La fin du statut LMNP ? (Loueur meublé non professionnel)

La fin du statut LMNP ? (Loueur meublé non professionnel)

Tous les investisseurs immobiliers connaissent le statut LMNP (Loueur meublé non professionnel) qui est ce que l’on peut communément appeler une « niche fiscale », notamment quand l’investisseur a choisi le régime dit « réel ».

Pour les débutant, je vais rappeler succinctement ce que c’est que ce régime:

Lorsque l’on loue des biens en location meublée, le bailleur peut être un loueur meublé non professionnel (LMNP) ou un loueur meublé professionnel (LMP).

Jusqu’ici, pour être LMNP, il suffisait de ne pas répondre aux 3 critères qui définissaient le LMP, à savoir:

  • inscription au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) en tant que loueur de meublé professionnel,
  • percevoir plus de 23 000 € de recettes,
  • les loyers représentaient plus de la moitié des revenus du foyer fiscal.

Si l’un des 3 critères n’était pas rempli, on était LMNP, et si on remplissait les 3 critères, on était LMP.

Le LMNP pouvait choisir entre 2 régimes fiscaux, toujours en fonction de ses recettes:

  • Si les loyers encaissés sur l’année civile dépassent 70 000€, le régime réel s’applique automatiquement.
  • Si les loyers sont inférieurs à 70 000€, le régime micro BIC s’applique par défaut mais l’investisseur en LMNP pouvait sur demande opter pour le régime réel 

Sans rentrer dans les détails ici, l’avantage principale de ce statut (LMNP) – et du choix du régime réel – était principalement fiscal. En effet, grâce à un grand nombre de déductions, et notamment l’amortissement comptable du bien immobilier, l’investisseur ne payait pas d’impôt sur ses loyers pendant de nombreuses années.

En 2020, les choses ont changé (oui cette année est venue avec son lot de surprises !)

Avez-vous entendu parler de la loi de finance 2020 ?

Et bien depuis 2020, la condition d’inscription au RCS n’est plus une condition sine qua non. En clair, pour être considéré comme LMP, seules les conditions suivantes suffisent:

  • percevoir plus de 23.000 € de recettes
  • les loyers sont supérieures aux autres revenus du foyer fiscal (salaires, pensions et rentes, autres bénéfices industriels et commerciaux).

(Si l’une des 2 conditions n’est pas remplie, l’investisseur immobilier reste LMNP)

Ce qui signifie que beaucoup de d’investisseurs immobiliers en LMNP, vont changer de statut de facto et se retrouver LMP de facto …

Cette loi est sortie en début d’année, mais comme c’est plutôt en fin d’année que l’on fait sa comptabilité,  le sujet est d’autant plus d’actualité ! 

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Quelles en sont les conséquences ?

Déjà, faut-il paniquer et se démotiver à investir ? 

La réponse est NON. Tout d’abord, le régime LMNP continue à exister, donc beaucoup continueront à en profiter. En effet, si l’une des conditions citées plus haut n’est pas remplie, l’investisseur immobilier continue à être considéré comme LMNP.

  1. Si l’on prend la condition du chiffre d’affaires, à savoir que le loueur/bailleur réalise moins de 23 000€ de loyer par an (charges comprises), il est un LMNP. Or,  23 000€ ça fait 1917€ de loyer par mois, ce n’est pas anecdotique, surtout en dehors de Paris et sa région.  C’était le montant de loyers de mes 2 premiers investissements (1 F2 et 1 studio) mais ils étaient à Paris intramuros, donc pour atteindre ce niveau de loyer en province, il faut certainement 3/4 investissements immobiliers de petites surfaces (ça peut aller plus vite avec des grandes surfaces, notamment en colocations). Donc cela laisse le temps, à des débutants de profiter de ce régime quelques années, car on achète pas des biens immobiliers comme des packs de yaourts, ça prend du temps. Les gros chiffres d’affaires rapides se font surtout avec les immeubles de rapport, mais cela reste assez rare que des investisseurs immobiliers débutants commencent par ce type de biens immobiliers.  
  1. Si l’on considère la condition qui indique que les loyers doivent (en plus) être supérieures aux autres revenus du foyer fiscal, cela peut permettre d’avoir le statut LMNP même en ayant plus de 23 000€ de loyer. En effet, si vous avez un salaire supérieur à ce plafond, vous êtes tranquille. Vous pouvez penser que c’est peut-être beaucoup, mais la loi indique le foyer fiscal, donc si vous êtes mariés, il faudrait que la somme des 2 salaires annuels du couple soient inférieurs à 23k€ pour basculer en LMP. À noter que c’est très fréquent que des investisseurs immobiliers continuent à travailler les premières années pour pouvoir emprunter plus facilement auprès des banques.

Ces éléments démontrent, que l’investisseur immobilier débutant pourra tranquillement profiter des avantages du statut LMNP pendant plusieurs années, et d’autant plus s’il continue à travailler à côté.

Mais comme dans tout changement, il y a à la fois des avantages et des inconvénients. 

Voyons cela ensemble.

Les inconvénients:

#Les cotisations sociales 

Dans la cadre de votre activité LMP, vos cotisations seront calculées sur votre résultat net comptable. Donc si vous ne générez pas de profit ( si vous êtes en déficit ou avez un résultat nul) vous ne payerez pratiquement pas de cotisations. C’est ce qui se passe les premières années car l’investisseur immobilier va percevoir des revenus peu ou pas fiscalisés pendant une longue période grâce à une base imposable largement réduite par toutes les charges et amortissements. Vous aurez donc juste à acquitter un forfait minimum autour de 1 000€.

En revanche, vous ne réduirez pas les cotisations que vous payez dans le cadre de votre activité principale. Ce qui signifie que même si vous êtes salarié(e) et que vous payez déjà des cotisations sociales, et bien vous devrez les payer également dans le cadre de votre activité de LMP. C’est un non sens…mais bon…

#Réintégration de l’amortissement dans le calcul de la plus-value

Nous allons retrouver le sujet de la plus-value à la fois dans les inconvénients et dans les avantages. 

Dans la partie désavantageuses, je note que les amortissements qui sont déduis comptablement, et qui réduise l’assiette fiscale de l’investisseur, sont réintégrés à la revente du bien. Le calcul de la plus-value se calcul en 2 parties: 

  • la plus value à court terme (correspondant aux amortissements du bien) et imposée au barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR).
  • la plus-value à long terme, imposée aux taux de 17,2 % de CSG + 12,8 % d’impôt (soit 30 %).

Ce sera plus clair avec un exemple: 

Un investisseur immobilier achète un bien 200 000€, en a amorti 50 0000€, et le revend 230 000€. Le calcul de la plus-value se fera sur les sommes suivantes 

  • la plus-value à court terme: 50 000€ correspondant à l’amortissement du bien 
  • la plus-value à long terme: 30 0000€ (230k€ – 200k€) correspondant à la prise réelle de valeur du bien lors de la cession.

En LMNP, les amortissements n’étaient pas réintégrés.

Avantages 

#Imputation des déficits

En tant que LMP, vous pouvez déduire l’éventuel déficit sur votre revenu global de l’année et ce sans limitation de montant (sous réserve que le déficit ne provienne pas des amortissements, non déductibles fiscalement). Cela pourrait être le cas, si vous avez fait des travaux par exemple. L’excédent de déficit est ensuite reporté sur vos revenus des six années suivantes. Cela peut donc vous permettre de réduire significativement vos impôts sur vos autres revenus, comme ceux du salariat par exemple.

#Exonération d’impôt sur la fortune immobilière (IFI)

L’impôt sur la fortune immobilière peut paraitre lointain pour des investisseurs débutants. Toutefois, le seuil pour cet impôt est un patrimoine de 1,3 millions d’euros, et avec l’accumulation de biens (ce qui est l’objectif de la majorité des investisseurs), la prise de valeur des biens immobiliers, et le remboursement du capital qui augmente leurs valeurs nettes comptables tous les ans: un bon investisseur pourrait y être soumis en quelques années. Or dans le cadre du LMP, les logements meublés sont considérés comme des biens professionnels et à ce titre, ils ne sont pas soumis à l’IFI (qui remplace l’ISF depuis le 1er janvier 2018).

#Plus-value:

L’avantage du LMP ici, c’est que l’investisseur immobilier qui exerce l’activité de location meublée professionnelle (LMP) depuis plus de 5 ans peut bénéficier du régime de l’exonération des plus-values professionnelles !

Pour profiter de cette exonération, son chiffre d’affaires doit être inférieur à 90 000 € de loyers pour une exonération totale. Il peut bénéficier d’une exonération partielle lorsque le chiffre d’affaires est compris entre 90 000 € et 126 000 € au cours des 2 dernières années.

Finalement, ce qui était annoncé comme une mauvaise nouvelle, ne l’est pas complètement, au contraire sur de nombreux points ! Il est toujours intéressant de louer en meublé: comme dit l’expression il faut voir « les 2 côtés de la médaille » 😉 

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