INVESTISSEMENT LOCATIF: LOCATION VIDE OU LOCATION MEUBLÉE?
La location vide d’un bien ou location nue est la mise à disposition à un locataire d’un bien sans les meubles donc le locataire devra meubler lui-même son habitation. Facile à comprendre 😉
La location meublée d’un bien signifie de mettre en location un bien évidemment meublé, mais qui répond aux critères d’ameublement définis dans le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 depuis le 1er septembre 2015, à savoir :
Cliquez sur l’image pour l’agrandir
Les différences relatives aux clauses des baux
Durée du bail
Location vide : Minimum 3 ans
Location meublée : Minimum 1 an et pour les étudiants, il y a la possibilité de faire un bail de 9 mois
Dépôt de garantie :
Location vide : 1 mois de loyer hors charges
Location meublée : 2 mois de loyer hors charges
Préavis du locataire :
Location vide : Dans les zones dites tendue, le préavis est désormais de 1 mois minimum (loi Alur) pour les autres zones c’est toujours 3 mois minimum. Cliquez ici pour avoir la liste des villes en zones tendues
Location meublée: le préavis est de 1 mois minimum
=> La différence majeure pour le bailleur selon moi, et qui m’a, entre autre, fait choisir ce mode de location, c’est qu’il est plus facile de récupérer un bien meublé qu’un bien loué vide. En effet, même si les conditions pour donner congé à un locataire d’un bien loué vide ou meublé sont identiques (y habiter soi-même, loger un membre de sa famille, ou la vente mais il doit la proposer à son locataire en priorité), le bailleur a l’opportunité de récupérer son bien tous les ans contre 3 ans en location vide.
Fiscalité location vide ou location nue
Les revenus issus de location d’un logement loué vide sont des revenus fonciers et sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu. Il y a deux régimes possibles :
- Revenus inférieurs à 15 000 € annuel: c’est le régime micro-foncier. Dans ce cadre, vous obtenez un abattement de 30% sur vos revenus à déclarer et les charges ne peuvent être déduites.
A noter : vous pouvez choisir également le régime réel ci-dessous même si vous avez des revenus inférieurs à 15 k€, mais de façon volontaire car de manière automatique l’administration fiscale appliquera un régime en fonction des revenus.
- Revenus supérieur à 15 000 € annuel : c’est le régime réel qui s’applique. Le régime réel c’est l’équivalent des produits – les charges, donc des loyers perçus déduits des charges tels que les travaux d’amélioration, réparations, charges de copropriétés, intérêts d’emprunt, etc. (liste exhaustive des charges déductibles ici)
Fiscalité location meublée
Les revenus issus de location d’un logement loué meublé sont des revenus locatifs et pareil que pour les revenus fonciers ils sont soumis au barème de l’impôt sur le revenu et déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il y a deux régimes possibles :
- Revenus inférieurs à 32 900 € annuel : c’est le régime micro-BIC qui s’applique. Sous ce régime, les charges ne peuvent pas être déduites mais vous bénéficiez d’un abattement de 50% sur les revenus à déclarer.
A noter : vous pouvez choisir également le régime réel ci-dessous même si vous avez des revenus inférieurs à 32 900€, mais de façon volontaire car de manière automatique l’administration fiscale appliquera un régime en fonction des revenus.
- Revenus supérieur à 32 900 € annuel : c’est le régime réel qui s’applique. C’est le revenu net qui est imposé, donc revenus – charges. La liste des charges est plus large que pour le régime réel applicable aux revenus fonciers, car elle englobe TOUTES les charges liées au locataire, en voici quelques exemples :
- Les travaux
- les intérêts d’emprunt (majorés des frais de dossiers)
- la taxe foncière,
- les primes d’assurance,
- les frais de gestion : agence immobilière, expert-comptable, etc.
- les achats de petits matériaux ou fournitures pour le bien mis en location
- les dépenses d’entretien et de réparation
- les frais de gestion courante : frais postaux, téléphone, internet…,
- les amortissements (du bien lui-même mais aussi du mobilier)
- les frais d’acquisition (notaire, frais d’agence…) peuvent être soit déductibles soit amortissables.
A noter : En rouge les charges que l’on peut déduire en BIC réel (donc pour du meublé) et que l’on ne peut pas déduire sous le régime réel applicable aux revenus fonciers donc pour la location vide. Il n’y en a certainement d’autres, mais ce sont ceux qui m’ont sauté aux yeux.
=> En louant en meublé et en choisissant le régime BIC réel, je peux déduire encore plus de charges qu’en location nue. Etant au début de mes investissements, c’est pour moi très avantageux.
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Le loyer
Lorsque l’on loue un bien en location meublée on peut appliquer un loyer supérieur à un loyer en location vide. C’est en supérieur d’environ 10% à 30% donc on a vite remboursé les frais relatifs à l’ameublement de l’appartement, et donc jouir de plus de revenus locatifs. Ceux-ci étant en plus amortissables donc rentrant dans les charges déductibles, on a là un double effet kiss-cool !
La location meublé, c’est pour quoi et pour qui ?
La location en meublée est plus adaptée aux petites surfaces (studio, 2 pièces). Je l’ai notamment constaté avec un amie, qui avait un grand appartement à Paris, et qui a tout d’abord voulu le louer en meublé car elle partait vivre à l’étranger donc elle n’avait pas envie de transporter ses meubles, or elle a eu peu de retours alors que l’appartement était top, très bien placé dans Paris, près d’un métro, etc. Sur les conseils de l’agent immobilier, elle l’a vidé et là bingo elle a eu « moultes » demandes. Sauf cas particulier, ce mode de location ne convient donc moins aux grandes surfaces.
Aussi, il y a un turn-over plus important en location meublé qu’en location vide. C’est normal, à un moment donné, on a envie d’avoir ses propres meubles, sa propre déco etc. Le meublé correspond plus aux étudiants, qui ne veulent pas investir dans du mobilier parce qu’ils savent qu’ils ne vont pas rester longtemps dans les lieux, aux personnes qui commencent dans la vie active et qui ne veulent pas les tracas de tous les achats liés à l’ameublement d’un appartement et surtout à l’avance des coûts (noyés dans le loyer, ils le sentent moins passer que s’ils devaient sortir plusieurs milliers d’euros tout de suite pour se meubler), aux expatriés, ou en personne en transition (ex : séparation) qui choisissent cette formule le temps de se retourner. Après ça peut durer quelques années quand même.
On peut aussi, parler des possibles tracas supplémentaires que peut causer la location meublée, comme par exemple avoir l’obligation de remplacer le mobilier hors d’usage ou de réparer des pannes d’électro-ménager. Comme dans mes appartements, que ce soit le mobilier ou l’électro-ménager, tout est quasiment neuf, je pense être tranquille les premières années (enfin j’espère ;-))
Personnellement, pour la souplesse du bail, pour des raisons fiscales (étant au début de mes investissements j’ai beaucoup de charges déductibles) et pour pouvoir bénéficier d’un loyer supérieur, le choix de la location en meublé a été évident !
Laissez vos commentaires ci-dessous !
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Salut Azar,
Je fais du meublé pour les mêmes raisons que toi 🙂
Si tu le permets, je complète ton article avec le cas particulier de la location meublée de tourisme car en plus du meublé, je fais également de la location saisonnière.
En location meublé, pour celui qui est déclaré meublé de tourisme, l’abattement n’est plus de 50% mais de 71%.
Il y a aussi toujours la possibilité d’être au régime réel.
A chacun de calculer ce qui est le plus avantageux : réfime réel ou abattement forfaitaire.
Pour aller un peu plus loin, il y a aussi la possibilité de monter des sociétés pout bénéficier d’une imposition encore plus favorable : SCI pour les plus connues mais aussi SARL ou SAS.
J’ai personnellement fait le choix de la SAS au regard de mon activité de location saisonnière.
A bientôt
Hello Sebastien,
J’ai volontairement éludé le cas de la location meublé de tourisme, ça fera peut-être l’objet d’un autre article, mais merci pour ce complément d’information 😉
Au sujet des SCI, j’ai écrit un article la semaine dernière et je n’y vois pas d’intérêt fiscal dans mon cas
http://objectif-rentier.fr/investissement-immobilier-sci/
A bientôt 😉
bonjour Azar.
voici ma premiere venu dans ton blog, je suis heureux de pouvoir constater que des personne partir dans la même optique.
je fais parti des personnes qui essaye de diversifier pour ne pas avoir de supprise un jours donc de la location vie et du meubler.
Sur la fiscalité je viens d’apprendre un pourcentage de 71% en saisonnier je vais essayer de mieux comprendre. bonne continuation
Bienvenue sur le blog Naamoune et merci pour ton commentaire 🙂
Personnellement je pense que le choix entre location nue ou meublée n’est en réalité pas très large.
En effet comme indiqué dans l’article un grand appartement aura du mal à trouver preneur s’il est meublé sauf à l’exploiter en co-location (ou à le diviser mais cela signifie avoir plusieurs petits appartements)
Symétriquement un studio vide trouvera probablement plus difficilement preneur qu’un studio meublé.
En fait c’est le marché qui va fortement orienter vos décisions et le choix ne se présentera réellement que pour des logements de taille intermédiaire (type T2) ou dans les zones tendues (où le locataire prend ce qu’il trouve compte tenu de la concurrence -je me souviens de ma première affectation en région parisienne et des files d’attente pour visiter des biens qui n’avaient vraiment rien d’exceptionnel…-). On aura en effet le choix que si on a la demande pour les deux types sinon on proposera ce que la demande recherche (cf l’adage le client est roi)
La location nue a également des avantages qu’il convient de ne pas négliger. Généralement il y a moins de turn-over et il ne faut pas sous-estimer le coût des turnovers y compris quand on gère directement (frais de déplacement et coût d’opportunité).
Si le coût du turn-over dépasse le sur-loyer au final on sera perdant (par exemple je fais du saisonnier et j’ai quasiment une centaine d’euros de frais au changement de locataire il m’est donc impossible d’accepter des séjours de trop courte durée au risque de louer à perte)
Le LMNP ne permet pas d’imputer le déficit sur les revenus globaux. Une partie du déficit foncier (donc issu de la location nue) est lui imputable ce qui peut être intéressant dans certains cas (en particulier si on va baisser de TMI)
Toujours dans le cadre de la défiscalisation la plupart des dispositifs ne s’appliquent que pour la location nue. La réduction d’impôt dans le cadre du Censi-Bouvard (en location meublée) fait perdre la possibilité d’amortissement (en réalité on peut amortir la part qui excède 300 K€) alors que c’est justement le principal intérêt fiscal du meublé…
Par exemple cumuler du déficit foncier avec du Borloo ancien (avec en effet kiss-cool des loyers majoritairement payés par les APL et des locataires qui n’auront pas trop la bougeotte -faute de moyens-) ça soutien largement la comparaison avec du meublé sur le plan fiscal. Et comme je le disais c’est la demande qui va orienter le choix : par exemple à la Courneuve je ne me lancerai pas forcément dans la location saisonnière en revanche du Borloo ancien peut être envisageable et à contrario sur les Champs Elysées je chercherai plus à étudier la location saisonnière ou la location meublée à l’année à destination de jeunes cadres dynamiques que le Borloo ancien.
La fiscalité est un domaine complexe l’édition Dalloz du Code Général des Impôts fait 3800 pages même si tout n’est pas en rapport avec la location de biens immobiliers on comprend bien que dans toute cette paperasse il y a de quoi s’amuser (d’ailleurs je serai assez preneur de l’étude de cas qui a amené Sébastien à loger son activité de location saisonnière au sein de Step One Immo sa SASU)
On peut également dissocier la propriété du bien et son exploitation soit en étant propriétaire en nom propre et louant à une société (cela ne m’étonnerait pas que ce soit la solution choisie par Sébastien vu que son début d’activité est antérieure à la création de sa société) soit via le démembrement (séparation de la nue-propriété et de l’usufruit) qui sont également de formidables outils d’optimisation fiscale.
@naamoune
Si cela peut aider à la compréhension il faut faire un peu d’histoire fiscale. Jusqu’à fin 2008 l’abattement forfaitaire pour la location meublée était de 71 %.
En fait le BIC catégorie dans laquelle est logée la location meublée regroupe tout un tas d’activités différentes qu’il est difficile d’harmoniser avec des règles identiques.
L’abattement forfaitaire n’est pas un cadeau du fisc mais cela est censé représenter les charges. D’ailleurs le même principe existe sur les salaires où tu as le choix entre une déduction de 10% ou l’application des frais réels.
Pour fixer le pourcentage d’abattement le fisc distingue différents types activités : la vente de marchandise et la prestation de services (d’ailleurs ce principe est aussi appliqué pour le régime social des auto-entrepreneurs mais de façon inversée au lieu de déduire un abattement on applique un taux de cotisation qui est fonction de l’activité…)
Il est aisé de comprendre que si tu achètes des marchandises pour les vendre tu auras généralement plus de charges que si tu fais de la prestation de service (où tu mets surtout au boulot tes capacités intellectuelles et physiques).
Jusqu’en 2008 la location meublée était assimilée à de la vente de marchandise d’où le taux de 71%. Depuis elle est assimilée à de la prestation de service avec un taux de 50%.
Pour de la location saisonnière il est aisé de comprendre que tu auras plus de charges en location saisonnière qu’en location à l’année (check-in/check outs plus fréquents, ménage et blanchisserie -en général tu ne vas pas laver ni repasser les draps de tes locataires à l’année-).
Du coup pour compenser ces charges supplémentaires le taux d’abattement forfaitaire est resté à 71 %. D’ailleurs il y a aussi des plafonds différents pour l’application du micro-BIC (ie abattement forfaitaire) en location à l’année et en location saisonnière
Hello Azar,
Pas mal ton petit comparatif, simple et efficace.
Pour être plus précis sur ce que tu as mis en rouge dans l’article :
En location nue il est également possible d’amortir l’acquisition du bien via une SCI à l’IS…
Salut Guillaume!
Merci!
C’est vrai que j’ai choisi de traiter le sujet hors structure juridique pour comparer les deux modes de location. Mais merci pour la précision! 😉
Merci pour cet article synthétique et clair 😉
Merci à toi Loic! 😉
Bonjour Azar,
Je tiens à vous remercier pour ce bolg que je trouve très intéressant. Moi, j’ai toujours rêvé à faire ce que vous faites. Cela force mon admiration vue de votre âge. Personnellement, j’ai investi toutes mes économies dans une société. Ce que je regrette amèrement, car cela fait 5 ans que je suis dans les tribunaux…j’essaie de récupérer ma mise….c’est pourquoi, j’ai peur de m’engager comme vous. Je suis seule avec 3 enfants à charge au chômage…..
C’est pourquoi je vous sollicite encore pour échanger avec vous à titre privé. Je ne peux pas tout dévoiler sur le net.
Cordialement
Bonjour,
Je trouve ton article très clair et les liens particulièrement utiles pour accéder aux subtilités fiscales… Il me reste néanmoins une question à laquelle je n’ai pour l’heure pas trouvé réponse malgré de multiples recherche… alors je tente ma chance.
J’ai acheté une maison qui était déjà louée en non meublé.
Au départ de ma locataire en 2014 (un peu moins d’un an après l’achat), j’ai lancé des travaux importants (de rénovation et d’amélioration essentiellement) qui se seront déroulés sur plus d’une année.
Une partie des travaux a été payée sur 2015, année où je n’avais pas de locataire (maison en chantier). Le reste sera payé sur 2016, année où j’envisage de relouer.
Concrètement, est il possible pour la déclaration 2015, de passer au régime réel et de déclarer 0 euro de revenu foncier et le montant des travaux payés en charges ?
Je ne trouve rien sur les situations où les travaux entrainent l’absence de location sur une durée de plus d’un an… et dans mon cas, c’est sans doute en fonction de la réponse que je resterais ou non en location non meublée.
Bonjour je suis fonctionnaire et je voudrais savoir quelle forme je peux choisir pour l’investissement locatif svp
Bonjour Mirella
Vous pouvez tout choisir! vide, meublé, saisonnier. Tout dépendra de votre projet, de sa surface, de sa localisation et votre objectif 😉
– Il y a des biens plus facile à louer vide qu’en meublé, par exemple les grandes surfaces (3 pièces, 4 pièces etc)
– Le meublé c’est top parce qu’on peut louer plus cher, et on peut déduire toutes les charges en se déclarant au réel
– Le saisonnier permet d’avoir de super rentabilité
Bonjour !
J’ai vraiment du mal avec toutes la defiscalisation possible que ce soit en meublé, comme en non meublé, et ce, malgré tous vos articles très lisibles.
Pourriez, en fait, si possible, nous donner un exemple précis, avec un bien acheté 200’000 euros par exemple et loué 800 euros, en meublé et en non meublé, et en précisant ce qu’il est possible de défiscaliser ( travaux eventuel, charges ??….)
Merci par avance !
Bonjour, et merci pour tout ce que vos faites grâce à votre blog 🙂 j’aurais une question d’ordre plus tôt fiscal.
Imaginons que j’achète un appartement, que j’y vie 3 ans et que je décide de le loué en meublé, puis-je amortir le prix du bien par la suite ?
merci
Hello!
Je ne connais pas le délais max (s’il y en a un), mais la réponse est oui. J’ai habité moi même 9 mois ma résidence principale avant de la mettre en location, et on bénéficie quand même de la réduction de cette charge sur ses revenus locatifs.
Bonjour Azar, passez-vous par un expert comptable pour votre declaration lmnp au réel? Si non, comment faites vous?merci
Bonsoir Tristan,
Oui je fait appel à un expert comptable pour ma déclaration
Bonjour,
je n’arrive pas à trouver une réponse claire à ma question sur internet: peut on déduire des recettes locatives le coût de l’ameublement d’une location meublée dans le cas d’une déclaration revenus BIC REEL SIMPLIFIÉ?
en espérant que tu aies la réponse
et merci pour ton blog
Salut Julien, tu peux déduire l’amortissement des meubles, et il me semble que l’amortissement du mobilier est sur 5 ans. Donc la réponse est oui
Bonjour Azar,
Tous d’abord, merci pour cette article!
Je tenais te demander si tu fais appel au cabinet comptable spécialisé dans l’investissement locative? Notamment pour calculer l’amortisation du bien. Le cas échéant, pourrais-tu partager des contactes?
Amicalement
Katia
Salut Katia! oui je fais appel à un cabinet, c’est comptacom, tu trouveras leur coordonnées sur le net 😉
Hello,
Votre article est incomplet si vous ne parlez pas de la Valeur Net Comptable.
C’est une vraie contrepartie et ca devrait en rebuter beaucoup.
Ce que l’etat donne d’un cote, elle le recupere de l’autre.
Amicalement
Désolé Seb, mais vous faite erreur. Votre commentaire est valable pour les SCI où effectivement la plus-value est calculée après déduction de l’amortissement (donc grosse plus-value = grosse imposition) donc sur du net comptable, mais dans le cadre du meublé en LMNP, il n’y a pas d’impact négatif (pour le moment)
Bonjour Azar,
Merci pour cet article ! Si l’on commence à déclarer en LMNP, doit-on déclarer sous ce régime pendant x années minimum (comme par exemple le micro foncier, 3 ans), ou peut-on passer en micro BIC n’importe quand ?
Je viens de voir un appartement qui donnerait une rentabilité nette nette à 5% (en micro BIC 50%), impots compris, en espérant avoir 40€ de cashflow (les loyers annoncés par l’agent immobilier me semblent trop élevés). Qu’en pensez-vous ? Je n’ai pas encore visité, l’agent immobilier m’a dit qu’il y avait eu des offres en dessous du prix demandé et que c’est bien sûr la meilleure offre qui l’emportera.
Merci d’avance pour vos conseils !
Bonjour, après avoir loué depuis 13 ans un bel appartement dont j’ai hérité en nu, j’envisage de le vendre pour me lancer dans plusieurs locations meublées. Je possède en effet déjà un studio attenant à l’appartement que je loue à des étudiants depuis la même durée. Autant j’ai eu plusieurs soucis avec le grand en nu, autant avec les étudiants ça roule! Il faut effectivement prévoir plus de frais en rénovation à la sortie, (je repeins environ tous les 2-3 ans), mais dans l’ensemble, je m’en sors beaucoup mieux avec celui là. Surtout grâce à la fiscalité avantageuse, ce qui n’est pas du tout le cas pour le grand!
Ce que je n’arrive pas à chiffrer, sont les travaux de syndic, ravalement etc… Plus on possède de biens, même petits, plus les dépenses de ce genre me paraissent importantes. Saurais tu comment les chiffrer?
Merci et bravo pour ce blog… JE me balade depuis un certain temps sur le net, et celui ci est particulièrement attractif par rapport à d’autres.
Laurence
Bonsoir Azar et les autres 🙂
je vais rénover une maison mais ne sais pas encore si ça sera vide ou meublé, à l’année ou saisonnier.
Quel est l’avantage du dispositif Borloo ancien (loyers intermédiaires donc avec déducation de 30¨% sur les loyers imposables) comparé au régime micro foncier qui lui aussi offre un abattement de 30%?
Merci!
Bonjour Azar,
Merci beaucoup pour l’article! Je suis vraiment débutante alors je n’ai pas tout compris par contre.
J’ai acheté un appartement à 140 000 euros (frais d’agence compris). Les frais de notaire sont de 11000 euros. Je veux mettre cet appartement en location meublée (environ 8400 euros/an ). Je voulais savoir si je pouvais déduire les frais de notaires des impôts avec le régime frais réels.
Merci beaucoup de votre aide
Bonjour,
Je souhaite acquérir un appartement T2 pour faire du locatif en LMNP.
Concernant l’emprunt dois-je ouvrir un compte perso dédié aux loyers ou un compte pro ?
Y a t-il des démarches administratives à faire pour déclarer une activité en LMNP avant d’encaisser des loyers ?
La déclaration des loyers reçus au cours de l’année sont-ils à déclarer dans l’impôt sur le revenu ?
Je débute dans le locatif et je me pose des questions de débutant je vous remercie pour vos lumières 🙂
Cordialement
Deth