2 LOCAUX COMMERCIAUX, PLUS DE 1200€ DE CASH-FLOW PAR MOIS!
Il y a quelques mois, j’ai dîné avec un investisseur qui a fait fortune dans l’immobilier. Il était arrivé en France dans les années 60, avec quelques milliers de Francs en poche, juste de quoi vivre quelques semaines, après avoir quitté son Algérie natale. Il est aujourd’hui MILLIONNAIRE ! J’aime rencontrer et discuter avec des gens comme ça, de leur parcours, leur demander des conseils etc. C’est très enrichissant ! Quel conseil m’a-t-il donné ce soir-là ? D’investir dans…des locaux commerciaux !! Il a revendu une grosse partie de son patrimoine aujourd’hui, mais il a conservé tous les murs de locaux commerciaux dont il est propriétaire. Pourquoi ? Il m’a répondu qu’il y avait beaucoup moins de soucis avec les locaux commerciaux comparés aux biens d’habitation, et qu’en plus, il pouvait s’offrir le luxe de tous leur refacturer : charges, travaux de copropriété, taxe foncière, etc.
Quand mon ami Nicolas, investisseur immobilier lui aussi, m’a dit qu’il avait trouvé 2 locaux commerciaux pour sa mère (oui il fait le chasseur de biens pour sa maman), je me suis dit que c’était l’occasion de vous présenter un cas concret ! Il a déjà des biens en location à Melun (en banlieue parisienne) donc c’est une ville qu’il connaît bien. Il s’est naturellement mis à chercher de potentiels investissements pour sa mère là-bas. Et il y a quelques semaines, il est tombé sur 2 affaires en même temps ! Oui parfois c’est comme ça, rien d’intéressant pendant des mois et hop, 2 biens d’un coup 😉 Et en plus les locataires sont en place. Ses offres ont été acceptées, et les compromis ont été signés la semaine dernière.
Alors qu’a-t-il trouvé ??
Local commercial #1
Il s’agit d’une agence d’intérim donc le local fait 80m² et qui est vendu avec une place de parking. Il est actuellement loué 1326€ hors charges (+ 150 € de charges).
Prix de vente : 130 000€
Frais de notaire : 11 000€
Simulation de la mensualité d’emprunt en empruntant l’intégralité (capital + Frais de notaire): 760€ assurance comprise (prêt sur 19 ans à 1,48% hors assurance). On est là hors négociation ! Donc sa mère pourrait peut-être même obtenir mieux 😉
Taxe foncière : à la charge du locataire.
Donc juste sur ce bien-là, la mère de Nicolas pourra dégager 566€ de cash-flow mensuel! 11% de rentabilité avant impôts.
Allez, on passe au deuxième lot 😉
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Local commercial #2
Il s’agit d’un local commercial qui a 2 entrées donc il a été réaménagé en deux commerces distincts : un salon de coiffure et une auto-école (mais il s’agit d’un seul et même lot) pour une surface totale de 110 m². Les deux locaux sont loués 2000€ (hors charges + 200€ de charges)
Prix de vente : 224 000€
Frais de notaire : 17 000€
Simulation de la mensualité d’emprunt en empruntant l’intégralité (capital + Frais de notaire) : 1 300€ assurance incluse (même condition que pour le lot n°1)
Ici, on a 700€ cash-flow mensuel! Et 10% de rentabilité.
Les deux lots rapporteront donc à la mère de Nicolas 1266€ par mois avant impôt! Un smic à ne rien faire quoi 😉 Il n’y a pas d’autres frais pour les locaux commerciaux, le calcul de la rentabilité est vite fait, pas de taxe foncière (enfin elle est refacturée), pas de travaux (c’est le locataire qui fait ses propres travaux), et si des travaux sont votés dans la copropriété, la quote-part peut-être refacturée au locataire.
Pour l’imposition:
- Si on est en SCI à l’IS, ce sera 15% : l’affaire reste donc très rentable
- En nom propre, ça dépend du taux marginal d’imposition qui est propre à chacun et de ce que l’on a à déduire (comme les intérêts d’emprunt par exemple). Mais pour rappel en 2016, les taux se décomposent comme suit:
- Jusqu’à 9700 € : 0 %
- de 9700 € à 26 791 € : 14 %
- de 26 791 € à 71 826 € : 30 %
- de 71 826 € à 152 108 € : 41 %
- Au-delà de 152 108 € : 45 %
Donc même si on est imposé au maximum (ce qui n’est pas le cas de la mère de Nicolas), ces deux lots resteraient une affaire rentable !
J’ai des projets d’acquisitions en cours, donc je ne me précipite pas pour l’instant, mais le conseil que j’ai reçu pour investir dans des locaux commerciaux, et l’expérience de Nicolas, ne m’ont pas laissé insensible à ce type d’investissement ! 😉 Maybe next year !
Et vous, ça vous tente d’investir dans des murs de locaux commerciaux ?
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Bonjour Azar,
j’espere que vous allez bien. J’avais en tete de me lancer justement dans ce type d’achat mais je me suis ravise partant du principe que maintenant nous sommes dans une ere ou tout est dematerialisee et que par consequent qu’elle est la place, sur le moyen terme, d’une boutique? Est ce que le commerce (pour tout types de biens/services) tel qu’on le connait n’est pas revolu? Vous me prouvez que pour l’instant non, mais quand sera t-il dans 10 ans…wait and see…!
Hello William, je ne pense pas, même si effectivement on peut acheter de plus en plus de choses sur internet, nous auront toujours besoin de restaurants, de boulangerie, de boucherie, de cordonniers, de superettes, de salons de coiffure, et j’en passe. Et même les boutiques qui ont des sites de ventes en ligne (vêtements) ont des magasins physiques. N’oubliez pas que tout le monde n’achètent pas sur le net. Et j’ai du mal à imaginer un monde sans commerces! ou alors on ne sera plus là pour le voir, donc on a de la marge 😉
Mais l’emplacement compte (rues commerçantes, centres villes, etc)
Bonjour Azar,
Merci pour ce nouvel article! Je ne pensais pas qu’un local commercial pouvait être aussi intéressant, notamment sur le fait de pouvoir refacturer le locataire. Mais est-il obligé d’accepter? Si on l’achète vide, est-ce que cela peut être négocié par le futur locataire ?
Au plaisir de te lire à nouveau.
Christophe.
Bonjour Christophe,
Oui, c’est majoritairement facturé, ça n’a rien d’exceptionnel et c’est autorisé par la loi. Je pense que peu de propriétaires de locaux commerciaux s’en privent. C’est comme refacturer la taxe ordures ménagères pour ses locataires de résidence principale, ils ne peuvent pas refuser de payer. En revanche, le propriétaire a le choix de facturer ou pas.
Bonjour Azar,
C’est vrai qu’il y moins de risques d’impayés.
Pour les charges comme la taxe foncière, l’assurance… Il faut absolument que ce soit indiqué dans le bail.
Justement en ce moment j’ai un cas concret. Des personnes qui mettent en location un local commercial mais dans le bail ils ont oublié certaines charges.
Aujourd’hui, ils veulent récupérer l’EDF, le frais de ménage… Je suis persuadée qu’ils ne les récupéreront pas.
Bonjour à tous,
Les locaux sont intéressants mais souvent on oublie qu’il faut enlever la TVA dans beaucoup de cas…qu’en est il pour ces deux achats? Un salon de coiffure, avec tous ses produits recupere a coup sur la TVA ce qui veut dire qu’il faut enlever 20%sur le montant des loyers perçus (20% que l’on doit redonner ) ce qui ferait environ 600€ à retirer des loyers… qu’en est il? Pouvez vous nous précisez ce point qui me paraît très important et dont on parle peu…. Merci dans tous les cas pour cet article!
PAul
Hello Paul, pas de TVA à déduire pour ces 2 lots! les loyers que j’ai indiqué sont « net ».
C’est intéressant mais à mon avis risqué. Mon père a construit un local commercial mais a eu de longues périodes vacantes malgré un emplacement intéressant (mais pas en centre ville). Le choix de l’emplacement reste très important.
On est également plus à la merci du contexte économique et de la réussite du locataire. Il a toujours eu peur de la situation de ses locataires qui peuvent le mettre en difficulté. 1 locataire qui part et vous ne gagnez plus rien, parce que le crédit du premier emprunt court toujours et absorbe le cash-flow du deuxième. Rentabilité 0%.
Quant aux travaux que le locataire paie lui-même, je n’ai jamais vu mon père dire à son locataire que si terrasse n’était pas étanche ou la vitrine fissurée, c’était au locataire de payer. Il a dépensé des dizaines de milliers d’euros en travaux pour son local construit à trop bas coût. Gare au batiment.
Enfin, les baux sont signés pour longtemps et donc l’expulsion plus difficile. Le locataire de mon père en a profité pour l’escroquer, s’en est suivi impayés, presque 30 ans de procédure judiciaire délirante, défaut de paiement à la banque et une situation dramatique de quasi-précarité pour lui et sa famille.
Quant à l’imposition, 15% d’impot sur les sociétés, mais ensuite pour se verser l’argent, que paie-on en plus ? Mon comptable me conseille la SAS où l’on paie effectivement les 15% d’IS, mais ensuite encore un pourcentage sur les dividendes, sans oublier l’impôt sur le revenu je pense.
Donc local commercial, peut-être, mais avec prudence sur l’emplacement, les conditions, le bail, tout… Pourquoi pas un local à 2 étages comprenant un appartement dont le loyer peut couvrir un éventuel impayé du magasin au RDC.
Investissez, mais faites attention.
Bonjour Narvik,
Je ne suis pas spécialiste des murs commerciaux (ni même un débutant lol) mais je peux répondre à votre question concernant les impôts sur le revenu après ceux à 15% sur les sociétés.
En fait dans votre structure (SCI à l’IS par exemple), vous êtes imposé à 15% sur votre bénéfice (dans la limite de 38 000€, au delà c’est imposé à 33,33%). Ensuite 2 choix s’offrent à vous :
– soit vous garder tout l’argent dans votre structure (pour le réinvestir sur un autre projet par exemple). Dans ce cas vous ne vous versez pas de dividendes.
– soit vous décidez de vous en verser une partie. Dans ce cas votre SCI à l’IS vous verse des dividendes qui seront imposés sur le Revenu (comme des dividendes d’actions).
Pour les dividendes, il y a un abattement de 40% (par exemple sur 1000€ la BASE IMPOSABLE sera de 600€). Le montant de l’impôt est votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI) + les Prélèvements Sociaux (PS) de 15,5%.
Si on prend comme exemple 5000€ de bénéfice de la société à l’IS et que l’on souhaite tout se verser en dividende (je prends un TMI de 14%).
L’imposition TOTALE des 5000€ sera :
Impôt à l’IS = 5000€*0,155 = 775€
Impôt sur le Revenu = (5000-775)*0,6*(TMI+PS)=4225*0,6*0,295=748€
Total impôts = 775+748=1523€
Voilà, bien qu’un peu long j’espère que ce commentaire pour aider de nombreuses personnes.
Bonjour Narvik,
Oula l’histoire de votre père est un cas particulier. Je connais pas mal de personnes propriétaires de locaux commerciaux, et je n’ai jamais entendu quelque chose de telle.
Les baux commerciaux sont plus souples que les baux d’habitation, donc l’aménagement de qui paie paie quoi est à la carte, mais il faut que ça apparaisse dans le bail. Et en pratique de plus en plus de propriétaires font supporter toutes ses charges à leurs locataires.
Les baux sont long effectivement, mais si le locataire veut partir avant la fin du bail, il doit quand même payer jusqu’à la fin du bail!
Concernant la « merci économique » je dirais que c’est également le cas pour des locataires d’habitation…sauf que c’est plus compliqué à foutre dehors, pas de trêve hivernale pour les locaux commerciaux 😉
Bonjour Azar, j’ai trouvé cet article intéressant , je compte me lancer dans la location des locaux commerciaux avec un ami, par contre pour les prix que tu a indiqué de 130000 euros pour 80 mètres carré à melun me parait super moins cher est ce qu’on trouve des biens à tel prix partout spécialement en ile de france ?
Hello Ravick,
Il l’a trouvé via annonces donc même pas de privilège particulier concernant cette trouvaille! Après c’est comme tout, il faut parfois être patient pour trouver une affaire, mais généralement le rapport est plus intéressant que pour l’habitation, tout simplement car il y a moins de concurrence, moins de gens sont intéressés à acheter des locaux commerciaux vs des appartements ou maisons
Attention il y a un gros risque à louer à des professionnels
Si la société fait faillite, vous ne pouvez pas relouer avant la liquidation
Il y a de « gros » risque à louer un appartement à un locataire lambda, car s’il ne paie pas, la procédure pour le sortir prend entre 18 mois et 5 ans max.
Si on ne veut pas prendre de risque, on n’investit pas 😉
Bonjour Azar,
Un article très intéressant, comme toujours !
Comment cela se passe si le commerce louant les murs dans lesquels on investit doit faire face à des difficultés financières et se trouve notamment confronté à un redressement judiciaire ? Les procédures de redressement puis liquidation prennent généralement des mois voire quelques années : dans cette situation, le locataire est-il obligé de payer son loyer en totalité ? Est-il préférable de souscrire à une asssurance impayés ?
Également, en moyenne, combien de temps le propriétaire met à trouver le locataire d’un local commercial ? Enfin, quel préavis lui est imposé avant de quitter le local : 1 mois comme dans le cas d’un appartment ?
Merci beaucoup !
Hello Tiph!
Effectivement si le locataire est en redressement judiciaire, le bailleur ne peut réclamer ses loyers. Mais ce n’est à mon avis pas pire qu’un locataire d’habitation qui ne pait pas ses loyers, la procédure peut prendre des années aussi.
Le congé doit être donné 6 mois avant le terme du bail! Et s’il veut partir avant la fin du bail, il est redevable des loyers jusqu’à la fin du bail même s’il part avant (remember EY avec Ybry)
Bonjour Azar,
Petite question (je n’ai pas trop cherché mais je pense que tu as la réponse) 🙂
Peut-on avoir des murs commerciaux en régime LMNP et donc bénéficier de l’amortissement des murs? ou faut-il obligatoirement monter une SCI à l’IS pour bénéficier de l’amortissement ?
Merci.
Salut Anthony,
Malheureusement non…Oui pour bénéficier de l’amortissement des murs il faut une SCI (mais en cas de vente du bien, c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique pouvant entrainer une plus-value presque égale au prix de cession lorsque l’immeuble vendu est totalement amorti)
Bonjour Azar et merci pour ton article.
Sauf erreur de ma part, on ne peut pas faire du commercial avec une SCI car c’est une société civile. Il faut créer une société commerciale (SAS, etc.).
Hakim
Hello Hakim,
non pas de soucis, sont considérés comme « commercial » les biens meublés ou équipés, des murs de boutiques sont considérés comme les logements loués vides.
Bonjour Azar,
J’ai trouvé ton article sur les murs commerciaux très intéressant voire presque envoûtant !!
Mais où sont les inconvénients pour ce type d’investissement ?
La difficulté de revendre entre autres ?
Encore bravo pour ton blog
Hello Seb!
Merci!!!
Comme les immeubles, les locaux commerciaux sont plus difficiles à revendre, car le marché est plus petit que pour les biens d’habitation. Mais bon, au bon prix, tout se vend 😉
Très bon article,
Comme dit Azar, tout se vend, c est juste une question de prix.
A bientot
Merci Stéphane!
Bonjour Azar,
Sais tu si la mère de Nicolas a pu emprunter en nom propre ou via une structure car les banquiers sont en général frileux vis à vis des locaux commerciaux.
en te remerciant d’avance.
Thomas.
Salut Thomas,
Elle a emprunté en nom propre
Bonjour Azar,
Plus facile à dire que à faire tout ça! je suis propriétaire de plusieurs dépôts, effectivement il n’y a à pas la « trêve hivernale » comme tu dis mais c’est pas aussi facile que ça, je suis de l’avis de Narvik, n’oublions pas que nous sommes en France avec des lois françaises donc un handicap par rapport à d’autres pays, moi même j’ai un locataire qui a toujours eu du mal à me payer, et depuis 2009 j’essaye de le mettre dehors en procédure avocat, huissier et compagnie! en attendant c’est moi qui paye les pots cassés à la banque et en procédure! maintenant on peut toujours faire rêver les gens, mais il faut pas croire que parce que on a fait une bonne opération, les autres seront similaires! en ce qui me concerne, il y a bien longtemps que je crois plus au Pére Noel.
Pour finir, faire payer le foncier aux locataires, moi j’applaudis, car ils arrivent tout juste à payer le loyer, je vois pas comment je pourrai en plus leur demander de rajouter le foncier…
Depuis cet article, j’ai acheté un immeuble qui a 2 locaux commerciaux au rdc, et je peux te confirmer que la taxe foncière est bien payée par mes locataires des locaux commerciaux. C’est même dans leur bail.
Après tout dépend du type de commerce, si c’est un commerce en difficulté, ou dans un zone pas très passante ou pas très commerçante. Mais ca c’est à voir au moment de l’achat.
Moi je dirai l’inverse, c’est pas parce que quelque chose se passe mal pour quelqu’un, qu’il faut en faire une généralité 🙂