INVESTISSEMENT LOCATIF : PAYER CASH OU EMPRUNTER ?
J’ai reçu pas mal d’emails de personnes possédant un capital disponible (entre 75k€ et 250k€) et me demandant comment ils devaient l’investir dans l’immobilier, s’ils devaient tout investir, avoir recours à l’emprunt malgré tout ou pas. En effet, quand on veut réaliser un investissement locatif, il y a deux manières de financer l’investissement immobilier: soit, le payer cash avec ses propres deniers ou emprunter une partie ou la totalité du montant du bien (voire plus : frais de notaire, travaux, etc.)
Ce qui est sûr, c’est que financer un bien comptant, permet de toucher l’intégralité des loyers directement, sans passer par la case remboursement d’emprunt. Et puis, moins de contraintes, pas de stress.
Financer un investissement locatif par le biais de l’emprunt permet de profiter de « l’effet de levier du crédit » à savoir, réaliser un investissement en utilisant l’endettement. Donc vous pouvez vous créer un capital sans apporter vos fonds propres. Donc c’est sûr que, lorsque l’on dispose des fonds pour investir en immobilier, la question se pose de savoir si on emprunte ou si on paie « cash ».
Emprunt et placement de son capital
Aujourd’hui, les taux des crédits immobiliers sont très bas, pour exemple, pour mon dernier investissement locatif, j’ai obtenu le taux de 1,55% sur 20 ans, autant dire que le crédit est presque gratuit ;-). Quand on sait que placer son argent sur une assurance vie rapporte entre 2,5% et 3%, je me dis qu’il est mathématiquement plus intéressant de placer son capital sur une assurance vie et d’investir dans l’immobilier à crédit ! En plus, ce capital placé est une assurance pour le banquier qui prêtera du coup avec plaisir 😉
Pour la démonstration, un investisseur qui dispose de 100 000€ :
- S’il place son capital disponible sur une assurance à un taux de rendement de 3% pendant 20 ans, il aura au bout de ces 20 ans : 180 611€ soit un gain de plus de 80 k€
- S’il emprunte 100k€, au taux de 1,55% sur 20 ans, cet emprunt lui coûtera 16 364€
Le différentiel entre le rendement de l’épargne et le coût du crédit étant de plus de 64 k€, le fait d’avoir au recours à l’emprunt permet une valorisation du capital disponible. D’une part, l’argent fait des « petits », et d’autre part, grâce au crédit, il y a une augmentation du patrimoine 😉 Au bout de 20 ans, le bien est payé grâce aux loyers encaissés (on prend l’hypothèse d’un auto-financement) et en plus l’investisseur a 180k€ dans sa poche. Double effet kiss cool quoi ! Et c’est encore plus juteux, si l’investissement immobilier génère du cash-flow.
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Injecter son capital disponible dans l’immobilier
Imaginons qu’un investisseur veuille absolument mettre son épargne disponible dans l’immobilier, car il veut générer des rentes, du cash, tous les mois, tout de suite. Et bien même dans ce cas-là, je suggérerais quand même d’avoir recours à l’emprunt…en partie ! En effet, il ne faut pas oublier l’imposition. Lorsque l’on a un investissement locatif, on perçoit évidemment des loyers et c’est imposable. La stratégie d’un investisseur immobilier (ou autre d’ailleurs) c’est de diminuer sa base imposable, en ayant des charges à déduire ! Et les intérêts d’emprunt sont des charges déductibles donc l’emprunt permet de réduire l’imposition.
Dans le cas où un investisseur voudrait investir dans l’immobilier une somme de 100k€, voici quelle stratégie j’adopterai :
- Je n’achèterai pas qu’un seul bien avec cette somme, mais par exemple deux bien à 100k€, pour lesquels j’apporterai un apport conséquent de 50 k€ pour chacun d’entre eux, et le reste serait financé par le crédit immobilier
- Vu l’apport conséquent, je dégage du cash-flow, donc j’obtiens bien ce que je voulais, à savoir une rente mensuelle de suite !
- J’ai des intérêts d’emprunt, donc je les déduis et réduis ma base imposable !
- De plus, je n’ai pas mis tous mes œufs dans le même panier en faisant 2 investissements au lieu d’un, je répartie le risque et en plus je multiplie la valeur de mon patrimoine (j’ai 2 biens à 100k€ au lieu d’un).
Là, on a un triple effet kiss cool !
Et vous, que feriez-vous avec 100 k€ ?
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Bonjour Azar,
Je suis tous à fait d’accord avec toi pour emprunter à la banque afin d’investir et placer son capital sur un placement sur qui rassurera le banquier.
Bien souvent on peut également utiliser se placement sur de capital comme assurance pour le le crédit.
La banque ce sentira en toute sécurité et on peut avoir des avantages très intéressant sur notre crédit.
Bonjour Azar,
Je suis complètement d’accord avec toi! Il est préférable d’emprunter, les taux sont tellement bas.
J’ai emprunté l’année dernière et je remarque que les taux ont encore baissés, c’est de la folie!!!
Bonjour,
et le pret in fine, couplé avec une assurance vie, ne serait-ce pas une bonne solution ?
Merci
Bonjour Azar
Merci pour ce blog
J’opterais pour la stratégie suivante :
Je place mon capital sur une assurance-vie
Je finance mon investissement locatif avec un prêt in-fine (en nantissant mon assurance vie) et complète avec un prêt amortissable.
Je connait ce montage mais cela n’engendre-t’il pas des interêt trés important de recourir au prêt in fine ?
Mes contact conseillers bancaire ou courtiers m’on a chaque fois déconseillé cela.
Est-ce vraiment un bon plan, as-tu constater cela ?
Bonsoir Robin
Ca me parait l’opération idéale dans le sens où ton capital travaille 2 fois :
1/ sur ton assurance-vie bien que nantie, cela produit des intérêts chaque année (alors que si tu apportes ce capital, il ne travaille « que » pour ton investissement locatif)
2/ sur ton investissement locatif qui te permet de générer un cash net d’impôt très supérieur à un montage avec prêt amortissable (effectivement le taux d’intérêt est plus élevé sur un prêt in-fine que sur un prêt amortissable, cependant les intérêts sont déductibles).
Enfin sur une opération à 8-10% de rentabilité, le cash généré permettra de largement couvrir le montant à rembourser à l’échéance du prêt (le prêt infinie se solde par le remboursement du capital)
Bonjour ,
Toujours utiliser l’argent des autres!! C’est ma règle
Rembourser l’argent de la banque avec celui des locataires.
Je possède 25 biens maintenant et j’utilise cette règle.
J’encourage toutes les personnes à faire de même au point qu’on arrête pas de me dire « arrête de nous soûler avec ton immobilier « !
Bon courage à tous
Merci pour ton témoignage Mostaine! 😉
haha Mostaine, je me reconnais dans ton message, on doit me dire la meme chose dans mon dos, et pas que…Tu as raison, arretons alors de « saouler » ces personnes alors. Derriere, on entendra certains envieux mais paresseux dire « il a de la chance », comme si ca tombait du ciel. Bravo pour tes 25 biens.
Et donc mostaeine que fais tu de l’argent que tu degage de tes investissement?
J’attire votre attention sur le Brexit qui représente des risques pour le marché de l’immobilier français, donc investir dans l’immobilier …
Bonjour,
S’il y a un impact en France, il ne pourra qu’être positif, je ne vois pas comment le brexit pourrait impacter négativement notre marché.
A part faire venir des sièges sociaux en France (ce qui serait un avantage pour nous), et faire investir des étrangers dans notre Capitale plutôt qu’à Londres, rien d’autres peut arriver…L’impact négatif pourrait éventuellement être à Londres, et encore il y a des chances pour que ce soit minime.
Bonjour Azar,
Personnellement je ne me pose même pas la question, j’emprunte la totalité !
En location nue, les intérêts d’emprunts sont déductibles des revenus fonciers.
Autant profiter au maximum de ce levier pour réduire son imposition et placer ses 100000€ sur d’autres supports.
Au plaisir !
Vincent
Idem pour moi, je préfère l’emprunt. En même temps, je n’ai pas le choix car je suis parti de ZÉRO pour acheter mon immeuble de rapport.
La déductibilité des intérêts d’emprunts, garder une trésorerie de secours, garder un apport pour un second projet sont autant de critères en faveur de l’emprunt bancaire.
De plus, en cas de décès, tout bénef pour vos héritiers grâce à l’assurance emprunteur…
Eh bien moi, j’aurais adopté la même stratégie que toi. Ça, c’est faire une bonne affaire ! :)