructions, retarde l’entretien nécessaire du parc existant, nourrit des pratiques du marché noir et favorise la corruption. »
Que vous soyez pour ou contre la loi Alur, faites part de vos avis dans les commentaires ci-dessous !
Vous pouvez retrouver Sylvain sur son blog www.investimmob.fr pour profiter :
- d’autres articles sur l’investissement locatif,
- de témoignages d’investisseurs,
- d’opportunités d’investissement à forte rentabilité provenant de ses contacts chasseurs de rentabilité.
A très vite et bons invests !
Kit du débutant en investissement immobilier
- Investissement immobilier, par où commencer ?
- 8 conseils en or pour maximiser votre rentabilité
- Les 6 meilleures raisons d’investir dans l’immobilier
Azar,
J’ai lu avec intérêt votre article au sujet des différentes lois , concernant les loyers des appartements que doit instaurer tout propriétaire et vous citez quelques exemples comme la loi ALUR et SCELLIER.
Pouvez vous m’indiquer un livre d’économie facile à lire, au sujet de la rentabilité des loyers.
Cordialement
Bonjour,
Je prends cet article comme une analyse effectuée pour que chacun prenne ces responsabilités dans leur coin. Pourquoi? Pour la simple et bonne raison, que tout le monde a l’obligation d’entretenir, de prendre des précautions, envisager pour bien entamer ce qu’on entreprend. Merci!
J’avais 4 studios loués à Paris achetés avec divers « atouts », donc assez chers à l’achat, et chèrement rénovés, et loués, certes, dans le haut de la fourchette du marché, mais en rapport avec la qualité louée et avec, déjà, une rentabilité réduite par rapport à l’investissement.
Mais, comme ça, j’avais des locataires contents et corrects : ils me disent eux-mêmes que ce que je leur loue vaut le loyer demandé.
Si j’avais dû respecter l ‘encadrement des loyers, eh bien, c’est simple, j’aurais dû louer mes 4 studios pour le prix de 3 à la suite d’une relocation !
Aussi, je viens d’en revendre 2 qui se libéraient, et finirai par revendre aussi les deux qui me restent, dès qu’ils se libéreront… Paris, c’est fini… sauf pour moi : je vais ainsi pouvoir racheter pour mon usage personnel !
Pour info : j’ai revendu, bien sûr, à de futurs propriétaires occupants.
Quel investisseur serait assez fou pour investir encore dans des studios d’étudiants design et tout confort, avec kitchenette fonctionnelle et équipée, vraie salle d’eau accessoirisée + WC suspendus, et carrelée de mosaïque sol-plafond pour un meilleur entretien et, au turn-over important, à un loyer « encadré » 2017 pour lequel, en 2013, 2014 ou 2015 (j’ai testé les moteurs de recherche de nombreux sites d’annonces durant ces années-là, l’OLAP ayant fait connaître ses loyers « médians » longtemps à l’avance), on ne trouvait même pas une chambre de bonne avec vasistas plein nord et toilettes sur le palier dans tout Paris, y compris les quartiers où personne n’a envie d’aller habiter ?!
Ces loyers médians sont un pur racket : l’OLAP fait entrer dans ses calculs les loyers de locataires en place depuis 10, 20 ou 30 ans, y compris les loyers dits « conventionnés », et cela dans des quartiers populaires où tout le monde sait que c’est là qu’on trouve le plus grand nombre de locataires âgés entrés il y a des lustres, et que les logements loués vétustes étaient, jusqu’à ces dernières années, pléthore !
C’est franchement à vous dégoûter de vouloir louer à des jeunes qui apprécient la qualité des logements remis au goût du jour, après une rénovation-transformation coûteuse.
Je suis tout à fait d’accord avec l’article : c’est la prime donnée aux loueurs de biens sombres , moches et éloignés des transports en commun, soit ceux que les agences aiment annoncer comme « bons pour investisseurs » – mais pas pour leurs enfants : pour les enfants des autres…
Ceux-là, même en maintenant leurs loyers au niveau des loyers encadrés, ayant acheté bas de gamme et pas cher, et n’ayant rénové la plupart du temps qu’en apparence – un coup de peinture blanche… –, peuvent encore escompter une bonne rentabilité, voire très bonne. Les autres revendent à tour de bras… des biens pour lesquels ils ont dépensé beaucoup et que, aujourd’hui, ils devraient louer à perte…
On marche vraiment sur la tête, et l’évidence est là : les jeunes qui chercheront à louer des studios « de qualité » auront de plus en plus de mal à en trouver…
Tandis que le trou-à-rat sombre et sale au 6e sans ascenseur dans un quartier de dealers, lui, pourra se louer au même prix que la studette plein sud et tout confort donnant sur un beau boulevard planté d’arbres et accessible par un ascenseur aux dernières normes.
c’est totalement vrai malheureusement
Bonjour,
Qui connait la taxe apparu ?
C’est une taxe qui en faite est tellement élevée qu’il faut maintenir un loyer plafonné à 41.64 €/m²/mois en nu et 45.80 €/m²/mois pour un meublé. Cette taxe ne concerne que les logements dont la surface habitable est comprise entre 9 et 14 m². Elle concerne Paris intra-muros, certaines communes du genevois français et de la côte d’Azur et toutes les communes d’Ile de France, même le Tartre Gaudran, commune des Yvelines de 32 habitants lol.
Si je possède une studette dans la campagne yvelinoise et que je tombe sur cette loi, je vais certainement penser que le loyer de ma studette est largement en dessous du marché et je vais certainement penser l’augmenter sérieusement qu’en dites-vous ?
En tout cas, je tiens vivement à remercier Monsieur Apparu, madame Duflot, Madame Pinel et Madame Cosse qui me permettent ainsi d’avoir des rentabilités explosives pour mes studettes merci encore 🙂
Yves Le Morellec mesmentors.fr
Bonsoir Yves!
Oui je connais, je crois que j’en avais déjà parlé dans un article! Mais bon, vu que l’encadrement des loyers est en vigueur avec la loi Alur à Paris, cette loi fait un peu doublon…je pensais qu’elle n’existait plus 😉 En effet, si on loue une surface de moins de 14m² au dessus de 41,64€ ou 45,80€/m², on peut être taxé d’une part, mais vu que c’est au-dessus des loyers de références, on peut aussi se faire taper sur les doigts d’autre part…double peine? 😉
Bonjour,
je trouve l’analyse très orienté.
Le plafonnement des loyers n’est pour le moment appliqué qu’à Paris.
Soit à 2,2 millions d’habitants pour 1,4 millions de logements.
C’est donc plutôt un problème local qu’un cas généralisé.
A mon sens, ce qui est génant dans la loi ALUR c’est l’alourdissement des procédures.
Rien que la signature d’un bail, ça devient une usine à gaz.
Entre le bail en lui-même, l’annexe locative obligatoire, les diagnostics, les documents de copros, la caution solidaire, il faut maintenant une brouette pour gérer la paperasse.
Bonjour David,
C’est un problème local – mais on parle de LA plus grande ville du pays quand même – pour l’instant. En effet, j’ai entendu à plusieurs reprises que la mesure pourrait être étendue…Donc il est intéressant de comprendre quelles sont les effets de cet encadrement des loyers, qui n’est pas motivant pour les investisseurs. Et l’analyse présentée ici démontre que les locataires ne sont pas forcément gagnants sur le long terme.
Je suis d’accord avec vous, la loi ALUR est en plus une plaie au niveau administratif! 😉
Très bonne analyse que « j’embrasse » ! Bravo à toi Sylvain, il n’y a plus qu’à voir ce que ça va donner et à limiter les dégâts !
Merci Raphaël pour tes compliments !
Rappelons que l’année précédent la mise en application de cette loi, les loyers étaient en train de baisser à Paris… Le marché se régule parfois tout seul !
De toute évidence, cette loi ne pourra pas rester en vigueur très longtemps alors croyons en l’avenir et investissons !
Je crois que Sylvain a tout dit.
Bravo pour cet article et ces recherches historiques.
A noter qu’il existe des moyens pour justifier un loyer plus élevé que celui encadré par la loi Alur.
Je crois d’ailleurs Azar que tu pratiques la chose.
Hello Sebastien!
Je confirme, super article 😉
Oui, il est possible d’appliquer un complément de loyer exceptionnel!
Merci Sebastien !
Si seulement les politiques apprenaient des erreurs du passé…
Tous les précédents cas d’encadrement des loyers ont eu des conséquences néfastes et ont donc été arrêtés à court ou moyen terme !