LES 4 MEILLEURES RAISONS D’INVESTIR DANS DES VILLES ÉTUDIANTES

LES 4 MEILLEURES RAISONS D’INVESTIR DANS DES VILLES ÉTUDIANTES

Comme vous le savez déjà, j’ai investi à Paris, à Lille, et à Melun (en région parisienne). Ces 3 villes ont un point commun: elles sont toutes les 3 des villes étudiantes.

Paris: + de 10 millions d’habitants dont + de 600 000 étudiants . C’est la plus grandes villes de France en nombre d’étudiants, et en nombre d’universités et d’écoles supérieures.

Lille: + d’un millions d’habitants dont + de 100 000 étudiants mais dans cette ville, je suis propriétaire que de places de parkings, donc l’aspect estudiantin de la ville n’impacte pas positivement la location de mes places de stationnement.

Melun: + de 40 000 habitants dont + 2000 étudiants. En effet, se trouve dans cette ville une antenne de l’université de Paris II Panthéon Assas, ainsi que des classes préparatoires aux grandes écoles, des BTS, un IUFM et enfin l’Ecole des Officiers de la Gendarmerie Nationale et l’Institut de Formation en Soins Hospitaliers.

Lorsque mes biens reviennent sur le marché de la location (lors d’un départ de locataire), la majorité des candidatures que je reçois provient d’étudiants…et je dois avouer que c’est une population que je privilégie généralement, principalement pour les raisons suivantes.

  • C’est très souvent les parents qui paient le loyer

Les parents payant le loyer pour leurs progénitures, et donc investissant dans le succès de leurs études, il leur vient rarement à l’esprit de ne pas payer le loyer 🙂

  • Les étudiants bénéficient des APL

Les étudiants bénéficiant majoritairement des APL (aide personnalisée au logement) – les étudiants exclus de ce dispositif sont ceux dont les parents paient l’ISF, sinon tous les autres y ont droit – ce qui réduit considérablement leur loyer, et donc réduit le risque d’impayé.

  • Toutes les surfaces sont louables à des étudiants:
    • Maisons ou grands appartements peuvent être transformés en colocation et convenir à cette population de locataires
    • 2 pièces, studios et chambres de bonne sont des surfaces très recherchées par les étudiants

Alors pour quelles raisons est-il intéressant d’investir dans des villes étudiantes?

#1 Les villes étudiantes sont attractives

Habituellement, les villes étudiantes sont remplies de restaurants,  de commerces, et il y a généralement une vie culturelle assez riche (comparativement aux villes non étudiantes), des transports en commun, etc. Par ailleurs, ce sont des villes qui ont un score élevé de ce qu’appelle les anglo-saxons la « walkability », à savoir l’accessibilité piétonnière.  Tous ces aspects valorisent le patrimoine immobilier, et donc sont une force pour l’attractivité de votre bien, et facilite la location ou la vente.

#2 Il y a beaucoup de candidats à la location dans les villes étudiantes

Une ville « étudiante » n’est pas exclusivement étudiante. Donc le marché de locataires est composé des étudiants, certes, mais également des autres catégories socio-professionnelles. Le fait que la ville soit étudiante agrandit la population de candidats potentiels à la location comparativement aux autres villes.

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#3 La tension locative est élevée dans les villes étudiantes

Parce qu’il existe une demande constante pour la location dans les villes étudiantes, vous pouvez pratiquer des loyers intéressants, et les candidats à la location ont le budget pour se loger. Qu’est-ce que la tension locative? C’est la mesure, d’une part, de la facilité à trouver une location ou un locataire et, d’autre part, la capacité des locataires comparée aux loyers pratiqués.

Exemple pour les villes où j’ai investi (hors parking) de tension locative calculée via le site locservice.fr

=> Pour rappel, à Paris j’ai un 2 pièces et un studio et à Melun, mon immeuble de rapport est principalement composé de 2 pièces (hors locaux commerciaux)

Investir dans une ville étudiante - analyse tension locative Investir dans une ville étudiante - analyse tension locative

Investir dans une ville étudiante - analyse tension locative

 

Vous pouvez faire le test avec les villes qui peuvent vous intéresser pour investir dans une ville étudiante (ou autres).

#4 Les taux de vacances sont bas dans les villes étudiantes

Ce point rejoint les points évoqués précédemment mais mérite d’être cité individuellement. Une ville étudiante multiplie les chances de louer son bien. (La  vacance locative est l’une des craintes principales des propriétaires-bailleurs).

Mais on pourrait penser qu’avec un étudiant notre bien sera vide tout l’été! Mais ce n’est pas ce qui arrive en réalité:

  1. Les étudiants ne quittent pas leur appartement le jour même où leur année scolaire se termine.
  2. Les étudiants recherchent leur logement bien avant la rentrée! et vu que dans les villes étudiantes la demande locative est tendue, ils recherchent dès le mois d’août et prennent possession des lieux bien avant la rentrée pour être sûrs d’avoir leur logement pour l’année et s’installer tranquillement.

Par ailleurs, beaucoup d’étudiants gardent leur logement 2 ou 3 ans, le temps de leur cursus, donc dans ces cas-là, il n’y a que très peu de vacances. Et lorsqu’un bien a été occupé 2 ou 3 ans, il est bien de le récupérer quelques jours, entre 2 locataires, pour y pratiquer de menus travaux (réparations d’usage, nettoyage, etc). Donc quelques jours de vacances peuvent s’avérer utiles pour le propriétaire.

N’hésitez pas à commenter l’article, et nous dire si vous seriez intéressé(e) ou non pour investir dans une ville étudiante! Ou pour partager votre expérience 🙂

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