LES 7 MEILLEURES RAISONS D’INVESTIR DANS UN BIEN IMMOBILIER AVEC TRAVAUX

LES 7 MEILLEURES RAISONS D’INVESTIR DANS UN BIEN IMMOBILIER AVEC TRAVAUX

Depuis que je me suis lancée dans l’immobilier en 2014, il n’y a eu qu’une seule année, en 2016, où je n’ai pas eu de travaux à réaliser!

  • En 2014: chantier travaux de mon 1er bien, un 2 pièces à Paris
  • En 2015: chantier travaux de mon 2nd bien, un studio à Paris
  • En 2016: acquisition de mon lot de parkings, donc pas de travaux
  • En 2017/2018: chantier travaux de mon immeuble de rapport en région parisienne

Je commence donc à être rodée niveau travaux, et surtout j’en connais les avantages 🙂 C’est pourquoi, je voulais vous présenter les 7 meilleures raisons d’investir dans un bien avec des travaux à réaliser!

#1 Les travaux sont déductibles des revenus fonciers ou locatifs

Que votre bien soit loué vide ou en meublé, les travaux peuvent être déduis des loyers perçus! Dans les 2 cas, c’est le régime réel qui doit être choisi pour pouvoir profiter de cet avantage. En effet, les autres types de régimes, le « micro-foncier » ou « micro-bic », ne vous permettent pas de déduire quoi que ce soit, car l’administration fiscale considère que l’abattement qui est accordé pour ces régimes prend en compte les dépenses liées au bien.

  • Si le bien est loué vide, le régime réel vous permet de déduire les travaux, et si les travaux (dépenses) sont supérieures aux loyers de l’années (recettes), vous créez même un déficit foncier imputable à votre impôt sur le revenu 🙂
  • Si le bien est loué meublé, le régime réel vous permet d’amortir les travaux sur 10 ans. Un petit exemple pour comprendre, si vous faites 20 000€ de travaux, vous pourrez déduire 2000€ par an pendant 10 ans (20k€/10 ans= 2k€/an) (j’en parle en détail dans mon ebook: le guide du futur rentier de l’immobilier).

#2 S’assurer soi-même de la qualité des travaux

Lorsqu’on achète un bien rafraichi par un précédent propriétaire, on est pas à l’abri de travaux dits « cache misère » réalisés pour pouvoir vendre le bien, et par conséquent, devoir faire face à de mauvaises surprises par la suite. Quelques exemples de travaux « cache misère »:

  • Moisissures ou champignons camouflés avec un coup de peinture,
  • Habillage d’un plafond qui se fissure avec de la toile de verre
  • Masquer un sol très abimé ou des trous avec un revêtement bas de gamme
  • Utilisation de matériaux de mauvaise qualité ou pas adaptés
  • etc.

Si vous réalisez les travaux vous-même (via un professionnel) vous savez exactement ce qui est fait, et avec quels matériaux.

#3 Optimiser l’espace

Faire des travaux permet d’optimiser, de ré-organiser l’espace pour le rendre plus optimal. Cela arrive souvent de visiter des biens avec un plan…étrange ou pas/plus adapté. Comme une chambre plus grande que le salon (c’était le cas pour ma 1ère acquisition), une grande cuisine alors que l’appartement est petit, une salle de bain trop petite, un problème de circulation dans l’appartement, etc. Bref plein de choses qui peuvent se régler en cassant quelques cloison et rendre l’espace plus agréable à vivre.

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#4 Valoriser son bien

Les points 2) et 3) participe à valoriser un bien immobilier (qualité des travaux et un plan harmonieux du bien). Mais il y a une grande différence entre le montant des travaux et la valeur perçue! Lorsque l’on fait des travaux dans un bien, son prix augmente bien plus que la valeur des travaux eux-même! Evidemment, on ne parle pas ici d’un simple coup de peinture, mais de réels travaux font prendre de la valeur à votre bien, et ce sera très utile pour la mise en location et pour la revente: mise aux normes, économie d’énergie, nouveau plan, ou simple remise en état participent à vendre ou louer plus cher.

#5 Créer le coup de coeur

Un bien refait à neuf, dans l’air du temps, bien aménagé, optimisé, est loué bien plus vite qu’un bien qui est resté « dans son jus » depuis de longues années. En effet, une peinture jaunie, des murs tachés et/fissurés, des fils électriques qui pendent, des joints de cuisine ou de salle de bain noircis, ou encore une poignée de porte abîmée donnent une mauvaise impression aux visiteurs. Les locataires sont prêts à payer plus cher un bien qui a subit un petit « lifting ».

#6 Le montant des travaux peut être emprunté

Pas d’argent pour le travaux? Pas de problème! Si vous empruntez le montant des travaux en même temps que le capital nécessaire à l’achat du bien, il sera intégrés dans le prêt immobilier, donc avec les mêmes conditions: longue durée et au même taux que le prêt immobilier. Par ailleurs, un emprunt travaux peut être réalisé en dehors du prêt immobilier, les conditions seront seulement moins intéressantes (durée plus courtes, et taux plus élevés)

#7 Gagner des mètres carrés ou de l’espace 

C’est l’occasion de gagner de l’espace! En achetant un bien à rénover vous pouvez repenser l’espace, mais vous pouvez également gagner des mètres carrés ou de l’espace! comment? Voici 2 exemples:

  • Casser une cheminée: j’en ai cassé 2 dans mon 1er bien, ce qui m’a fait gagner près de 2m2! au prix du mètre carré, casser une ou plusieurs cheminée(s) peut être une belle affaire.
  • Créer une mezzanine: vous avez une belle hauteur sous plafond? Pourquoi pas créer un espace en hauteur, pour abriter un coin nuit par exemple (cf. photo ci-dessous).

Travaux - créer une mezzanine pour gagner de l'espace

 

Vous recherchez quelqu’un pour vos travaux? Je connais un bon entrepreneur qui travaille avec beaucoup d’investisseurs, donc si vous avez besoin d’un contact, écrivez moi à l’adresse suivante: azar@objectif-rentier.fr avec « Contact travaux » en objet du mail et en précisant dans votre email: Nom/Prénom/Type de bien à rénover/Ville.

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