INVESTISSEMENT LOCATIF: LES TRAVAUX C’EST TROP CHER??
Investissement locatif et travaux
Vous voulez acheter, mais il y a beaucoup de travaux ? Et vous vous dites que si vous ajoutez le montant des travaux à celui du bien, cet investissement locatif n’est plus une affaire ? Comme je le disais dans mon article sur ma résidence principale, la règle qu’on entend souvent (à Paris du moins), c’est qu’il faut compter 1000€ le mètre carré pour de la rénovation d’un bien. Faux! Le prix au mètre carré correspond à ce que vous êtes prêt à mettre, si on vous propose un devis dont le montant total correspond à 1000€ du mètre carré ou plus, et que vous l’acceptez, alors oui vous faites vivre cette règle, ce n’est pas pour autant que ça vaut ce prix.
Je pense que le meilleur moyen d’appuyer mes propos est de vous montrer quelques avant/après de bien que j’ai fait rénover, à savoir, mon 1er investissement locatif (cliquez ici), mon second (cliquez ici) et l’investissement immobilier locatif de mon fiancé (voir les photos en-dessous de l’article) à qui j’ai trouvé des entrepreneurs, qui ont littéralement transformé l’appartement composé de deux pièces pourries qu’il avait acheté, pour 535 € le mètre carré (fenêtres incluses). Dans mes appartements, il y avait tout à refaire, démolition, cloisons à monter, électricité, plomberie, création de salle de bain, faux plafond avec spots, peinture, pose de parquet, fenêtres, pose de la cuisine, etc. bref TOUT. Et tout ça avec devis et factures, donc il n’y a pas de travail dissimulé derrière ces prix.
Ma résidence principale => 14 500€ pour 32m² soit 453€/m² (Fenêtres incluses x 3)
Mon 1er investissement locatif => 6300 € pour 17m² soit 370€/m² (Pas de fenêtre à changer)
La résidence principale de mon fiancé => 14 400€ pour 28m² soit 514€/m² (Fenêtres incluses x 3)
Ces prix prennent tous les travaux en compte, sauf l’achat des sols et des cuisines (IKEA), donc il faut en moyenne ajouter 10%/15% du prix, ce qui ne change que très peu le prix au mètre carré.
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Conclusion, mettez les entrepreneurs en concurrence, faites plusieurs devis, achetez certains matériaux (carrelage, parquet, chauffage, etc.) vous-mêmes – ça évitera qu’ils se prennent une commission au passage(!) – utilisez le bouche à oreille, il y a forcément quelqu’un dans votre entourage qui a fait des travaux pour un bon prix, négociez « serré », et vous finirez par obtenir un devis correct. Aussi, n’oubliez pas que les travaux sont déductibles de vos impôts sur vos revenus locatifs, si vous vous déclarez en régime BIC réel donc vous aurez un double retour sur investissement, à savoir la valorisation de votre bien, d’une part, et une déduction fiscale des travaux sur vos revenus locatifs, d’autre part !
Ci-dessous les photos promises:
Avant
Cuisine et salon avant
Chambre avant
Après
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Magnifique ! Superbe transformation.
Tu as fais appel à undécorateur d’intérieur ou non ?
Je connais aussi cette règle du 1000 € /m2.
Elle offre 2 avantages à mon sens :
– avoir une estimation haute des travaux à engager
– permettre d’inclure dans le prix des travaux estimés l’achat du mobilier
Merci Sebastien 😉 Non c’est moi l’architecte d’intérieur et la décoratrice 😉
Oui c’est exactement ça, avec ce tarif ça permet d’avoir une fourchette haute, sachant que l’on peut nettement faire moins!
Bonjour Azar,
Tes rénovations sont vraiment jolies. Faire des travaux est vraiment le meilleur moyen d’optimiser son coût d’acquisition. On évite le surcoût à l’achat d’un appartement déjà en excellent état.
A bientôt.
Merci Jean! 😉
C’est sûr que si l’appartement ressemblait à ça à l’achat il l’aurait payé 40k€ plus cher minimum dans ce quartier!
Azar
Tu as fais un excellent travail, je suis dans le même objectif, un appartement à refaire par an avec 10 000€ de gain espéré à la revente. Je fais ça pour avoir davantage de temps avec les miens plutôt que 35h/semaine sur 12 mois.
Pourrais tu me dire le temps que tu as mis pour réaliser les travaux et comment tu t’y es pris pour les faire (dessin, architecte ou autre)
Une dernière question, comment tu as trouvé les bons entreprises pour travailler ?
Merci d’avance, bonne continuation et encore félicitations pour ce que tu as accompli
Hello Fred!
Alors pour la réalisation des travaux:
– le studio, ça a pris 5 semaines (mais la personne était seule sur le chantier, ça aurait pu aller plus vite)
– le 2 pièces, 2 mois il me semble (sans travailler les WE ni les jours fériés, je le précise car les travaux ont commencé en Mai).
Pour les plans, j’avais fait moi-même avec un site qui s’appelle Homebyme, ça m’a pris quelques heures, c’est plus la maîtrise de l’outil qui fait perdre du temps, sinon c’est assez simple de faire des plans.
Pour les entrepreneurs, c’était du bouche à oreille. Mais je ne considère pas qu’ils étaient bons, j’ai dû être beaucoup derrière pour avoir un résultat sympa.
Bonjour,
Comme mes collègues commentateurs je te félicite pour le rendu. Valérie Damidot devrait se méfier 😉 Je note de faire appel à tes services la prochaine fois que j’aurai un bien à rénover et à décorer…
Juste une petite remarque (c’est mon coté chieur qui refait surface) les travaux ne sont pas déductibles des impôts sur les revenus locatifs ils sont déductibles (ou pour être totalement exact leur amortissement est déductible) de ces revenus.
Cela peut paraître du chipotage mais les termes sont importants. Déductible des impôts ça signifie que si tu devrais payer 1000 € d’impôts et que tu as 100 € à déduire tu ne payera que 900 € .
Déductible du revenu imposable ça signifie que tu réduit la base imposable de ce montant mais le gain final d’impôt sera fonction de ta TMI (mais du coup ça baisse aussi la base soumise aux prélèvements sociaux).
En conséquence plus ton taux marginal est important et plus le gain sera important pour 1000 € de travaux avec un TMI de 14 % tu ne gagnera que 140 € alors qu’avec un TMI de 45 % tu gagneras 450 € (plus dans les deux cas 155 € de prélèvements sociaux).
Dans le premier cas le coût réel de tes travaux serait de 705 € alors que dans le second que de 395 €
Je trouve que c’est très intéressant de faire ce calcul de coût de revient après impact fiscal pour se rendre compte que ça peut valoir le coup 😉
Salut Azar,
Vraiment sympa la RP de ton fiancé !
Le veinard, appartement au top et décoratrice/architecte aux petits oignons 🙂
Où as tu trouvé cette cloison entre la chambre et le salon? Et quel est son prix?
Salut Guillaume!
J’ai fait une petite erreur dans l’article (que je viens de corriger), ce n’est plus sa résidence principale, il l’a habité 2 mois et l’a mis en location, c’est donc son investissement locatif 😉
Merci beaucoup pour les compléments! 😉
Cette parois a coûté moins de 500€! l’astuce c’est que ce n’est pas du verre mais du plexiglas, et la différence est invisible à l’œil nu! Et du coup, c’est nettement moins cher. On avait demandé à l’entrepreneur qui s’est occupé des travaux, c’est lui qui a passé commande.
Azar
Tout d’abord felicitation AZAR pour votre excellent site. (meme si je dois dire que je trouve vos articles un chouyat trop court….mais facile de critiquer alors que je ne pourrais meme pas faire 1/10 de votre site! :)).
Pour les travaux je suis totalement d’accord avec vous. D’ailleurs maintenant je ne vois plus l’interet d’acheter des appartements sans ENORMEMENT de travaux car primo on peut toujours mieux negocier le prix d’achat avec un appartement en « piteux » etat, secondo, on peut decorer l’appartement a notre guise avec ces travaux et tertio il y a une certaine fierte personnelle d’avoir retape un bien qui etait juste ignoble (meme si je ne fais pas moi meme les travaux, je dois dire que je suis fier! la fierte du feneant on va dire!:D))
Par contre, juste un petit bemol, je pense que j’ai ete veinard avec les proprios a qui j’achetais des appartements mais a chaque fois ils ont bien voulu me laisser visiter l’appartement (non encore vendu) pendant 2-3h afin que differents entrepreneurs fassent leur estimation du cout des travaux. Je pense que dans la majorite des cas les vendeurs ne laissent pas cette possibilite.
Pour ma RP,(qui est maintenant un investissement locatif) il y avait toute l’electricite a refaire et a metre au normes, enlever la moquette, retaper et vitrifier le parquet, refaire les peintures, pose de la sdb, wc, …bref tout a refaire….et j’en ai eu pour 350 euros/m2!! j’adore mon entrepreneur!!:D
Bonne continuation AZAR.
Bonjour William,
Merci pour ton commentaire et pour ton compliment sur mon site!
Mais je garde ta remarque en tête sur la longueur des articles, j’essaierai d’alterner 😉
Oui tu as raison, aujourd’hui peu probable de faire une affaire sur un appartement canon, refait à neuf! C’est à nous de jouer pour le rendre canon 😉 Et totalement d’accord avec toi sur le volet de la satisfaction, qu’est-ce que ça fait plaisir quand on voit ce qu’on a acheté et ce qu’on en a fait!
Pareil que toi, jamais eu de soucis pour revenir plusieurs fois avec des entrepreneurs, mais en même temps, à moins que le vendeur ai une offre qu’il va accepter, aucune raison qu’il refuse d’autres visites à un acheteur potentiel.
Bravo pour ton prix de travaux au mètre carré! Tu es sur Paris, région parisienne ou en province?
Azar
Bonjour william,
Pourrais-je avoir les contacts de ton entrepreneur préféré 🙂 ?
En te remerciant d’avance.
Thomas.
Idem moi aussi j’aimerai avoir ses coordonnées! 😉
Bonjour William,
Pourrais-tu partager les contacts de ton entrepreneur?
Merci d’avance,
Katia
Bonjour Azar,
Je te remercie encore pour cet article plein de renseignements.
Concernant le prix au m2, après voir lu ton article, j’ai l’impression de m’être fait avoir.
En effet, on m’annonce toujours des prix tout inclu à plus de 1000euros / m2.
As-tu des astuces ou encore as tu des entrepreneurs à me recommander ?
Merci d’avance pour ta réponse.
Thomas.
Hello Thomas,
Dans quelle région te trouves-tu?
Hello Azar,
Je me trouve sur la région parisienne.
Hello Thomas!
Mes entrepreneurs venaient du Nord de la France (de Laon), et ils ont arrêté les chantiers sur Paris et RP… Trop de route.
Dès que j’ai vent d’une bonne équipe, à des prix raisonnable, je partage! 😉
Hello Azar,
Je me trouve sur la région parisienne.
Bonjour Azar,
Je serais également intéressé par connaître un bon entrepreneur sur paris et très sérieux.
J’envisage de faire un investissement locatif sur paris et il faudrait tout refaire (électricité, plomberie, etc…).
Je suis preneur d’avoir des contacts d’artisan sérieux.
Merci
j’adoooore tes vériéres et j’adoooore leur prix on m’avais annoncer 1500euros l’unité mais maintenant je sais que grace a toi je commanderais du plexi
😉 merci.
donc j’en conclus qu’il vaut mieux préféré un artisans qui fournit des factures pour les déduire des impots qu’un artisan au noir qui fera un bon prix ?
Merci Anissa! Contente que tu aies pu trouver cette astuce 😉
Oh oui il vaut mieux déclarer ses travaux car ce sont des charges déductibles!
Bonjour Azur!
Félicitation pour la rénovation de cet appartement! Le résultat est top!
Je me pose une question: combien de temps la rénovation des appartements que tu achètes prend- t-elle en moyenne? Et comment assures -tu le remboursement des premières mensualités du crédit lorsque tu n’as pas encore de loyers à encaisser ?
Salut Virginie!
Le 2 pièces ça a mis 2 mois environs (un peu moins) et le studio 5 semaines.
Pour le studio j’avais négocié avec le proprio de commencer les travaux avant la signature finale 😉
Sinon, la technique c’est de décaler le 1er remboursement de l’emprunt de la durée des travaux: pour être plus claire si tu as 2 mois de travaux, tu décales de 2 mois le paiement de ta 1ère mensualité. C’est assez courant.
Amicalement
Bonjour Azar,
Félicitations pour ces remises à neuf. Le résultat est chouette. J’aimerais bien te croiser autour d’un thé si tu as 30 mn à m’accorder pour te parler de mes projets d’investissement. Je suis sur Paris
Amicalement
Jessica
Bonjour Azar
Quelle belle réussite, dis-moi, quel est l’entrepreneur auquel tu as confié les travaux de cet appartement?
Merci D’avance
Haja
Bonjour,
J’aurais besoin d’entrepreneurs pour des travaux dans Paris (électricité, salle de bain, cuisine, murs, bref, la totale). Auriez-vous quelqu’un à recommander ?
Merci d’avance !
Méli
Bonjour Azar,
Ton aménagement intérieur est vraiment chouette. Je souhaite également installer un bar dans la cuisine d’un de mes investissements. L’as-tu fais faire sur mesure par tes artisans ? Par un cuisiniste ?
Merci et continue ton blog !
Salut Max! Je l’ai fait faire par mes artisans
Bonjour azar,
Je t avais contacté il y a quelques mois concernant mon étonnement sur ton prix de travaux (surtout sur paris), je reviens vers toi apres de multiples appels.
,e but est de savoir si les entrepreneurs que tu prend ont le statut d artisans (qui entre nous coute beaucoup plus cher que 500e pae m2 vu les charges qui impact le prix ) ou le statut d’auto entrepreneur qui serte peux fournir une facture mais pas la décennal (meme si avoir recours a cette garantie n’est jamais vraiment bon .
Cdlt