INVESTISSEMENT LOCATIF: LA PEUR DES LOYERS IMPAYÉS

INVESTISSEMENT LOCATIF: LA PEUR DES LOYERS IMPAYÉS

Le risque de loyers impayés fait peur

L’un des arguments de ceux qui ont peur d’investir, est celui du risque de loyers impayés. En effet, si vous avez un bien en location avec un emprunt dessus et que le locataire ne paie pas, vous pouvez vous retrouver dans un embarras certain ! Et même si vous n’avez pas ou plus d’emprunt dessus d’ailleurs. Alors cette situation fait peur, et peut freiner des candidats à l’investissement locatif, surtout que dans notre pays, le locataire est surprotégé par la loi.

Cette tragédie est arrivée à mes parents récemment. Leur locataire a arrêté de payer, et il a fallu 2 ans pour s’en débarrasser. Evidemment, dans un cas de loyers impayés, impossible de se faire justice tout soi-même, en jetant le locataire dehors par le col. L’expulsion est une longue et coûteuse procédure… Premier procès en octobre 2013 (il ne payait pas depuis plusieurs mois déjà), audience reportée à février 2014, puis second procès octobre 2014, qu’il a perdu, mais entre le jugement et l’application du jugement, des mois s’écoulent et il est enfin parti en juin 2015 ! Quel soulagement pour mes parents mais quelle épreuve !

Merci la justice française de remercier les bailleurs en leur faisant vivre le parcours du combattant quand ils sont floués par des mauvais payeurs. A se demander qui sont les coupables ?

Petite anecdote : les beaux-parents d’un collègue ont eu une locataire qui a arrêté de payer son loyer, et lors de l’audience, le juge leur a demandé « mais avez-vous vraiment besoin de cet argent ? ». Irréaliste !  « Non, non, on achète des appartements et on les « loue  gratuitement », on remboursera les emprunts nous-mêmes, et si vous le voulez bien, Monsieur le juge, on peut leur donner l’appartement, mais bien sûr on continuera à payer les charges s’ils ne peuvent pas s’en acquitter ». C’est à cette réponse qu’il s’attendait ???

Vraiment, sur ce sujet, je regrette vraiment qu’on n’ait pas des lois à l’anglo-saxonnes, en résumé : tu paies, tu restes, tu ne paies pas, tu pars, et ça se règle en quelques jours.

Après vous avoir dressé un tableau bien noir, il est important de rétablir la réalité, à savoir que si ce risque existe, il est assez rare, il ne représente que 2% des loyers perçus. Et même si c’est arrivé à mes parents, s’ils prenaient du recul, c’est arrivé 1 fois en 20 ans et sur plusieurs appartements, donc leur ratio d’impayés est très bas.  Je ne cherche pas à minimiser l’incident, c’est vraiment un drame de faire face à cette situation, et ce serait la catastrophe si cela m’arrivait, mais dans les faits,  l’occurrence est faible.

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Peut-on éviter ce risque de loyers impayés ?

Je répondrais que l’on peut le réduire considérablement. En effet, il existe plusieurs solutions (que mes parents n’avaient pas appliquées) pour diminuer le risque d’impayé sur un investissement locatif:

  • Une étude approfondie de leur dossier : déjà le B-A-B-A c’est d’obtenir un dossier complet (carte d’identité, fiches de paie, avis d’imposition, etc.). Vous avez la possibilité de vérifier sur le site http://www.impots.gouv.fr/ si l’avis d’imposition est authentique, en effet c’est très simple de falsifier des documents. Vous pouvez aussi appeler l’ancien propriétaire pour savoir quel type de locataires ils étaient. Ça m’est d’ailleurs arrivé dernièrement, le locataire de mon studio est parti il y a quelques mois, et sa future propriétaire m’a téléphoné pour avoir mon retour : s’il était bon payeur, s’il avait pris soin de l’appartement, etc.
  • Des garants (ou cautions): Un proche, s’engage, en se portant caution pour le(s) locataire(s) afin de pallier aux éventuels défauts de paiement. Il ne faut pas qu’il signe simplement l’acte de cautionnement, il faut également demander un dossier complet, pour vérifier sa solvabilité. Ce n’est pas infaillible, en effet un garant peut aussi avoir des soucis financiers un jour. Mais c’est déjà un 1er  parachute. Évitez les amis, on n’est pas à l’abri d’une petite dispute 😉 Un garant faisant partie de la famille, c’est mieux.
  • L’assurance loyers impayés : c’est une assurance qui peut être souscrite auprès d’une compagnie d’assurance, qui, contre un % du loyer, garantit leur paiement. Dans ce cadre, l’assurance doit aussi valider le dossier du locataire car il doit correspondre à leurs strictes conditions d’éligibilité. Ça coûte un peu cher mais c’est le prix de la tranquillité. Mais ce qui fait plaisir, c’est que c’est déductible des revenus locatifs.

Pour résumer et conclure, il n’y a pas de gain sans risque, que ce soit en immobilier, en bourse, ou autre. L’essentiel, est de se prémunir au maximum. Il est évident qu’une personne ne prenant pas de risque ne perdra jamais, mais elle ne gagnera jamais non plus 😉 Comme disait Benjamin Franklin « Il y a bien des manières de ne pas réussir, mais la plus sûre est de ne jamais prendre de risques ».

N’hésitez pas à laisser vos commentaires ci-dessous !  

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