Billets sous le matelas

INVESTISSEMENT LOCATIF : PAYER CASH OU EMPRUNTER ?

J’ai reçu pas mal d’emails de personnes possédant un capital disponible (entre 75k€ et 250k€) et me demandant comment ils devaient l’investir dans l’immobilier, s’ils devaient tout investir, avoir recours à l’emprunt malgré tout ou pas. En effet, quand on veut réaliser un investissement locatif, il y a deux manières de financer l’investissement immobilier: soit, le payer cash avec ses propres deniers ou emprunter une partie ou la totalité du montant du bien (voire plus : frais de notaire, travaux, etc.)

Ce qui est sûr, c’est que financer un bien comptant, permet de toucher l’intégralité des loyers directement, sans passer par la case remboursement d’emprunt. Et puis, moins de contraintes, pas de stress.

Financer un investissement locatif par le biais de l’emprunt permet de profiter de « l’effet de levier du crédit » à savoir, réaliser un investissement en utilisant l’endettement. Donc vous pouvez vous créer un capital sans apporter vos fonds propres. Donc c’est sûr que, lorsque l’on dispose des fonds pour investir en immobilier, la question se pose de savoir si on emprunte ou si on paie « cash ».

Emprunt et placement de son capital

Aujourd’hui, les taux des crédits immobiliers sont très bas, pour exemple, pour mon dernier investissement locatif, j’ai obtenu le taux de 1,55% sur 20 ans, autant dire que le crédit est presque gratuit ;-).  Quand on sait que placer son argent sur une assurance vie rapporte entre 2,5% et 3%, je me dis qu’il est mathématiquement plus intéressant de placer son capital sur une assurance vie et d’investir dans l’immobilier à crédit ! En plus, ce capital placé est une assurance pour le banquier qui prêtera du coup avec plaisir 😉

Pour la démonstration, un investisseur qui dispose de 100 000€ :

  • S’il place son capital disponible sur une assurance à un taux de rendement de 3% pendant 20 ans, il aura au bout de ces 20 ans : 180 611€ soit un gain de plus de 80 k€
  • S’il emprunte 100k€, au taux de 1,55% sur 20 ans, cet emprunt lui coûtera 16 364€

Le différentiel entre le rendement de l’épargne et le coût du crédit étant de plus de 64 k€, le fait d’avoir au recours à l’emprunt permet une valorisation du capital disponible. D’une part, l’argent fait des « petits », et d’autre part, grâce au crédit, il y a une augmentation du patrimoine 😉 Au bout de 20 ans, le bien est payé grâce aux loyers encaissés (on prend l’hypothèse d’un auto-financement)  et en plus l’investisseur a 180k€ dans sa poche. Double effet kiss cool quoi ! Et c’est encore plus juteux, si l’investissement immobilier génère du cash-flow.

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Injecter son capital disponible dans l’immobilier

Imaginons qu’un investisseur veuille absolument mettre son épargne disponible dans l’immobilier, car il veut générer des rentes, du cash, tous les mois, tout de suite. Et bien même dans ce cas-là, je suggérerais quand même  d’avoir recours à l’emprunt…en partie ! En effet, il ne faut pas oublier l’imposition. Lorsque l’on a un investissement locatif, on perçoit évidemment des loyers et c’est imposable. La stratégie d’un investisseur immobilier (ou autre d’ailleurs) c’est de diminuer sa base imposable, en ayant des charges à déduire ! Et les intérêts d’emprunt sont des charges déductibles donc l’emprunt permet de réduire l’imposition.

Dans le cas où un investisseur voudrait investir dans l’immobilier une somme de 100k€, voici quelle stratégie j’adopterai :

  • Je n’achèterai pas qu’un seul bien avec cette somme, mais par exemple deux bien à 100k€, pour lesquels j’apporterai un apport conséquent de 50 k€ pour chacun d’entre eux, et le reste serait financé par le crédit immobilier
    1. Vu l’apport conséquent, je dégage du cash-flow, donc j’obtiens bien ce que je voulais, à savoir une rente mensuelle de suite !
    2. J’ai des intérêts d’emprunt, donc je les déduis et réduis ma base imposable !
    3. De plus, je n’ai pas mis tous mes œufs dans le même panier en faisant 2 investissements au lieu d’un, je répartie le risque et en plus je multiplie la valeur de mon patrimoine (j’ai 2 biens à 100k€ au lieu d’un).

Là, on a un triple effet kiss cool !

Et vous, que feriez-vous avec 100 k€ ?

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